Acţiune în evacuare. Contract de închiriere. Prorogare legală în baza o.u.g. nr. 40/1999. Excepţii.l

Art.9 din O.U.G. nr. 40/1999 dispune că, între proprietari şi chiriaşi noul contract se încheie la cererea chiriaşului, sau a fostului chiriaş, dar art.10 instituie în sarcina proprietarului obligaţia notificării prealabile a chiriaşului, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a ordonanţei sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz.

Conform dispoziţiilor art.2 din actul normativ menţionat, prelungirea de drept a contractului, nu poate opera decât pentru perioada de 5 ani, stabilită şi în cazul încheierii contractului între proprietarul căruia  i s-a restituit bunul şi chiriaş.

Acest termen, raportat la data intrării în vigoare a O.U.G. nr.40/1999, s-a împlinit la 8.04.2004, dată de la care pârâta nu mai justifică existenţa unui titlu locativ pentru spaţiul ocupat împreună cu familia sa.

Chiar dacă dispoziţiile acestei ordonanţe nu sunt suficient de clare în privinţa reglementării raporturilor dintre proprietarii care nu au urmat procedura prevăzută de art.10 şi chiriaşii cărora li s-a prelungit de drept contractul de închiriere încheiat cu statul, o dispoziţie legală vagă nu poate favoriza o parte în prejudiciul celeilalte.

Adoptarea OUG nr.40/1999 a fost determinată de necesitatea reglementării de către stat a folosinţei suprafeţelor locative şi a urmărit un scop  de interes general şi anume protecţia locatarilor în faţa crizei de locuinţe, agravată şi ca urmare a restituirii imobilelor preluate abuziv, foştilor proprietari.

Impunând obligaţia prelungirii contractelor de închiriere, pe o durată determinată, s-a avut în vedere ca locatarilor şi statului să li se pună la dispoziţie o perioadă suficientă de timp în care situaţia locativă a chiriaşilor să fie rezolvată, temporizându-se astfel procesul de restituire efectivă a bunurilor către proprietari. Intenţia legiuitorului nu a fost prin aceasta să se asigure chiriaşilor o protecţie exclusivă şi nelimitată, în detrimentul proprietarilor şi prin încălcarea dreptului la respectarea proprietăţii garantat de art.1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţie.

Prin acţiunea formulată, reclamanţii M.M. şi S.G. au chemat în judecată pe pârâta D.C.F. solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea acestuia din imobilul situat în Craiova str. Carol I nr. 17 Jud. Dolj.

În motivarea cererii reclamanţii au arătat că au dobândit proprietatea asupra imobilului în cauză în baza unei sentinţe rămasă definitivă şi irevocabilă în anul 1997.  S-a susţinut că pârâta a fost notificată în martie 2004 de către reclamanţi, care i-au comunicat faptul că nu doresc să încheie un contract de închiriere, notificare la care pârâta nu le-a răspuns,fiind expirat termenul de 5 ani în care au fost obligaţi de lege să-i permită pârâtei să locuiască în imobil în calitate de chiriaşă.

Pe parcursul judecăţii reclamanţii şi-au precizat acţiunea solicitând chemarea în judecată, în calitate de pârâţi şi a copiilor minori a pârâtei.

Prin sentinţa civilă nr.2700 din 6.04.2006 Judecătoria Craiova a respins acţiunea precizată formulată de către reclamanţi, considerând că este neîntemeiată, întrucât reclamanţii nu şi-au îndeplinit în mod corect obligaţia de notificare a pârâţilor în condiţiile art.10 alin.2 din O.U.G. nr. 40/1999, nefiind astfel îndreptăţiţi să solicite evacuarea  necondiţionată a locatarilor, ca urmare a faptului că nerespectarea dispoziţiilor legale mai sus menţionate atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere.

Împotriva acestei sentinţe, reclamanţii au formulat apel, criticând-o pentru  nelegalitate şi netemeinicie.

Prin decizia civilă nr.1246 din 20 octombrie 2006 pronunţată de Tribunalul Dolj în dosarul  nr.2517/2006, s-a respins apelul formulat de apelanţii reclamanţi.

S-a reţinut că reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi să solicite evacuarea necondiţionată a chiriaşilor, de vreme ce nu s-a făcut dovada refuzului acestora din urmă de a încheia un contract de închiriere în termenul prevăzut de lege.

Faptul că pârâta a locuit anterior în alt imobil este irelevant, în condiţiile în care era titulara contractului pentru o parte din imobilul în litigiu, cu privire la care a operat prelungirea de drept a locaţiunii, până la încheierea unui nou contract.

În baza art.299 Cod procedură civilă, împotriva deciziei reclamanţii au declarat recurs, arătând că durata contractului de închiriere, prelungit de drept conform legii, a expirat la 8.04.2004, iar potrivit art.9 din OUG nr.40/1999 încheierea noului contract se face la cererea chiriaşului, cerere care în cauză nu a existat.

Dispoziţiile O.U.G. nr.40/1999 au fost greşit interpretate de instanţe, care nu au avut în vedere că de la data încetării contractului pârâta nu mai beneficiază de prevederile favorabile ale legii, mai ales în condiţiile în care reclamanţii doresc să locuiască în imobilul în litigiu.

Recursul este fondat.

Imobilul situat în Craiova str.Carol I (fostă Republicii) a fost restituit reclamanţilor prin sentinţa civilă nr.12113/11.09.1995 a Judecătoriei Craiova, prin care s-a admis acţiunea în revendicare introdusă împotriva Statului Român.

RAADPFL Craiova a încheiat cu pârâta D.C.F. contractul de închiriere nr.68/1995, pentru suprafaţa de 23,15 mp. din imobilul în litigiu, locuinţa fiind ocupată de pârâtă împreună cu cei 5 copii minori ai acesteia.

Deşi reclamanţii au fost puşi în posesie asupra imobilului restituit în baza hotărârii irevocabile menţionate,  prin procesul verbal încheiat de executorul judecătoresc la data de 18.06.1998, la intrarea în vigoare a OUG nr.40/1999 nu au urmat procedura prevăzută de art.10 în vederea încheierii noului contract cu chiriaşii al căror contract cu RAADPFL Craiova era în curs de executare.

Art.9 din actul normativ menţionat dispune că, între proprietari şi chiriaşi noul contract se încheie la cererea chiriaşului, sau a fostului chiriaş, dar art.10 instituie în sarcina proprietarului obligaţia notificării prealabile a chiriaşului, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a ordonanţei sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz.

În speţă, reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia stabilită de aceste prevederi, condiţii în care, în conformitate cu art.11, a operat prelungirea de drept a contractului intervenit între pârâtă şi RAADPFL.

Conform dispoziţiilor art.2 din O.U.G. nr.40/1999 prelungirea de drept a contractului, nu poate opera decât pentru perioada de 5 ani, stabilită şi în cazul încheierii contractului între proprietarul căruia  i s-a restituit bunul şi chiriaş.

Acest termen, raportat la data intrării în vigoare a OUG nr.40/1999, s-a împlinit la 8.04.2004, dată de la care pârâta nu mai justifică existenţa unui titlu locativ pentru spaţiul ocupat împreună cu familia sa.

Greşit s-a reţinut prin decizia recurată obligaţia reclamanţilor de a urma din nou procedura prevăzută de art.10, text ce nu este incident în situaţia reînnoirii contractului, invocată în speţă şi reglementată de art.14 şi urm., în conformitate cu care chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, dar proprietarul poate refuza, între altele, dacă locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soţului, părinţilor  ori copiilor oricăruia dintre aceştia.

Această excepţie prevăzută de art.14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999 a fost invocată de reclamanţi care, conform  obligaţiei rezultată din prevederile alin.3 ale aceluiaşi text, au notificat pârâtei refuzul de a reînnoi contractul , prin executorul judecătoresc, în forma prev. de art.22 alin.1 şi mai mult chiar, i-au permis să locuiască în continuare în imobil, fără a-i percepe chirie, timp de peste un an de la data expirării duratei locaţiunii.

În condiţiile menţionate, în sarcina reclamanţilor nu poate fi reţinută îndeplinirea altor obligaţii, iar folosirea spaţiului de către pârâtă nu este justificată de existenţa unui titlu locativ, constituit în temeiul prevederilor legislaţiei speciale de urgenţă.

Chiar dacă dispoziţiile O.U.G. nr.40/1999  nu sunt suficient de clare în privinţa reglementării raporturilor dintre proprietarii care nu au urmat procedura prevăzută de art.10 şi chiriaşii cărora li s-a prelungit de drept contractul de închiriere încheiat cu statul, o dispoziţie legală vagă nu poate favoriza o parte în prejudiciul celeilalte.

Adoptarea O.U.G. nr.40/1999 a fost determinată de necesitatea reglementării de către stat a folosinţei suprafeţelor locative şi a urmărit un scop  de interes general şi anume protecţia locatarilor în faţa crizei de locuinţe, agravată şi ca urmare a restituirii imobilelor preluate abuziv, foştilor proprietari.

Impunând obligaţia prelungirii contractelor de închiriere, pe o durată determinată, s-a avut în vedere ca locatarilor şi statului să li se pună la dispoziţie o perioadă suficientă de timp în care situaţia locativă a chiriaşilor să fie rezolvată, temporizându-se astfel procesul de restituire efectivă a bunurilor către proprietari. Intenţia legiuitorului nu a fost prin aceasta să se asigure chiriaşilor o protecţie exclusivă şi nelimitată, în detrimentul proprietarilor şi prin încălcarea dreptului la respectarea proprietăţii garantat de art.1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţie.

În acest sens s-a pronunţat şi jurisprudenţa CEDO (cauza Radovici -Stănescu) reţinându-se că în astfel de situaţii, protecţia proprietarilor, pe de o parte şi apărarea drepturilor sociale ale chiriaşilor pe de altă parte, cer o repartiţie echitabilă a sarcinii sociale şi financiare impusă de reforma imobilelor, sarcină ce nu se poate sprijini pe un anumit grup social, indiferent de importanţa pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivităţii în ansamblul său. Ca atare, restricţiile suferite de proprietari în privinţa folosirii bunului lor imobiliar şi în special imposibilitatea în care s-ar afla timp de mai mulţi ani de a obliga pe locatari să le plătească o chirie din cauza dispoziţiilor defectuoase şi a lipsurilor relevate în legislaţia de urgenţă asupra imobilelor, duce la ruperea justului echilibru între protecţia drepturilor individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general. S-a concluzionat că obligarea proprietarilor de a permite chiriaşilor să locuiască în imobil, lipsindu-i de posesia acestuia şi dreptul de a  încasa chiria, constituie o ingerinţă nejustificată în dreptul de proprietate, încălcându-se astfel prevederile art.1 din Primul Protocol Adiţional.

Este evident că în cazul în speţă, avându-se în vedere circumstanţele, respectiv faptul că reclamanţilor li s-a restituit imobilul din anul 1995 şi timp de peste 11 ani nu au putut intra în posesia efectivă a acestuia şi nici nu au încasat chiria aferentă, dacă s-ar considera reînnoit contractul de închiriere intervenit către pârâtă şi RAADPFL, dreptul de proprietate al reclamanţilor ar  suferi o gravă atingere, ce nu-şi găseşte justificare legală şi nu urmăreşte un scop legitim.

În consecinţă, cererea de evacuare este întemeiată în raport de prevederile art.14 din OUG nr.40/1999 şi constatându-se fondat recursul, urmează să fie admis, conform art.304 pct. 9 Cod procedură civilă, să se modifice ambele hotărâri şi să se admită acţiunea dispunându-se evacuarea pârâţilor din imobil.

Domenii speta

Spete similare