Contractul de vânzare – cumpărare nu s-a încheiat valabil urmare neîndeplinirii obligaţiilor corelative de către părţi privind prezentarea documentaţiei şi plata preţului. Obligarea părţii contractante de a-şi executa întocmai prestaţia pe ca...

Contractul de vânzare – cumpărare nu s-a încheiat  valabil  urmare neîndeplinirii obligaţiilor corelative  de către  părţi privind prezentarea  documentaţiei şi plata  preţului. Obligarea părţii contractante de a-şi executa întocmai prestaţia pe care şi-a asumat-o.

Constată că prin sentinţa civilă nr.176/2009 a Tribunalului Braşov, a fost respinsă acţiunea civilă formulată, modificată şi completată de reclamantul BFR , în contradictoriu cu BA ş.a., şi a anulat ca netimbrată cererea reconvenţională formulată de pârâţii BA ş.a. şi a obligat reclamantul BFR la plata sumei de 6000 lei către BA şi a sumei de 4300 lei către pârâtul FL, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa a reţinut următoarele:

Prin acest  antecontract, părţile au stabilit  obligaţia de vânzare  a imobilului din Braşov, înscris în CF 13666 sub nr. top 4694/1 ( casa de lemn nr. 2 cu 2 locuinţe şi curte de 162 mp) şi a celui înscris în CF 9305, sub nr. top 4693/2- grădină de 338,40 mp în sarcina  pârâţilor şi pe  cea de  plată a preţului de 167.500 Euro în sarcina  reclamantului.

S-a stipulat în acest act că  parte din preţ, respectiv  suma de 25.000 Euro a fost achitată anterior  semnării lui, diferenţa  urmând a se achita la 20.07.2007- 122.500 Euro şi la  03.08.2007- 20.000 Euro , în  momentul plăţii acestei ultime  tranşe, urmând a se încheia contractul  definitiv de vânzare- cumpărare .

Pârâtul promitent – vânzător s-a obligat să prezinte reclamantului promitent cumpărător  certificatul de urbanism informativ pentru  imobilele ce fac obiectul  antecontractului  şi să încheie asigurarea pentru aceste imobile pentru  perioada  anterioară contractului.

Părţile au căzut de acord ca  predarea  în stăpânirea de fapt asupra  imobilelor să se  producă în momentul semnării contractului, urmând a se încheia un proces verbal în acest sens.

Prin actul  adiţional autentificat  sub nr. 262 din 15.02.2008, de către  acelaşi notar public , a fost modificat  Antecontractul 940/06.06.2007 cu privire la componenţa şi identificarea imobilului promis la vânzare-cumpărare.

Prin acelaşi act adiţional s-a stipulat  obligaţia  asumată de pârâţi în sensul prezentării  certificatului informativ de urbanism să întocmească întreaga  documentaţie cadastrală aferentă imobilului obiect al  antecontractului , clauzele iniţiale rămânând neschimbate.

Prin Notificări Succesive  din  11.02.2008 şi 08.05.2008, pârâţii au fost  convocaţi în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, fără  însă a se realiza  aceasta ( filele 17-22) datorită lipsei documentaţiei  necesare  autentificării , aspect reţinut de notar prin Încheierea nr. 2663/12.05.2008, /f. 15) pentru  ca la  26.06.2007 pârâtul FL  să  dea o declaraţie  autentică nr. 1082 în acest sens, stipulând şi posibilitatea  decalării termenelor de plată.

Şi pârâtul l-a notificat pe  reclamant să se prezinte  în  data de 26.06.2008 la notar  în  vederea încheierii contractului această operaţiune  neputând fi finalizată datorită divergenţelor privind  plata  diferenţei de preţ de 142.500 Euro , cum reţine  notarul prin Încheierea de certificare  nr. 4204 din 26.06.2008.

Anterior acestei date , reclamantul a promovat prezenta acţiune , înregistrată în 29.05.2008, acesta cunoscând la data  încheierii antecontractului  situaţia juridică incertă a imobilului , aspect  confirmat şi de încheierea  actului adiţional.

Antecontractul  încheiat între  părţi este  un veritabil contract sinalagmatic  caracterizat prin  reciprocitatea obligaţiilor , reclamantului revenindu-i obligaţia  corelativă de plată a preţului la  termenele  stabilite.

Potrivit antecontractului , la  data de 20.07.2007 reclamantul trebuia  să achite  suma de  122.500 Euro, ceea ce nu s-a întâmplat, iar  în antecontract nu există vreo clauză care să condiţioneze  plata  acestei părţi de preţ de asigurarea documentaţiei necesare încheierii contractului.

Reclamantul nu a făcut dovada  acestei plăţi, chiar  şi împotriva  voinţei  părţilor , abia  în 23.10.2008 acesta  consemnând  la CEC suma de  451.212 lei după ce anterior îi somase  pe aceştia întocmindu-se în acest sens Procesul – Verbal de către Executor Judecătoresc AL.

În data de 30.01.2008, părţile au încercat soluţionarea amiabilă a litigiului, nereuşind însă aceasta  urmare divergenţelor determinate de  plata  diferenţei de preţ, reclamantul solicitând ca aceasta să se  efectueze  în lei la cursul BNR din data de 03.08.2007, cum  rezultă din  Procesul verbal încheiat în prezenţa apărătorilor pârâţilor.

Existenţa unor probleme  privind  procurarea documentaţiei necesare perfectării vânzării este  confirmată şi de martorii audiaţi, unul din martori susţinând că reclamantul urma să achite  diferenţa de  preţ prin angajarea unui credit bancar.

Coroborând aceste aspecte , rezultă că reclamantul şi-a  asumat  atât riscul  întârzierii perfectării documentaţiei  necesare  semnării contractului , dar şi a  diferenţei  plăţii tranşelor  de preţ restante .

Necesitatea documentaţiei  invocate este determinată de prevederile  legale care condiţionează transmiterea  valabilă a  proprietăţii imobiliare şi nu  rigurozităţii reclamantului confirmată de  martora  BL.

Până la  întâlnirea din ianuarie 2008 desfăşurată în  prezenţa apărătorilor, părţile au acceptat  tacit sau expres decalarea termenelor de plată sau  de prezentare  a documentaţiei , astfel că nu se poate  reţine  culpa  exclusivă a pârâţilor  în nesemnarea  contractului , culpă ce poate  antrena  eventual , răspunderea  contractuală şi  nu pe cea delictuală  prevăzută de art. 998-99 Cod civil, cum  susţine  reclamantul.

Cauza  neîncheierii contractului este reprezentată de divergenţele  legate de  momentul raportării  diferenţei de preţ de 142.500 Euro atât anterior promovării acţiunii cât şi ulterior acesteia cum s-a  arătat mai sus  cu  trimitere la Încheierea 4204/26.06.2008.

Nu rezultă din  antecontract că ultima  tranşă de preţ va fi  plătită prin raportare la cursul Euro - Leu din 03.08.2007, acest termen fiind stabilit doar ca data  scadentă , astfel că nu se  justifică cererea de constatare  a  sumei  rezultate ca urmare a transformării celei  restante în lei în  raport cu cursul lei - Euro din 03.08.2007 cum susţine reclamantul.

Cererea reclamantului nu a fost  în sensul interpretării contractului cu privire  la preţul stipulat, iar  pârâţii nu au  formulat o cerere similară.

Lipsa culpei exclusive a  pârâţilor în  neîncheierea  contractului de vânzare-cumpărare  lasă fără temei şi cererea de  pronunţare  a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, nefiind  îndeplinită condiţia  prevăzută de art.5 al.2 din Titlul X al Legii 247/2005, pârâţii exprimându-şi  dorinţa de a  încheia  actul  atât anterior promovării acţiunii cât şi pe parcursul  procesului depunând şi documentaţia  aferentă imobilului.

Contractul de vânzare – cumpărare nu s-a încheiat  valabil  urmare neîndeplinirii obligaţiilor corelative  de către  părţi privind prezentarea  documentaţiei şi plata  preţului , cum s-a arătat mai sus, astfel că nu s-a  transmis valabil proprietatea  de la  vânzător  la cumpărător.

Reclamantul nu a avut niciodată folosinţa imobilului, în  însuşi antecontract prevăzându-se că aceasta  va fi predată prin proces verbal la încheierea  contractului , ceea  ce  nu s-a întâmplat.

La două zile după încheierea  antecontractului de vânzare – cumpărare se încheie de către  reclamant un contract de locaţiune  pentru imobilul în litigiu cu durata de 2 ani şi un preţ al chiriei de 1800 Euro/lună cu SC A C R SRL.

Acest contract nu a fost  depus  odată cu acţiunea principală şi nici  cu modificarea şi completarea acesteia, nu  este înregistrat la organele  fiscale, astfel că nu se poate  verifica data  reală a încheierii acestuia şi perioada  în care  produce efecte juridice.

Considerentele mai sus expuse cu privire la  lipsa culpei exclusive  a pârâţilor  în neîncheierea contractului , lipsa refuzului lor de  a încheia acest act , neîndeplinirea condiţiilor pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic şi netransmiterea valabilă a proprietăţii determină  respingerea  integrală a acţiunii reclamantului  .

Cererea reconvenţională a pârâţilor privind  constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare – cumpărare  şi Actului adiţional  şi repunerea pârâţilor în situaţia  anterioară încheierii acestora va fi anulată ca netimbrată în temeiul art.20 din Legea 146/1997 .

Împotriva acestei sentinţe s-a declarat recurs de recurentul BFR, criticându-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

În dezvoltarea motivelor de apel se arată că sentinţa este nelegală pentru modul cum judecătorul fondului a înţeles să abordeze pricina, trecând adeseori peste voinţa procesuală a  părţilor exprimată în actele şi cererile dosarului.

Se arată că, nu s-a realizat încheierea contractului de vânzare cumpărare, asupra imobilului convenit de părţi, la data scadentă de 3.08.2007, întrucât pârâţii nu deţineau documentaţia necesară întocmirii actului autentic, apt să transfere dreptul de proprietate, pe de o parte iar pe de altă parte, tot pârâţii refuză să încaseze plata sumei de 142.500 euro, aşa cum a fost realizată în echivalentul în lei la data scadentă. Prin urmare culpa în nerespectarea obligaţiilor asumate în antecontractele de vânzare cumpărare aparţine pârâţilor şi nu reclamantului, astfel că acţiunea trebuia admisă aşa cum a fost formulată.

Se mai arată că în mod greşit judecătorul cauzei a reţinut faptul că părţile au acceptat tacit sau expres decalarea termenelor de plată sau de prezentare a documentaţiei, fără a reţine culpa exclusivă a pârâţilor în neîncheierea  contractului în formă autentică, întrucât din nici un act adiţional nu rezultă decalarea termenului de 3.08.2007. Dacă data de 3.08.2007 era data scadenţei şi pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia la acest termen, de ce reclamantul care este titularul obligaţiei de plată a preţului, trebuie să realizeze acest lucru, prin raportare la o altă dată calendaristică, decât cea a scadenţei.

În continuarea motivelor de apel, se mai arată că  antecontractul de vânzare cumpărare este un contract sinalagmatic, cu executare uno ictu, fără a avea caracter intuitu personae, iar ambele părţi se obligă pentru viitor, astfel încât să poată opera transferul dreptului de proprietate. Nerespectarea obligaţiei de a încheia contractul asumat, atrage sancţiunea răspunderii contractuale pentru neexecutare. Atunci când există îndoială, clauzele se interpretează în favoarea celui care se obligă, adică a debitorului, iar termenul este presupus totdeauna că s-a stipulat în favoarea debitorului.

Examinând sentinţa atacată în raport de criticile formulate instanţa apreciază că apelul nu este întemeiat şi în consecinţă va fi respins în baza disp. art. 296 c.p.c pentru următoarele considerente:

Prima instanţă a reţinut în mod corect starea de fapt şi procedând la aplicarea judicioasă a textelor de lege incidente în cauză a pronunţat o sentinţă legală şi temeinică.

Pentru a promova o astfel de acţiune, în obligarea părţii contractante de a-şi executa întocmai prestaţia pe care şi-a asumat-o, este necesar ca partea reclamantă să-şi fi executat ea însăşi , întocmai, obligaţia pe care şi-a asumat-o prin contract, fără a exista nici cel mai mic element al neexecutării sale culpabile din partea sa.

Instanţa reţine în fapt că între părţi a intervenit un antecontract de vânzare – cumpărare autentificat la Biroul Notarului Public FCN sub nr. 940 din data de 6.06.2007, prin care promitenţii vânzători, pârâţi în prezenta cauză, se obligă să vândă, promitentului cumpărător, reclamant în prezenta cauză, imobilele înscrise în CF 13666 şi 9305, aşa cum sunt descrise şi individualizate prin numere top. pentru preţul de 167.500,00 euro. Plata preţului a fost stabilită în clauzele antecontractului astfel, prima tranşă de 25.000 euro în data de 6.06.2007, a doua tranşă de 122.500 euro la data de 20.07.2007 iar a treia tranşă la data de 3.08.2007 în sumă de 20.000 euro, când trebuia semnat şi contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.

Constatându-se de către promitentul vânzător,  că termenul convenit de părţi, este prea scurt pentru a procura documentaţia cadastrală necesară perfectării actului în formă autentică, în data de 26.06.2007 acesta se prezintă la notar unde declară pe proprie răspundere că este de acord cu schimbarea datei plăţilor, obligându-se să finalizeze documentaţia în cel mai scurt timp posibil.

În data de 15.02.2008, părţile s-au prezentat la acelaşi cabinet  notarial şi au încheiat, un act adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat iniţial sub nr. 940/6.06.2007, fiind de comun acord cu modificarea  acestuia,în sensul că  s-au  adus  precizări cu privire la descrierea imobilului ce face obiectul vânzării. În partea finală a actului adiţional se face menţiunea că promitenţii vânzători se obligă ca până la momentul încheierii contractului să prezinte certificatul de urbanism şi documentaţia cadastrală completă aferentă imobilului indicat. Ori din conţinutul acestei clauze, nu rezultă o dată certă la care părţile pot să încheie contractul de vânzare cumpărare, iar prin sintagma „momentul încheierii contractului” se înţelege fără nici un echivoc, o dată ulterioară celei de 15.02.2008, pe care urmează să o stabilească de comun acord. Este evident că, în mod implicit părţile au renunţat la termenul limită de 3.07.2007, care reprezenta data la care trebuia perfectat contractul în formă autentică, acesta nemaiputând fi luat în calcul.

Data scadenţei obligaţiilor părţilor, aşa cum a fost prevăzută iniţial în antecontractul de vânzare cumpărare, nu este la adăpost de modificarea adusă prin actul adiţional din 15.02.2008, nici  prin clauza finală potrivit căreia „celelalte prevederi din antecontractul de vânzare cumpărare rămân neschimbate” pentru că din întreg conţinutul actului adiţional se înţelege că părţile au fost de acord să încheie contractul de vânzare cumpărare la un moment ulterior datei întocmirii actului adiţional, condiţionat de perfectarea documentaţiei cadastrale şi a certificatului de urbanism.

Prin urmare data scadenţei avută în vedere de apelantul reclamant nu mai este cea menţionată de părţi în actul iniţial, dar nu este nici una certă, nemaifiind înserată  în actul adiţional.

La data încheierii actului adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare, reclamantul nu îşi achitase nici el obligaţia de plată a celei de-a doua tranşe din preţ, la data de 20.07.2007 şi nici ultima în data de 3.08.2007.

Un alt aspect ce se impune a fi analizat, ca o condiţie a admisibilităţii acestui gen de acţiuni, este acela al îndeplinirii obligaţiei de plată de către promitentul cumpărător, precum şi a modalităţii de plată. Prima tranşă de bani în sumă de 25000 euro, a fost plătită odată cu încheierea antecontractului de vânzare cumpărare în moneda euro, aşa cum părţile au convenit. Cea de-a doua tranşă de 122.500 euro, care era scadentă în data de 20.07.2007 a fost cumulată cu ultima tranşă de 20.000 euro,  ambele fiind transformate în moneda naţională la cursul de schimb din data de 3.08.2007, şi consemnată la CEC în data de 23.10.2008, pe numele fiecărui pârât motivându-se că plăţile pe teritoriul statului român se fac numai în lei. Deşi nu a fost aplicat acelaşi principiu şi cu ocazia achitării primei tranşe de bani, această modalitate de plată prin transformarea monedei  euro, în lei, la cursul de schimb din data de 3.08.2007 a fost realizată unilateral, fără consimţământul cocontractanţilor săi, în prejudiciul şi dauna acestora, ca urmare a devalorizării continue a leului . Deşi prima tranşă a fost plătită în euro, pentru restul preţului, care de altfel reprezenta cea mai mare parte din preţ, reclamantul a apreciat în mod unilateral că pe teritoriul ţării noastre plăţile se fac numai în lei. Dacă plata integrală a preţului, s-ar fi achitat de către reclamant în moneda euro, la datele scadente prevăzute în antecontract, reclamantul era îndreptăţit să solicite executarea întocmai a obligaţiilor asumate prin contract de către pârâţi, acţiunea fiind admisibilă. În situaţia în care plata nu s-a făcut în moneda euro, iar prin aceasta pârâţii au înregistrat un prejudiciu real şi substanţial, care în final conduce la modificarea preţului iniţial convenit de părţi, reclamantul nu poate susţine şi dovedi că şi-a executat obligaţia. Aşa fiind, în situaţia de faţă,  pentru neîntârzierea în obţinerea documentaţiei cadastrale, de  către pârâţi,  reclamantul are posibilitatea să solicite daune interese, aşa cum au fost stabilite prin antecontractul de vânzare cumpărare.

Faţă de toate aceste considerente instanţa apreciază că toate criticile din recurs sunt nefondate şi în consecinţă au fost respinse şi sentinţa primei instanţe a fost păstrată ca legală şi temeinică, în baza disp. art. 296 c.p.c. urmând a fi obligat apelantul la plata cheltuielilor de judecată din apel, în baza disp. art. 274 c.p.c.

Decizia nr. 148/Ap/ 7 decembrie 2009

Domenii speta

Spete similare