Notarea în cartea funciara a litigiului ce are ca obiect nulitatea titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991. Limitele si conditiile legale ale notarii. Corelatia institutiei notarii litigiului cu interdictia de înstrainare a terenurilor...

Art. 26 alin. 4 lit. a din Legea nr. 7/1996 permite notarea actiunilor în justitie în legatura cu imobilele înscrise în cartea funciara, fara a se face vreo distinctie dupa obiectul pretentiilor (drept real sau de creanta), sau dupa proprietarul titular.

Prin notarea litigiului nu se poate aduce, însa, nicio atingere dreptului de proprietate al petentei ci sunt informate terte persoane cu privire la existenta unui litigiu ce vizeaza legalitatea titlului de dobândire a terenului înscris în cartea funciara, achizitionarea bunului litigios urmând a fi facuta pe riscul cumparatorului.

Notarea litigiului în cartea funciara nu determina interdictia înstrainarii acestui bun de catre recurenta petenta.

Prin instituirea interdictiei de înstrainare a unor terenuri litigioase ce au fost atribuite conform Legii nr. 18/1991, legiuitorul nu a facut decât sa dea expresie acestor imperative, în limitele si potrivit competentei sale constitutionale, neexistând nicio legatura între aceasta interdictie legala si notarea litigiului cu privire la imobilul, proprietatea recurentei, în cartea funciara.

Prin cererea înregistrata sub nr. 9440 din 11 iunie 2003 la Judecatoria Constanta – Biroul de Carte Funciara, petenta I.M.E. a solicitat notarea în cartea funciara a litigiului ce face obiectul dosarului nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanta – Sectia civila, cu privire la terenul în suprafata de 2.500 m.p. situat în sola 56, parcela VN 576/1 înscris în cartea funciara nr. 20865 a localitatii Constanta, la AI, cu numar cadastral Cod 2; 7227, proprietatea SC „S. & F.” SRL.

Prin încheierea nr. 9440/2003 judecatorul delegat la Biroul de Carte Funciara de pe lânga Judecatoria Constanta a admis cererea petentei.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre s-a retinut ca dosarul civil nr. 2653/2002 aflat pe rolul Tribunalului Constanta – Sectia civila, are ca obiect constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 18405/408/93 emis pe numele B.F. s.a., conform Legii nr. 18/1991, bun înstrainat ulterior, prin contractul de vânzare-cumparare nr. 890 din 29 iunie 2001, Societatii Comerciale „S. & F.” SRL.

Împotriva acestei încheieri SC „S. & F.” SRL a formulat plângere conform art. 50 din Legea nr. 7/1996 solicitând radierea acestei notari.

Prin sentinta civila nr. 1028 din 1 februarie 2007 pronuntata de Judecatoria Constanta în dosarul civil nr. 8863 din 2 decembrie 2006 s-a admis exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei Constanta si s-a declinat competenta de solutionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanta.

Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de fond a retinut ca cererea de înscriere în cartea funciara a fost solutionata printr-o încheiere pronuntata de judecatorul delegat la cartea funciara, anterior intrarii în vigoare a Legii nr. 499/2004 care a modificat Legea nr. 7/1996.

Astfel, încheierea a fost pronuntata într-o procedura judiciara necontencioasa iar calea de atac reglementata de lege împotriva încheierii judecatorului delegat la Biroul de Carte Funciara este apelul si nu plângerea.

În urma declinarii, cauza a fost înregistrata pe rolul Tribunalului Constanta – Sectia civila, sub nr. 4928/118/2007.

Prin decizia civila nr. 8 din 10 ianuarie 2008 Tribunalul Constanta a admis exceptia lipsei calitatii procesul pasive a intimatului Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta si a respins apelul formulat de apelanta petenta SC „S & F” SRL în contradictoriu cu acest intimat ca fiind formulat împotriva unei persoane fara calitate procesuala.

S-a respins ca nefondat apelul petentei SC „S. & F.” SRL în contradictoriu cu intimata E.M.

Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, în esenta, ca Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are calitate procesual pasiva, avându-se în vedere si decizia nr. LXXII (72)/2007 pronuntata de Înalta Curte de Casatie si Justitie în recurs în interesul legii.

S-a mai retinut ca potrivit dispozitiilor art. 20 din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliara întemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciara a actelor si a faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate. Tribunalul Constanta a constatat aplicabilitatea, în speta, a dispozitiilor art. 44 alin. 1 lit. c si a dispozitiilor art. 84 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara, notarea având ca obiect înscrierea unei actiuni care da caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciara.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs petenta SC „S & F” SRL, care a criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.

1. În mod gresit s-a procedat la înscrierea litigiului având ca obiect constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 18405/408/1993 emis pe numele autorului petentei – B.S.F. – întrucât la data solicitarii înscrierii în cartea funciara a litigiului sus-mentionat, terenul fusese înstrainat petentei printr-un act de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 890 din 29 iunie 2001 de B.N.P. A.O., Constanta, petenta fiind proprietara acestui teren.

2. Potrivit dispozitiilor art. 84 alin. 1 si alin. 2 lit. e din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996, notarea poate avea ca obiect consemnarea unor litigii asupra bunurilor imobile, care au caracter litigios, prevederi legale ce conduc la ideea existentei unui litigiu care se poarta între titularul dreptului de proprietate înscris în cartea funciara si solicitantul cererii de notare, ori, în cauza, recurenta petenta nu este implicata în niciun litigiu cu privire la terenul dobândit prin actul de vânzare-cumparare nr. 890/2001.

3. Prin mentinerea notarii litigiului în cartea funciara se ajunge practic la o interdictie de înstrainare, încalcându-se caracterul informal al notarii. În conditiile existentei unui litigiu ce are ca obiect constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991 este interzisa înstrainarea terenului cu sau fara constructii sau construirea vreunui drept real sau de creanta, conform Titlului X art. 4 din Legea nr. 247/2005.

4. Desi s-a solicitat înscrierea unei mentiuni cu privire la interdictia de înstrainare, în fapt, biroul de Carte Funciara a procedat la notarea unui litigiu.

Analizând legalitatea hotarârii recurate în raport cu criticile petentei SC „S & F” SRL se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

1. Petenta SC „S & F” SRL este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului – teren – în suprafata de 2.500 m.p. situat în intravilanul Municipiului Constanta, tarlaua 56, parcela VN 976/1, având numar cadastral 7727, în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 890 din 29 iunie 2001 de B.N.P. A.O., încheiat cu vânzatorul B.S.F.

Autorul petentei a dobândit dreptul de proprietate asupra acestui teren prin mostenire legale de la defunctul B.F., care, la rândul lui, l-a dobândit conform Legii nr. 18/1991, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza titlului nr. 18405/408/1993 transcris la Judecatoria Constanta sub nr. 798/A/1996.

Fata de aceste înscrisuri instanta de apel a retinut în mod judicios ca petenta are calitate procesual activa si justifica un interes legitim în promovarea apelului împotriva încheierii nr. 9440/1993 emisa de Judecatoria Constanta – judecatorul delegat la Biroul de Carte Funciara, prin care s-a notat în cartea funciara litigiul ce face obiectul dosarului civil nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanta, având ca obiect anularea titlului de proprietate nr. 18405/408/1993, emis conform Legii nr. 18/1991 pe numele autorului petentei.

Pe fondul cererii, criticile petentei sunt, însa, nefondate.

2. Notarea este acea înscriere care are ca obiect mentionarea în cartea funciara a unor acte, fapte sau raporturi juridice în legatura cu imobilele cuprinse în cartea funciara, în cazurile ordonate de lege.

Ea nu are caracter constitutiv de drepturi ci, mai degraba, unul informativ, pentru eventualele terte persoane interesate de situatia juridica a imobilului si a drepturilor proprietarului titular.

Stabilind limitele si conditiile acestui tip de înscriere, art. 26 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996 prevede ca notarea are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, a actiunilor si cailor de atac în justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, în legatura cu imobilele din cartea funciara; deci, instituie conditia existentei unei legaturi între actul sau faptul ce se solicita a fi notat si imobilul pentru care se solicita efectuarea notarii.

Prin urmare, art. 26 alin. 4 lit. a din Legea nr. 7/1996 permite notarea actiunilor în justitie în legatura cu imobilele înscrise în cartea funciara, fara a se face vreo distinctie dupa obiectul pretentiilor (drept real sau de creanta), sau dupa proprietarul titular.

În cauza, se constata ca este îndeplinita conditia existentei unei legaturi între actiunea promovata în justitie, ce face obiectul dosarului nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanta si imobilul – teren – în suprafata de 2.500 m.p. situat în Constanta, tarlaua 56, parcela VN 576/1, având numar cadastral 7227, ce a facut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, prin titlul nr. 18405/408/1993, a carui nulitate s-a solicitat de catre petenta E.M.E.

Critica recurentei ce vizeaza nelegalitatea notarii, motivat de faptul ca la data formularii cererii de notare bunul îi fusese înstrainat în baza contractului de vânzare-cumparare nr. 890 din 29 iunie 2001, act a carui nulitate nu a fost solicitata, se constata a fi vadit nefondata fata de considerentele mai sus expuse, notarea vizând bunul imobil înscris în cartea funciara si în legatura cu care se poarta un litigiu, iar nu proprietarul titular la data formularii cererii de notare.

3. Nu se poate retine ca temeinica nici sustinerea recurentei conform careia prin notarea litigiului ce vizeaza anularea titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991 în beneficiul autorului reclamantei, aceasta este privata de dreptul de a dispune de bunul proprietatea sa, încalcându-se caracterul informal al notarii.

Legea nr. 7/1996 a renuntat la efectul constitutiv al înscrierilor de carte funciara reglementând efectul de opozabilitate, cu caracter de principiu fundamental în materia publicitatii imobiliare actuale. Drepturile înscrise devin opozabile tertilor în sensul ca pot fi valorificate si contra unor terte persoane interesate, care sunt tinute sa respecte aceste drepturi si chiar sa suporte consecinte juridice negative.

Prin notarea litigiului nu se poate aduce, însa, nicio atingere dreptului de proprietate al petentei ci sunt informate terte persoane cu privire la existenta unui litigiu ce vizeaza legalitatea titlului de dobândire a terenului înscris în cartea funciara, achizitionarea bunului litigios urmând a fi facuta pe riscul cumparatorului.

Notarea litigiului în cartea funciara nu determina interdictia înstrainarii acestui bun de catre recurenta petenta.

Prin art. 4 din Titlul X din Legea nr. 275/2005 – Circulatia juridica a terenurilor – legiuitorul a prevazut ca, exceptând litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren, cu sau fara constructii, nu împiedica înstrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz.

Dreptul de proprietate este un drept fundamental, reglementat de Constitutia României, dar exercitiul prerogativelor dreptului de proprietate nu poate fi absolutizat, facându-se abstractie de prevederile art. 44 alin. 1 teza a II-a din Constitutie, potrivit carora continutul si limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.

Prin urmare, legiuitorul ordinar este competent sa stabileasca cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, în acceptiunea principala conferita de Constitutie în asa fel încât sa nu vina în coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, instituind niste limitari rezonabile în valorificarea acestuia ca drept subiectiv garantat.

Prin instituirea interdictiei de înstrainare a unor terenuri litigioase ce au fost atribuite conform Legii nr. 18/1991, legiuitorul nu a facut decât sa dea expresie acestor imperative, în limitele si potrivit competentei sale constitutionale, neexistând nicio legatura între aceasta interdictie legala si notarea litigiului cu privire la imobilul, proprietatea recurentei, în cartea funciara.

4. Nici critica ce vizeaza depasirea de catre judecatorul delegat la Biroul de Carte Funciara de pe lânga Judecatoria Constanta a limitelor învestirii sale nu este fondata.

Conform dispozitiilor art. 129 ultimul alineat Cod procedura civila, instanta are obligatia de a se pronunta numai asupra celor ce formeaza obiectul pricinii supuse judecatii, neputând depasi limitele învestirii sale.

Pentru a caracteriza actiunea cu care a fost sesizata, instanta nu trebuie sa se orienteze dupa sensul literal sau juridic al termenilor folositi, ci dupa cel pe care reclamanta a înteles sa-l atribuie acelor termeni, dupa natura dreptului si a scopului urmarit prin exercitarea actiunii, acestor termeni.

În cauza, se retine ca în cererea adresata judecatorului delegat la Biroul de Carte Funciara de pe lânga Judecatoria Constanta, petenta E.M.E. a precizat ca pe rolul Tribunalului Constanta se afla înregistrat un litigiu ce are ca obiect anularea titlurilor de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991 pe numele mai multor pârâti, între care si B.F. – autorul recurentei – pentru o suprafata de teren situata în zona Campusului Universitar, vânzarea acestor terenuri litigioase fiind de natura sa îi provoace prejudicii importante reclamantei, care este parte în acel litigiu.

S-a mai precizat ca cererea de notare este însotita de certificatul de grefa emis de Tribunalul Constanta, care atesta existenta acestui litigiu.

Judecatorul delegat la Biroul de Carte Funciara de pe lânga Judecatoria Constanta, facând o corecta aplicare a dispozitiilor art. 84 Cod procedura civila, având în vedere scopul urmarit de petenta si înscrisurile atasate cererii, a facut o corecta calificare a acesteia, retinând ca a fost învestit cu o cerere de notare a litigiului în cartea funciara.

Pentru considerentele mai sus expuse, se respinge recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare