Obligaţia de a vinde locuinţa în baza Legii nr. 85/1992

DECIZIE Nr. 335

Şedinţa publică de la 07 Iulie 2010

Asupra apelului civil de faţă;

La data de 08.04.2008, reclamantul D. D. a chemat în judecată pârâta S.C. S.A. PLOIEŞTI – FILIALA PITESTI, prin ADMINISTRATOR JUDICIAR S.P. L D I şi ADMINISTRATOR JUDICIAR G. G.E. SRPL, pentru ca instanţa, prin hotărârea ce o va pronunţa, să oblige pârâta să îi vândă locuinţa pe care o deţine în Craiova, strada, nr. 106, bl., sc., ap., compusă dintr-o cameră şi dependinţe comune.

 În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că, împreună cu familia sa,  deţine, în calitate de chiriaş, locuinţa menţionată anterior şi că, în această calitate, a efectuat demersuri  în vederea cumpărării acestei locuinţe, în baza art.7 din Legea nr. 85/1992, dar că pârâta a refuzat să o vândă.

 La termenul din 20.06.2008, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat suspendarea cauzei în temeiul dispoziţiilor art.36 din Legea nr. 85/2006, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, cu motivarea că prin sentinţa nr. 1073/F/14.11.2007, pronunţată de Tribunalul Comercial Argeş, s-a declanşat procedura insolvenţei faţă de S.C S.A. – Filiala Piteşti, astfel încât nu se poate dispune înstrăinarea nici unui bun din patrimoniul acesteia decât în condiţiile legii speciale, respective, Legea nr. 85/2006, act normativ care are prioritate faţă de dispoziţiile Legii nr. 85/1992.

 La termenul din 12.09.2008, pârâta a invocat excepţia lipsei calităţii sale  procesuale pasive, învederând faptul că bunul în litigiu nu face parte din patrimoniul său.

 La acelaşi termen de judecată, instanţa a dispus suspendarea cauzei în temeiul art. 36 din OG nr.85/2006,  până la definitivarea procedurii insolvenţei.

 Împotriva încheierii de suspendare a judecăţii, reclamantul a formulat recurs, iar prin decizia civilă nr. 934/22.04.2009 Tribunalul Dolj a admis recursul formulat de reclamant, a casat încheierea de suspendare şi a trimis cauza primei instanţe pentru continuarea judecăţii, cu motivarea că, în cauză, este necesară atât o interpretare sistematică, cât şi o interpretare raportată la raţiunea şi finalitatea actelor normative care se intersectează, respectiv, Legea 85/1992 şi Legea 85/2006.

 Tribunalul a conchis că acţiunea reclamantului este o acţiune pentru realizarea dreptului de creanţă afirmat, în speţă, dreptul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul pe care reclamantul îl deţine cu titlu de chiriaş, iar acest drept nu intră în categoria drepturilor de creanţă ce fac obiectul Legii insolvenţei nr. 85/2006.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova  sub acelaşi număr.

Prin sentinţa civilă 3712 din 26.02.2010 a Judecătoriei Craiova,  fost admisă acţiunea formulată de reclamantul D. D. şi obligată pârâta  să vândă reclamantului locuinţa situată în Craiova, str. strada, nr. 106, bl., sc., ap., judeţul Dolj, la preţul  de 3.430,31 lei, conform concluziilor raportului de expertiză întocmit de expertul Pătru Mic Adela .

A fost obligată pârâta către reclamantă la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1.108,3 lei.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei este neîntemeiată, întrucât imobilul în litigiu face parte din patrimoniul pârâtei SC SA Ploieşti – Filiala Piteşti; pe fondul cauzei s-a reţinut incidenţa dispoziţiilor art.7 din Legea nr.85/1992, întrucât reclamantul ocupă locuinţa în litigiu în baza contractului de închiriere nr.1368/07.08.2006, încheiat cu pârâta.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta SC SA – Filiala Piteşti, reprezentată legal prin lichidatorul judiciar S.P. şi  SC General SRPL, care a arătat că în cauză sunt aplicabile prevederile Legii nr.85/2006 privind procedura insolvenţei, care este o lege organică faţă de Legea nr.85/1992, care o lege ordinară; ambele legi reglementează modalitatea de valorificare a bunurilor din patrimoniul unor societăţi comerciale, legea insolvenţei urmărind maximizarea valorii averii debitorului, scopul edictat de lege fiind acela al acoperirii pasivului debitorului aflat în insolvenţă; se mai arată că, potrivit art.156 din Legea insolvenţei nr.85/2006, la data intrării în vigoare a prezentei legi, Legea nr.64/1995 privind procedura reorganizării judiciare şi a falimentului, precum şi orice altă dispoziţie contrară se abrogă; de asemenea, nu poate fi ignorată starea specială, de faliment, în care se află societatea în momentul în care se analizează înstrăinarea unor active din patrimoniul acesteia; se invocă şi jurisprudenţa CEDO în aplicarea art.1 din Protocolul nr.1 la Convenţie privind respectarea unui just echilibru între dreptul individual de proprietate şi interesele generale ale societăţii, care presupune, cu excepţia unor cazuri excepţionale, necesitatea ca proprietarul deposedat silit să primească o indemnizaţie la valoarea reală de circulaţie a bunului.

Apelul este nefondat.

Nu pot fi primite susţinerile apelantei privind prevalenţa Legii nr.85/2006 faţă de dispoziţiile Legii nr.85/1992, caracterul de lege organică al primeia neconstituind, în sine, un temei de aplicare prioritară. Legea nr.85/2006 are ca domeniu de reglementare rezolvarea situaţiei patrimoniale a comercianţilor aflaţi în stare de  insolvenţă prin lichidarea  averii acestora  ori prin reorganizarea patrimoniului lor, iar aceasta nu exclude aplicabilitatea  unor dispoziţii legale speciale cu privire  la  unele bunuri  din  patrimoniul debitorului. Legea nr.85/1992 este o lege specială  faţă de dreptul comun din materia raporturilor juridice  obligaţionale, a actelor de înstrăinare cu titlu oneros, întrucât normele de justiţie socială care prevăd posibilitatea cumpărării  locuinţelor ce fac  parte din fondul locativ  de stat la preţuri reduse au caracter special  şi excepţional faţă de  regulile de drept ale libertăţii contractuale, care stau la  baza formării acordului de  voinţă al  părţilor  contractante pe piaţa liberă.

În acest context legislativ,  un litigiu izvorând din aplicarea prevederilor Legii nr.85/1992 se poate derula şi în condiţiile în care pârâtul  se  găseşte în procedura reglementată de Legea nr.85/2006, neputându-se considera că normele de justiţie socială invocate de reclamant îşi încetează aplicarea din cauza situaţiei speciale, de faliment, în care se află pârâtul.

În speţă, acţiunea în  obligaţie de  a face  întemeiată  pe  art. 7 din Legea nr.85/1992 a fost  promovată de intimatul reclamant  la data de 08.04.2008, iar apelanta pârâtă a  intrat  în procedura  prevăzută de Legea nr.85/2006  la data de  27.11.2008 ( sentinţa comercială  nr.1129/E/2008 a Tribunalului Argeş), aşadar ulterior  înregistrării  cererii de  chemare  în judecată la Judecătoria  Craiova.

Faţă de finalitatea Legii nr.85/1992, este evident  că starea de insolvenţă în care se găseşte pârâta nu-i poate fi  opusă  reclamantului şi nu  poate afecta dreptul subiectiv al acestuia, pentru că  aceasta ar presupune  că, ori de câte  ori s-ar declanşa starea de insolvenţă, s-ar stinge însuşi  dreptul subiectiv  născut din aplicarea  prevederilor art.7 din Legea nr.85/1992, dintr-un considerent  ce nu este imputabil titularului acestui drept.

Totodată, regimul juridic al locuinţelor construite din fondurile statului  şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat rămâne cel reglementat de Legea nr.85/1992, legea fiind aplicabilă in rem, cu privire la bunurile imobile pe care legiuitorul le-a avut  în vedere.

Tribunalul apreciază  că prin această modalitate de aplicare a dispoziţiilor  legale analizate nu se încalcă dreptul apelantei  la  respectarea unui bun în sensul art. 1  din Protocolul  nr.1  la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, întrucât  raţiunile pentru care legiuitorul  a permis vânzarea unor categorii de locuinţe la preţuri mai mici decât  cele  practicate  pe piaţa liberă trebuie  să subziste indiferent  de situaţia subiectului de  drept căruia îi incumbă obligaţia de  vânzare, normele legale fiind adoptate în considerarea persoanei cumpărătorului, şi nu a  vânzătorului, astfel  încât nu se  poate aplica un tratament  juridic diferenţiat titularilor dreptului de  a cumpăra locuinţa în funcţie de situaţia juridică  a vânzătorului.

Este neîntemeiată susţinerea  apelantei conform căreia dispoziţiile legale  de care  s-a prevalat intimata reclamantă şi care au fost avute  în vedere de prima instanţă la pronunţarea  soluţiei ar fi fost  abrogate în baza art. 156  din Legea nr.85/2006, întrucât Legea  nr.85/1992 nu reprezintă o dispoziţie contrară Legii  nr.85/2006, textul de lege respectiv  vizând legea anterioară a falimentului, adică  Legea nr.64/1995, precum şi alte  dispoziţii de aceeaşi materie.

Faţă de  cele arătate ,  în temeiul  art.296 C.pr.civ., apelul va fi  respins  ca nefondat.

In temeiul art. 274 C.pr.civ.,  va fi obligată apelanta către intimat la  500  lei cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare