Legea nr. 10/2001. Teren dobândit în conditiile generale de vânzare-cumparare stabilite în Decizia nr. 25/1905, emisa de Consiliul Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, în zona plajei din statiunea Mamaia. Pact comisoriu...

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 2830, reclamantii S.D. si T.A. au chemat în judecata pe pârâtii Municipiul Constanta si Primaria Municipiului Constanta, solicitând anularea Dispozitiei nr.1771/21.06.2006 emise de Primarul Municipiului Constanta si pronuntarea unei hotarâri prin care sa se rezolve pe fond notificarea nr.2256/2001.

În motivarea cererii reclamantii au aratat ca prin notificarea mentionata au solicitat restituirea imobilului-teren în suprafata de 490, 24 mp. situat în Constanta, Statiunea Mamaia, lotul 5 din careul 12, teren ce a apartinut bunicului lor C.A. si a fost expropriat în baza Decretului nr.111/1951, prin sentinta civila nr. 403/23.04.1953 a fostului Tribunal Popular al Orasului Constanta.

Au sustinut reclamantii ca se înscriu în ipoteza prevazuta de art.2 alin.1 lit. d din Legea nr. 10/2001si ca preluarea a fost abuziva, deoarece bunul nu era ramas fara stapân, autorul lor a fost împiedicat sa-si plateasca impozitele cu scopul de a fi deposedat de proprietate, iar Decretul nr. 111/1951 contravenea Constitutiei în vigoare la data edictarii.

De asemenea, au aratat ca motivarea dispozitiei contestate este gresita, întrucât chiar daca autorul lor ar fi vrut sa construiasca ceva, din cauza razboiului si a instaurarii regimului comunist, nu i s-ar fi eliberat autorizatie de construire; prin urmare, conditia rezolutorie la care se face referire în dispozitie devenise caduca si nu mai putea produce efecte juridice. În plus, autorul lor a platit taxele si impozitele pentru teren pâna la data preluarii abuzive, neputându-se retine abandonarea bunului sau existenta unei conditii rezolutorii.

Prin sentinta civila nr. 912 din 3 mai 2007, Tribunalul Constanta a respins ca nefondata actiunea reclamantilor, care au fost obligati catre pârâtul Municipiul Constanta, prin Primar la cheltuieli de judecata în valoare de 400 lei, reprezentând onorariu avocat.

Pentru a pronunta aceasta solutie prima instanta a retinut, în esenta, ca autorul reclamantului C.A. a dobândit în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1278 din 3 aprilie 1937 un teren în suprafata de 490,24 m.p., reprezentând lotul nr. 10 din careul 26 din planul de proiectare si sistematizare a plajei Mamaia, Municipiul Constanta.

Conform actului de vânzare-cumparare, cumparatorului îi incumba obligatia de a edifica pe acest teren, pâna la 29 august 1939, o casa de locuit sau vila, în baza planurilor aprobate de administratia municipala, iar în caz de neexecutare a obligatiei, intervenea rezilierea de drept, fara judecata, punere în întârziere sau alta formalitate a contractului de vânzare-cumparare, terenul revenind de drept în patrimoniul municipiului.

Instanta de fond a retinut ca aceasta clauza constituie un pact comisoriu de gradul IV, iar ca urmare a neexecutarii obligatiei cumparatorului de a construi, terenul a fost preluat în proprietatea Municipiului Constanta, decizia administrativa nr. 22043 din 1958, neconstituind un act administrativ abuziv de preluare, ci numai a constatat reziliat de plin drept contractul de vânzare-cumparare, situatie în care, în cauza, nu sunt incidente dispozitiile Legii nr. 10/2001.

S-a mai retinut ca sentinta civila nr. 403 din 23 aprilie 1953, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului Constanta în aplicarea dispozitiilor Decretului nr. 111/1951 nu a putut înlatura sanctiunea rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare care intervenise anterior pronuntarii acestei hotarâri judecatoresti.

Împotriva acestei sentinte în termen legal au declarat apel reclamantii S.D. si T.A. care au criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte:

1. În mod gresit instanta de fond a apreciat ca preluarea terenului fosta proprietate a autorului reclamantului C.A., a fost facuta în mod legal prin decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, în realitate, pentru a opera pactul comisoriu de gradul IV era necesar ca neexecutarea obligatiei cumparatorului sa fie culpabila, ori în cauza obligatia de a construi nu a fost executata dintr-un caz de forta majora – respectiv declansarea celui de-al doilea razboi mondial, care a determinat interzicerea realizarii de constructii în zonele de frontiera.

2. Instanta de fond a apreciat în mod cu totul gresit ca trecerea terenului litigios în proprietatea statului în baza Decretului nr. 111/1951, prin sentinta civila nr. 403/23 aprilie 1953 nu are nici un fel de relevanta în conditiile în care autorul reclamantilor pierduse anterior dreptul de proprietate. În realitate, preluarea bunului s-a facut prin sentinta nr. 403/23 aprilie 1953, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului Constanta, în hotarâre bunul fiind categorisit ca fiind proprietatea autorului reclamantilor.

3. Terenul în litigiu fiind preluat fara drept si prin abuz, conform Decretului nr. 111/1951, intra în categoria imobilelor reglementate de art. 2 din Legea nr. 10/2001, reclamantii fiind îndreptatiti la restituirea în natura si, în subsidiar, în ipoteza în care nu este liber, la masuri reparatorii pentru bunul preluat abuziv.

Analizând legalitatea hotarârii apelate, în raport cu criticile reclamantilor S.D. si T.A. se constata urmatoarele:

1. Prima instanta a retinut corect situatia de fapt referitoare la conditiile dobândirii terenului în litigiu de catre autorul reclamantilor.

Actul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1278 din 3 aprilie 1937 a fost încheiat de autorul reclamantilor, în calitate de cumparator si Primaria Constanta, în calitate de vânzator, în conditiile generale de vânzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, în care se stipula ca terenurile situate în Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobânditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila în termen de patru ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare.

Conditiile generale de vânzare prevazute în Decizia nr. 25/1905, contin o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere în întârziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizându-se de drept, fara interventia instantei de judecata.

Aceasta clauza a fost inserata si în contractul de vânzare-cumparare nr. 1278 din 3 aprilie 1937, cumparatorul A.C. asumându-si obligatia de a construi pe acest teren o casa sau o vila în conformitate cu planurile aprobate de administratie, pâna la data de 29 august 1939, în caz contrar va interveni rezilierea de plin drept a conventiei de vânzare-cumparare.

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumparare încheiat în anul 1936, de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vânzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », în cazul în care partea nu îsi îndeplineste obligatia de a construi în termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de îndata ce a expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la îndeplinire.

În prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este înlaturat în totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului, asa cum corect a retinut prima instanta.

În privinta momentului în care are loc desfiintarea contractului în cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce însa numai ca efect al unei împrejurari obiective – neexecutarea obligatiilor unei parti – dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face efectiva aceasta sanctiune.

Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata în 1958, prin Decizia nr. 22043.

Aceasta decizie nu constituie în sine un act abuziv de nationalizare si de dobândire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustin reclamantii, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumparare, terenul urmeaza sa intre în patrimoniul vânzatoarei.

Pâna la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neîndoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a încercat sa îsi execute obligatia, a fost împiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.

2. În speta, se retine, ca anterior manifestarii vointei creditorului vânzator de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV, prin sentinta civila nr. 403 din 3 aprilie 1953, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului Constanta, a fost admisa cererea formulata de Circa a III-a Financiara Constanta, în contradictoriu cu pârâtul A.C., domiciliat în Timisoara, strada M.V. nr.19 – domiciliu mentionat si în actul de vânzare-cumparare nr. 1278/1937 si, în conformitate cu dispozitiile Decretului nr. 111/1954, s-a dispus trecerea terenului proprietatea pârâtului, în patrimoniul statului, ca bun abandonat.

Din considerentele hotarârii judecatoresti rezulta ca proprietarul nu a mai facut nici un act de administrare si nu a mai platit impozite pentru terenul situat în Mamaia, înscris la rol la nr. 448, din anul 1948, motiv pentru care, fiind întrunite conditiile impuse de art.6 din Decretul nr. 111/1951, bunul a trecut la stat ca fiind ramas fara stapân.

În mod gresit prima instanta a retinut ca sentinta civila nr. 403 din 23 aprilie 1953, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului Constanta nu are relevanta juridica sub aspectul momentului si al conditiilor preluarii terenului litigios în proprietatea statului, în realitate, la momentul pronuntarii acestei hotarâri, autorului reclamantului, citat în cauza în calitate de pârât, i s-a recunoscut calitatea de proprietar al bunului abandonat.

De altfel, anterior anului 1958, când a fost emisa Decizia nr. 22043/1958, creditorul vânzator nu si-a manifestat optiunea de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV, inserat în contractul de vânzare-cumparare, astfel încât nu se poate retine ca rezilierea contractului a intervenit în anul 1939, data inserata în contractul de vânzare-cumparare nr. 1278 din 3 aprilie 1937.

Dimpotriva, era de notorietate ca prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autoritatile locale, recunoscând existenta, în timpul razboiului a unei crize de materiale de constructie, a lucratorilor specializati în constructia de case, cât si împrejurarea ca este necesara o dezvoltare a constructiei de locuinte, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu începere de la data acestei decizii si pâna la 1 decembrie 1948 si nu au impus conditii speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite în conditiile mai sus mentionate.

În consecinta, se retine ca imobilul în litigiu a fost preluat de stat, ca bun fara stapân, în baza Decretului nr. 111/1951, anterior manifestarii vointei vânzatorului de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV inserat în contractul de vânzare-cumparare încheiat cu autorul reclamantilor.

3. Conform dispozitiilor art. 2 lit. “e” din Legea nr. 10/2001, prin imobile preluate abuziv se întelege si “imobilele considerate a fi fost abandonate în baza unei dispozitii administrative sau a unei hotarâri pronuntate în temeiul Decretului nr. 111/1951, privind reglementarea situatiei bunurilor de orice fel supuse confiscarii, confiscate, fara mostenitori sau fara stapân, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989”.

Se constata ca legiuitorul califica expres ca fiind abuzive preluarile realizate în baza Decretului nr. 111/1951,  prin dispozitii administrative sau hotarâri judecatoresti – cazul în speta si nu impune, ca în situatia reglementata de art. 2 lit.”d” din lege, ca fostul proprietar sau mostenitorii sai sa faca dovada ca abandonul bunului s-a datorat unor masuri abuzive impuse de stat, cum ar fi arestarea persoanei pentru motive politice, deportarea acesteia pentru motive politice sau internarea fortata în unitati sanitare, incidenta altor masuri abuzive impuse de stat, prin care drepturile proprietarului nu puteau fi exercitate.

Pornind de la ratiunea adoptarii Legii nr. 10/2001, privind situatia juridica a unor imobile preluzate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, exprimata în caracterul profund reparatoriu, este de precizat ca prin acest act normativ legiuitorul a urmarit sa înlature prejudiciile suferite de fostii proprietari prin abuzurile savârsite de stat, inclusiv prin preluarea unor bunuri ca fiind fara stapân, conform Decretului nr. 111/1951.

Retinându-se ca terenul în litigiu a fost preluat în baza Decretului nr. 111/1951, ca bun abandonat, instanta de apel constata ca Legea nr. 10/2001 este aplicabila în cauza, reclamantii fiind îndreptatiti la repararea prejudiciului cauzat prin preluarea abuziva de catre stat a imobilului proprietatea autorului lor.

Prevalenta restituirii în natura a bunului preluat abuziv reprezinta un principiu fundamental al procedurii de solutionare a notificarilor formulate în baza Legii nr. 10/2001 de catre persoana îndreptatita, si numai în cazul în care aceasta masura nu este posibila sau este expres înlaturata de la aplicare se va proceda la acordarea celorlalte masuri reparatorii prevazute de lege, respectiv compensarea cu bunuri sau servicii oferite în echivalent de detinator, cu acordul persoanei îndreptatite sau propunerea de acordare de despagubiri potrivit Titlului VII din Legea nr. 247/2005.

Conform dispozitiilor art. 10 din Legrea nr. 10/2001 se restituie în natura terenurile libere, iar pentru terenurile ocupate, masurile reparatorii se stabilesc în echivalent. În alin.(2) al aceluiasi articol se prevede ca în ipoteza în care pe terenurile preluate în mod abuziv s-au edificat constructii noi, autorizate, persoana îndreptatita va obtine restituirea în natura a partii de teren ramasa libera, iar pentru suprafata ocupata de constructii noi, cea afectata servitutilor legale si altor amenajari de utilitate publica ale localitatilor urbane sau rurale, masurile reparatorii se stabilesc în echivalent.

Din expertiza imobiliara efectuata în cauza de inginer B.E., rezulta ca terenul în suprafata de 490,24 m.p., revendicat de reclamanti este afectat integral de constructii cu caracter definitiv, fiind amplasat în incinta Parcului de distractii « Aqua Magic » din Mamaia si ocupat de amplasamentul constructiei topoganului mare din acest parc de distractii, conform schitei anexa la expertiza.

Întrucât terenul este afectat integral de constructii autorizate cu caracter definitiv, restituirea în natura a acestuia nu este posibila, reclamantii fiind îndreptatiti la masuri reparatorii în echivalent, conform art. 26 alin.(1) din Legea nr. 10/2001, republicata.

Fata de considerentele expuse, în baza art. 296 Cod procedura civila, se va admite apelul reclamantilor si se va schimba în tot hotarârea apelata, în sensul admiterii contestatiei reclamantilor.

Anuleaza dispozitia nr. 1771 din 21 iunie 2006, emisa de Primarul Municipiului Constanta si obliga unitatea detinatoare – Municipiul Constanta, prin Primar, sa emita dispozitie cu propunerea de acordare de despagubiri pentru imobilul teren în suprafata de 490,24 m.p. din Constanta, statiunea Mamaia, lot 5, careul 2, conform Titlului VII din Legea nr. 247/2005.

Domenii speta

Spete similare