Legea nr. 10/2001. Teren situat in Statiunea Mamaia, instrainat in baza Hotarârii din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta. Imobil preluat de autoritatile locale. Obligatia cumparatorului de a construi in termen de 4 ani. Pa...

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumparare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vânzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », în cazul în care partea nu îsi îndeplineste obligatia de a construi în termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de îndata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la îndeplinire.

În prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este înlaturat în totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.

De aceea, se retine ca nu era necesara interventia instantei pentru a pronunta rezolutiunea contractului, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar în masura în care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a  avut loc de  plin drept.

În privinta momentului în care are loc desfiintarea contractului în cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de  grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei împrejurari obiective – neexecutarea obligatiilor unei parti – dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a  face  efectiva aceasta sanctiune.

Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata în 1958, prin Decizia nr. 22043.

Aceasta decizie nu constituie în sine un act abuziv de nationalizare si de dobândire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine  reclamanta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumparare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzatoarei.

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr.518/2003, reclamanta B.M.I. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtii Primaria Municipiului Constanta si Consiliul Local al Municipiului Constanta, anularea Dispozitiei nr.2525/22.07.2002 emisa de Primarul Municipiului Constanta si restituirea în natura sau stabilirea de masuri reparatorii prin echivalent a imobilul teren în suprafata de 437,37 mp, situat în Statiunea Mamaia, lotul 10, careul 11.

În considerentele cererii de chemare în judecata, reclamanta a învederat urmatoarele:

Reclamanta B.M.I. este mostenitoarea legala a numitului B.G.I.

Autorul reclamantei a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, în suprafata de 437,37 mp, situat în Statiunea Mamaia, lotul 10, careul 11 în baza actului de vânzare cumparare nr.7/19.04.1935, contract încheiat cu Primaria Constanta.

Obiectul contractului l-a constituit un teren de constructie, în suprafata de 437,37 mp, cu obligatia asumata de cumparator de a construi, pe acest teren, o casa de locuit sau vila, în termen de 6 ani, de la perfectarea contractului.

Totodata, se arata ca autorul reclamantelor s-a aflat în imposibilitate de a-si îndeplini obligatia contractuala, datorita evenimentelor istorice intervenite, respectiv venirea la putere a miscarii legionare si a Guvernului Antonescu, intrarea României în razboi, rebeliunea legionara si instaurarea dictaturii lui Ion Antonescu.

Prin Decizia nr.22043/24.08.1958 a fostului Sfat Popular Constanta s-au declarat desfiintate si reziliate actele de vânzare cumparare pentru terenurile din Mamaia prin care proprietarii au fost deposedati de terenuri abuziv fara a beneficia de masuri reparatorii, decizie ce nu a putut fi contestata, nefiind comunicata.

Se releva ca reclamanta a urmat procedura de restituire a terenului instituita de Legea nr.10/2001 ce s-a finalizat cu emiterea Dispozitiei nr.2525/22.07.2002 de catre Primarul Municipiului Constanta, prin care s-a respins cererea reclamantei de restituire în natura a imobilului teren.

 În drept s-au invocat dispozitiile Legii nr.10/2001.

Sub aspect probatoriu, la dosarul cauzei s-au anexat urmatoarele înscrisuri:

-actul de vânzare cumparare nr.7/19.04.1935;

-decizia nr.22043/24.08.1958 a fostului Sfat Popular Constanta

-certificatul de nastere al reclamantei B.M.I;

-certificatul de deces al numitului B.G.I.;

Prin sentinta civila nr.526/23.04.2003 pronuntata de Tribunalul Constanta, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtilor Primaria Municipiului Constanta si Consiliul Local al Municipiului Constanta, si s-a respins actiunea formulata de reclamanta B.M.I. ca fiind introdusa împotriva unor persoane fara calitate procesuala pasiva.

Prin decizia civila nr.73/c/27.01.2004 pronuntata de Curtea de Apel Constanta, s-au respins, ca nefondate apelurile civile formulate de reclamanta si de catre pârâti.

Prin decizia civila nr.4738/15.05.2006 pronuntata de Înalta Curte de Casatie si Justitie, s-au admis recursurile formulate de reclamanta si de catre pârâti, s-au casat decizia civila nr.73/c/27.01.2004 si sentinta civila nr. 526/23.04.2003 si s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Constanta, cauza fiind reînregistrata sub nr.3897/118/2006.

Dupa casare, reclamanta si-a precizat cadrul procesual în sensul ca a aratat ca întelege sa se judece cu Primarul Municipiului Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta si ca întelege sa renunte la judecata fata de ceilalti pârâti.

Prin încheierea din 07.12.2006 s-a luat act de renuntarea la judecata fata de pârâtii Primaria Municipiului Constanta si Comisia pentru Aplicarea Legii nr.10/2001 si s-a dispus introducerea în cauza, în calitate de pârâti a Primarului Municipiului Constanta si a Municipiul Constanta prin Primar.

Prin sentinta civila nr. 287/5.03.2009, Tribunalul Constanta a respins actiunea reclamantei ca nefondata.

Pentru a pronunta aceasta solutie prima instanta a retinut, în esenta, ca în speta nu sunt aplicabile dispozitiile art. 2 din Legea nr. 10/2001. Preluarea terenului în litigiu nu a fost consecinta unei masuri abuzive, ci terenul s-a reîntors în patrimoniul municipalitatii urmare a intervenirii rezolutiunii contractului de vânzare-cumparare nr. 7/19.04.1935 pentru neexecutarea obligatiei asumate de autorul reclamantei de a construi pe acest teren într-un interval de 4 ani o vila sau o casa de locuit.

Prima instanta a mai retinut ca în actul de vânzare-cumparare nr. 7/1935 partile au înserat un pact comisoriu de grad IV, neexecutarea de catre cumparator a obligatiei de a construi în termenul convenit o casa de locuit, fiind sanctionata cu rezolutiunea de drept a contractului de vânzare-cumparare, fara punere în întârziere si fara îndeplinirea vreunei alte formalitati.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal a declarat apel reclamanta B.M.I. care a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte:

- În mod gresit a retinut prima instanta ca terenul dobândit de autorul reclamantei în 1935 a revenit în patrimoniul municipalitatii ca urmare a desfiintarii de drept a contractului de vânzare-cumparare, conform pactului comisoriu de grad IV înserat în contract. În realitate acest teren a fost predat cumparatorului în proprietate dupa 10 ani. Prin urmare perioada de gratie în care se putea construi a fost între 1945-1951, timp în care autorul reclamantei a platit impozit conform actelor existente  la dosar si neanalizate de prima instanta.

- Imposibilitatea construirii pe teren în perioada mentionata, 1945-1952, a fost justificata de schimbarea regimului politic, efectele razboiului etc.

- Preluarea imobilului în litigiu a fost o masura abuziva, dispusa prin decizia nr. 22043/1958, situatie în care în speta erau pe deplin aplicabile dispozitiile Legii nr. 10/2001.

Analizând criticile reclamantei se constata ca apelul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Prin notificarea nr. 766634/06.08.2001, reclamanta M.B. a solicitat ca în procedura Legii nr. 10/2001 sa îi fie restituit în natura terenul în suprafata de 437,37 m.p. situat în statiunea Mamaia, lot 10, careu 11, bun dobândit de autorul sau B.G.I. în baza contractului de vânzare-cumparare nr. 7/19.04.1935 încheiat cu Primaria Municipiului Constanta.

Prin dispozitia nr. 2525/2002 Constanta emisa de Primarul Municipiului Constanta  s-a respins notificarea reclamantei motivat de faptul ca în speta nu sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 10/2001, bunul nefiind preluat abuziv de catre stat.

Prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluari pot fi retinute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: nationalizarea, confiscarea cererii, preluarea fara vreun titlu sau pentru neplata impozitelor.

În categoria preluarilor mai sus aratate caracterizate ca fiind abuzive, nu se încadreaza si acele situatii în care, ca urmare a desfiintarii unor contracte civile pentru nerespectarea de catre partile contractante a clauzelor, bunul se reîntoarce în patrimoniul partii contractante îndreptatite la aceasta masura.

În speta se retine ca actul de vânzare-cumparare nr. 7/19.04.1935 a fost încheiat de autorul reclamantei în calitate de cumparator si Primaria Constanta, în calitate de vânzator, în conditiile generale de vânzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, în care se stipula ca terenurile situate în Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobânditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila în termen de patru ani, prelungit de sase ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Conditiile generale de vânzare prevazute în Decizia nr. 25/1905, contin o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere în întârziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizându-se de drept, fara interventia instantei de judecata.

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumparare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vânzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », în cazul în care partea nu îsi îndeplineste obligatia de a construi în termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de îndata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la îndeplinire.

În prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este înlaturat în totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.

De aceea, se retine ca nu era necesara interventia instantei pentru a pronunta rezolutiunea contractului, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar în masura în care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a  avut loc de  plin drept.

În privinta momentului în care are loc desfiintarea contractului în cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei împrejurari obiective – neexecutarea obligatiilor unei parti – dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face  efectiva aceasta sanctiune.

Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata în 1958, prin Decizia nr. 22043.

Aceasta decizie nu constituie în sine un act abuziv de nationalizare si de dobândire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine  reclamanta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumparare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzatoarei.

Pâna la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neîndoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a încercat sa îsi execute obligatia, a fost împiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.

Se retine ca actul de vânzare-cumparare care consemneaza obligatia de a construi, a fost încheiat în anul 1935, iar România a intrat în razboi în anul 1941, perioada în care nu s-a dovedit ca proprietarul ar fi facut vreun demers pentru obtinerea autorizatiilor necesare edificarii unei constructii.

Ulterior, dupa terminarea razboiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21.11.1945, Primaria Constanta a aprobat prelungirea termenului de constructie pe locurile de casa de pe plaja Mamaia, pâna la 1 decembrie 1947.

Daca pentru perioada razboiului (1941-1945) se retine ca neexecutarea constructiei nu este culpabila, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forta  majora sa îsi îndeplineasca obligatiile asumate prin contract, aceasta cauza de înlaturare a  raspunderii pentru neexecutarea obligatiei de a construi nu mai subzista în perioada urmatoare, pâna la aparitia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vânzatorul si-a manifestat vointa de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV.

Se retine ca prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autoritatile locale, recunoscând existenta, în timpul razboiului, a unei crize de materiale de constructie, a lucratorilor specializati în constructia de case, cât si împrejurarea ca este necesara o dezvoltare a constructiei de locuinte, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu începere de la data acestei decizii si pâna la 1 decembrie 1947  si nu au impus interdictii speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite în conditiile mai sus mentionate.

Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii a fost adoptata ulterior încheierii contractului de vânzare-cumparare din anul 1935, iar cumparatorii, anterior intrarii în vigoare a acestei legi, timp de trei ani, nu au facut niciun demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar dupa adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii nu s-a interzis total si în mod absolut edificarea unor constructii în zona Dobrogei, în art. 13 din lege prevazându-se obligatia ca « orice lucrare, constructie, plantatie pe care un particular ar avea sa o faca pe terenul cazând într-o zona militara, trebuie sa fie în prealabil aprobata de Ministerul Apararii Nationale si Ministerul Aerului si Marinei, care pot impune ca executarea sa se faca astfel ca ea sa corespunda cerintelor apararii nationale ».

Ori, în cauza, se retine ca reclamanta nu a facut dovada ca autorul ei a fost împiedicat sa construiasca o casa pe terenul cumparat sau ca, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizatiei de constructie, i s-au respins cererile de catre cele doua ministere implicate în realizarea masurilor necesare apararii tarii.

Sustinerea apelantei reclamante în sensul ca proprietatea asupra terenului în litigiu i-a fost transmisa nu la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare – anul 1935, ci dupa 10 ani - în anul 1945 este lipsita de orice fundament probator.

Conform dispozitiilor art. 1295 Cod civil,  vânzarea este un contract translativ de proprietate. În cazul bunurilor individual determinate efectul translativ se produce în baza contractului de la data încheierii lui, cu exceptia cazurilor în care partile contractante au convenit amânarea transferului proprietatii pâna la împlinirea unui termen sau conditie.

În speta, din analiza clauzelor contractuale nu rezulta ca partile sa fi convenit sa amâne transferul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafata de 437, 27 m.p. la o data ulterioara celei la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumparare nr. 7/19.04.1935.

Dimpotriva din probele administrate în cauza rezulta ca autorul reclamantei a fost mentionat în anul 1942 în „Tabloul de proprietati de la Mamaia cu rate restante” pentru lotul nr. 10, careu 11, diferenta de pret datorata pentru terenul cumparat fiind de 6560 lei.

Din adresa nr. 77/23.03.1999 emisa de Municipiul Constanta – Directia Patrimoniu, rezulta ca în planul cadastral al orasului Constanta, întocmit în anii 1936-1938, registrul de proprietati pag. 1557, la nr. crt. 15566 este consemnat lotul 10 din careul 11 ca teren neconstruit la acea data, suprafata de 437,27 m.p., ca proprietate B.I.

Înstiintarea de plata a impozitului nr. 421/1951, cât si dovada platii impozitului aferent terenului în suprafata de 437,27 m.p. pentru perioada 1946-1951 conduce la concluzia ca în toata aceasta perioada s-a recunoscut dreptul de proprietate al autorului reclamantei asupra terenului în litigiu, acesta având posibilitatea sa construiasca pe acest teren, conform obligatiei asumate prin contractul de vânzare-cumparare nr. 7/1935.

Prin urmare, pâna la data manifestarii de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, care a fost  exprimata în anul 1958, prin Decizia nr. 22043, autorul reclamantei a avut posibilitatea de a-si executa obligatia asumata prin contractul de vânzare-cumparare nr. 7/1935, respectiv aceea de a construi o casa de locuit sau o vila, sanctiunea neexecutarii acestei obligatii fiind rezolutiunea de drept a contractului de vânzare-cumparare, cu consecinta reintrarii terenului în suprafata de 437,27 m.p. în patrimoniul vânzatorului. 

Asa fiind, terenul în litigiu se gaseste în patrimoniul vânzatorului Municipiul Constanta  ca urmare a desfiintarii contractului de vânzare-cumparare încheiat de autorul reclamantei B.I., în anul 1935, pentru nerespectarea catre cumparator a obligatiei asumate prin contract si nu ca urmare a unei deposedari abuzive, care sa fi fost realizata în mod arbitrar si prin abuz de putere de catre stat, sens în care s-a pronuntat în mod constant, în spete similare si I.C.C.J. (exemplificari: decizia civila nr. 5680/9.10.2008; decizia civila nr. 6327/28.10.2008; decizia civila nr. 569/27.01.2005; decizia civila nr. 3213/11.10.2000).

Pentru considerentele expuse, în baza art. 296 Cod proc. civila se va respinge ca nefondat apelul reclamantei.

Domenii speta

Spete similare