Obligaţie de a face. Efectuarea de lucrări de conservare, consolidare, restaurare, reparaţii curente şi întreţinere a imobilului cu respectarea cerinţelor prevăzute de Legea nr. 422/2001 şi de Legea nr. 50/1991.

DOMENIU. CONSTRUCTII

Obligaţie de a face. Efectuarea de lucrări de conservare, consolidare, restaurare, reparaţii curente şi întreţinere a imobilului cu respectarea cerinţelor prevăzute de Legea nr. 422/2001 şi de Legea nr. 50/1991.

SENTINŢA CIVILĂ NR. 1999/23.02.2010

Prin cererea înregistrată la Judecătoria sectorului 2 Bucureşti la data de 06.01.2009, reclamanţii au solicitat să fie autorizaţi să efectueze reparaţiile şi lucrările urgente de care are nevoie clădirea situată în Bucureşti, sectorul 2, pe cheltuiala pârâtului, în raport cu cota acestuia din dreptul de proprietate asupra imobilului. Au solicitat, de asemenea, obligarea pârâtului să le permită să efectueze aceste reparaţii şi să le permită accesul la toate dependinţele comune ale imobilului, inclusiv prin uşa principală de acces comun şi pe scara principală de acces, la subsol şi în curte.

În motivarea cererii, au arătat că sunt coproprietari ai imobilului, având o cotă indiviză de 2/3, restul de 1/3 aparţinând pârâtului. Acesta din urmă nu le permite exercitarea normală a atributelor dreptului de proprietate. Astfel, a blocat uşa principală de acces în imobil cu un placaj şi a construit, la parter, în interiorul clădirii, un zid prin care a blocat accesul pe scara principală de la parter la etaj şi a transformat holul într-un spaţiu pe care îl foloseşte exclusiv.

Reclamanţii au mai arătat, în esenţă, că imobilul se află într-o stare avansată de degradare şi se impune efectuarea urgentă de reparaţii, cu atât mai mult cu cât clădirea este monument istoric, iar Legea nr. 422/2001 obligă proprietarii unor astfel de bunuri să le întreţină. Pârâtul refuză să îşi dea acordul în legătură cu aceste reparaţii, astfel că reclamanţii se văd puşi în imposibilitate de obţinere a autorizaţiei de construire. Prin urmare, solicită ca instanţa să suplinească acordul pârâtului.

În drept, au invocat prevederile art. 480 C.civ. şi cele ale Legii nr. 422/2001.

Cererea a fost legal timbrată.

Au anexat înscrisuri.

Pârâtul a depus întâmpinare. A solicitat respingerea cererii, considerând-o vădit nefondată. A arătat că începând cu anul 1953, parterul şi o parte din subsol au fost folosite de autorii săi şi, ulterior, de pârât. Astfel, între coproprietari, anterior încheierii contractului prin care reclamanţii au dobândit cota de 2/3, a existat un partaj de folosinţă, neoglindit juridic, dar acceptat de toate părţile.

Pârâtul a arătat că, după ce reclamanţii au cumpărat cota de 2/3, au început demersuri pentru efectuarea unor lucrări de construire/reamenajare, fără ca vreodată să îi ceară acordul în acest sens şi comportându-se ca unici proprietari ai imobilului. De altfel, pe rolul aceleiaşi instanţe, se află cererea de partaj.

A mai precizat că, la adăpostul unor pretinse lucrări de reparaţii urgente, reclamanţii intenţionează să modifice structura de rezistenţă a imobilului şi să îl aducă în starea care le convine lor, pentru a obţine avantaje în procesul de partaj. De asemenea, a arătat că deja s-a început efectuarea anumitor lucrări, deşi el nu şi-a exprimat acordul.

A arătat că reclamanţii au omis să precizeze în cererea de chemare în judecată că împotriva actelor administrative la care aceştia s-au referit s-au formulat plângeri şi solicitări de revocare, în condiţiile în care acestea au fost eliberate prin fraudă la lege.

Pârâtul a mai indicat faptul că reclamanţii au obţinut nelegal şi refacerea documentaţiei cadastrale a imobilului şi a arătat că aceasta se datorează influenţei reclamantei, în calitatea sa de funcţionar public.

A anexat înscrisuri.

La data de 16.11.2009, reclamanţii au formulat precizări. Au arătat că lucrările pentru care solicită autorizarea efectuării sunt: refacerea şarpantei şi a învelitorii, consolidarea, montarea de astereală, folie şi ţiglă sau alte materiale mai uşoare, amenajare, reparare şi consolidare, tencuieli ale pereţilor interiori şi exteriori, zugrăveli, vopsitorii, restaurarea elementelor arhitecturale la pereţii exteriori, termoizolarea pereţilor exteriori şi a celor interiori, a învelitorii, a pardoselilor şi plafoanelor,  înlocuirea grinzilor putrede sau arse ale etajului, ale mansardei şi ale podului, consolidarea acestora, refacerea pardoselilor şi a plafoanelor, refacerea instalaţiilor interioare şi exterioare, inclusiv a coşurilor de fum, montarea unei centrale termice, înlocuirea tâmplăriei interioare şi exterioare, confecţionată din lemn masiv sau lemn stratificat cu geam tip termopan, refuncţionalizare imobil, prin refacerea elementelor distruse – treptele şi golul de acces ale scării principale, montarea la loc a uşilor zidite la etaj, refacerea logiei de la etaj, refacerea funcţiunii parterului, a holului principal al casei.

În cauză, a fost administrată proba cu înscrisuri. La termenul de judecată din data de 23.02.2009, instanţa a considerat utilă efectuarea unei expertize specialitatea construcţii. A fost efectuată expertiza, iar prin încheierea din 14.05.2009 raportul de expertiză efectuat a fost anulat, pentru motivele arătate cu acea ocazie. Ulterior, faţă de depunerea la dosar a altor înscrisuri, altele decât cele existente la data de 23.02.2009, instanţa nu a mai considerat utilă efectuarea unei expertize. Contrar afirmaţiilor pârâtului, aceste înscrisuri au valoare probatorie, chiar dacă mijlocul de probă are o provenienţă extrajudiciară. De altfel, chiar pârâtul a depus la dosar o serie de înscrisuri drept probe în susţinerea afirmaţiilor sale, aceste înscrisuri, fiind, de asemenea, obţinute extrajudiciar.

În sfârşit, instanţa arată că principiul contradictorialităţi şi cel al nemijlocirii semnifică, printre altele, posibilitatea părţilor de a dezbate în faţa instanţei conţinutul şi semnificaţia juridică a mijloacelor de probă, posibilitate pe care pârâtul a avut-o.

Pârâtul a solicitat repunerea pe rol a cauzei, susţinând că procedura de citare nu a fost legal îndeplinită pentru termenul din data de 15.02.2010, citaţia fiind afişată în poarta imobilului. Această susţinere nu este întemeiată, în dovada de îndeplinire a procedurii de citare, agentul procedural arătând că a afişat actul pe uşa principală a clădirii.

De asemenea, nu pot fi primite susţinerile referitoare la neterminarea cercetării judecătoreşti, probele administrate fiind, aşa cum s-a arătat, suficiente. În sfârşit, aspectele învederate cu privire la momentul la care s-a trecut la judecarea pricinii în raport cu ora de începere a şedinţei de judecată nu pot conduce la repunerea cauzei pe rol. Pricina a fost strigată la ordine, faţă de poziţia acesteia pe lista cauzelor din acea zi.

Părţile sunt coproprietare în privinţa imobilului situat în Bucureşti, sectorul 2. Reclamanţii, în această calitate, doresc să efectueze anumite lucrări de reparaţie şi consolidare, în timp ce pârâtul nu este de acord. Nu poate fi primită susţinerea pârâtului din concluziile scrise, în sensul că niciodată nu s-ar fi opus la efectuarea acestor lucrări. Astfel, niciodată în cursul procesului pârâtul nu a arătat că ar fi de acord cel puţin cu vreo lucrare dintre cele propuse de reclamanţi, astfel că, la momentul pronunţării hotărârii, este evident că acordul său lipseşte.

În principiu, orice act cu privire la un bun comun, fie că este vorba despre acte de administrare sau de dispoziţie materială, trebuie să se efectueze cu acordul tuturor coproprietarilor. Aplicarea fără nuanţe a regulii unanimităţii poate conduce însă la consecinţe dăunătoare pentru bun şi, în acelaşi timp, pentru coproprietari. Prin urmare, în situaţii precum cea din cauză, când unul din coproprietari nu îşi dă acordul pentru anumite acte, ceilalţi au dreptul de a solicita instanţei să suplinească acest acord.

Instanţa trebuie să verifice legitimitatea refuzului unuia din coproprietari. Acesta are dreptul să îşi dea acordul sau să refuze efectuarea unor acte, dar acest drept nu trebuie exercitat abuziv. În situaţia exercitării abuzive, dreptul nu se mai bucură de protecţie juridică, astfel că instanţa, la cererea coproprietarilor interesaţi, poate suplini consimţământul celuilalt coproprietar.

O aplicaţie particulară a acestor reguli de principiu se regăseşte în art. 35 al.5 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991. Astfel, se prevede că în cazul intervenţiilor necesare pentru consolidarea şi/sau reabilitarea clădirilor colective de orice fel (cu mai mulţi proprietari în acelaşi imobil), în situaţia în care unii proprietari nu îşi dau acordul, în vederea urgentării autorizării şi a demarării lucrărilor de consolidare, lipsa acordului acestora va putea fi suplinită de hotărârea asociaţiei de proprietari, adoptată în condiţiile legii.

În cauza de faţă nu există asociaţie de proprietari, însă principiul este acelaşi. Din moment ce asociaţia de proprietari poate suplini acordul unora din proprietari, cu atât mai mult acest acord poate fi înlocuit de hotărârea unei instanţe.

Pe lângă aceste consideraţii, general valabile în materia coproprietăţii, în cauză trebuie să se ţină cont de faptul că imobilul în discuţie este monument istoric, regimul său juridic fiind reglementat şi de Legea nr. 422/2001.

Astfel, art. 36 din acest act normativ prevede în sarcina proprietarilor de clădiri – monumente istorice obligaţia să asigure paza, integritatea şi protecţia monumentelor istorice, să ia măsuri pentru prevenirea şi stingerea incendiilor, să asigure efectuarea lucrărilor de conservare, consolidare, restaurare, reparaţii curente şi de întreţinere a acestora în condiţiile legii (lit. b), iar încălcarea acestei obligaţii constituie contravenţie, potrivit art. 55 al.1 lit. b.

Prin urmare, dreptul unuia din coproprietari de a refuza efectuarea anumitor lucrări este restrâns în această situaţie particulară, faţă de clădirile neaflate pe lista monumentelor istorice.

Din înscrisurile depuse la dosar reiese că starea actuală a imobilului necesită efectuarea de lucrări de conservare, consolidare, restaurare, reparaţii curente şi întreţinere a acestuia, în sensul art. 36 din Legea nr. 422/2001.

Astfel, din nota de constatare emisă de Direcţia pentru Cultură, Culte şi Patrimoniu Cultural Naţional a Municipiului Bucureşti reiese că etajul unu, mansarda şi podul clădirii sunt într-o stare de degradare avansată, cu tencuiala căzută, cu geamuri şi uşi lipsă, tavane desfundate prin care au curs apele pluviale. De asemenea, s-a constatat că lipsa multor bucăţi de ţiglă a permis pătrunderea apei pluviale în pod, deteriorarea tavanelor interioare de la etajul unu şi a şarpantei. Totodată, o parte a mansardei este arsă.

Contrar afirmaţiilor pârâtului, instanţa reţine că acest înscris, ca şi celelalte emise de Direcţia pentru Cultură, Culte şi Patrimoniu Cultural Naţional a Municipiului Bucureşti sau de vreo altă autoritate publică, îi sunt opozabile, conform art. 1173 al.1 C.civ.

Din adresa trimisă de Inspectoratul Teritorial în Construcţii Bucureşti chiar pârâtului, reiese că, în urma verificărilor efectuate la imobil în prezenţa acestuia, s-a constatat, la etajul unu, mansardă şi podul clădirii o stare de degradare avansată, cu tencuiala căzută, cu uşi lipsă la interior, tâmplărie exterioară pe faţada laterală şi posterioară lipsă, tavane desfundate prin care au curs apele pluviale din cauza învelitorii din ţiglă deteriorate a jgheaburilor defecte, desprinse şi căzute. De asemenea, la faţadă s-au observat desprinderea de tencuieli din câmpul acesteia, suprafeţe cu fisuri, crăpături şi pete de culoare şi putrezirea materialului lemnos de la streaşină.

Din fişa monumentului istoric, emisă de Institutul Naţional al Patrimoniului  reiese că acoperişul este degradat prin neîntreţinere, având o stare foarte proastă.

Din nota tehnică întocmită de arh. A.I.E. B., expert atestat de Ministrul Culturii şi Cultelor, însuşită de Direcţia pentru Cultură, Culte şi Patrimoniu Cultural Naţional a Municipiului Bucureşti, astfel cum reiese din avizul emis de această instituţie, rezultă că planşeul din lemn de peste etaj, împreună cu şarpanta din lemn sunt într-un grad avansat şi periculos de degradare, constatându-se chiar prăbuşiri locale.

De asemenea, învelitoarea din ţiglă ceramică prezintă numeroase zone prin care apa de ploaie se infiltrează în şarpantă şi în planşeul de lemn de peste etaj, înlesnind procesul de putrezire a materialului lemnos; jgheaburile sunt complet distruse, provocând şiroiri pe faţadă şi lipsind complet de protecţie streaşina, care a început să se degradeze pe toată suprafaţa. În privinţa şarpantei şi a învelitorii din ţiglă ceramică, s-a constatat că acestea sunt, în cea mai mare parte, compromise.

Aceste constatări sunt întărite şi de fotografiile depuse la dosar. Chiar dacă raportul de expertiză întocmit de doamna expert C. a fost anulat, nemaifiind, în sine, mijloc de probă, fotografiile efectuate cu acea ocazie pot fi valorificate în contextul întregului material probator, având în vedere că ele ar fi putut fi realizate şi de părţi, fără a fi necesară în acest sens atestarea din partea Ministerului Culturii şi Cultelor.

Prin urmare, faţă de starea de degradare a imobilului şi faţă de calitatea acestuia de monument istoric, ce impune obligaţia permanentă de conservare, consolidare, restaurare, reparaţii curente şi de întreţinere în sarcina proprietarilor, refuzul pârâtului de a se efectua astfel de lucrări nu poate fi ocrotit din punct de vedere juridic.

Dintre lucrările propuse de reclamanţi a fi efectuate, instanţa va suplini acordul pârâtului doar în privinţa acelora care se înscriu în sfera art. 36 din Legea nr. 422/2001, respectiv conservare, consolidare, restaurare, reparaţii curente de întreţinere.

Aceştia vor fi autorizaţi să efectueze lucrări de conservare, consolidare, restaurare, reparaţii curente şi întreţinere a imobilului situat în Bucureşti, sectorul 2, respectiv salubrizarea întregului imobil, refacerea şarpantei şi a învelitorii, înlocuirea grinzilor putrede sau arse ale etajului, mansardei şi podului, consolidarea acestora, refacerea pardoselilor şi a plafoanelor, consolidarea întregului imobil, înlocuirea tâmplăriei exterioare, refacerea instalaţiilor interioare, a coşurilor de fum, tencuieli ale pereţilor interiori şi exteriori, zugrăveli, vopsitorii, înlocuire jgheaburi şi burlane, izolare termică, refacerea treptelor şi golului de acces ale scării principale.

Va fi respinsă cererea reclamanţilor, sub aspectul lucrărilor ce tind la schimbarea compartimentării etajului, respectiv refacerea logiei şi montarea la loc a uşilor zidite la etaj şi în privinţa montării centralei termice. Aceste lucrări nu sunt indispensabile imobilului şi nu fac parte dintre cele prevăzute de art. 36 din Legea nr. 422/2001, iar efectuarea lor poate aştepta finalizarea procesului de partaj dintre părţi, spre deosebire de cele anterior arătate.

Instanţa subliniază faptul că prezenta hotărâre reprezintă doar o etapă în efectuarea lucrărilor, respectiv suplinirea acordului pârâtului în acest sens, fără a ţine loc şi de avize/autorizaţii/proiecte sau alte asemenea. Reclamanţii vor efectua aceste lucrări doar cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991 şi ale Legii nr. 422/2001 (în special cap. III din acest act normativ).

Faţă de regula aplicabilă în raporturile de coproprietate, costul lucrărilor va fi suportat de pârât, în raport cu cota acestuia, de 1/3 din dreptul de proprietate asupra imobilului.

Pârâtul va fi obligat să permită reclamanţilor să efectueze aceste lucrări.

Având în vedere că părţile sunt coproprietare asupra întregului imobil, ele au dreptul de a folosi fiecare parte din acesta şi obligaţia de a nu împiedica pe ceilalţi coproprietari să o facă.

Prin urmare, pârâtul va fi obligat să permită reclamanţilor accesul la toate dependinţele comune, inclusiv prin uşa principală de acces comun şi pe scara principală de acces şi inclusiv la subsol şi în curtea imobilului.

În temeiul art. 274 al.1 C.pr.civ., pârâtul va plăti reclamanţilor suma de 3518 lei (onorariu avocaţial şi taxe de timbru datorate) cheltuieli de judecată

Domenii speta

Spete similare