Revendicare

În mod constant Curtea Europeană a Drepturilor Omului a apreciat că acestea garantează respectarea unui drept de proprietate existent, a unui bun actual sau pentru care există cel puţin o speranţă legitimă în obţinerea folosinţei sale; atâta timp cât reclamanta nu se află în posesia unei hotărâri judecătoreşti care să constate nevalabilitatea preluării imobilului, să constate ineficacitatea titlului de proprietate al pârâtei, atâta timp cât autoarea reclamantei s-a dezis de bunul său, primind în schimb o despăgubire pe care nu a înţeles să o conteste, instanţa apreciază că în privinţa reclamantei, imobilul în cauză nu reprezintă un „bun actual”. (sentinţa civilă nr. 900/06.02.2007)

Reclamanta T.I. a chemat in judecată pe pârâţa L.S.I.,moştenitoarea numitei L.H, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa, in urma comparării titlurilor, să dispună obligarea pârâtei să-i lase in deplină proprietate si posesie imobilul garsonieră situat in Bucuresti, str V.nr. 46, et. 3, ap. 6 bis, sector 2

In motivarea cererii, reclamanta a arătat că a dobândit garsoniera menţionată de la numita B.M. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1108/11.02.1974, prin decizia nr. 641/28.04.1978 a Consiliului Popular al Municipiului Bucureşti, imobilul fiind preluat de catre stat ca urmare a plecării sale definitive din ţară. Imobilul a fost vândut mamei pârâtei, L.H., prin contractul de vânzare cumpărare nr. 2538/21.01.1997, pârâta L.S.I. fiind unica moştenitoare a acesteia.

A arătat reclamanta că titlul său de proprietate este mai bine caracterizat, întrucât provine de la un vânzător necontestat, si nu a fost desfiinţat niciodată prin hotărâre judecătorească, pe când titlul pârâtei provine de la un non dominus, dat fiindcă statul nu putea înstrăina un imobil asupra căruia nu primise un drept de proprietate in condiţiile legii.

A susţinut reclamanta că titlul său este mai vechi faţă de cel de data mai recentă al pârâtei, acesta din urmă nefiind dobândit in condiţii legale, atata timp cât prin art. 1 din legea nr 112/1995 se interzicea vânzarea imobilelor preluate fara titlu valabil, cazul apartamentului in litigiu.

In consecinţă, a solicitat reclamanta ca instanţa să admită acţiunea in revendicare prin comparare de titluri, constatând că titlul său este preponderent titlului de proprietate al pârâtei.

In drept s-au invocat disp art 480, 481 C. civil.

In susţinere s-au depus in copii certificate următoarele înscrisuri: procură specială, certificat de căsătorie seria CD nr. 509043, autentificare de copie nr. 44/04, ordin de moştenire, certificat de deces R.G., adresa emisă de CGMB Direcţia Generală de Administrare a Fondului Imobiliar, act de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1108/11.02.1974, plan apartament, decizia nr. 641/28.04.1978, adresa SC Apolodor SA nr. A/760/15.11.2004, proces verbal  din 09.05.1978, proces verbal din 08.05.1978, certificat de deces seria DA nr. 927368, contract de vânzare cumpărare nr. 2538/21.01.1997, certificat de moştenitor legal nr. 37/30.03.1998, eliberat de BNP E.G..

Pârâta L.S.I. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantei ca inadmisibilă, iar in subsidiar ca neîntemeiată.

In motivarea întâmpinării, pârâta a arătat in esenţă că cererea formulată de reclamantă ulterior intrării in vigoare a legii 10 este inadmisibilă, aspect reţinut de altfel prin hotărâre judecătorească anterioară. S-a arătat că se impune urmata procedura administrativa prevăzută de legea nr. 10/2001 care este obligatorie si prealabila sesizării instanţei judecătoreşti si care nu elimină accesul la justiţie , atâta timp cât procedura menţionată poate fi supusă controlului judecătoresc. A mai arătat pârâta ca reclamanta nu poate invoca încălcarea prevederilor art. 1 din primul protocol adiţional al Convenţiei Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului si Libertăţilor Fundamentale, in raport de jurisprudenţa cererii reţinută prin deciziile pronunţate atât in cauze privind cetăţeni români, cât si cetăţeni străini.  A mai solicitat pârâta să reţină buna sa credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare de către autoarea sa si să constate că sunt îndeplinite condiţiile validării actului încheiat de un subdobânditor de bună credinţă.

In susţinerea întâmpinării, s-au anexat următoarele înscrisuri: procura legalizată , sentinţa civilă nr. 2800/30.03.2006 a Judecătoriei sectorului 2.

Prin încheierea interlocutorie de la 20.06.,2006, instanţa a respins ca neîntemeiată excepţia inadmisibilităţii cererii in revendicare invocată prin înţâmpinarea pârâtei.

In cauză au fost administrate proba cu înscrisuri si proba cu interogatoriu.

Analizând materialul probator administrat in cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, imobilul în litigiu, apartamentul nr. 6B din Bucureşti, str. V.  nr. 46, et.3, sector 2, s-a aflat în patrimoniul autoarei reclamantei, numita G.R., fiind dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1108/11.02.1974 la fostul Notariat de stat al sectorului 2 Bucureşti. Ulterior, ca urmare a primirii avizului de a părăsi teritoriul României, autoarea reclamantei a formulat o cerere de preluare a imobilului, în temeiul D. 223/1974, cerere înregistrată sub nr. 4045/15.04.1978 la fostul ICRAL Colentina. Prin decizia nr. 641/28.04.1978 a Consiliului Popular al Mun. Bucureşti, s-a dispus preluarea, cu plată, în proprietatea statului, a imobilului în cauză, la data de 03.06.1978 G.R. primind cu titlu de despăgubire suma de 18.590 lei. G.R. a decedat la 07.09.1999 pe teritoriul statului Israel, unica moştenitoare acesteia fiind reclamanta T.I., aşa cum atestă înscrisurile depuse la filele 9,10 dosar.

Prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2538/21.01.1997 apartamentul în cauză a fost vândut, în temeiul  Lg. 112/1995 numitei L.H., care-l ocupa în baza unui contract de închiriere încheiat în 1983. Pârâta L.S.I.este unica moştenitoarea a numitei L.H., aşa cum atestă certificatul de moştenitor legal nr. 37/1998 eliberat de BNP E.G..

La 06.10.2005 reclamanta a promovat pe rolul acestei instanţe o cerere în contradictoriu cu pârâta L.S.I. şi cu Primăria Mun. Bucureşti prin care solicita restituirea imobilului menţionat, invocând prevederile Lg. 10/2001 şi Lg. 247/2005. Prin sentinţa civilă nr. 2800/30.03.2006 Judecătoria sectorului 2 Bucureşti a respins ca inadmisibilă cererea reclamantei, soluţie rămasă definitivă şi devenită irevocabilă ca urmare a neexercitării căii de atac.

Prin prezenta cerere reclamanta urmăreşte revendicarea imobilului, urmând calea dreptului comun, prin procedura comparării titlurilor existente pentru imobilul în litigiu.

În raport de situaţia de fapt reţinută anterior, instanţa apreciază că cererea reclamantei este neîntemeiată şi va fi respinsă în consecinţă pentru următoarele considerente:

Potrivit practicii şi doctrinei în materie, în cazul conflictului de titluri se distinge după cum titlurile invocate de părţi provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi. În ipoteza în care atât reclamantul cât şi pârâtul exhibă titluri de proprietate ce  provin de la autori diferiţi, pornindu-se de la principiul nemo plus iuris ad allium transfere potest quam ipse habet, va avea câştig de cauză cel care un titlu mai preferabil prin compararea acestora.

Comparând titlurile părţilor, instanţa apreciază că titlul pârâtei este preferabil celui exhibat de reclamantă. Astfel, buna credinţă ce se impune a fi reţinută în privinţa autoarei pârâtei cumpărătoare, cu efect de valabilitate a contractului de vânzare cumpărare nr.2538/21.01.1997, califică pe aceasta ca fiind titulara unui drept preferabil, dreptul său născându-se din lege, art.9 din Legea nr.112/1995.

A apreciat instanţa existenţa bunei credinţe în persoana autoarei reclamantei având în vedere că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.2538/21.01.1997, imobilul se afla în patrimoniul vânzătorului, fiind preluat cu plata unei despăgubiri necontestate, că dispoziţiile legale în vigoare permiteau cumpărarea unor astfel de imobile, dar mai ales faţă de lipsa de diligenţă a reclamantei şi a autoarei acesteia, care deşi clamează nevalabilitatea preluării, nu au depus niciun  demers în vederea recuperării imobilului. Mai trebuie menţionat că, la data cumpărării imobilului, în aplicarea Lg. 112/1995 se emisese, cu titlu de norme metodologice, doar HG 20/1996, care definea imobilele naţionalizate cu titlu ca fiind acelea intrate în patrimoniul statului în aplicarea unei dispoziţii legale, mai precis a unei norme legale care să permită naţionalizarea. În aceste împrejurări, autoarea pârâtei îndeplinea toate cerinţele legale pentru a putea cumpăra imobilul în cauză.

Buna credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros al unui imobil din categoria celui de mai sus paralizează principiul resolute iure dantis resolvitur jus accipientis, având efect retroactiv şi validând actul şi producând efectele pentru care a fost încheiat, în pofida criticilor ce pot fi aduse titlului celui de la care a dobândit, în speţă statul român. O consacrare legislativă a acestui principiu a fost dată prin intrarea în vigoare a Lg. 10/2001 (art.46,  <45 în redactarea anterioară>), care impune prevalenţa actelor de înstrăinare având ca obiect imobile preluate de stat, dacă au fost încheiate cu bună credinţă. Nu pot fi reţinute susţinerile reclamantei în sensul neaplicării prevederilor Lg. 10/2001, câtă vreme acestea sunt dispoziţii normative de drept substanţial; or ce eficienţă ar avea acest principiu, dacă i s-ar da valoare juridică doar într-o acţiune având ca obiect constatarea nulităţii absolute a unui contract de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995, ci nu şi într-o acţiune având ca obiect revendicare imobiliară, mult mai energică şi având ca efecte chiar stabilirea valabilităţii sau nevalabilităţii dreptului de proprietate al subdobânditorului cumpărător.

Apreciază instanţa că prezenta soluţie, de respingere a cererii în revendicare, nu este în măsură a aduce atingere dreptului reclamantei, prin raportare la disp. art. 1 din primul protocol adiţional la CEDO. Astfel, după cum am arătat anterior, autoarea reclamantei a dispus de bunul său, primind despăgubire bănească de la statul român în urma preluării imobilului, preluare care s-a făcut la solicitarea proprietarei, în temeiul unui act normativ în vigoare. Despăgubirile acordate autoarei reclamantei au fost stabilite printr-o expertiză evaluatoare, ale cărei concluzii nu au fost niciodată contestate de proprietară sau de succesoarea în drepturi a acesteia. Mai reţine instanţa că nici autoarea reclamantei şi nici reclamanta nu au iniţiat nici un demers în sensul constatării nevalabilităţii preluării imobilului de către stat şi restituirii acestuia timp de aproape 16 ani, deşi atât anterior intrării în vigoare a Lg. 112/1995, cât şi ulterior, până la intrarea în vigoare a Lg. 10/2001, instanţele judecătoreşti au decis în mod constant în favoarea proprietarilor deposedaţi de bunurile lor de fostul regim. Revenind la dispoziţiile legale evocate mai sus, trebuie menţionat că în mod constant Curtea Europeană a Drepturilor Omului a apreciat că acestea garantează respectarea unui drept de proprietate existent, a unui bun actual sau pentru care există cel puţin o speranţă legitimă în obţinerea folosinţei sale; atâta timp cât reclamanta nu se află în posesia unei hotărâri judecătoreşti care să constate nevalabilitatea preluării imobilului, să constate ineficacitatea titlului de proprietate al pârâtei, atâta timp cât autoarea reclamantei s-a dezis de bunul său, primind în schimb o despăgubire pe care nu a înţeles să o conteste, instanţa apreciază că în privinţa reclamantei, imobilul în cauză nu reprezintă un „bun actual”.

Cât priveşte cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, instanţa o va respinge ca neîntemeiată, având în vedere că pârâta nu a făcut dovada efectuării unor astfel de cheltuieli. 

Domenii speta

Spete similare