Anulare parţială contract de vânzare-cumpărare, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară; constatarea opozabilităţii parţiale a contractului de arendă. Lipsa calităţii procesuale active a reclamantei care nu este parte în contractul de...

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Zimnicea sub nr. 1548/14.04.2011 reclamanta S.C. A S.R.L. a chemat în judecata pe pârâtii V A A si T M solicitând sa se dispuna anularea partiala a contractului de vânzare-cumparare nr. 74/14.01.2011 - numai pentru suprafetele de teren de la literele B), C), D) din contract) si, pe cale de consecinta, repunerea in situatia anterioara si constatarea opozabilitatii partiale, în limita suprafetelor de teren existente, atât în contractul de arenda, cât si în cel de vânzare-cumparare, a contractului de arenda, fata de dobânditorul T M.

În motivarea cererii reclamanta a aratat ca, la data de 27.11.2008 între reclamanta si V A-A a fost încheiat contractul de arenda pentru 8,61 ha de teren arabil pentru o perioada de 10 ani, respectiv pâna la data de 27.11.2018. Contractul a fost înregistrat la Consiliul Local Comuna F sub numarul 2781 din 04.12.2008.

Ulterior, aceeasi suprafata de teren data în arendare a fost înstrainata de catre V A-A prin contractul de vânzare-cumparare nr. 74/14.01.2011.

Prin aceasta, arendatorul a încalcat dispozitiile contractului nr. 2781/04.12.2008. Astfel, conform art. 7 lit. b) din contract arendatorul are obligatia „sa il garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala"; conform art. 7 lit. c) arendatorul avea obligatia „sa nu ia nici un fel de masuri in legatura cu exploatarea terenului arendat, de natura sa-l tulbure pe arendas".

Prin vânzarea terenului catre T M aceste obligatii contractuale au fost încalcate partial.

În privinta cererii subsidiare reclamanta a mai aratat ca raporturile contractuale conform adagiului res inter alios acta îsi produc efectele numai între partile contractante si nu fata de terti. Principiul mentionat protejeaza eventualele subiecte de drept de o pagubire a patrimoniilor lor printr-un act la care nu au fost parte.

Având în vedere ca înstrainarea terenului a fost facuta de catre arendator fara înstiintarea reclamantei, nedându-i astfel posibilitatea acesteia de a-si exercita dreptul de preemptiune, a considerat reclamanta ca daca instanta gaseste ca respectivul contract de vânzare-cumparare este unul valabil încheiat, trebuie sa admita si solicitarea de a se constata opozabilitatea contractului de arenda noului dobânditor al terenul, in aceleasi conditii contractuale pe care arendasul le-a avut cu V A-M.

În cauza a formulat întâmpinare pârâtul T M prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei aratând ca aceasta nu este parte în contractul de vânzare – cumparare a carui anulare a solicitat-o, aratând ca actiunea reclamantei este si nefondata.

Din oficiu instanta a mai invocat si exceptia lipsei interesului actiunii reclamantei si exceptia inadmisibilitatii capatului nr. 2 al cererii acesteia.

Prin sentinta civila nr. 2179/11.11.2011, Judecatoria Zimnicea a admis exceptiile privind lipsa calitatii procesuale active a reclamantului, exceptia lipsei interesului si exceptia inadmisibilitatii capatului al doilea al cererii reclamantei, a respins actiunea formulata de reclamanta S.C. A S.R.L. obligând reclamanta sa plateasca pârâtului T M suma de 1200 lei cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca actiunea civila poate fi definita ca fiind ansamblul mijloacelor procesuale prin care se poate realiza protectia judiciara a drepturilor si intereselor civile ocrotite de lege, în sistemul juridic român neexistând actiunea în constatarea opozabilitatii unui contract  fata de o persoana, actiunea de fata excedând sferei de aplicare a dispozitiilor art. 111 Cod procedura civila care permite constatarea existentei sau inexistentei unui drept, în cazul în care reclamantul nu are la îndemâna o actiune în realizarea dreptului.

În privinta cererii principale instanta a constatat ca reclamanta face confuzie între notiunea de nulitate relativa si cea de nulitate absoluta a actelor juridice, solicitând anularea/constatarea nulitatii partiale a contractului de vânzare  cumparare nr. 74/14.01.2011 încheiat între V A A si  V D M, în calitate de vînzatori si T M, în calitate de cumparator privind vânzarea unor suprafete de teren.

Fata de pretentiile reclamantei, instanta de fond a retinut ca respectivul contract de arenda (filele 5-7) este încheiat cu numitul V A. M, si nu cu pârâtul V A A.

Elementele actiunii civile sunt partile, obiectul si cauza, iar pentru a fi parte în proces trebuie îndeplinite cumulativ urmatoarele conditii, care sunt în acelasi timp si conditii de exercitiu ale actiunii civile si ale oricarei forme procedurale ce intra în continutul actiunii civile: calitatea procesuala, capacitatea procesuala, existenta unui interes si  afirmarea unui drept sau a unei situatii juridice pentru a carei realizare calea justitiei este obligatorie.

Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati între persoana reclamantului si cel care ar  fi titular al dreptului afirmat (calitatea procesuala activa), precum si între persoana pârâtului si cel despre care se pretinde ca este obligat în raportul juridic dedus judecatii (calitatea procesuala pasiva) iar prin interes se întelege folosul practic urmarit de cel ce a pus în miscare actiunea civila, respectiv oricare din formele procedurale ce intra în continutul acesteia.

Reclamantul, fiind cel care porneste actiunea, trebuie sa justifice, atât calitatea procesuala activa, cât si pe cea pasiva prin indicarea obiectului cererii si a motivelor de fapt si de drept pe care se întemeiaza pretentia sa si sa justifice existenta unui interes, în sensul de folos practic al actiunii sale.

Reclamanta are încheiat un contract de arenda cu V A. M, ceea ce îi da dreptul sa formuleze orice fel de actiuni întemeiate pe raspunderea civila contractuala împotriva acestei persoane, astfel ca s-a apreciat ca nu poate actiona împotriva altor persoane, care nu au relatii contractuale cu reclamanta, întemeindu-si actiunea pe existenta contractului de arenda.

 Prin urmare, instanta a retinut ca reclamanta nu a facut dovada nici a calitatii sale procesuale active, nefiind titulara dreptului afirmat fata de pârâti si nici a interesului actiunii sale, neexistând nici un folos practic în anularea (constatarea nulitatii unui act juridic încheiat între terte persoane, privind un teren agricol fata de care reclamanta nu are nici un drept real, ori creanta.

Împotriva acestei sentinte a declarat recurs, în termenul legal prev. de art. 301 C. proc. civ., recurenta reclamanta SC A SRL criticând solutia pentru nelegalitate si netemeinicie, solicitând admiterea recursului, casarea hotarârii atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare.

În motivare s-a aratat ca solutia instantei de admitere a exceptiei inadmisibilitatii capatului 2 de cerere nu este motivata, învederându-se de recurent ca art. 111 C. proc. civ. nu circumstantiaza felul actiunilor în actiuni în constatarea existentei sau inexistentei unui drept, potentialele actiuni nefiind enumerate de cod. Mai sustine recurentul ca este atributul judecatorului sa verifice îndeplinirea conditiilor legale pentru admiterea unei astfel de actiuni, putând fi respinsa numai daca avea la îndemâna o actiune în realizare.

Fata de temeinicia dreptului au fost invocate disp. art. 26/Legea 16/19894, art. 1441, 1446 C. civ. vechi, sustinând ca în raport de disp. art. 6 alin. 2 C- civ. nou nu sunt aplicabile situatiei de speta dispozitiile noului cod civil.

În drept au fost invocate disp. art. 111, 242 alin.2, 304 pct. 7, 9, 312 alin. 5 C. proc. civ., 1441, 1446, 1533 alin. 1, 2, c. civ. vechi, art. 6 NCC, art. 26/Legea 16/1994.

Intimatul T M a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

În motivare, s-a aratat în esenta ca în cauza, recurenta a încheiat un contract de arenda cu o alta persoana decât adevaratul proprietar astfel ca acesta nu avea drept de a-l arenda. Numitul V M a avut numai calitatea de mandata al numitei V D M pentru cumpararea de terenuri conform unei procuri speciale.

Solutia instantei de fond a de a admite exceptia lipsei calitatii procesuale active si pe cea a lipsei interesului, fata de persoanele între care a intervenit contractul.

De asemenea solutia instantei de fond a de a respinge ca inadmisibil capatul 2 de cerere este legala si temeinica, întrucât nu intra sub incidenta disp. art. 111 C. proc. civ..

În dovedire a fost propusa proba cu înscrisuri.

În drept au fost invocate disp. art. 115-118 C. proc. civ..

În cursul cercetarii judecatoresti a recursului nu au fost administrate probe noi.

Verificând legalitatea si temeinicia sentintei atacate, atât prin prisma motivelor de recurs, cât si a apararilor formulate, Tribunalul apreciaza ca recursul este nefundat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Vazând criticile formulate, Tribunalul retine ca opozabilitatea fata de terti a unui act juridic reprezinta institutia juridica conform careia actul juridic este  opozabil si persoanelor care nu au participat la încheierea lui, daca actul s-a facut cu respectarea acelor formalitati care sunt necesare, potrivit legii.

Opozabilitatea actului nu paralizeaza însa dreptul de dispozitie al proprietarului bunului ce reprezinta obiectul material al actului juridic, adica bunul asupra carora partile s-ar fi putut întelege sa tranzactioneze, ci aceasta institutie, impune tertilor respectarea dreptului conferit uneia dintre parti în baza unui contract legal încheiat.

Astfel fiind, existenta unui contract de arenda, chiar legal încheiat, nu duce la pierderea atributului de dispozitie a dreptului de proprietate, astfel ca proprietarul nu i se poate interzice sa dispuna de bunul sau asa cum îi dicteaza propriile interese economice, ci obliga numai ca noul proprietar sa respecte dreptul conferit arendasului daca au fost împlinit conditiile legale pentru opozabilitatea dreptului de creanta, adica daca respectivul contract a fost încheiat în forma scrisa si înregistrat la consiliul local, indiferent de durata arendarii

Pentru aceste considerente, plecând de la critica recurentului, Tribunalul apreciaza ca solutia instantei de fond de a respinge ca inadmisibil capatul 2 de cerere, este data în acord cu dispozitiile legale în vigoare, criticile recurentului necircumscriindu-se unei interpretari legale a acestui text de lege.

Astfel, vazând disp. art. 111 C. proc. civ., Tribunalul retine, asemenea instantei de fond, ca  pe cale de actiune în constatare sunt admisibile numai acele actiuni formulate de o parte care are interes sa ceara constatarea existentei sau inexistentei unui drept, deci existenta sau inexistenta unui raport juridic concret. Or în cauza recurentul reclamant nu a solicitat constatarea existentei sau inexistentei unui drept, ci constatarea opozabilitatii dreptului sau, actiune care nu intra sub incidenta acestui text normativ, întrucât opozabilitatea nu reprezinta un raport juridic concret, ci reprezinta numai o consecinta juridica a respectarii anumitor formalitati de publicitate a dreptului.

Solutia instantei de fond sub aspectul acestei cereri este motivata, atât în fapt, cât si în drept, rationamentul magistratului fiind expus pe larg în considerentele hotarârii, tocmai prin explicarea sferei de aplicare a acestui text de lege.

În ceea ce priveste critica privind normele de drept material aplicabile în speta, Tribunalul retine lipsa de fundament a acesteia, întrucât în cauza, instanta de fond facând aplicarea disp. art. 6 C. civ. nou, a dat eficienta normelor codului civil vechi.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat.

În temeiul art. 274 C. proc. civ. va obliga recurentul la plata catre intimat a sumei de 600 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Domenii speta

Spete similare