Prestatie tabulara

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA GHERLA

JUDEŢUL CLUJ

DOSAR NR. 1122/235/2007

SENTINŢA  CIVILĂ  Nr. 770/2009

Şedinţa publică de la 06 Mai 2009

Instanţa formată din:

Pe rol fiind soluţionarea acţiunii civile formulată de reclamanta S.C. F  S.A. împotriva pârâtului J.G , având ca obiect prestaţie tabulară .

La apelul nominal făcut în cauză, se constată lipsa părţilor.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei după care:

Mersul dezbaterilor şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă din 29.04.2009, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentinţă.

I N S T A N Ţ A

Deliberând reţine că prin acţiunea civilă precizată şi extinsă, de reclamanta S.C. F., împotriva pârâtului J.G se solicită instanţei să se dispună valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între numita M.V şi pârât pentru terenul situat în B sat răscruci înscris în titlul de proprietate nr.26158/591/28.11.1995,tarlaua 19, parcela 528/15în suprafaţă de 4315 mp; valabilitate antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între  reclamantă şi pârât pentru terenul în suprafaţă de 4315 mp, tarla 19, parcela 528/15, din titlul de proprietate mai sus arătat; să fie obligat pârâtul la încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare cu  reclamanta pentru terenul în suprafaţă de 4315 mp, iar în caz contrar sentinţa pronunţată să ţină loc de act notarial de vânzare cumpărare, apt pentru întabulare;

Tot odată a renunţat la judecată faţă de pârâtul L.I.

Pârâtul J.G prezent în faţa instanţei la data de 31.10.2007 a arătat că M.V a fost mătuşa sa şi că acesta a decedat în 1994 şi nu are acte de proprietate asupra terenului în cauză iar actul încheiat între el şi reclamantă a fost de închiriere şi nu de vânzare cumpărare; F(57).

Analizând probele de la dosarul cauzei, instanţa reţine următoarele:

Conform titlului de proprietate nr. 26158/591/28.11.1995 a fost reconstituit dreptul de proprietate al defunctei M.V, pentru suprafaţa totală de 2 ha 1667 mp., în R comuna B (fila 42).

M.V a decedat în 1994, iar pârâtul a arătat că terenul acesteia, care i-a fost mătuşă, i-ar fi rămas lui moştenire însă a arătat că nu deţine acte de proprietate pentru aceste terenuri şi nici acte de moştenire după defunctă.

Reclamanta, deşi avea avocat ales şi a consultat de mai multe ori dosarul de-a lungul numeroaselor termene acordate acesteia, nu a făcut demersurile necesare pentru a afla cine sunt moştenitorii legali sau testamentari ai defunctei, dacă a fost dezbătută succesiunea după defunctă, în funcţie de care să precizeze acţiunea  corespunzător şi să-şi extindă acţiunea faţă de moştenitorii acesteia potrivit principiului contradictorialităţii.

La data de 25.03.2009 reclamanta prin avocatul ales a depus un înscris intitulat „ contract de vânzare şi cumpărare” prin care defuncta M.V îi vindea pârâtului „ toate terenurile” pe care le folosea în baza unei  adeverinţe de proprietate  eliberate în 1991, printre care se menţiona şi o suprafaţă de 43 ari;

Astfel, acest act ridică numeroase discuţii şi anume:  dacă emană sau nu de la defunctă, pentru că pârâtul a arătat că nu are acte de moştenire şi de proprietate de la defunctă; adeverinţa de proprietate nu constituie un titlu valabil de proprietate pentru terenurile menţionate, şi totodată nu există vreun act care să ateste că terenurile pentru care defuncta a primit adeverinţă de proprietate în 1991, sunt cele incluse în titlul de proprietate emis în 1995;

Faţă de cele reţinute mai sus precum şi potrivit art.22-24 din decretul lege nr.115/1938 petitul formulat de reclamantă prin acţiunea precizată de a se dispune valabilitatea antecontractului de vânzare încheiat între pârât şi defuncta M.V , pentru terenul din titlul de proprietate arătat mai sus în suprafaţă de 4315 mp, nu îndeplineşte condiţiile unei acţiuni în prestaţie tabulară, motiv pentru care îl va respinge ca neîntemeiat;

Instanţa nu îi  va aplica pârâtului, lipsă la interogatoriu, dispoziţiile art.225 cod procedură civilă întrucât acesta a fost prezent în faţa instanţei şi şi-a expus poziţia faţă de pretenţiile reclamantei  menţionând că nu deţine acte de proprietate pentru terenurile defunctei şi nu a încheiat act de vânzare cumpărare cu reclamanta, nefiind considerată o lipsă nejustificată la interogatoriu a acestuia.

Privitor la petitele doi şi trei din acţiunea precizată a reclamantei împotriva pârâtului de a dispune valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între  reclamantă şi pârât pentru terenul în suprafaţă de 4315 mp, tarla 19, parcela 528/15, din titlul de proprietate mai sus arătat; şi să fie obligat pârâtul la încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare cu  reclamanta pentru terenul în suprafaţă de 4315 mp, iar în caz contrar sentinţa pronunţată să ţină loc de act notarial de vânzare cumpărare, apt pentru întabulare, instanţa în temeiul art.20-22 din decretul lege nr.115/1938, art.481cod civil, art.969 cod civil, le va respinge ca neîntemeiate, pe de-o parte pentru că nu a fost perfectat antecontractul de vânzare cumpărare între defuncta titulară a titlului de proprietate şi pârât, acesta neavând calitatea de proprietar al terenul în cauză iar pe de altă parte contractul încheiat între pârât şi reclamantă este unul de „ închiriere „ şi  nu de vânzare cumpărare, aşa cum de altfel pârâtul a precizat în faţa instanţei, în data de 31.10.2007 şi consemnată în încheierea de şedinţă.

Faptul că actul încheiat între părţi nu constituie o promisiune de vânzare cumpărare rezultă din următoarele considerente: actul încheiat între reclamantă şi pârât este intitulat  „contract de închiriere” aflat la filele 7-12 din dosar. Chiria stabilită de părţi a fost de 239,72 Ron pe lună, fiind plătită în mod anticipat pentru toată durata contractului ( art. 6 din contract ); Contractul încheiat între reclamantă şi pârât expira la 10.01.2009( art. 5 din contract ), cu posibilitatea de prelungire.

 În cuprinsul contractului s-a stipulat clauza din art.9.3, potrivit căreia în ipoteza în care locatarul va opta pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul descris mai sus, locatorul se obligă să vândă, obligaţie ce poate fi interpretată ca o obligaţie sub condiţie pur potestativă, iar în temeiul art.1010 din Codul Civil, obligaţiile asumate sub condiţie pur potestativă din partea celui care se obligă sunt nule absolut şi clauza art.20 potrivit căruia, dacă reclamanta optează să cumpere, pârâtul se obligă să se prezinte  la notarul public în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar părţile declară că preţul vânzării cumpărării a fost achitat.

Potrivit disp. art. 977 din Codul civil interpretarea contractelor se face după voinţa internă a părţilor , iar nu după sensul literal al termenilor utilizaţi.

Din analiza clauzelor contractuale arătate, precum şi din poziţia pârâtului instanţa şi-a format deplina convingere,  contrar susţinerilor reclamantei,  că voinţa internă, reală a părţilor a fost aceea de a încheia cel mult un pact de preferinţă şi în nici un caz o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, cum pretinde reclamanta. Pactul de preferinţă inserat de părţi în contractul de închiriere conferă reclamantei doar un drept prioritar la cumpărare şi nu dreptul  de a solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Clauza invocată de către reclamantă nu întruneşte cerinţele de validitate ale unei promisiuni de vânzare-cumpărare.

În primul rând, din modul în care este redactată clauza contractuală, nu reiese că pârâtul s-ar fi angajat în mod concret să încheie în viitor actul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Or, doar o atare obligaţie defineşte antecontractul de înstrăinare şi îndreptăţeşte creditorul obligaţiei neîndeplinite de bunăvoie să solicite instanţei să suplinească acordul debitorului prin mecanismul conceput în temeiul disp. art. 1073 şi 1077 din Codul civil. De altfel, reclamanta nici măcar nu a făcut dovada că ar fi notificat pârâţilor intenţia de a cumpăra terenul din litigiu, ci a promovat direct prezenta acţiune.

În al doilea rând, instanţa constată absenţa oricărei contraprestaţii din partea reclamantei în condiţiile în care aceasta din urmă susţine că nu datorează nici un preţ în schimbul transmiterii proprietăţii, susţinând că suma plătită cu titlu de chirie pârâţilor pentru transmiterea folosinţei terenului pe o durată de trei ani reprezintă totodată şi preţul pentru transmiterea proprietăţii.

Din acestea instanţa apreciază că reclamanta face o confuzie asupra naturii juridice a celor două operaţiuni juridice pe care le pretinde că le-ar fi încheiat în mod succesiv cu pârâţii. De fapt, nu ştie dacă este vânzare-cumpărare s-au închiriere, pentru ea este totuna, cu toate că preţul e un element de validitate a contractului de vânzare cumpărare aşa cum chiria este contraprestaţia  obligatorie a locatarului în ipoteza unui contract de închiriere, iar în situaţia în care cele două acte juridice se încheie în mod succesiv între aceleaşi părţi şi cu privire la acelaşi obiect, iar închirierea este premergătoare vânzării, proprietarul este îndrituit mai întâi să încaseze chiria, ca un echivalent al transmiterii dreptului de folosinţă ( art. 1411 din Codul civil ) şi ulterior preţul în schimbul transmiterii dreptului real de proprietate ( art. 1294 din Codul civil).

În lipsa preţului, nu putem vorbi nici de un contract de donaţie, pentru că nu este încheiat în forma autentică, nu îndeplineşte condiţia de solemnitate prevăzut de legiuitor într-o atare situaţie. În plus, instanţa oricum nu poate suplini consimţământul donatorului la încheierea unui contract de donaţie, mai ales că pârâţii au precizat expres în faţa instanţei că ei au încheiat un contract de închiriere, cunoscând exact natura juridică a actului pe care l-au încheiat cu societatea reclamantă.

În conformitate cu prev. art. 969 din Codul civil, instanţa este obligată să respecte convenţia părţilor şi nu poate suplini consimţământul pârâţilor la înstrăinarea terenului din litigiu, de vreme ce nu s-a făcut dovada încheierii unei promisiuni în acest sens care să întrunească toate cerinţele de valabilitate şi să fie susceptibilă de executare silită indirectă prin intermediul  instanţei de judecată în temeiul art. 1073 şi 1077 din Codul civil.

În temeiul art.246 cod procedură civilă va lua act de renunţarea la judecată a reclamantei la pârâtul L.I, pandurul;

Fără cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

H O T A R A S T E :

Ia act de renunţarea la judecată a reclamantei faţă de pârâtul L.I, pandurul;

Respinge acţiunea civilă formulată de reclamanta  SC F cu sediul ales în com. A sat S , str. … nr…, jud.Cluj împotriva pârâtului J.G domiciliat în B, sat R. nr. .., jud. Cluj, pentru acţiune în prestaţie tabulară. ;

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din 06.05.2009.

PRESEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare