Anularea contractului de vânzare-cumpărare

Analizând actele dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, se constată că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1372/17.08.2012 la BNPA G. E., S. S., D.T., F. B. (fielel 8-11), pârâtul S.R. PRIN DG A FP A MB, în calitate de vânzător, a înstrăinat cu titlul oneros către pârâtul GG, în calitate de cumpărător, cota-parte din apartamentul nr. 1 din imobilul situat în Bucureşti, str. , nr. 38, sector 1, înscris în CF nr. 216363 a localităţii Bucureşti sector 1.

De asemenea, instanţa reţine că prin sentinţa civilă nr. 13526/05.10.2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. 41540/299/2006 (filele 13-19) s-a constatat calitatea de moştenitor a pârâtului S R pentru cota de 3/5 din apartamentul situat în Bucureşti, str. , nr. 38, apartamentul nr. 1, sector 1, precum şi faptul că cota de 2/5 din imobil este proprietatea reclamantului TG, aceste părţi aflându-se în stare de indiviziune cu privire la imobilul menţionat.

În drept, instanţa constată că prin cererea formulată, reclamantul solicită anularea contractului menţionat susţinând că acesta este lovit de nulitate relativă întrucât nu a fost respectat dreptul de preemţiune prevăzut în favoarea sa de dispoziţiile art. 22 alin. (6) din Normele metodologice de aplicare a OG nr. 14/2007 privind reglementarea modului şi condiţiilor de valorificare a a bunurilor intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a statului, aprobate prin HG nr. 731/2007.

Prin raportare la domeniul de aplicare a OG nr. 14/2007 reglementat de art. 1 lit. b) din Normele metodologice, se reţine aplicarea acestor dispoziţii în sensul că bunul ce face obiectul contractului de vânzare a cărui anulare se solicită face parte din proprietatea privată a statului şi provine dintr-o succesiune vacantă, aspecte ce rezultă din sentinţa civilă nr. 13526/05.10.2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. 41540/299/2006 (filele 13-19).

De asemenea, instanţa reţine existenţa unui drept de preempţiune legal prevăzut de art. 22 alin. (6) din Normele metodologice potrivit căruia ,,Bunurile imobile deţinute de stat în cotă indiviză se valorifică direct către coproprietari, dacă aceştia oferă cel puţin preţul stabilit de comisia de evaluare pe baza raportului de expertiză tehnică sau de evaluare, în termen de 30 de zile de la data înştiinţării în acest sens de către organele de valorificare, şi achită integral suma în termen de 60 de zile de la data depunerii ofertei de cumpărare. În caz contrar, se procedează la valorificarea imobilului prin licitaţie publică’’, având în vedere calitatea de coproprietar a reclamantului cu pârâtul Statul Român.

Cu toate acestea, se constată, astfel cum a afirmat şi reclamantul prin avocat, faptul că sancţiunea nulităţii relative nu este prevăzută în mod expres în cazul nerespectării dreptului de preemţiune. Or, având în vedere că actul juridic a cărui anulare se solicită a fost încheiat la data de 17.08.2012, acestuia îi sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la nulitate şi dreptul de preempţiune prevăzute de Codul civil din 2009, potrivit art. 6 alin. (5) C.civ. şi art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

De asemenea, în materia preemţiune, potrivit art. 123 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 1730-1740 din Codul civil se aplică contractelor de vânzare încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil, anume ulterior datei de 1 octombrie 2011, iar contractul a cărui anulare se solicită în prezenta cauză a fost încheiat ulterior întrării în vigoare a Noului Cod civil.

Potrivit dispoziţiilor art. 1253 C.civ., nulitatea virtuală intervine numai atunci când sancţiunea nulităţii trebuie aplicată pentru ca scopul dispoziţiei legale încălcate să fie atins, acestea având caracterul de norme generale faţă de normele speciale care reglementează dreptul de preempţiune, respectiv art. 1730 – 1740 C.civ. care nu prevăd sancţiunea nulităţii pentru nerespectarea dreptului de preemţiune, ci faptul că vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal (cum este cazul în speţă) se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor (art. 1731 C.civ.), prin exercitarea preemţiunii contractul de vânzare considerându-se încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest contract de desfiinţează retroactiv [art. 1733 alin. (1) teza I C.civ.].

Prin urmare, în lipsa unei dispoziţii exprese care să prevadă sancţiunea nulităţii în cazul nerespectării dreptului de preempţiune, nu intervine nulitatea contractului, ci mecanismul exercitării dreptului de preempţiune în condiţiile prevăzute de legea specială, care se completează cu dispoziţiile generale prevăzute de art. 1730-1740 C.civ., aspect reglementat expres şi de art. 123 alin. (1) din Legea nr. 71/2011.

In consecinţă, se constată că nu a intervenit nulitatea relativă pentru neexercitarea dreptului de preemţiune astfel cum a susţinut reclamantul şi nici o altă cauză de nulitate absolută care, potrivit art. 1247 alin. (3), ar fi trebuit în mod obligatoriu invocată de instanţă din oficiu, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1372/17.08.2012 la BNP GE, SS, DT, FB încheiat între pârâtul SR PRIN D G F P A MB şi pârâtul GG.

Referitor la cererea reclamantului de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere soluţia ce va fi dispusă în prezenta cauză, prin raportare la culpa procesuală ce incumbă reclamantului, instanţa, în temeiul art. 453 alin. (1) C.proc.civ., va respinge această cerere ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, acestea se acordă, conform art. 453 alin. (1) C.proc.civ., numai la cererea părţii, or pârâţii nu au solicitat cheltuieli de judecată, instanţa urmând a luat act de acest aspect.

Domenii speta

Spete similare