Plangere impotriva incheierii de carte funciara

R O M Â N I A

TRIBUNALUL COVASNA

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 272/A

Şedinţa publică din data de 09 iunie 2015

Completul de judecată compus din:

PREŞEDINTE: ………..

JUDECĂTOR: ………….

GREFIER: ……………..

La ordine fiind pronunţarea asupra apelului declarat de petentul SC …….. SA împotriva sentinţei civile nr. …./28.11.2014 pronunţată de Judecătoria Sfântu Gheorghe în dosarul nr. ….. , având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică de astăzi se constată lipsa părţilor. 

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care:

Instanţa constată că dezbaterile asupra cauzei de faţă, au avut loc în şedinţa din 19.05.2015, susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru data de 02.06.2015, şi apoi pentru data de astăzi, 09.06.2015.

T R I B U N A L U L:

Constată că prin sentinţa civilă nr. 2477 din 28.11.2014, Judecătoria Sfântu Gheorghe a respins plângerea împotriva încheierii de carte funciară formulată de petentul SC ….. SA, cu sediul în mun. Sfântu Gheorghe, ……….., în contradictoriu cu intimatul D. J.-I., domiciliat în Sfântu Gheorghe, ……………, ca neîntemeiată.

A admis în parte cererea intimatului de obligare a petentului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces şi a obligat petentul la plata către intimat a sumei de 1200 lei, reprezentând onorariu avocaţial.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 17.04.2014 sub nr. ………, petentul SC ……… SA în contradictoriu cu intimatul D. J. – I., a formulat plângere împotriva Încheierii de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 28.03.2014, prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petent împotriva Încheierii nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 12.02.2014, solicitând:

- radierea menţiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J.-I.;

- notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. …….. în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sf. Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).

În motivare, petentul a arătat că prin Încheierea nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 12.02.2014, a fost admisă intabularea dreptului de proprietate dobândit prin cumpărare la licitaţie publică - adjudecare -, în favoarea intimatului D. J. – I., asupra imobilului situat în mun. Sfântu Gheorghe, ……….., înscris în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), sub A1, nr. cadastral/nr. topografic top …………….., constând în „spaţiu comercial 1”.

Petentul a arătat că imobilul a fost vândut de el către K. A.. Ulterior, imobilul a fost vândut către Sz. G. şi Sz. T. (Sz. G. fiind fratele lui Sz. J. fostul preşedinte al Consiliului de administraţie şi Director general al SC ……. SA în perioada 2008-17.10.2010). În continuare, Sz. G. şi Sz. T. au achiziţionat un credit de la ... Bank, garantat cu imobilul, fiind încheiat Contractul de garanţie imobiliară nr. 616/20.06.2005.

În anul 2002, petentul a demarat o serie de acţiuni în vederea constatării acţiunilor ilegale şi infracţiunilor săvârşite de Sz. J.. Judecătoria Sfântu Gheorghe, prin Sentinţa penală nr. 254/22.10.2007 dată în Dosarul penal nr. ….., l-a condamnat pe Sz.J. pentru săvârşirea mai multor infracţiuni şi a dispus restituirea către reclamantă a „spaţiului comercial nr. 1”. Sentinţa a fost apelată, dosarul fiind restituit Parchetului în vederea refacerii urmăririi penale şi a actului de sesizare. Între timp, a intervenit prescripţia specială a faptelor penale, prin Rezoluţia din 30.06.2009 confirmându-se neînceperea urmăririi penale.

Pe latură civilă, petentul a intentat acţiuni pentru constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare şi a contractului de garanţie imobiliară. S-au format Dosarul nr. 2/305/2002 şi apoi Dosarul nr. 1156/305/2006 ale Judecătoriei Sf. Gheorghe, suspendate datorită existenţei dosarului penal. Ulterior soluţionării dosarului penal, cele 2 cauze civile au fost repuse pe rol şi conexate, dându-se Sentinţa civilă nr. 664/08.03.2010 prin care s-a admis acţiunea reclamantei.

Împotriva acestei sentinţe s-a declarat apel, Tribunalul Covasna dispunând casarea şi trimiterea cauzei spre competentă soluţionare Tribunalului Covasna, formându-se Dosarul nr. 994/119/2011. Tribunalul Covasna, prin Sentinţa civilă nr. 2328/06.07.2012, a respins cererea reclamantei, iar Curtea de apel Braşov a respins apelul acesteia prin Decizia civilă nr. 153/ap/29.10.2012.

 Petentul a declarat recurs, Î.C.C.J. - Secţia a II-a civilă admiţând recursul, casând decizia atacată şi trimiţând cauza la Curtea de Apel Braşov spre rejudecare.

Între timp, ... Bank, pe fondul neachitării ratelor scadente de către Sz. G. şi Sz. T., în baza Contractului de garanţie imobiliară nr. 616/20.06.2005 a iniţiat executarea silită a imobilului, - spaţiul comercial nr. 1 - deşi ştia de existenţa litigiului civil. Astfel s-a deschis dosarul de executare nr. 289/2013 la B.E.J. ………...

Urmare a executării silite, la data de 29.05.2013 imobilul a fost vândut către intimat, fiind intabulat pe baza Încheierii de carte funciară atacată.

Petentul apreciază că ... Bank a fost de rea-credinţă prin demararea executării silite înainte de a fi soluţionat definitiv Dosarul nr. 994/119/2011 iar executorul judecătoresc în mod greşit a continuat şi finalizat executarea, deşi a fost înştiinţat cu privire la existenţa dosarului.

De asemenea, petentul arată că a solicitat notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3, O.C.P.I. Covasna respingând cererea de reexaminare prin Încheierea de respingere nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 28.03.2014.

Petentul consideră că Încheierea de respingere nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 28.03.2014 este netemeinică deoarece SC ………… SA nu a fost parte în cadrul executării silite şi nici informată cu privire la existenţa dosarului de executare - primind numai Procesul-verbal de vânzare din 29.05.2013 şi Adresa din 12.06.2013 privitoare la distribuirea sumelor rezultate în urma vânzării - nefiind în măsură să oprească acţiunile ... Bank. Astfel, O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe putea conchide că există piedici la intabularea dreptului de proprietate al intimatului D. J. – I..

Mai mult, dacă s-ar fi sesizat că se impune completarea acţiunii sub aspectul timbrajului sau al probaţiunii, O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe putea solicita completarea dosarului cu documentele necesare conform art. 31 alin. 2 teza ultimă din Legea nr. 7/1996, respectiv cu dovada achitării tarifului stabilit prin Ordinul nr. 39/2009.

Petentul mai învederează că, potrivit art. 876 şi art. 902 alin. 1, 2 pct. 19 din Cod civil, solicitarea sa este întemeiată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 19, 31 din Legea nr. 7/1996, art. 887 şi urm Cod civil.

În dovedirea acţiunii s-au depus înscrisuri.

Petentul a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 50 lei.

Intimatul a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea plângerii împotriva Încheierii de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 28.03.2014, prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petent împotriva Încheierii nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 12.02.2014, cu cheltuieli de judecată.

Intimatul motivează că Încheierea de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 28.03.2014 este temeinică şi legală, constatând că în cauză a fost respectată procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate al lui D. J. – I. şi respingând cererea de notare în cartea funciară a litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 deoarece pentru notarea unui litigiu în cartea funciară trebuie formulată o cerere separată şi achitată o taxă conform Ordinului nr. 39/2009.

Astfel, intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimatului s-a făcut pe baza actului de adjudecare încheiat la data de 17.06.2013 la B.E.J. ……. în dosarul execuţional nr. 289/2013, respectându-se art. 24 din Legea nr. 7/1996 şi art. 888 din Cod civil. Actul de adjudecare este valabil, nefiind contestat printr-o contestaţie la executare.

Mai mult, intimatul motivează că, atâta timp cât litigiul ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 nu a fost notat în cartea funciară, nu se poate invoca că ar fi existat vreun impediment pentru ca ... Bank să pornească executarea silită.

De asemenea, motivele pentru care se poate dispune rectificarea intabulării sau a unei înscrieri provizorii sunt limitativ prevăzute de art. 908 alin. 1 pct. 1-4 Cod civil, iar petentul nu invocă niciunul din acestea.

În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe art. 205 şi urm, art. 453 Cod de procedură civilă.

În dovedirea întâmpinării s-au depus înscrisuri.

Petentul SC ………… SA a depus răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apărărilor intimatului.

În motivare, petentul a reluat cele scrise în plângere cu privire la acţiunilor intentate pentru a recupera „spaţiul comercial nr. 1”, cu privire la faptul că nu a avut cunoştinţă despre executarea silită demarată de ... Bank, că ... Bank a fost de rea-credinţă prin demararea executării silite înainte de a fi soluţionat definitiv Dosarul nr. 994/119/2011 iar executorul judecătoresc în mod greşit a continuat şi finalizat executarea, deşi a fost înştiinţat cu privire la existenţa Dosarului nr. 994/119/2011.

Petentul motivează că nu a putut nota litigiul în cartea funciară deoarece după motivarea deciziei Curţii de apel Braşov din Dosarul nr. 994/119/2011, a formulat recurs, iar dosarul a plecat către Î.C.C.J., nefiind posibilă legalizarea sentinţei/deciziei în vederea notării litigiului.

Petentul invocă şi prevederile art. 887 alin. 3 Cod civil, şi afirmă că, în prezent, înscrierea în cartea funciară a pârâtului nu este realizată deoarece a nu a fost făcută ulterior trecerii termenului în care încheierea de intabulare poate fi contestată.

De asemenea, petentul mai arată că nu a făcut acţiune în rectificare după cum greşit a motivat intimatul, ci plângere la încheierea de intabulare a dreptului de proprietate a pârâtului.

La data de 11.08.2014, petentul a depus la dosar Decizia civilă nr. 3921/13.11.2013 prin care Î.C.C.J. - Secţia a II-a civilă a soluţionat recursul împotriva Deciziei civile nr. 153/ap/29.10.2012 a Curţii de apel Braşov din Dosarul nr. 994/119/2011.

La solicitarea instanţei, la data de 20.10.2014, O.C.P.I. Covasna a depus la dosar cauzei dosarele de carte funciară nr. 4126/05.02.2014 şi 7878/06.03.2014, în care s-a dat Încheierea de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 28.03.2014, prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petent împotriva Încheierii nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 12.02.2014.

La termenul din 07.11.2014, prima instanţă a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.

Analizând actele şi lucrările existente la dosarul cauzei, instanţa de fond a reţinut:

Prin Încheierea nr. 4126 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe - la data de 12.02.2014, s-a admis cererea intimatului D.J. – I. şi s-a intabulat în favoarea acestuia, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Sfântu Gheorghe, …….., înscris în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), sub A1, nr. cadastral/nr. topografic top ………….., constând în „spaţiu comercial 1”, cu titlu de drept cumpărare la licitaţie publică, dobândit prin adjudecare.

Intabularea s-a făcut pe baza actului de adjudecare din data de 17.06.2013, din dosarul execuţional nr. 289/E/2013 de la B.E.J. ……………..

Împotriva acestei încheieri, petentul SC …………. SA a făcut cerere de reexaminare, prin care a solicitat:

- radierea menţiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J. – I. din CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sf. Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).

- notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).

Prin Încheierea de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 28.03.2014, a fost respinsă cererea petentului.

Astfel, cu privire la radierea menţiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J. – I. din CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), s-a constatat că, potrivit art. 516 Cod procedură civilă, actul de adjudecare este titlu de proprietate şi se înscrie în cartea funciară, fiind respectate prevederile art. 516,517,518 Cod procedură civilă, precum şi dispoziţiile art. 888 Cod civil şi art. 31 alin. 2 din Legea nr. 7/1996.

Cu privire la notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), s-a arătat că pentru notarea litigiului este necesară depunerea unei cereri şi achitarea tarifului stabilit prin Ordinul nr. 39/2009, operaţiunea nefiind obiect al înscrierii din dosarul nr. 4126/05.02.2014.

Încheierea de carte funciară nr. 7878 emisă de O.C.P.I. Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe - la data de 28.03.2014 a fost comunicată petentului la date de 02.04.2014.

La data de 17.04.2014, petentul a făcut prezenta plângere împotriva încheierii de carte funciară.

Cu privire la solicitarea petentului de radiere a menţiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J. – I. din CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), prima instanţă a constatat că, potrivit art. 516 pct. 8 din vechiul Cod de procedură civilă, actul de adjudecare este titlu de proprietate şi se înscrie în cartea funciară, iar potrivit art. 517 alin. 1 vechiul Cod de procedură civilă, un exemplar de pe actul de adjudecare se va preda dobânditorului spre a-i servi ca titlu de proprietate şi pentru a fi înscris în cartea funciară.

De asemenea, şi art. 518 prevede că prin actul de adjudecare proprietatea imobilului se transmite la adjudecatar, acesta dobândind dreptul de a dispune de imobilul cumpărat prin intabulare. Acelaşi lucru se prevede în art. 887 Cod civil, alin. 1 şi alin. 3.

Petentul invocă faptul că nu a cunoscut despre contestaţia la executare. Conform adresei transmise către B.E.J. ………… (f 12), acesta a aflat despre Publicaţia de vânzare nr. 1 din dosar execuţional 289/E/2013/18.04.2013. După cum a arătat în propria plângere, i-au fost comunicate Procesul-verbal de vânzare din 29.05.2013 şi Adresa din 12.06.2013 privitoare la distribuirea sumelor rezultate în urma vânzării.

Cu toate acestea, petentul nu a introdus contestaţie la executare împotriva actului de adjudecare din data de 17.06.2013, din dosarul execuţional nr. 289/E/2013 de la B.E.J. …………, în termenul prevăzut de art. 401 vechiul Cod de procedură civilă.

Petentul invocă faptul că ... Bank şi B.E.J. ……. au fost de rea-credinţă. ... Bank avea dreptul de a solicita executarea silită a creanţei sale şi executorul judecătoresc avea dreptul de a o continua, câtă vreme petentul nu a contestat executarea silită în instanţă, solicitând eventual suspendarea acesteia.

Având în vedere acestea, instanţa de fond a respins capătul de cerere privitor la radierea a menţiunilor cu privire la intabularea dreptului de proprietate al pârâtului D. J. – I. din CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sf. Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).

Cu privire la solicitarea petentului de notare a litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134), prima instanţă a constatat că notarea litigiului din Dosarul nr. 994/119/2011 se putea face în cartea funciară, potrivit art. 902 alin. 1, 2 pct. 19 din Cod civil. Dar, pentru aceasta, este necesară depunerea unei cereri şi achitarea unei taxe de timbru stabilite de Ordinul nr. 39/2009, nefiind admisibilă o asemenea solicitare formulată în cadrul unei cereri de reexaminare, astfel cum a făcut-o petentul.

Petentul a invocat faptul că nu a avut timpul necesar pentru a face această cerere; dar, din propria sa motivare, rezultă că litigiul pe care nu l-a notat în cartea funciară se afla pe rolul instanţelor de judecată de ani buni.

Având în vedere acestea, instanţa de fond a respins capătul de cerere privitor la notarea litigiului ce face obiectul Dosarului nr. 994/119/2011 în CF nr. 24088-C1-U3 a mun. Sfântu Gheorghe (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 15134).

Cu privire la cererea intimatului privitoare la cheltuielile de judecată, conform art. 453 alin. 1 C.proc.civ, partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Intimatul a dovedit achitarea onorariului avocaţial în cuantum de 2000 lei. Conform art. 451 alin. 2 Cod procedură civilă., instanţa poate, chiar din oficiu, să reducă motivat partea din cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, atunci când acesta este vădit disproporţionat în raport cu valoarea şi complexitatea cauzei ori cu activitatea desfăşurată de avocat, ţinând seama şi de circumstanţele cauzei. În prezenta cauză, activitatea d-nei avocat s-a limitat la redactarea întâmpinării şi la prezentarea la 2 termene de judecată. Astfel, onorariul avocaţial fiind vădit disproporţionat în raport cu activitatea desfăşurată de avocat, prima instanţă a redus cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaţial la suma de 1200 lei.

Sentinţa a fost atacată cu apel de către petenta - apelantă SC ……… SA Sfântu Gheorghe, solicitându-se schimbarea în tot a hotărârii în sensul admiterii plângerii formulate, radierii menţiunilor cu privire la întabularea dreptului de proprietate al intimatului D.J. I. şi notarea litigiului ce face obiectul dosarului cu nr. 994/119/2011 în cartea funciară. De asemenea, s-a solicitat obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea apelului.

În motivarea apelului se arată că sentinţa pronunţată de judecătorie este nelegală şi netemeinică din următoarele considerente:

1. S-a reţinut în mod greşit faptul că reclamanta-apelantă nu are posibilitatea contestării înscrierii de carte funciară atâta vreme cât nu a formulat contestaţie la executare  pentru a opri executarea silită imobiliară. În fapt, reclamanta a solicitat instanţei de judecată să se pronunţe cu privire la legalitatea înscrierii în cartea funciară a dreptului intimatului dobândit prin adjudecarea imobilului, invocându-se existenţa unei piedici la întabulare. Această piedică o reprezenta existenţa pe rolul instanţelor de judecată a litigiului ce face obiectul dosarului civil cu nr. 994/119/2011 şi care, la momentul întabulării se afla în calea de atac a recursului la Î.C.C.J., conform certificatului de grefă depus la dosarul prezentei cauze. Această situaţie a existenţei litigiului existent între părţi era bine cunoscută de către ... Bank care a înaintat executarea silită.

Se susţine că în acest moment înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimatului-pârât nu este realizată astfel încât, în mod legal, nu a operat nici transferul proprietăţii potrivit art. 885 alin 1 Cod civil, drepturile urmând a fi dobândite după înscrierea acestora în cartea funciară.

Dealtfel, temeinicia plângerii ……….. este confirmată şi de către instanţele de judecată, respectiv de către ÎCCJ care a admis recursul societăţii şi a trimis cauza spre rejudecare Curţii de Apel Braşov care, în urma rejudecării , a admis apelul şi rejudecând pe fond, a admis cererea, dispunând anularea contractelor de vânzare-cumpărare atacate, inclusiv a contractului de garanţie încheiat cu ... Bank, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară. Important în speţă este că instanţa de judecată a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară prin radierea dreptului de proprietate al persoanelor de la care a fost adjudecat imobilul de către intimatul-pârât şi reînscrierea dreptului de proprietate al …….. Astfel, sunt întrunite condiţiile pentru admiterea plângerii şi radierea menţiunilor cu privire la întabularea dreptului de proprietate al numitului D. J.-I.

2. În mod greşit a reţinut judecătoria că cererea de notare a litigiului, cerere formulată în cadrul reexaminării nu este admisibilă. Înscrisurile anexate cererii de reexaminare, respectiv certificatul de grefă eliberat de ÎCCJ la data de 26.02.2014 justifica, pe de o parte, notarea procesului în cartea funciară, pe de altă parte, reprezenta o piedică la întabularea dreptului adjudecatarului.

În drept, au fost invocate prevederile art. 466 alin 1 Cod procedură civilă, art. 470 alin 1 Cod procedură civilă, Legea nr. 7/1996, art. 885 şi art. 902 Cod civil.

Intimatul D. J.-I. a formulat întâmpinare (fila 23) solicitând respingerea apelului ca fiind nefondat, cu cheltuieli de judecată.

În cuprinsul întâmpinării, intimatul arată că actul de adjudecare încheiat la data de 17.06.2013 de către BEJ ……… este un act valabil, care nu a fost contestat pe calea contestaţiei la executarea silită, astfel că, reprezintă un titlu de proprietate ce a intrat în circuitul civil şi în temeiul căruia s-a făcut o întabulare valabilă, în conformitate cu prevederile legale aplicabile în speţă. Împrejurarea că pe rolul instanţelor de judecată există un proces prin care se contestă valabilitatea contractelor de vânzare cumpărare şi a actelor subsecvente privind imobilul în litigiu nu poate reprezenta o piedică la întabularea în cartea funciară a dreptului adjudecatarului şi nu poate constitui nici un temei pentru radierea din cartea funciară a acestui drept. Totodată s-a respins în mod corect cererea de notare în cartea funciară a litigiului ce formează obiectul dosarului civil nr. 994/119/2011 aflat pe rolul ÎCCJ, reţinându-se că pentru notarea unui proces trebuie depusă o cerere separată şi achitată o taxă astfel cum este stabilit prin Ordinul nr. 39/2009, condiţii pe care apelanta nu le-a îndeplinit.

În apel, apelanta a depus copie certificată după decizia nr. 880/02.12.2014 pronunţată de Curtea de Apel Braşov şi extras de pe portalul ÎCCJ cu privire la existenţa pe rolul acestei instanţe a recursului declarat împotriva deciziei anterior menţionate.

Verificând, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei  de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă, tribunalul apreciază apelul ca fiind fondat în parte.

Se reţine, în primul rând, că, în cadrul soluţionării unei plângeri declarate împotriva încheierii de carte funciară prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de reclamantă având ca obiect încheierea de întabulare a dreptului intimatului în cartea funciară, instanţa de judecată este chemată a verifica legalitatea şi temeinicia operaţiunilor efectuate de registratorul de carte funciară la momentul emiterii încheierii atacate cu reexaminare. De asemenea, instanţa trebuie să verifice în cadrul acestui tip de litigii, dacă măsura respingerii cererii de reexaminare a fost una legală.

Instanţa de fond a reţinut în mod corect situaţia de fapt dedusă judecăţii în ceea ce priveşte întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimatului D. J.-I. asupra imobilului înscris în cartea funciară nr. 24088/C1/U3 Sfântu Gheorghe, sub nr. top …………….. S-a reţinut astfel că intimatul a dobândit acest drept de proprietate în urma adjudecării imobilului la licitaţie, actul de adjudecare fiind unul legal, neatacat, nedesfiinţat, deci apt de a-şi produce efectele.

Într-adevăr, conform art. 518 alin 1 Cod procedură civilă vechi, prin actul de adjudecare proprietatea imobilului se transmite de la debitor la adjudecatar. Astfel, actul emis în cadrul procedurii de executare silită imobiliară, constând în adjudecarea imobilului, naşte în patrimoniul adjudecatarului, de la data emiterii lui, dreptul de proprietate. Operaţiunea de întabulare în cartea funciară a titlului adjudecatarului are ca efect numai dobândirea de către acesta a dreptului de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte funciară, astfel cum se stipulează în alineatul 2 din art. 518 Cod procedură civilă.

Apelanta susţine că întabularea dreptului adjudecatarului nu se putea dispune de către registratorul de carte funciară deoarece exista, la data înregistrării cererii, o piedică la întabulare. Piedica o reprezintă, potrivit considerentelor apelantei, litigiul aflat în curs de soluţionare, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare prin care imobilul a fost scos din patrimoniul societăţii în mod fraudulos, a nulităţii absolute a contractului de garanţie imobiliară ce a constituit titlul în baza căruia a fost declanşată urmărirea silită imobiliară, revenirea la situaţia anterioară de carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al dobânditorilor din contractele atacate, precum şi a dreptului de ipotecă înscris în favoarea ... Bank – Sucursala Sfântu Gheorghe, creditor care a cerut, cu rea credinţă, scoaterea la licitaţie a imobilului, deşi era parte în procesul intentat de reclamantă, proces nefinalizat.

Pentru a analiza temeinicia susţinerii apelantei, tribunalul este ţinut, în primul rând, să lămurească sfera noţiunii de „piedică la întabulare”. În acest sens, se constată că prevederile Legii nr. 7/1996 nu conţin o definiţie a acestui termen. În articolul 58 alin 1 din Ordinul nr. 633/2006 se stipulează însă că „înainte de rezolvarea cererii de către registrator, asistentul-registrator verifică cererea în raport cu datele de carte funciară şi menţionează în referat dacă există sau nu piedici pentru efectuarea lucrării solicitate”. De asemenea, art. 59 alin 1 din acelaşi ordin prevede că „după înregistrarea cererilor şi atestările asistentului-registrator privind inexistenţa sau existenţa unei piedici pentru efectuarea înscrierilor solicitate, precum şi a înscrisului în temeiul căruia se cere înscrierea, registratorul dispune prin rezoluţie întocmirea încheierii de carte funciară”.

Noţiunea de „piedică” este folosită de legiuitor în cuprinsul art. 83 alineat 2 indice 1 din Ordinul nr. 633/2006, articol care se referă la operaţiunile de dezmembrare şi de comasare a imobilelor, stipulând : notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară şi a litigiilor având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară constituie piedică la comasarea sau dezmembrarea imobilului, până la radierea acestora.

Tribunalul apreciază că existenţa unui proces în desfăşurare, în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, proces care să fi fost notat anterior cererii de întabulare a dreptului în cartea funciară,  constituie o piedică la întabulare numai în cazul expres şi limitativ indicat de art. 83 alin 2 indice 1 din Ordinul 633/2006, anume atunci când cererea adresată registratorului are ca obiect comasarea sau dezmembrarea imobilului.

În speţă, la data înregistrării de către intimatul D. J. – I. a cererii sale de întabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat la licitaţie, exista încă în curs de judecată procesul civil intentat de reclamanta apelantă. Deşi partea apelantă nu a invocat aspectul următor constatat de tribunal din examinarea cuprinsului cărţii funciare, totuşi se va reţine că, la data înregistrării cererii de întabulare şi a emiterii încheierii de carte funciară prin care adjudecatarul şi-a înscris dreptul de proprietate, exista notat la poziţia nr. 3 din foaia B a CF nr. 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe (fila 103 dosar de fond) procesul înregistrat sub nr. 2379/2006 la Judecătoria Sfântu Gheorghe. Acest proces este acelaşi cu cel înregistrat ulterior în evidenţa ecris a Judecătoriei Sfântu Gheorghe, sub nr.  994/119/2011*.

Însă, existenţa înscrierii procesului intentat de reclamantă în legătură cu imobilul de sub nr. top. …………. din cartea funciară mai sus menţionată, înscriere anterioară cererii de întabulare formulată de D. J. – I. nu constituie piedică la întabularea dreptului de proprietate al acestuia. În acest sens, tribunalul reţine că potrivit art. 74 din Ordinul 633/2006 (forma în vigoare la data înregistrării cererii intimatului de întabulare a dreptului său): operaţiunile de înscriere sau de radiere a înscrierilor din cartea funciară se fac în scopul opozabilităţii drepturilor reale imobiliare şi a celorlalte acte şi fapte juridice înscrise în cartea funciară. Notarea de proces are ca efect informarea terţilor în legătură cu situaţia imobilului, având astfel scop de opozabilitate, în sensul că, terţul dobânditor va trebui să suporte toate efectele juridice ce vor fi produse de soluţionarea irevocabilă a  litigiului notat anterior în cartea funciară. Altfel spus, notarea procesului în legătură cu imobilul în cartea funciară nu împiedică întabularea dreptului de proprietate al terţului adjudecatar, atâta vreme cât actul de adjudecare nu a fost desfiinţat, fiind producător de efecte juridice, numai că, dreptul terţului este înscris în cartea funciară „pe riscul său”. Astfel, în măsura în care cel care a solicitat notarea procesului în cartea funciară (proprietarul anterior), obţine câştig de cauză, notarea respectivă îşi va releva forţa juridică (proprietarul anterior, în speţă reclamanta-apelantă, putând solicita constatarea nulităţii absolute a actului de adjudecare pentru reaua - credinţă a adjudecatarului, care nu poate invoca necunoaşterea conţinutului cărţii funciare).

Faţă de considerentele mai sus expuse, tribunalul apreciază criticile invocate de apelantă, grupate la punctul 1 din cererea de apel, critici vizând existenţa unei piedici la întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimatului dobândit prin adjudecarea imobilului, ca fiind neîntemeiate.

Este, de asemenea, neîntemeiată critica referitoare la lipsa notării în cartea funciară a litigiului ce face obiectul dosarului cu nr. 994/119/2011*. Sub acest aspect instanţa de fond a apreciat în mod corect faptul că cererea de notare a litigiului a fost formulată abia cu ocazia  cererii de reexaminare a încheierii de întabulare atacată, astfel că ea excede cadrului reexaminării. În cadrul acestei proceduri, registratorul de carte funciară este chemat să verifice dacă încheierea de întabulare pe care a pronunţat-o a fost corectă, raportat la cererea formulată de petentul D. J.- I. Notarea procesului de sub nr. 994/119/2011* este o cerere formulată de o altă parte, cerere care trebuie înregistrată şi timbrată conform Ordinului 39/2009, astfel cum s-a reţinut în încheierea de respingere nr. 7878/06.03.2014 pronunţată de registratorul de carte funciară.

În continuare, însă, tribunalul va avea în vedere faptul că, în acord cu principiul legalităţii care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară, registratorul este chemat să respecte legalitatea formală şi legalitatea materială. În primul rând, acesta poate să încuviinţeze numai înscrierile actelor şi faptelor anume prevăzute de lege sau, după caz, permise, şi nu se poate sprijini decât pe cererea şi actele care o însoţesc. Verificând cuprinsul încheierii nr. 4126/05.02.2014 pronunţată de registrator, tribunalul constată că acesta, în cadrul soluţionării cererii petentului D. J. – I. de întabulare a dreptului său de proprietate asupra imobilului de sub nr. top …………. din CF nr. 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe, a dispus, pe lângă întabularea dreptului şi radierea înscrierilor de sub poziţiile 2, 3 din foaia B şi a celei de sub poziţia 2 din foaia C, precum şi a dreptului de ipotecă înscris sub C1, sub C3.

Conform art. 518 alin 4 din Codul de procedură civilă vechi, registratorul avea dreptul să radieze, odată cu întabularea dreptului adjudecatarului, doar acele ipoteci, sarcini, înscrieri întabulate după notarea somaţiei de executare silită în cartea funciară, precum şi toate notările făcute în legătură cu executarea silită, ipotecile şi celelalte sarcini reale privind garantarea drepturilor de creanţă. În acest sens sunt şi prevederile art. 167 din Ordinul 633/2006. Faţă de aceste prevederi legale, tribunalul constată că în mod nelegal registratorul de carte funciară a dispus radierea poziţiei cu nr. 3 din foaia B a cărţii funciare 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe, poziţie sub care era notat, încă din data de 07.08.2006 (deci anterior pornirii procedurii executării silite imobiliare), procesul civil pornit de reclamanta-apelantă având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actelor de vânzare-cumpărare a imobilului, proces înregistrat sub nr. 2379/2006 la Judecătoria Sfântu Gheorghe, acelaşi cu cel de sub nr. 994/119/2011*.

Apoi, conform art. 76 alin 1 indice 3 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006  radierea litigiului se va dispune în baza:

a) dovezii stingerii irevocabile a litigiului, constatată prin hotărâre judecătorească sau certificat de grefă;

b) declaraţiei autentice de renunţare la dreptul dedus judecăţii, însoţită de dovada înregistrării la instanţa judecătorească învestită cu soluţionarea cauzei.

Faţă de aceste prevederi legale, tribunalul apreciază că registratorul nu putea să dispună prin încheierea din 05.02.2014 radierea procesului notat la poziţia 3 din foaia B a cărţii funciare în baza actului de adjudecare (neavând nici un temei legal pentru această operaţiune); radierea putând fi operată numai la data soluţionării irevocabile a litigiului (în speţă, data soluţionării irevocabile a litigiului este 07.05.2015 - conform certificatului de grefă eliberat de Î.C.C.J., fila 41 din dosar).

Având în vedere aceste considerente, tribunalul apreciază apelul ca fiind fondat în parte, numai în ceea ce priveşte dispoziţia din încheierea de carte funciară atacată privitoare la radierea procesului notat sub poziţia 3 din foaia B a cărţii funciare, dispoziţie nelegală. Ca urmare, în temeiul art. 480 alin 2 Cod procedură civilă tribunalul va dispune schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul admiterii  în parte a plângerii formulată de petenta - apelantă, admiterii în parte a cererii de reexaminare şi înlăturării din cuprinsul încheierii nr. 4126/12.02.2014 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sfântu Gheorghe a dispoziţiei privind radierea poziţiei nr. 3 din foaia B a CF 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe, nr. topografic …….. (poziţie privind notarea procesului înregistrat sub nr. 2379/2006 la Judecătoria Sfântu Gheorghe). Vor fi păstrate restul dispoziţiilor din încheierile de carte funciară ce fac obiectul litigiului.

În temeiul art. 453 alin 1 Cod procedură civilă, reţinând culpa procesuală a intimatului pentru pretenţiile ce au fost admise în apel, tribunalul va dispune obligarea acestuia la plata către apelantă a sumei de 25 lei, cheltuieli de judecată în apel (taxa judiciară de timbru).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E :

Admite apelul declarat de petenta - apelantă SC ………. SA Sf. Gheorghe în contradictoriu cu intimatul D. J.-I., împotriva sentinţei civile nr. 2477/28.11.2014 pronunţată de Judecătoria Sf. Gheorghe, pe care o schimbă în parte, în sensul că:

Admite în parte plângerea formulată de petenta SC ……. SA în contradictoriu cu intimatul D. J.-I. împotriva încheierii de respingere nr. 7878/28.03.2014 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe.

Modifică încheierea de respingere cu nr. 7878/28.03.2014 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe, în sensul că:

Admite în parte cererea de reexaminare formulată de petenta SC ……… SA împotriva încheierii nr. 4126/12.02.2014 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe.

Înlătură din cuprinsul încheierii nr. 4126/12.02.2014 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe dispoziţia privind radierea poziţiei nr. 3 din foaia B a CF 24088-C1-U3 Sf. Gheorghe, nr. topografic ………… (poziţie privind notarea procesului înregistrat sub nr. 2379/2006 la Judecătoria Sf. Gheorghe).

Păstrează restul dispoziţiilor încheierii cu nr. 4126/12.02.2014 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe.

Păstrează restul dispoziţiilor încheierii cu nr. 7878/28.03.2014 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Covasna - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sf. Gheorghe.

Obligă petenta SC ……… SA să plătească intimatului suma de 800 lei, reprezentând cheltuieli de judecată de la fond.

Păstrează restul dispoziţiilor sentinţei atacate privind respingerea ca nefondată a plângerii pentru restul considerentelor invocate de petentă.

Obligă intimatul D. J.-I. să plătească apelantei SC ……… SA suma de 25 lei, cheltuieli de judecată în apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică azi, 09.06.2015.

Preşedinte, Judecător, Grefier,

Domenii speta

Spete similare