Rezoluţiune contract

Prin actiunea înregistrata sub nr.  6053/285/2007 la Judecatoria Radauti reclamanta L. E. a solcitat în contradictoriu cu pârâtii D. V., B. E. G., B. G. M.  si SC „...” SRL Radauti rezolutiunea contractelor de vânzare-cumparare autentificate sub nr. 8756/95 si 1300/98.

A aratat în motivare ca a chemat-o în judecata pe  pârâta D. V.  pentru a se dispune iesirea din indiviziune iar prin  sentinta civila nr. 1848/2006 a Judecatoriei Radauti i s-a atribuit lotul nr. 1 din  raportul de expertiza efectuat în cauza însa în momentul în care a încercat sa procedeze la executarea silita a constatat ca fosta coindivizara a vândut în doua rânduri câte o parcela de teren, respectiv în 1995 catre SC „...” SRL Radauti 117 mp. teren si în 1998, sotilor B., o suprafata de 33 mp. teren.

Reclamanta a mai sustinut ca vânzându-se un bun indiviz, s-a transferat cumparatorului un drept de proprietate, rezolubila si cum terenurile nu au fost incluse în lotul vânzatoarei D. V., se impune rezolutiunea celor doua contracte de vânzare-cumparare.

În vederea solutionarii cauzei la dosar au fost depuse înscrisuri, în xerocopie (contracte de vânzare-cumparare, extrase CF, sentinta civila nr. 1848/2006 a Judecatoriei Radauti, adeverinte si plan de situatie).

Judecatoria Radauti prin sentinta civila nr. 2014/30 aprilie 2008 a respins actiunea ca nefondata retinând ca la data încheierii contractului de vânzare-cumparare, pârâta D. V. în calitate de vânzatoare era proprietara exclusiva a suprafetei de teren înstrainate, asa încât nu se pune problema unui drept de proprietate rezolutiv.

Împotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta invocând motivele de nelegalitate prevazute de dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 respectiv art. 312 alin. 5 Cod procedura civila.

A sustinut ca în mod gresit instanta de fond a stabilit obiectul actiunii ca fiind o actiune în rezolutiune în conditiile în care s-a solicitat anularea contractelor de vânzare-cumparare.

De asemenea, instanta a interpretat gresit situatia de fapt când a retinut ca pârâta ar fi fost proprietara exclusiva a suprafetelor ce au facut obiectul contractelor de vânzare-cumparare încheiate în anul 1995 respectiv 1998 în conditiile în care titlul de proprietate nr. 1842/16.01.1996 eliberat doar în favoarea acesteia a fost anulat irevocabil prin sentinta civila nr. 1644/2002 a Judecatoriei Radauti urmare careia s-a emis pentru parcela nr. 4040/350 din C.F. 7703 a comunei cadastrale Radauti titlul de proprietate nr. 4019/20 decembrie 2005 în favoarea ambelor parti, iesirea din indiviziune facându-se conform sentintei civile nr. 848/3.07.2006, în lotul reclamantei fiind atribuita suprafetele de teren vândute de pârâta sub conditie rezolutorie.

Prin decizia civila nr. 2786 din data de 16 decembrie 2008, Tribunalul Suceava a admis recursul, a modificat sentinta civila atacata, a admis actiunea, a dispus rezolutiunea contractelor de vânzare-cumparare nr. 8756/95 si 1300/98 si a obligat intimatii sa plateasca reclamantei cheltuieli de judecata în suma de 542 lei.

Pentru a hotarî astfel, tribunalul a retinut ca  prin actiune reclamanta a solicitat rezolutiunea si nu anularea contractelor de vânzare-cumparare nr. 8756 din 27 iulie 1995 prin care pârâta D.V. a vândut pârâtei SC „...” SRL Radauti suprafata de 117 mp. si a contractului autentificat sub nr. 1300/4 mai 1998 prin care aceeasi pârâta vinde pârâtei B. E. G. suprafata de 33 mp. Teren, motivat de faptul ca în urma iesirii din indiviziune aceste suprafete au fost atribuite reclamantei conform sentintei civile nr. 1848 din 31 iulie 2006 a Judecatoriei Radauti.

În mod gresit instanta de fond a retinut ca D. V. era proprietara exclusiva a suprafetei de 117 mp., respectiv 33 mp. vânduti prin contract autentic de vânzare-cumparare încheiat în anul 1995 si 1998.

Faptul ca pârâta vânzatoare era în posesia titlului de proprietate nr. 42/16.01.1996 nu îi confera acesteia proprietatea exclusiva, în conditiile în care acest titlu a fost anulat irevocabil prin sentinta civila nr. 1644/20.05.2002 a Judecatoriei Radauti, motivat de faptul ca pârâta nu era îndreptatita la reconstituire ca proprietara exclusiva pentru suprafata de 1166 mp. teren identica cu p.f. nr. 4040/350 din C.F. 7713 a comunei cadastrale Radauti.

Urmare a anularii acestui titlu, în favoarea reclamantei si pârâtei D. V. s-a emis titlul de proprietate nr. 4019/20 decembrie 2005, iesirea din indiviziune facându-se prin sentinta civila nr. 1848/06 a Judecatoriei Radauti prin care în lotul reclamantei s-au atribuit suprafetele de teren vândute sub conditie rezolutorie.

De retinut este si faptul ca vânzarea din anul 1995 încheiat cu SC „...” SRL Radauti s-a încheiat în baza unor acte provizorii, respectiv adeverinta de proprietate si proces verbal de punere în posesie, înscrisuri ce nu faceau dovada dreptului de proprietate.

De altfel asa cum a rezultat si din considerentele hotarârii de partaj (f.3) la data iesirii din indiviziune a pârâtei se cunostea faptul ca cele 2 suprafete de teren fusesera înstrainate anterior anularii titlului de proprietate nr. 1842/1996 de Curtea de Apel Suceava, motiv pentru care aceasta a si solicitat atribuirea în lotul sau, însa instanta de fond a apreciat ca o asemenea lotizare nu este posibila deoarece ar însemna ca reclamanta sa-i fie atribuit un lot înfundat.

Având în vedere faptul ca ulterior vânzarilor reclamanta a devenit proprietara suprafetelor de teren ce au facut obiectul contractului autentificat, ca urmare a partajului este evidenta îndeplinirea conditiei rezolutorii ce desfiinteaza retroactiv vânzarea.

Ca atare tribunalul, în temeiul dispozitiilor art. 312 Cod pr.civila a admis recursul în sensul celor solicitate, intimatii fiind obligati sa plateasca cheltuieli de judecata reprezentând onorariu avocat.

Împotriva acestei decizii au formulat contestatie în anulare contestatorii S.C. ... S.R.L. Radauti – prin reprezentant A. I., B. E.-G. si B. G.-M..

În motivare au aratat ca instanta de recurs a solutionat cauza fara îndeplinirea procedurii de citare a pârâtei S.C. … S.R.L., asa cum rezulta din filele 15, 25, 31, precum si din continutul încheierii de sedinta începând din 28 octombrie 2008.

De asemenea, acest aspect al lipsei de procedura este mentionat inclusiv si în continutul deciziei atacate.

Au mentionat contestatorii ca, adresa corecta la care trebuia sa fie citata pârâta intimata S.C. … S.R.L. este …

Au mai aratat ca, nici la instanta de fond si nici în recurs, vânzatoarea F. V. nu a fost introdusa în cauza si citata.

Legal citata, intimata s-a prezentat în fata instantei si a solicitat respingerea contestatiei în anulare ca nefondata, în acest sens depunând si o întâmpinare.

Prin decizia civila nr. 20 din data de 19 ianuarie 2010, Tribunalul Suceava a admis contestatia în anulare formulata de contestatorii S.C. … S.R.L. Radauti – prin reprezentant A. I. si B. G.-M., împotriva deciziei civile nr. 2786 din 16 decembrie 2009 pronuntata de Tribunalul Suceava  în dosarul civil nr. 6053/285/2007 – intimata fiind L.E., a desfiintat decizia civila nr. 2786 din 16.12.2008 a Tribunalului Suceava, a trimis cauza la Arhiva Tribunalului Suceava pentru repartizare aleatorie si a dispus rejudecarea recursului.

Pentru a hotarî astfel, tribunalul a retinut ca potrivit art. 317 pct. 1 Cod procedura civila, se poate exercita calea de atac a contestatiei în anulare, când procedura de chemare a partii pentru ziua când s-a judecat pricina, nu a fost îndeplinita potrivit cu cerintele legii.

În speta, la termenul de judecata când s-a judecat recursul nu a fost îndeplinita procedura de citare cu pârâta S.C. … S.R.L., astfel cum a rezultat din dovada de îndeplinire a procedurii de citare (fila 31 dosar recurs).

Prin extrasul eliberat de O.R.C. de pe lânga Tribunalul Suceava (fila 83 dosar prima instanta), a rezultat ca sediul pârâtei se afla în …

Pentru acest motiv, în baza art. 320 Cod procedura civila, s-a admis contestatia în anulare, s-a desfiintat decizia si s-a dispus rejudecarea recursului.

Tribunalul nu a putu retine al doilea motiv de contestatie în anulare, privitor la neintroducerea în cauza si necitarea vânzatoarei F. V., nici la prima instanta si nici la instanta de recurs, întrucât se poate invoca doar propria nelegala citare nu si a altei persoane.

De asemenea, stabilirea cadrului procesual, sub aspectul partilor, nu se regaseste între motivele de contestatie în anulare, expres si limitativ reglementate de art. 317, 318 Cod procedura civila.

Cauza a fost reînregistrata pe rolul Tribunalului Suceava la data de 8 februarie 2010 sub nr. 1024/86/2010.

La termenul de judecata din data de 16 martie 2010, A. I., în calitate de reprezentant legal al intimatei SC … SRL Radauti, B. E.-G. si  B. G.-M., au formulat întâmpinare prin care au solicitat în principal, respingerea recursului ca nefondat, iar în subsidiar, admiterea recursului în sensul casarii sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare in vederea introducerii in cauza a numitei F.V..

În motivare au aratat ca  sunt cumparatori de buna credinta, actul de proprietate al vânzatoarei D. V. era valabil la data încheierii contractului si autentificat la Notariat.

În cazul SC "…" SRL Radauti, arata ca actul de proprietate al vânzatoarei D. V. era adeverinta de proprietate nr. 66/1991, precum si procesul verbal nr. 3711/1995 eliberat de Primaria orasului Radauti, acte ce aveau la momentul respectiv valoarea unui titlu de proprietate în momentul de fata.

De asemeni, contractul de vânzare cumparare a fost autentificat la Notariat dupa ce vânzatoarea si-a înscris dreptul ei de proprietate în evidentele Cartii funciare (vânzatoarea D. V. figura înscrisa singura pe adeverinta de proprietate si procesul verbal de punere în posesie) cu mentiunea ca pretul vânzarii a fost achitat în întregime de catre cumparatori înainte de semnarea contractului de vânzare cumparare.

In cazul intimatilor B. E.-G. si B. G.-M., arata ca acestia au cumparat terenul în cauza de la numita F.V. care la rândul ei a cumparat acest teren de la D. V., intimatii fiind de asemeni cumparatori de buna credinta, contractul fiind autentificat de Notariat, iar pretul vânzarii fiind achitat în întregime înainte de semnarea contractului de vânzare cumparare.

Au mai aratat ca la încheierea contractelor nu a fost înscrisa nici o clauza rezolutorie de care cumparatorii sa ia la cunostinta si eventual sa-si asume riscul dobândirii terenului în conditiile înscrierii acestei clauze.

In subsidiar, solicita admiterea recursului, casarea sentintei civile pronuntata de Judecatoria Radauti si trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea introducerii în cauza a numitei F. V. în calitate de vânzatoare în contractul de vânzare¬ cumparare nr. 1300 din 04.05.1998 încheiat la Notar Public ANA SEHLANEC Radauti (fila nr. 87 dosar) încheiat între aceasta si B. E.-G. în devalmasie cu B. G.-M. (în calitate de cumparatori),  întrucât în judecarea cauzei de catre instanta de fond. vânzatoarea F. V. nu a fost introdusa în cauza, respectiv citata în calitate de pârâta, având în vedere obligativitatea îndeplinirii acestei proceduri fie si numai prin exercitarea rolului activ al instantei.

La acelasi termen de judecata instanta, având în vedere ca cererea de abtinere formulata de catre completul de judecata C2R a fost admisa, s-a dispus trimiterea cauzei la Serviciul Arhiva de pe lânga Tribunalul Suceava – Sectia civila pentru o noua repartizare aleatorie, cu blocarea completului C2R.

Cauza a fost reînregistrata sub nr. 3690/86/2010.

La termenul de judecata din data de 14 iunie 2010, reclamanta a depus la dosar concluzii scrise prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea în totalitate a hotarârii recurate si în consecinta admiterea actiunii asa cum a fost formulata, în sensul desfiintarii contractelor de vânzare cumparare autentificate sub nr. 8756/1995 si 1300/1998 si a obligarii pârâtilor-intimati la plata cheltuielilor de judecata.

În motivare a aratat ca prin sent. civ. nr. 1858/27.10.2006 a Judecatoriei Radauti, prin care s-a solutionat actiunea de iesire din in diviziune intentata de catre L. E. în contradictoriu cu D.V. cu privire la suprafata de teren de 1166 mp înscrisa în Titlul de proprietate nr. 4019/20.12.2005 emis dupa defunctul D. I., reclamantei  i s-a atribuit în natura suprafata de 557 mp teren, situat în intravilanul …., identificat cu parte din parcela nr. 4040/350 din C.F. nr. 7730 a comunei cadastrale Radauti.

Din aceasta suprafata de 557 mp teren, pârât intimata D. V., anterior solutionarii actiunii de iesire din indiviziune, a înstrainat doua suprafete de teren, respectiv 117 mp catre S.C…. S.R.L. prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 8756/1995 si 33 mp teren catre F. V., care la rândul sau a înstrainat aceasta suprafata de teren catre pârâti-intimatii B. G.-M. si B. E. G. asa cum rezulta din contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 1300/1998. Toate aceste vânzari, ce au avut la baza acte provizorii, respectiv adeverinta de proprietate si proces verbal de punere în posesie, înscrisuri ce nu fac dovada dreptului de proprietate, s-au realizat sub conditia rezolutorie a partajului, pârât-intimata procedând, cu rea-credinta, înstrainând cele doua parcele de teren indicate, desi nu se sistase starea de indiviziune cu privire la suprafata de teren de 1166 mp înscrisa pe Titlul de proprietate nr. 4019/20.12.2005 emis dupa defunctul D. I..

În plus, trebuie mentionat ca, pârât-intimata cunostea situatia juridica reala a terenurilor înstrainate, întrucât este sotia supravietuitoare a fratelui reclamant-recurenta D. F. (decedat la data de 1974), dar a încercat fraudulos sa obtina proprietatea exclusiva si pentru suprafata de 557 mp teren, pe care reclamanta-recurenta a primit-o drept zestre de la parintii sai în anul 1950 (dupa cum rezulta din contractul de concesiune) si cu care a fost înscrisa în registrul agricol Radauti (potrivit adeverintei nr. 8915/28.10.1965).

De asemenea, trebuie mentionat faptul ca, prin vânzarea suprafetei totale de 150 mp realizata de catre D. V. i-a închis reclamantei-recurente accesul la calea publica încalcându-i în mod flagrant dreptul de proprietate ce i-a fost recunoscut prin sent. civ. nr. 1858/27.10.2006 a Judecatoriei Radauti (aceste chestiuni precum si faptul ca o alta împartire nu s-ar fi putut realiza întrucât pe cealalta suprafata de teren D. V. avea edificata o sura fiind cuprinse în hotarârea de partaj amintita).

Cu privire la aceste aspecte instanta de fond a dat o interpretare eronata si nelegala a situatiei de fapt, retinând, dupa ce initial a procedat la definirea proprietatii rezolubile, ca, la data încheierii contractelor de vânzare cumparare a caror desfiintare s-a solicitat, pârât-intimata în calitate de vânzatoare era proprietara exclusiva a suprafetelor de teren înstrainate, astfel ca nu putea fi vorba de un drept de proprietate rezolubila, în cauza fiind dat motivul de recurs perv. de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Mai exact, instanta de fond a scapat din vedere doua aspecte extrem de importante, respectiv faptul ca, vânzarile realizate de catre D.V., cu privire la cele doua suprafete de teren, catre S.C…. S.R.L. si catre F. V., care la rândul sau a înstrainat catre pârâti-intimatii B. G.-M. si B. E.G., s-au realizat în baza unor acte provizorii-adeverinta de proprietate si proces verbal de punere în posesie (acte ce nu fac dovada dreptului de proprietate) si de asemenea, faptul ca, titlul de proprietate nr. 1842/16.01.1996 obtinut în mod fraudulos de catre D. V., nu-i conferea acesteia dreptul de proprietate exclusiva asupra suprafetelor înstrainate, acest titlu de proprietate fiind anulat irevocabil prin sentinta civila nr. 1644/20.05.2002 a Judecatoriei Radauti, întrucât pârâta-intimata nu era îndreptatita la reconstituirea ca proprietara exclusiva, pentru suprafata de 1166 mp teren situat în intravilanul mun. Radauti, identificat cu parcela nr. 4040/350 din C.F. nr. 7703 a comunei cadastrale Radauti (în locul sau eliberându-se Titlul de proprietate nr. 4019/20.12.2005).

Potrivit dispozitiilor Codului civil (art.l019) si potrivit doctrinei juridice, oricare coindivizar poate dispune de cota sa ideala asupra bunului fara acordul celorlalti. Daca însa înstrainarea vizeaza bunul indiviz în materialitatea sa, în tot sau în parte, lipsa acordului unanim al coindivizarilor nu afecteaza valabilitatea vânzarii, ci supune dreptul dobândit de cumparator unei conditii rezolutorii.

În timpul starii de in diviziune, oricare dintre coindivizari poate cere prin actiune în justitie partajul pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului. Dupa încetarea starii de indiviziune, soarta drepturilor dobânditorilor depinde de rezultatul partajului. Daca bunul intra în lotul coindivizarului vânzator, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, acesta va fi considerat proprietar exclusiv de la data perfectarii contractului si, drept urmare, vânzarea ramâne în fiinta. Daca bunul intra în lotul altui coindivizar, contractul se va desfiinta cu efecte retroactive, ca urmare a împlinirii conditiei rezolutorii a partajului.

Cum în cauza s-a împlinit conditia rezolutorie a partajului (conditie de a carei îndeplinire depinde desfiintarea drepturilor subiective civile si a obligatiilor corelative - art. 1019 C.civ.), respectiv cele doua terenuri înstrainate de catre pârâta-¬intimata D. V. cazând în lotul reclamantei-recurente L. E., aceasta devenind proprietara celor doua suprafete de teren de la data deschiderii succesiunii dupa defunctul D. I. (efectul declarativ al partajului - art.786 C.civ), se impune admiterea recursului întemeiat pe disp. art. 304 pct. 9 si art. 304/1 C.proc.civ., modificarea în totalitate a sentintei recurate, si pe cale de consecinta, admiterea actiunii în sensul desfiintarii contractelor de vânzare cumparare autentificate sub nr. 8756/1995 si 1300/1998 si a obligarii pârâtilor-intimati la plata cheltuielilor de judecata.

De altfel, aceste chestiuni au fost retinute si în motivarea deciziei nr. .2786/I6.I2.2008 a Tribunalului Suceava, prin care s-a admis recursul recurentei¬intimate si pe cale de consecinta actiunea acesteia, decizie ce a fost însa desfiintata odata cu admiterea contestatiei în anulare întemeiata pe disp. art. 317 pct. I C.proc.civ. formulata de catre S.C…. S.R.L.

În ce priveste invocarea de catre pârâtii-intimati a unei eventuale bune credinte, precizeaza ca în cauza nu poate fi data aceasta teorie, întrucât este vorba de o serie de vânzari a caror nulitate nu se pune în discutie, acestea realizându-se în mod valabil, dar sub conditie rezolutorie (conditie subînteleasa), conditie ce o data cu atribuirea suprafetelor în discutie în lotul reclamantei-recurente s-a împlinit urmând a-si produce efectele.

 În orice caz, pârâtii-intimati au posibilitatea de a se îndrepta împotriva vânzatorilor, având la îndemâna institutia juridica a garantiei pentru evictiune.

În ceea ce priveste apararile formulate de catre pârâtii intimati prin întâmpinarea depusa la dosarul cauzei solicita înlaturarea acestora, pentru urmatoarele motive:

În primul rând, se poate observa faptul ca, pârâtii intimati invoca în apararea lor principiul bunei credinte.

Acestia afirma ca sunt cumparatori de buna credinta si ca, atât în cazul S.C. …S.R.L. Radauti cât si în situatia numitilor B. E.G. si B. G. M., vânzatorii de la care acestia au achizitionat imobilele, respectiv D. V. si F. V., detineau titluri de vânzare (adeverinte de proprietate si procese verbale de punere în posesie!!!!!!) valabile în momentul autentificarii celor doua contracte de vânzare-cumparare a caror desfiintare o solicita.

În speta dedusa judecatii principiul bunei credinte nu este aplicabil, motivat de faptul ca în cazul vânzarii unui bun aflat în coindiviziune, "potrivit parerii dominante în literatura de specialitate si în practica judiciara, întrucât vânzatorul are o cota ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro part), nu se aplica regulile privitoare la vânzarea lucrurilor altuia, ci regulile proprii starii de indiviziune, soarta contractului de vânzare cumparare depinzând de rezultatul partajului". (pro.f. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil¬Contracte speciale, Editia a III-a, Editura Universul juridic, Bucuresti, 2001, pag. 58).

Asadar, în cazul vânzarii unui bun indiviz se aplica regulile proprii starii de indiviziune desprinse din continutul dispozitiilor art. 785 si art. 786 Cod civil, ceea ce înseamna ca în cazul în care în timpul starii de indiviziune unul dintre copartasi vinde bunul indiviz, vânzarea nu este nula, ci doar supusa conditiei rezolutorii, daca bunul înstrainat cade în lotul altui coproprietar, cum este cazul de fata.

Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului înstrainat oricare dintre coindivizari poate cere iesirea din indiviziune, iar soarta contractului de vânzare-¬cumparare, validitatea lui va depinde de rezultatul partajului.

Prin urmare, fiind vorba despre îndeplinirea unei conditii rezolutorii, existenta sau nu a bunei credinte nu mai trebuie analizata, deoarece nu este vorba despre o actiune în anularea contractului.

Practic, prin simpla îndeplinire a conditiei rezolutorii, contractul este desfiintat retroactiv, deoarece bunurile care fac obiectul celor doua contracte de vânzare cumparare, au fost atribuite în urma partajului în lotul recurentei.

În al doilea rând, sustin pârâtii intimati B. E. G. si B. G. M. faptul ca sentinta recurata ar trebui casata si trimisa spre rejudecare Judecatoriei Radauti, motivat de faptul ca în cauza ar trebui introdusa si F. V., persoana care are calitate de vânzatoare fata de acestia.

Considera faptul ca actiunea a fost formulata în mod corect doar fata de B. E. G. si B. G., deoarece doar acestia au calitatea de proprietari ai terenului vândut prin contractul de vânzare cumparare autentificat nr. 1300/1998.

Fata de actiunea pe care a promovat-o, pârâtii intimati B. E.G. si B. G. pot considera în mod justificat ca se afla în fata unei evictiuni, deoarece se pretinde ca detin dreptul de proprietate asupra terenului vândut.

Într-o atare situatie, pârâtii intimati, în calitate de vânzatori, ar fi putut ca în fata instantei de fond, sa cheme în garantie pe F. V. pentru a-i garanta împotriva evictiunii.

Potrivit art. 1337 Cod civil "Vânzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vânzare, a raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului".

Cu privire la garantia contra evictiunii rezultând din fapta unui tert, situatie aplicabila si în cazul societatii, prof. univ. dr. FRANCISC DEAK, a mentionat ca, "Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vânzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de rea credinta. Obligatia de garantie a vânzatorului exista, în acest caz, daca sunt îndeplinite urmatoarele conditii: sa fie vorba de o tulburare de drept(a), cauza evictiunii sa fie anterioara vânzarii(b) si cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de catre cumparator(c)."( op. cit. pag.77).

Dupa cum se poate observa, sunt îndeplinite toate conditiile ca pârâtii intimati sa fi chemat în garantie pentru evictiune pe vânzatoarea F. V., însa aceasta cerere trebuia formulata în fata instantei de fond, potrivit dispozitiilor art. 61 Cod pr. civ., iar nu în fata instantei de recurs, cum încearca acestia sa solicite.

De altfel, chemarea în garantie a vânzatorului este o facultate a cumparatorului, iar nu o obligatie a instantei sau a unei terte persoane fata de contract, deoarece în cazul în care vânzatorul nu este chemat în garantie, în cazul introducerii unei actiuni separate, acesta poate invoca exceptia procesului rau condus, tocmai pentru faptul ca nu a fost chemat în proces alaturi de cumparator, pentru a formula aparari.

Aici ar putea invoca cumparatorii buna credinta, de existenta sau nu a acesteia depinzând stabilirea despagubirilor ce urmeaza a fi achitate de catre vânzator.

În drept a invocat disp.  art. 304 pct. 9, 304/1 si 312 C.proc.civ.

Examinând recursul prin prisma exceptiei lipsei calitatii  procesuale active, invocata  din  oficiu,  fata de dispozitiile art. 137 Cod procedura civila , tribunalul retine urmatoarele : 

 În speta, reclamanta recurenta a solicitat rezolutiunea contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.8756/27.07.1995  prin care  pârâta D.V. a dispus  de imobilul  în litigiu ( 117  mp  teren  identic cu p.v. 5059 din C.F.7703 a com. cad. Radauti)  în materialitatea lui în  favoarea pârâtei SC” …”SRL,  desi  beneficia doar de  o cota-parte ideala în virtutea calitatii sale de  comostenitoare  a defunctului  D. I..

De asemenea, aceeasi reclamanta a solicitat rezolutiunea contractului  de vânzare cumparare autentificat sub  nr. 1300/4.05.1998  prin care numita F. V. a dispus în favoarea pârâtei B. E. G. de  imobilul  în litigiu ( 33 mp teren identic cu p.v 5275 din C.F 12588 a com. cad. Radauti), teren  pe care vânzatoarea  l-a dobândit  tot de  la  pârâta D. V., în  baza contractului  de vânzare cumparare autentificat sub  nr.6369/25.11.1996, aceasta din  urma având si în privinta acestui  teren tot o cota-parte ideala dupa acelasi defunct D. I..

Demersul judiciar a fost fundamentat  pe împrejurarea ca în urma partajului dupa  defunctul D. I. finalizat  prin sentinta civila nr.1848/3.07.2006 a Judecatoriei Radauti, imobilele i-au fost atribuit  reclamantei recurente, iar  nu comostenitoarei vânzatoare D. V. .

Retine tribunalul ca într-o asemenea situatie,  de vânzare a bunului  indiviz, tranzactia este afectata de o conditie rezolutorie,  soarta sa depinzând de rezultatul partajului, ceea ce înseamna ca  daca bunul revine în lot copartajantului vânzator  vânzarea ramâne valabila, se  consolideaza cu efect retroactiv  ( art.786 Cod civil), iar daca bunul este atribuit altui copartajant vânzarea se desfiinteaza  cu efect retroactiv, aplicându-se regulile de la vânzarea bunului altuia.

Orientarea dominanta a jurisprudentei si a doctrinei este ca  vânzarea lucrului altuia nu constituie motiv de  nulitate absoluta  decât  în situatia în care  partile contractante cunosc faptul  ca bunul ce constituie obiect al  vânzarii nu este proprietatea vânzatorului si urmaresc  fraudarea drepturilor adevaratului proprietar . Nulitatea absoluta se impune în baza principiului„fraus omnia corumpit” (frauda corupe totul), considerându-se ca partile urmaresc un scop  ilicit, fiind incidente dispozitiile art.966-968 Cod civil .

Sanctiunea care intervine asadar  ca regula este nulitatea relativa, având ca temei eroarea asupra calitatii de proprietar a vânzatorului, neputând fi invocata decât de catre partea contractanta (cumparatorul), iar nu de un tert ce  pretinde  un drept de proprietate asupra bunului .

Aceasta concluzie îsi  gaseste justificare în principiile ce guverneaza încheierea contractelor, cel al relativitatii  si ce  al opozabilitatii  lor, care,  cu  unele exceptii  ce nu au incidenta în speta, stipuleaza ca  efectele anularii/ rezolutiuni/rezilierii contractelor se rasfrâng ca regula doar asupra partilor în cauza,  care si-au asumat obligatii  si au dobândit  drepturi.

Dar adevaratul proprietar  nu-si pierde dreptul ci, daca bunul se afla în posesia altei persoane, are la îndemâna actiunea în revendicare, iar daca stapâneste bunul va putea opune dreptul sau de proprietate celui ce invoca drept titlu  actul  încheiat cu un neproprietar.

Nu se poate aprecia ca astfel reclamantei i-ar fi  îngradit dreptul de acces la  o instanta  câta vreme reclamanta  se poate folosi de caile de atac pe care i le ofera sistemul judiciar intern, astfel cum au fost prezentate mai sus. Nivelul de acces  asigurat de legislatia nationala este suficient  pentru a-i asigura persoanei „dreptul la o instanta” si tine cont de principiul de preeminenta  a dreptului într-o societate democratica (cauza F.E împotriva Frantei, hotarârea din 30.10.1998, culegere  de  hotarâri si  decizii 1998-VIII, pag.3349, § 44, cauza  Yagtzilar s. a împotriva Greciei  nr.41727/98, § 23, C.E.D.O 2001-XII).

De altfel,  dreptul de acces  la justitie nu este absolut; el poate permite restrictii admise implicit,  întrucât,  prin chiar natura sa,  este reglementat de catre stat. Elaborând o astfel de reglementare, statele se  bucura de o anumita marja de apreciere, cu conditia însa de a nu  limita accesul persoanei într-o asemenea maniera sau  pâna într-acolo încât dreptul sa fie atins în însasi substanta sa, ceea ce nu  este  cazul în speta, asa cum s-a aratat, restrictia fiind conforma cu art.6 al.1 din Conventie câta vreme urmareste un scop legitim, ( protejarea intereselor partilor contractante) si este dat raportul  rezonabil de proportionalitate  între mijloacele folosite  si scopul  vizat.( cauza F.E împotriva Frantei, pag.3350, § 46, cauza Yagtzilar s. a împotriva Greciei, § 26).

În consecinta, cum regulile de drept enuntate sunt aplicabile spetei , reclamanta, ce  invoca un drept de proprietate asupra imobilelor în litigiu, nu  poate solicita desfiintarea  contractelor de vânzare-cumparare încheiate între alte persoane, ci are la îndemâna  caile legale mai sus aratate, în cadrul carora  poate invoca, eventual, sustinerile  sale privind  efectul declarativ si erga omnes al partajului .

Pentru toate considerentele mai sus expuse, în baza art. 312 al.1Cod procedura civila tribunalul va respinge recursul ca nefondat, fiind data  lipsa calitatii procesuale a reclamantei în promovarea actiunii.

Domenii speta

Spete similare