Anulare act de vânzare cumpărare. Invocarea dobândirii proprietăţii prin uzucapiune de către soţul care nu a participat la încheierea contractului de vânzare.

Anulare act de vânzare cumpărare. Invocarea dobândirii proprietăţii prin  uzucapiune de către soţul care nu a participat la încheierea contractului de vânzare.

Uzucapiunea reprezintă prescripţia prin care se dobândeşte dreptul de proprietate sau un alt drept real prin efectul posedării lucrului un timp îndelungat, astfel încât starea de fapt se transformă în stare de drept.

Justificarea uzucapiunii derivă din nevoia de stabilitate a raporturilor juridice care determină recunoaşterea de efecte juridice unei aparenţe îndelungate de proprietate fiind totodată şi o sancţiune împotriva vechiului proprietar care a dat dovadă de lipsă de diligenţă.

Condiţiile, natura şi esenţa acestei instituţii nu au nimic de-a face cu condiţiile în care soţii stăpânesc şi folosesc împreună bunurile proprii ale unuia dintre ei.

Dosar nr. 1951/16 . 09.2010 pronunţată de Tribunalul Gorj- secţia civilă în dosar nr. 7487/95/2010

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tg.-Jiu sub. nr. 4859/318/2009 reclamanţii P Gr. I, P D. I, P S, P D au chemat în judecată pe pârâţii P I. I şi P S solicitând instanţei de judecată ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună anularea contractului de vânzare cumpărare nr. 1717/2006 încheiat la BNP R D.

În motivarea cererii reclamanţii au arătat că reclamanta vânzătoare P Gr. I a semnat acest act fără să cunoască conţinutul acestuia, că preţul este prea mic astfel că de fapt este vorba de o donaţie deghizată, că bunul înstrăinat nu era un bun propriu al vânzătoarei ci un bun comun, devenit astfel prin uzucapiune.

Pe parcursul judecării cauzei reclamanta P Gr. I a decedat, cererea fiind însuşită de moştenitorii acesteia, respectiv ceilalţi reclamanţi.

Prin sentinţa civilă nr. 3197 din 27.04.2010 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu în dosarul nr.4859/318/2009 a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei de interes invocate de către pârâţi.

A fost respinsă cererea formulată de către reclamanţii P D. I, P S , şi P D,  împotriva pârâţilor P I şi P S M.

A fost respinsă cererea formulată de reclamanta P Gr. I şi însuşită de moştenitorii P D. I, P S şi P D împotriva pârâţilor P I şi P S M fiind obligaţi reclamanţii P D. I, P S şi P D în solidar la 1000 lei cheltuieli de judecată către pârâţi.

Pentru a pronunţa această sentinţă s-a reţinut că reclamanta P Gr. I este mama reclamantului  P I,  ceilalţi reclamanţi şi pârâţii sunt nepoţii acesteia, iar la data de 20.10.2006 prin contractul de vânzare cumpărare cu clauza întreţinerii autentificat sub nr.1552 la BNP I N şi D R reclamanta P Gr. I împreună cu soţul său P D au înstrăinat pârâţilor trei suprafeţe de teren împreună cu o anexă, un fânar şi un pătul , pârâţii obligându-se să asigure vânzătorilor întreţinere pe tot timpul vieţii. La scurt timp după încheierea contractului vânzătorul  a decedat.

Prin sentinţa civilă nr. 9650/2008 a Judecătoriei Tg.-Jiu s-a respins, definitiv şi irevocabil, cererea reclamantei P  I cu privire la anularea acestui act.

Prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1551/2006 reclamanta şi soţul său au consimţit la dezmembrarea în trei parcele de teren a suprafeţei totale de 1679 mp despre care părţile stipulează că este  bun propriu al reclamantei, actul fiind semnat de către soţul acesteia şi de către ea însăşi, act neatacat până în prezent în vreun fel.

Susţinerile reclamanţilor privind dobândirea acestui teren prin uzucapiune de către soţul reclamantei sunt în afara sferei juridice în sensul că instituţia uzucapiunii nu intervine asupra bunurilor proprii ale unui soţ prin stăpânirea îndelungată şi de către celălalt soţ. Uzucapiunea este o instituţie de drept prin care se doreşte sancţiunea proprietarului neposesor care manifestă dezinteres faţă  de bunurile şi drepturile sale şi operează în favoarea posesorului neproprietar care posedă, în anumite condiţii prevăzute de lege, bunurile respective, cu sau fără just titlu. Aşadar, condiţiile, natura şi esenţa acestei instituţii nu au nimic de a face cu condiţiile în care soţii, împreună, stăpânesc şi folosesc împreună bunurile proprii ale unuia dintre ei.

Aşadar, instanţa a reţinut că reclamanta era, la data efectuării actului de dezmembrare, singura proprietară a terenului supus dezmembrării , aspect recunoscut de către soţul său. Actele invocate de reclamanţi – eliberate de primărie – nu sunt nici constitutive şi nici atributive de proprietate. Ele doar dovedesc că pe timpul căsătoriei bunurile au fost stăpânire şi folosite în comun de către  cei doi soţi. Nu se poate trece peste aspectul extrem de important că însuşi soţul reclamantei a recunoscut, prin semnarea actului de dezmembrare, provenienţa acestor bunuri şi calitatea de proprietar exclusiv a soţiei sale.

S-a susţinut în mod greşit că, deşi reclamanţii au beneficiat de serviciile de specialitate ale unui apărător ales: invocarea uzucapiunii în cursul unui proces nu reprezintă o excepţie din punct de vedere procedural, aşa cum sunt definite şi înţelese excepţiile de procedură, potrivit art. 137 şi urm. C.pr.civ. pentru ca instanţa să se pronunţe asupra ei în condiţiile prevăzute de acest text de lege, respectiv nu trebuie pusă în discuţia contradictorie a părţilor şi nu urmează acest regim juridic, ea nefiind, aşa cum am precizat o excepţie. Uzucapiunea s-a invocat ca instituţie ce ar fi operat în cauză, urmând ca instanţa, la soluţionarea cauzei, să aibă în vedere cele invocate şi să reţină existenţa şi îndeplinirea cumulativă a condiţiilor expres şi limitativ prevăzute de lege pentru această instituţie juridică, ceea ce s-a şi realizat în paragraful anterior.

Ulterior dezmembrării, la data de 24.11.2006 prin actul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1717/2006 reclamanta vinde pârâţilor o suprafaţă de 595 mp teren din suprafaţa dezmembrată anterior.

În ceea ce priveşte eroarea în care s-ar fi aflat reclamanta la momentul semnării actului, instanţa a reţinut că în cauză nu s-a făcu în nici un fel dovada acestei împrejurări.

Împrejurarea că ulterior semnării acestui act, respectiv la data de 08.08.2007 reclamanta testează, prin înscris olograf,  în favoarea fiului său reclamantul Popescu Ion mai multe suprafeţe de teren, printre care şi cea pentru care se încheiase actul de dezmembrare nu este de natură a atrage nulitatea sau anularea actului atacat.

Astfel, instanţa a reţinut că reclamanţii moştenitori s-au prevalat de faptul că la data încheierii actului atacat reclamanta era atât de bolnavă încât nu putea să mai semneze, stare de boală ce ar fi persistat până la decesul acesteia, invocând acest aspect în susţinerile lor, dar iată că poate ulterior să semneze, fără probleme, un act în favoarea unuia dintre ei.

Cu privire la cererea reclamanţilor P  I, P S, P D prin care solicită anularea actului, instanţa a reţinut că ei sunt terţi faţă de acest act, că nu au făcut dovada fraudării la momentul întocmirii actului, motivare cu care instanţa a respins cererea formulată de ei, reţinând în acelaşi timp că ei justifică un interes în cauză şi, în consecinţă, excepţiile invocate de către pârâţi privind lipsa interesului reclamanţilor în promovarea cererii de faţă şi cea a lipsei calităţii lor procesuale active , au fost respinse.

S-a motiva de instanţă că preţul este nesincer sau fictiv atunci când din intenţia părţilor, exprimată în actul secret, rezultă că nu este datorat; dacă simulaţia constă numai în deghizarea preţului, dar fără ca preţul să devină derizoriu, contractul este valabil ca vânzare cumpărare.

Împotriva sentinţei au declarat recurs reclamanţii  criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie în sensul că în mod greşit instanţa a respins acţiunea şi nu s-a pronunţat pe excepţia prescripţiei achizitive invocată de ei, întrucât din actele depuse a rezultat clar şi neechivoc că cei doi soţi P D şi P I au stăpânit ca proprietari terenurile din actul de dezmembrare care se regăseşte şi terenul de 595 mp din contract.

Că, în timpul judecării cauzei au făcut dovada că P Gr.I nu numai că nu a ştiut că semnează, fiind indusă în eroare, dar şi faptul că suma de 500 lei stipulată în contractul de vânzare-cumpărare pe care nu a primit-o niciodată este un preţ mai mult derizoriu ţinând cont de amplasamentul terenului.

Totodată s-a susţinut greşit că lor în calitate de moştenitori nu li s-ar fi fraudat drepturile şi interesele, deoarece acest teren nu ar fi revenit lor ca moştenitori conform testamentului autentic pe care P Gr.I l-a încheiat în favoarea celor doi soţi.

Tribunalul, analizând motivele de recurs invocate de recurenţii reclamanţi, a constatat că recursul este nefondat cu următoarea motivare.

Prin cererea de chemare în judecată reclamanţii au solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1717/2006 de B.N.P. R D, motivând că vânzătoarea a semnat actul fără să cunoască conţinutul acestuia, că preţul a fost prea mic fiind vorba de o donaţie deghizată şi bunul înstrăinat nu era un bun propriu al vânzătoarei, ci bun comun devenit astfel prin uzucapiune.

Astfel, s-a reţinut de instanţa de fond în mod corect că susţinerea reclamanţilor privind dobândirea terenurilor prin uzucapiune de către soţul reclamantei sunt în afara sferei juridice în sensul că instituţia uzucapiunii nu intervine asupra bunurilor proprii ale unui soţ prin stăpânirea îndelungată de către celălalt soţ.

Uzucapiunea reprezintă prescripţia prin care se dobândeşte dreptul de proprietate sau un alt drept real prin efectul posedării lucrului un timp îndelungat, astfel încât starea de fapt se transformă în stare de drept.

Justificarea uzucapiunii derivă din nevoia de stabilitate a raporturilor juridice care determină recunoaşterea de efecte juridice unei aparenţe îndelungate de proprietate fiind totodată şi o sancţiune împotriva vechiului proprietar care a dat dovadă de lipsă de diligenţă.

Deci, condiţiile, natura şi esenţa acestei instituţii nu au nimic de-a face cu condiţiile în care soţii stăpânesc şi folosesc împreună bunurile proprii ale unuia dintre ei.

Deşi, s-a susţinut de către reclamanţi că starea de boală şi imposibilitatea reclamantei de a semna, constituie motive de anulare a actul  de vânzare-cumpărare nu s-a dovedit prin nici un mijloc de probă, fiind susţineri ale reclamanţilor reiterate şi la instanţa de recurs ce au calitatea de terţi faţă de acest act şi nu au făcut dovada fraudării la momentul întocmirii actului.

Totodată, în mod corect s-a motivat de către instanţă că reclamanta a semnat actul în faţa notarului şi se bucură de validitate şi de prezumţie de veridicitate până la proba contrarie şi totodată nu s-a dovedit că actul este o donaţie deghizată, având în vedere că reclamanta a semnat contractul cu menţiunea că preţul convenit a fost plătit şi încasat.

S-a mai susţinut că preţul a fost nesincer şi derizoriu, însă actul este valabil chiar dacă preţul este mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul, echivalenţa fiind relativă şi reprezintă voinţa reală a acestora.

S-a reţinut în mod legal de instanţa de fond că la stabilirea preţului s-a avut în vedere anul stabilirii tranzacţiei, faptul că terenul este situat în mediul rural, precum şi relaţia de rudenie între părţi care impune o anumită afectivitate şi apropriere.

Ca atare prin decizia nr. 1951 din şedinţa publică din 16 Septembrie 2010 pronunţată de Tribunalul Gorj în dosarul nr. 7487/95/2010 a fost respins recursul.

Domenii speta

Spete similare