Drept civil. Drept de servitute de trecere. Interpretare gresita data dispozitiilor art.618-619 din Codul civil.

SECTIA  I - A CIVILA

Materie: DREPT  CIVIL. Drept de servitute de trecere. Interpretare gresita data dispozitiilor art.618-619 din Codul civil.

- Art. 616-618 din Codul civil

Actul conditiile în care prin radierea servitutii de trecere înscrisa în favoarea imobilului proprietatea recurentilor, acest imobil ar ramâne fara o cale de acces, iar o servitute ce sa greveze un alt imobil nu poate fi instituita, data fiind neîmprocesarea bancii - titulara a unui drept real accesoriu-, este evident ca solutia de radiere a servitutii este eronata, astfel în speta, dispozitiile art.616-618 din Codul civil si-au gasit o gresita interpretare,  prin modul în care s-a dispus fiind creat un loc înfundat,  ceea ce se impune a fi remediat.

DECIZIA CIVILA NR. 825/2014-R din 18.09.2014

(Dosar nr. 1178/271/2009 )

Prin sentinta civila nr.417 din 13 ian. 2012 pronuntata de Judecatoria Oradea s-a respins cererea formulata de reclamantii R. PE. A., R. E. în contradictoriu cu pârâtii V. (FOSTA B. N.) M. S., B. N.R.A.,  V.L., V.M., fara a se acorda cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta  aceasta hotarâre, instanta de fond a retinut urmatoarele:

Imobilul situat in loc. Oradea,  str.E. M.C. (fosta S.), nr administrativ 5, reprezinta in natura casa alcatuita din doua apartamente, apartamentul nr. 1 aflat in proprietatea reclamantilor , inscris in CF 24826 cu nr. top 4573/26/I si apartamentul nr. 2 aflat in proprietatea paratilor , inscris in CF 24827 Oradea, cu nr. top 4573/26/II, amplasate pe terenul cu nr. top 4573/26 Oradea, in suprafata totala de 353 mp, asa cum rezulta din cuprinsul CF colectiv 24825 , depus la pagina 7 din dosar.

Paratii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului nr. 2 , cu titlu de cumparare , de la numita S. E. K. , fosta proprietara sub B 4. În momentul dobandirii, imobilul era compartimentat pe apartamente, iar asupra cotei de proprietate de 273 mp , apartinand reclamantilor, era instituita servitutea de trecere in favoarea apartamentului nr. 2, in mod impropriu intrucat nu este sistata coproprietatea asupra terenului reprezentand curte si teren de sub apartamente, in CF-urile individuale consemnandu-se doar cota de teren, obiect al contractelor de vanzare-cumparare. Neintelegerile dintre parti s-au ivit in momentul dobandirii de catre parati , cu titlu de cumparare, a unui teren aflat in imediata vecinatate a imobilului in litigiu, cu nr. cadastral 11977 Oradea, inscris in CF 9753, situat administrativ pe str. Al. V.. Acest teren a format obiectul unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare, cu data certa, potrivit incheierii 731/23-12-2008, prin care paratii au promis vanzarea catre numita I. M. , a acestui teren.

Pentru a se stabili daca apartamentul aflat in proprietatea paratilor si-a pierdut caracterul de loc infundat si daca exista alte cai de acces catre acesta, in cauza s-a dispus efectuarea unei expertize topografice. In cuprinsul acestei expertize a fost identificat nr. cadastral 11977, ca aflandu-se alipit de apartamentul nr. 2, aflat in proprietatea paratilor, insa accesul este mai anevoios , potrivit aprecierilor instantei fata de cel realizat din strada M. C. si practicat de parti din momentul dobandirii imobilului, precum si de catre antecesorii acestora.

Accesul din str. Al. V.catre nr. cadastral 11977 se realizeaza , asa cum rezulta din cuprinsul procesului-verbal de cercetare la fata locului, pe un drum îngust, hasurat in schita cu contur albastru, fara a face posibila intrarea cu autoturism.

Dreptul de servitute este un drept real principal, derivat perpetuu si imprevizibil, constituit asupra unui imobil fond aservit pentru uzul si utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile apartinând unor proprietari diferiti. Potrivit art. 616 Cod civil, proprietarul al carui loc este înfundat, adica nu are iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe terenul vecinului sau pentru a-si putea folosi propriul fond. Trecerea trebuie sa se faca pe calea cea mai scurta de iesire la drumul public si prin locul ce ar pricinui cea mai mica paguba proprietarului fondului aservit; proprietarul fondului aservit este tinut sa nu faca nimic de natura a împiedica realizarea intereselor legitime ale proprietarului fondului dominant. În spiritul dispozitiilor acestui text legal, prin loc înfundat se întelege acel fond care nu are nici o iesire la calea publica; practica judiciara a largit notiunea de loc înfundat statuând ca art. 616 se refera nu numai la imposibilitatea absoluta de a iesi la calea publica ci si la acele situatii în care desi exista o astfel de iesire, ea prezinta inconveniente grave, sau pot fi periculoase pentru proprietarul fondului dominant.

Aceasta servitute impune limitarea exercitiului atributelor dreptului de proprietate de catre titularul sau,astfel cum prevede art. 576 Cod civil. Consecinta fireasca a instituirii unei servituti de trecere reprezinta si o limitare adusa dreptului de folosinta, iar ca urmare a acesteia, raporturile dintre posesor si proprietar pot suferi modificari, situatia avuta în vedere la intrarea în folosinta nemaifiind aceeasi.

Fata de cele mai sus aratate, instanta  de fond a apreciat ca prin dobandirea de catre reclamanti a imobilului cu nr. cadastral 11977 , cu acces din strada Al. V. , apartamentul nr. 2 al acestora, aflat in litigiu nu si-a pierdut caracterul de loc înfundat, un eventual acces din str. Al. V. fiind mult mai anevoios. Totodata, accesul in cele doua apartamente situate la nr. 5 , pe str. M. C. s-a facut din momentul existentei acestora de pe str. M. C.. Mai mult decat atat, imobilul dobandit de catre parati, sus amintit, formeaza obiectul unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare, fara a fi grevat de o sarcina, respectiv de o servitute de trecere.

Fata de cele mai sus aratate, instanta de fond a respins cererea.

Cererea fiind respinsa, instanta a respins si capatul de cererea avand ca obiect acordarea cheltuielilor de judecata.

Împotriva  acestei hotarâri au  declarat recurs,  recalificat in apel apelan?ii R. P. A. si R. E. solicitând în principal admiterea apelului, casarea hotarârii atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare pentru ca instanta sa se pronunte si asupra capatului de cerere privind sistarea starii de indiviziune, iar in ceea ce priveste stabilirea servitutii  încetarea dreptului de servitute si stabilirea unei noi servituti de trecere, iar in situatia în care se va considera ca instanta s-a pronuntat asupra sistarii de indiviziune sa se modifice hotarârea atacata in sensul admiterii cererii de sistare a starii de indiviziune prin formarea celor 2 loturi conform expertizei efectuate în cauza:

• radierea dreptului de servitute de trecere notata ca si o sarcina a fondului aservit - aprtamentul nr. 1 proprietatea reclamantilor, si determinata ca fiind „prin intrarea acoperita" a proprietatii din CF individual nr. 24826 Oradea, cu nr. top 4573/26/I., constituita in favoarea proprietarilor apartamentului nr. 2, din CF individual 24827 Oradea transcris, in CF electronic 150089-C1-U1 cu nr. top 4573/26/2

• fie sa se stabileasca servitutea de trecere în favoarea imobilului - fond dominant - proprietatea pârâtilor V.V. si sotia V. M. (parintii paratei B. N.M.) având nr. top 4573/26/II din CF individual 24827 Oradea, pe si in sarcina imobilului fond aservit invecinat având nr cadastral 11977 din CF Electronic 150078 Oradea, proprietatea pârâtilor B. N. M. S., si B. N. A., conform expertizei efectuate de catre expert T. D.; fie sa se constate pur si simplu ca imobilul proprietatea paratilor V. având nr. topo 4573/26/11 din CF individual 24827 Oradea are posibilitatea de a obtine servitute de trecere catre str. A. V. pe terenul imobil având nr. cad 11977 din CF electronic 150 078 Oradea propriatetea paratilor B..

În subsidiar în situatia in care se va recalifica prezentul recurs ca si apel nu s-a solicitat retrimiterea cauzei la prima instanta, ci doar anularea hotarârii si judecare pe fond a capatului de cerere privind sistarea indiviziunii si modificarea solutiei privind servitutea de trecere, conform celor aratate mai sus

Cu cheltuieli de judecata in fond si in apel.

Prin decizia civila nr.10/A din 23 ianuarie 2014, Tribunalul Bihor a  admis ca fondat apelul civil introdus de apelantii R. P. A. si R.E.,  în contradictoriu cu intimatii V. (fosta B. N.) M. S., B. N. R. A., V. L. si V. M.,  împotriva sentintei civile nr.417 din 13 ianuarie 2012 pronuntata de Judecatoria Oradea, pe care  a schimbat-o în totalitate, în sensul ca:

A admis cererea de chemare  în judecata a reclamantilor R.P. A. si R.E., în contradictoriu cu pârâtii V.(fosta B. N.) M. S., B.N.R. A.,  V.L. si V. M..

A dispus  sistarea starii de  indiviziune între reclamanhtii R.P.A., R. E. si pârâtii V. L. si V. M. cu privire la imobilul teren în suprafata de 353 mp înscris în CF 150089 provenit din conversiunea CF 24825 de sub nr. top 4573/26 ce  se  dezmembreaza în top 4573/26a în suprafata de 273 mp ce se atribuie reclamantilor ?i în top  4573/26b în suprafata de 80 mp ce  se  atribuie pârâtilor V. L. si V. M. conform raportului de  expertiza topo efectuata în cauza de  expert T. D. ce  face parte integranta din  aceasta.

A constatat  stins dreptul de  servitute înscris în CF 150089 C1-U1 convertit din CF vechi 24827 în favoarea imobilului pârâtilor V.M. si V. L. si a dispus radierea acestuia din CF.

A obligat pârâtii intimati la cheltuieli de  judecata partiale în fond  si apel în favoarea reclamantilor – apelanti în suma de 2000  lei.

Analizând legalitatea si temeinicia sentintei apelate in lumina dispozitiilor art.295 Cod de procedura civila, incidente in cauza, adica verificând hotarârea sub toate aspectele si în limita aspectelor invocate de apelanti, instanta de apel a retinut  urmatoarele:

În esen?a apelan?ii critica hotarârea instan?ei de fond sub doua aspecte esen?iale, pe de o parte se sus?ine ca instan?a de fond a omis sa se pronun?e asupra capatului de cerere privind sistarea starii de indiviziune intre cele doua imobile în litigiu, aspect cu privire la care ?i intima?ii si-au manifestat acordul solicitând admiterea apelului sub acest aspect, iar pe de alta parte s-a sustinut  ca dreptul de servitute instituit pe fondul apelantilor nu-si mai justifica existenta in conditiile în care s-a creat o alta iesire la calea publica accesibila intimatilor de pe fondul propriu.

Instan?a de apel a re?inut ca aceste critici sunt pertinente.

Astfel de?i în fa?a instan?ei de fond reclaman?ii R.P. A. ?i R. E. au solicitat sistarea starii de indiviziune asupra imobilului înscris în CF colectiv 24825 Oradea cu nr.top.4573/26 situat în Oradea str.M.C. nr.5, defalcat pe doua apartamente, prin dezmembrarea acestui imobil ?i formarea a doua loturi, unul în favoarea reclaman?ilor cu o suprafa?a de 273 mp ?i unul  in favoarea pârâ?ilor cu o suprafa?a de 80 mp, terenuri pe care se afla casele aflate în proprietatea par?ilor litigate (casele fiind deja înscrise în carti funciare separate) ?i de?i s-a efectuat ?i o expertiza in sus?inerea acestui capat de cerere, necontestata de par?ile litigante, ambele fiind de acord ca se impune partajarea celor doua terenuri pe care se afla casele par?ilor, cu toate acestea instan?a de fond a omis practic dintr-o eroare a se pronun?a asupra acestui capat de cerere atât in dispozitiv cât ?i în considerentele hotarârii apelate.

Având in vedere ca apelan?ii au solicitat expres ca pe calea devolutiva a apelului,  instan?a de apel sa se pronun?e asupra sistarii de indiviziune, aratând în mod expres ca nu solicita casarea cu trimitere spre rejudecare, instan?a de apel a facut  aplicabilitatea art. 297 alin. 1 teza I a Cod de procedura Civila si in consecin?a,  instanta de apel a judecat  cererea evocând fondul, sub aspectul cererii de ie?ire din indiviziune, in lipsa unei cereri exprese a apelantilor neputându-se face aplicabilitatea celei de a II a teze a aceluiasi articol in sensul casarii cu trimitere spre rejudecare, solutie exceptionala in apel care ar putea atrage un termen mult mai îndelungat al judecarii procesului.

In consecinta, în baza art.728 Cod Civil de la 1864 care guverneaza cererea de partaj,  fa?a de data formularii cererii de ie?ire din indiviziune, potrivit caruia nimeni nu poate fi obligat a ramâne în indiviziune, coroborat cu art.637 indice 1 si cu art.637 indice 9 Cod de procedura civila de la 1865 instan?a de apel a dispus sistarea starii de  indiviziune între reclamantii RACZ PETRU ANDREI, RACZ ELISABETA si pârâtii VARADI LEONTIN si VARADI MARIA cu privire la imobilul teren în suprafata de 353 mp înscris în CF 150089 provenit din conversiunea CF 24825 de sub nr. top 4573/26 ce  se  va dezmembra în top 4573/26 a în suprafata de 273 mp ce se va atribui reclamantilor ?i în top  4573/26 b în suprafata de 80 mp ce  se va atribui pârâtilor VARADI LEONTIN si VARADI MARIA, conform raportului de  expertiza topo efectuata în cauza de  expert Toma Danut ce  face parte integranta din  aceasta, ?inând cont în principal de acordul par?ilor în acest sens.

Cea de a doua critica a apelan?ilor ?i cea care constituie de fapt problema litigioasa reala a par?ilor în cauza, s-a opinat de instanta de apel ca aceasta  este legata de solicitarea apelan?ilor de a se constata stins dreptul de servitute instituit in prezent pe lotul acestora,  in condi?iile în care fondul intima?ilor nu mai este înfundat,  având un acces la calea publica prin constituirea cadastralului nr. 1977, intimatii devenind proprietarii unui teren alaturat, situatie care schimba situatia juridica a terenului ce nu mai poate fi considerat în prezent loc înfundat.

Analizând situatia juridica a imobilelor în litigiu din perspectiva probelor cu înscrisuri, expertiza si cercetare la fata locului administrate atât in fond cât si in apel, Tribunalul a  retinut  urmatoarele:

În prezent pe terenul în suprafata de 353 mp înscris în Cartea Funciara Colectiva nr.24825 Oradea este notata o casa colectiva cu doua apartamente, mai precis asa cum a rezultat din cercetarea la fata locului este vorba de fapt de doua case distincte, doua unitati locative de sine statatoare, independente, apartamentul nr.1 aflându-se pe proprietatea reclamantilor apelanti R.P. A., R. E. cu o suprafata aferenta de 273 mp s-a înscris in CF Individual nr.24825 Oradea sub nr.top.4573/26 iar apartamentul nr.2 aflat în prezent in proprietatea pârâtilor intimati V. (fosta B. N.) M. S. si B. N. R. A. înscris in CF Individual nr.24826 Oradea sub nr.top.4573/26 iar terenul aferent in suprafata de 80 mp se afla in prezent în proprietatea parintilor intimatei V.(f. B. N.) M.S., respectiv a intimatilor V. L. si sotia V.M..

In consecinta,  cele doua apartamente fiind defalcate si înscrise în carti funciare individuale, s-a apreciat ca singurul imobil ce a ramas în indiviziune era terenul de 353 mp aferent celor doua apartamente in cote de 273 mp si respectiv 80 mp fiind si acesta partajat prin prezenta decizie de apel potrivit celor de mai sus.

Asa cum rezulta din CF nr.150089-C1-U1 (fila 110 dosar de fond) provenit din conversia pe hârtie a CF nr.24827, nr.top.4573/26 respectiv cota de 80 mp a apartinut initial în întregime intimatilor V.(fosta B.N.) M. S. si B. N.R. A., care sunt si proprietarii apartamenului nr.2, terenul fiind însa grevat  de o garantie ipotecara instituita in favoarea creditorului ipotecar  BCR care a acordat proprietarilor un împrumut de 45.500 euro, asa cum rezulta din foaia de sarcini a CF. Individual 24827 Oradea.

Dupa notarea prezentului proces in CF nr.150089-C1-U1 in anul 2009 se noteaza si somatia de plata emisa de BEJ P. . imobilul teren fiind scos ulterior la licitatie publica in procedura executionala initiata de creditorul ipotecar si adjudecat de intimatii V.L.si V. M., prin actul de adjudecare nr.513 si procesul verbal nr.513 E 2009, 27.11.2009, emis de BEJ P. E., parintii intimatei V. (fosta B. N.) M. S. probabil pentru a salva imobilul fiicei de la o executare silita, fiind însa evident faptul ca cea care foloseste în continuare atât imobilul casa  cât si teren este intimata V.(fosta B.N.) M.S..

În ceea ce priveste dreptul de servitute,  instanta de apel  a retinut ca la data dobândirii apartamentului nr.2 de catre intimatii V.(fosta B. N.) M.S. si B. N. R.A., singura cale de acces spre apartamentul acestora era prin poarta comuna situata pe str. Erou M. C. si care, asa cum a rezultat si cu ocazia cercetarii la fata locului, asigura trecerea pe Accesul nr.1 pe traseul A-B-C din completarea raportului de expertiza (filele 40-41 dosar de apel) are o lungime de 18,38 mp si o suprafata de 28,55 mp fiind situat pe topograficul nr.4573/26 a aflat pe proprietatea reclamantilor apelanti.

Practic „accesul se face printr-un gang acoperit, cu o latime de 1.50 m si trece pe lânga apartamentul apelantilor prin fata usii acestora de la intrarea în apartamentul lor, dupa care se coboara pe scari in curtea interioara si se înainteaza pe o carare partial betonata spre apartamentul nr.2, ajungând pâna in fata casei în curtea interioara.”

Ulterior,  însa pârâtii intimati V.(fosta B.N.) M.S.si B.N. R.A.proprietari si in prezent ai apartamentului nr.2, au achizitionat terenul în suprafata de 397 mp cu nr.cadastral 11977 înscris în CF nr.150078 si care asa cum a rezultat la cercetarea la fata locului si cum se poate deduce si din raportul de expertiza efectuat în cauza se afla in continuarea terenului deja partajat în dreptul apartamenului nr.2 al intimatei V. (fosta B. N.) M. S. asigurând un alt acces nr.2 spre calea publica dinspre str.A.V..

Acest acces asa cum a retinut atât instanta cât si expertul are o suprafata de 41,47 mp. si o lungime de 31,34 mp.

Totodata cu ocazia masuratorilor la fata locului (fila 36 dosar de apel) a rezultat ca  pe acest imobil cu nr. cadastral 11977 intimata V.(fosta B. N.) M.S. are edificata o fundatie si o constructie în rosu iar înspre str.Al.V. exista o poarta de acces spre blocul de locuinte ridicata tot de catre intimata. S-a mai retinut ca drumul de acces cu nr.2 pâna la str.Al.V. se face prin curtea blocului pe cad.11977 care are acces la acea strada iar în urma masuratorilor la fata locului latimea acestui acces este de 1,25 m în punctul cel mai îngust, poarta ridicata de intimata spre aceasta iesire având o latime de 4,40 m. Mai mult calea de acces spre strada este alcatuita nu doar din cadastralul intimatei ci si dintr-o alta portiune de teren aferenta blocului de locuit de asemenea libera fiind în fapt un acces mult mai larg.

De asemenea la fata locului s-a putut constata ca intre parti exista tensiuni si neîntelegeri cu privire la folosinta accesului nr.1 pe care exista instituit în prezent un drept de servitute intimata apreciind ca îi este mult mai dificil sa patrunda la imobilul propriu de pe str. Al V.odata pe poarta initiala de lânga bloc si ulterior pe poarta proprie edificata pe cadastralul 11977 decât pe poarta de pe str.M. C.prin acel gang acoperit.

Coroborând toata probatiunea administrata în cauza,  instanta de apel a retinut ca într-adevar in prezent lotul intimatilor si-a pierdut caracterul de lot înfundat deoarece prin achizitionarea cadastralului 11977 si-a deschis o cale proprie spre iesirea publica fiind evident faptul ca prin începerea edificarii unei constructii noi pe acest teren cât si prin ridicarea unei porti cu o latime de 4.40 m are asigurata o iesire pe drumul public.

De asemenea,  potrivit raportului de expertiza topografica (filele 80-83 ) în viziunea expertului calea cea mai lesnicioasa la proprietatea pârâtilor intimati este constituit din terenul liber marcat între punctele 1-2-3-4 cu acces direct de pe str.A.V..

Totodata sustinerile instantei de fond potrivit careia accesul de pe str. A. V. este mai putin lesnicios pentru intimati precum si faptul ca nu asigura accesul auto, instanta de apel a retinut ca nu sunt temeiuri suficiente pentru a mentine un drept de servitute în conditiile in care este evident faptul ca intimatii pârâti si-au creat un acces propriu la calea publica pe propriul fond.

In ceea ce priveste accesul auto, s-a constatat de instanta de apel ca  acest argument nu poate fi retinut,  în conditiile în care nici servitutea initiala, respectiv accesul 1 nu permite un acces auto iar în ceea ce priveste calea mai lesnicioasa chiar acceptând faptul ca in viziunea intimatei V. (fosta B.N.) M. S.care are si un copil minor este mai dificil sa acceada la imobilul propriu de pe str.Al V. pe doua porti in loc de una singura de pe str.M. C. simplul fapt ca detine în prezent o iesire la calea publica de pe terenul propriu atrage încetarea caracterului de lot înfundat al propriului fond, transformându-l in unul cu iesire la drumul public.

Mentinerea unui drept de servitute se justifica doar în masura in care fondul în folosul caruia s-a instituit îsi mentine caracterul de lot înfundat insa daca lotul se transforma ulterior din diferite motive într-unul cu acces propriu la calea publica înceteaza si ratiunile pentru care dreptul de servitute a fost instituit în consecinta se impune a se considera acest drept ca fiind stins.

Dreptul de servitute fiind un drept instituit asupra bunului altuia deci o limitare legala a dreptului de dispozitie cu privire la imobilul unul tert trebuie apreciat în litera si spiritul legii si ca o exceptie de la caracterul absolut al dreptului de proprietate care confera toate prerogativele usus, fructus si abussus proprietarului fondului, astfel încât punând in balanta afectarea dreptului altuia cu posibilitatea obiectiva, chiar apreciata subiectiv de intimati ca fiind mai îngreunata, de a avea iesire la calea publica de pe fondul propriu, instanta trebuie sa dea prevalenta dispozitiilor legii si sa constate stins dreptul de servitute care în mod obiectiv si in virtutea legii nu îsi mai regaseste utilitatea.

Cât priveste sustinerile intimatilor potrivit carora acest acces ar crea probleme din perspectiva accesului lor la utilitati, respectiv la cablurilor si conducte ce se regasesc in curtea comuna, s-a opinat ca nu pot fi retinute de instanta de apel în conditiile în care,  potrivit art.616 Cod Civil de la 1864 aplicabil în cauza,  servitutea se instituie în favoarea fondului care nu are iesire la calea publica tocmai pentru a asigura accesul proprietarului la propriul fond, neexistând nevoia mentinerii unui drept de servitute doar pentru un eventual acces la utilitatile comune care oricum se administreaza in comun de proprietarii învecinati, proprietarul vecin neavând nici un drept de a nega accesul intimatilor la aceste utilitati comune, chiar în lipsa unui drept de servitute, in caz contrar putând fi sanctionati pentru abuz de drept.

Tribunalul a apreciat ca nici sustinerile potrivit carora accesul pe portiunea cea mai îngusta a cadastralului nr.11977 la imobil pe portiunea de 1,25 m ar crea probleme de acces cu piciorul nu pot fi retinute,  în conditiile în care in fapt aceasta portiune de acces e mult mai lata în prezent alaturându-se si zona libera din jurul blocului dar si doar suprafata de 1,25 m a numarului cadastral e suficienta pentru a asigura trecerea cu piciorul spre imobilul intimatilor, mai mult trecerea pe accesul 1 prin gang nu este mult mai lata având 1,50 m.

Totodata instanta de apel a apreciat ca nici sustinerile potrivit carora accesul 1 existent in prezent nu ar crea probleme apelantilor reclamanti chiar daca trece prin fata apartamentului acestora fara insa a intra în interiorul casei acestora nu pot fi retinute, instanta apreciind ca accesul distinct pe str.V. ar fi in masura sa mai aplaneze conflictele existente în prezent între parti, starea tensionata dintre vecini fiind evidenta si nu este previzibila îmbunatatirea acestei situatii prin mentinerea dreptului de servitute, din contra.

În drept dispozitiile art.616 Cod Civil de la 1864 sunt clare în sensul ca doar proprietarul al carui loc este înfundat si nu are nici o iesire la calea publica este îndreptatit a reclama un drept de servitute de trecere pe locul vecinului sau în scopul exploatarii fondului propriu.

Per a contrario în momentul în care înceteaza caracterul de loc înfundat al fondului dominant si se naste o cale proprie spre iesirea publica disparând situatia premisa, conditia esentiala care a impus instituirea dreptului pe fondul altuia, înceteaza si ratiunea de a fi a servitutii iar dreptul se stinge.

Dreptul de servitute ca drept real accesoriu, dezmembramânt al dreptului de proprietate, exista atâta timp cât exista fondul în folosul caruia s-a instituit si caracterul de loc înfundat al acestuia.

Mai mult aceasta cauza de stingere a servitutii ce rezulta cu claritate din definitia consacrata in art.616 Cod Civil de la 1864 prin aplicarea principiul simetriei potrivit caruia conditiile esentiale în care se naste un drept trebuie sa se mentina pe toata perioada existentei acestuia, se regasesc in prezent in mod expres consacrate în dispozitiile art.770 Noul Cod Civil potrivit caruia „servitutea se stinge pe cale principala prin radierea din cartea funciara prin:(…) g) stingerea oricarei utilitati a acesteia.

In consecinta intentia legiuitorului atât sub imperiul vechiului cât si a noului cod civil a fost clara in sensul de a se mentine un drept de servitute atâta timp cât acesta îsi gaseste utilitatea, pentru a se asigura iesirea la calea publica a fondului înfundat ce nu are nici o cale proprie de iesire la drumul public, urmând ca odata cu disparitia situatiei premisa si formarea unei cai proprii la calea publica dreptul de servitute sa se stinga prin disparitia scopului pentru care a fost instituit.

Pentru toate aceste motive de fapt si de drept,  instanta de apel în baza art.296 Cod de procedura civila a admis  ca fondat apelul civil introdus de apelantii R. P. A. si R. E., în contradictoriu cu intimatii V. (fosta B. N.) M. S., , B. N. R. A., V.L. si V. M., împotriva sentintei civile nr.417 din 13 ian. 2012 pronuntata de Judecatoria Oradea, pe care  a schimbat-o în totalitate, în sensul ca:

A admis cererea de chemare  în judecata a reclamantilor R.P. A. si R. E., în contradictoriu cu pârâtii V. (fosta B. N.) M. S., B. N.R.A.,  V.L. si V. M..

A dispus sistarea starii de  indiviziune între reclamanhtii R.P.A., R. E. si pârâtii V. L.si V. M. cu privire la imobilul teren în suprafata de 353 mp înscris în CF 150089 provenit din conversiunea CF 24825 de sub nr. top 4573/26 ce  se  dezmembreaza în top 4573/26a în suprafata de 273 mp ce se atribuie reclamantilor ?i în top  4573/26b în suprafata de 80 mp ce  se  atribuie pârâtilor V. L. si V. M. conform raportului de  expertiza topo efectuata în cauza de  expert T.D.ce  face parte integranta din  aceasta.

A constatat  stins dreptul de  servitute înscris în CF 150089 C1-U1 convertit din CF vechi 24827 în favoarea imobilului pârâtilor V. M.si V. L. si a dispus radierea acestuia din CF.

In baza art.274 Cod de procedura civila,  vazând caderea în pretentii a pârâtilor intimati, i-a  obligat la cheltuieli de  judecata partiale în fond  si apel în favoarea reclamantilor – apelanti în suma de 2000  lei, tinând cont de împrejurarea ca partajul ca prim capat de cerere s-a realizat in interes comun, cu privire la acesta ambele parti urmând a-si suporta cheltuielile proprii cu expertiza si asigurarea asistentei juridice.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, timbrat cu suma de 19 lei,  au declarat recurs intimatii V. M., V. L. –prin mandatar V. M., solicitând admiterea acestuia, casarea hotarârii atacate, rejudecarea cauzei, cu mentinerea servitutii existente în principal, iar în subsidiar, dispunerea clara si concreta a locului si caii prin care sa se faca accesul la locul înfundat.

Prin motivele de recurs s-a invocat ca în cuprinsul hotarârii se face referire la V.M. –fosta B. N.  si la B. N. R.ca fiind proprietari ei ai apartamentului 2, iar la V.M. si L., ca fiind proprietari ai terenului de sub apartament, urmare a executarii silite din 27.11.2009.

Din documentele aflate la dosar, reiese ca atât terenul cât si apartamentul – locul înfundat, se afla în proprietatea lor, iar V. M.si B. N.R. nu au nicio legatura cu proprietatea acestui imobil, au fost proprietarii apartamentului pâna în 27.11.2009, iar în prezent au în proprietate doar terenul alaturat, identificat cadastral nr.11977 pe care Tribunalul a considerat ca i se poate face iesire de la locul înfundat.

Acesta este în executare silita, are notata în cartea funciara interdictie de grevare, iar executorul judecatoresc îl va vinde la licitatie, liber de orice sarcini, acest teren face obiectul dosarului executional nr.365/2011 al BEJ Bucurean Ioan. Din documente reiese faptul ca locul nu si-a pierdut caracterul de loc înfundat si nu exista nici o cale proprie spre iesirea publica. Motivarea ca e mai bine sa nu existe acelasi acces în curte pentru ambii vecini, date fiind realatiile încordate dintre acestia, este straina cauzei si nu are suport legal.

La cercetarea la fata locului de catre Tribunal, s-a dispus ca expertul sa stabileasca pe care dintre cele doua parti e accesul mai scurt, mai facil, nereiesind ca cel actual este în acest sens, însa, nu s-a tinut cont de masuratori.

Daca s-a dispus radierea dreptului de servitute de acces actual, dar nu s-a stabilit o alta servitute prin alta parte, documentele confirma ca locul este în continuare loc înfundat, ori, se întreaba cum sa ajunga pe proprietatea lor, cum sa intre în casa lor, cu un elicopter?

În drept, s-a invocat art.483, art.488 alin.6 si 8, art.484 alin.1 Cod procedura civila.

Intimatii R. P. A. si R. E., prin  întâmpinarea depusa la dosar, au solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli de judecata, aratând ca, gresit s-au invocat proceduri din noul cod de procedura civila, acesta nu se încadreaza nici în dispozitiile art.304 Cod procedura civila, câta vreme, sunt aspecte de netemeinicie, ceea ce este inadmisibil.

Nu vizeaza motivele interpretarea gresita a actului dedus judecatii si nici nelegalitatea acesteia, ci neobservarea probelor, ca au ramas fara acces la strada, ca nu sunt proprietari ai imobilului învecinat. Acesta s-a transmis pe numele parintilor recurentei pe parcursul procesului, ceea ce denota o rea credinta. Executia imobiliara s-a initiat în timpul procesului pe baza unei datorii artificiale. Imobilul are o iesire comoda cu piciorul si cu masina pe un  teren învecinat, proprietatea parintilor recurentei, fara a fi nevoie de pastrarea servitutii  mult mai incomode.

Apararea în sensul ca recurentii au fost proprietarii terenului învecinat doar pâna la 27.11.2009 si acum nu mai sunt, nu poate fi acceptata câta vreme, au pierdut dreptul de proprietate dupa înregistrarea procesului si notarea în CF. Imobilul îsi pastreaza caracterul de loc înfundat. Temeinicia cererii de chemare în judecata trebuie raportata la data înaintarii -28.01.2009 când  ambele imobile – deci si cel învecinat – erau în proprietatea recurentilor. Faptul ca s-a transcris la parintii acestora –cu rea credinta – exista posibilitatea constituirii unei servituti pe baza conventionala, între recurenta si parintii acesteia, ce este si în avantajul lor.

Corect s-au avut în vedere de instanta de apel dispozitiile vechiului cod civil si a celui nou, de mentinere a unui drept de servitute doar când este util iar urmare a disparitiei situatiei initiale sa fie stinsa, intentia sicanatoare a recurentilor de-a mentine o servitute ce trece prin casa –coridorul închis – câta vreme au un acces mai comod, depaseste orice logica normala.

Prin raspunsul la întâmpinare, depus la dosar, recurentii au precizat ca nu îsi mai întemeiaza recursul pe prevederile noului cod de procedura civila cum initial au aratat, având în vedere faptul ca actiunea a fost pornita sub incidenta vechiului cod de procedura civila.

Examinând decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs cât si din oficiu, instanta de recurs a  constatat urmatoarele:

Ceea ce se contesta prin prezenta cale extraordinara de atac, este doar dispozitia prin care s-a constatat stins dreptul de servitute înscris în CF nr.150089 C1-U1 convertit din CF nr.24827 în favoarea imobilului proprietatea recurentilor, astfel ca doar raportat la aceasta se vor analiza criticile aduse deciziei recurate.

Din copia xerox a colii de carte funciara nr.24825 Oradea –filele 7-8 dosar de fond-, se retine ca pe nr.top.4573/26 în suprafata de 353 m.p. se afla o casa colectiva compusa din 2 apartamente –ap.1 transcris în CF nr.24826 si apartamentul nr.II transcris în CF nr.24827. Apartamentul nr.I, din CF nr.24826 Oradea, potrivit copiei xerox a acestei coli de carte funciara –filele 9-10 dosar de fond, cu o suprafata de 273 m.p. teren aferent, nr.top.4573/26/I a fost dobândit cu titlu de cumparare în 18.02.1994 de catre intimatii reclamanti R.P. A.si R. E., drept întabulat la foaia B.nr.9-10. Apartamentul nr.II, înscris în coala de carte funciara nr.24827 Oradea, potrivit copiei xerox a acesteia –filele 11-12 dosar de fond, cu 80 m.p. teren aferent, a fost dobândit de B. N. M. S. si B. N. R. A. – intimatii pârâti, cu titlu de cumparare în anul 2006 si înscris la Foaia B.nr.7-8, în data de 11.09.2006, înscris în favoarea acestora un drept de servitute de trecere prin intrarea acoperita si curtea comuna. Totodata la Foaia B.nr.9 s-a înscris interdictia de înstrainare în favoarea BCR, iar la Foaia  C nr.2 o ipoteca în valoare de 45.500 Euro în favoarea acestei banci si la aceiasi data -11.09.2006 -, acestia au dobândit si dreptul de proprietate asupra nr.cadastral 11977 înscris în CF nr.9753 Oradea –teren intravilan, în suprafata de 397 m.p. si cu instituirea interdictiei de înstrainare în favoarea BCR –Foaia B.nr.5 si ipoteca pentru 13.000 Euro –foaia C nr.2.

Apartamentul nr.II, înscris în CF nr.24827 Oradea, nr.top.4573/26/II s-a transcris în CF nr.150089-C1-U1 –fila 110 dosar de fond, prin conversia  colii de carte funciara cu un drept de servitute prin intrare acoperita  curte comuna, fiind scos la licitatie publica de BEJ P. E., iar urmare a actului de adjudecare nr.513 si a procesului verbal nr.513 E.2009 a fost întabulat la Foaia B.nr.4 în favoarea recurentilor V. L. si V.M., astfel ca, în mod gresit într-adevar instanta de apel a retinut ca apartamentul se afla în prezent în proprietatea intimatilor si doar terenul de 80 m.p. în cea a recurentilor .

Imobilul ce a ramas în proprietatea intimatilor B. N. M.S. si B. N.R. A., este cel cumparat în aceiasi perioada cu apartamentul nr.I -11.09.2006, cu nr.cadastral 11977 (înscris în CF nr.9753 Oradea, teren în suprafata de 397 m.p. învecinat cu acest apartament, asupra caruia este înscrisa la Foaia B.nr.3-4 interdictia de înstrainare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restituirea în favoarea BCR –Sucursala Oradea, recurentii fiind parintii lui V. –fosta B. N.M.S..

Din raportul de expertiza topografica, întocmit de inginer expert –T.D.–filele 80-83 dosar de fond, se retine ca, calea de acces cea mai lesnicioasa la proprietatea recurentilor pârâti –apartamentul nr.2 – este constituita din terenul liber marcat între punctele 1-2-3-4, cu acces direct din strada A. V., calea actuala de acces –punctele A-B permitând doar accesul cu piciorul si prin interiorul apartamentului nr.1, proprietatea intimatilor R., calea actuala existenta înca anterior dobândirii dreptului acestora. O parte din calea de acces propusa ca fiind cea mai lesnicioasa, se afla amplasata pe nr.cadastral 11977 Oradea ce conform celor expuse mai sus, se afla în proprietatea intimatilor pârâti B. N.M. S.(V.) fiica recurentilor si a lui B. N. R. A., însa, acest imobil are înscrisa o interdictie de înstrainare, grevare de sarcini în favoarea BCR-Sucursala Oradea, în calitatea sa de titular al unui drept de ipoteca,  drept real accesoriu.

S-a mai retinut totodata ca, potrivit procesului verbal încheiat la data de 29.10.2013, cu ocazia deplasarii instantei de apel la fata locului – fila 36 dosar de apel, pe nr.cadastral 11977 intimatii B. N.au edificat o fundatie de casa, o construtie în rosu, existând o poarta de acces înspre strada A.V. spre blocul de locuinte, edificat de acestia. Drumul de acces pâna la strada A. V. se face prin curtea blocului, latimea acestuia fiind de 1,25m în punctul cel mai îngust, poarta are o latime de 4,40 m, iar latimea totala a caii de acces este de 4,70 m din care o mparte de 1,25 m din nr.cadastral 11977, restul nu se cunoaste din ce nr.cadastral provine. Servitutea de trecere actuala, prin apartamentul nr.I are iesire la strada E. M.C., cu o lungime de 18,38 m si o suprafata de 28,55 m.p. iar cea din strada A.V. de 31,34 m lungime si o suprafata de 41,47 m.p. (completare raport de expertiza –fila 40 dosar de apel).

Ambele cai de acces au o latime mica –cel actual de 1,50 m iar cel propus de 1,25 m, însa astfel cum reiese din probatiunea administrata, terenul având nr.cadastral 11977 proprietatea intimatilor B.N.are instituita o interdictie de înstrainare, grevare cu ipoteca în favoarea BCR-Sucursala Oradea înca de la data cumpararii –anul 2006, când s-a dobândit si apartamentul în litigiu, este în prezent în procedura  de executare silita la solicitarea creditoarei BCR, nu a vreunei persoane din litigiu, iar pe de alta parte, acest creditor nu a fost împrocesat desi are un drept real accesoriu, neputând fi astfel instituita o servitute de trecere în lipsa acestuia din litigiu.

Asadar, s-a mai opinat ca,  câta vreme în prezent,  imobilul proprietatea recurentilor a ramas fara o cale de acces urmare a radierii servitutii de trecere în favoarea sa, iar o alta solicitare urmare a neîmprocesarii creditorului BCR –titular al unui drept real accesoriu – nu poate fi instituita, în mod gresit instanta de apel a dispus radierea sarcinii, dispozitiile art.616-art.618 Cod civil, fiind gresit interpretate, criticile fiind fondate.

Doar în masura în care ar fi fost împrocesata BCR-Sucursala Oradea, care astfel putea sa-si formuleze aparari, sa-si exprime pozitia în cauza, era posibila radierea dreptului si instituirea unui altuia nou de servitute existent, ori, prin modul în care s-a dispus, s-a creat un loc înfundat, ceea ce se impune a fi corectat, apararile intimatilor R. nefiind întemeiate.

Fata de toate considerentele expuse, fiind incidente dispozitiile art.304 alin.1 pct.9 Cod procedura civila, instanta de recurs, în baza art.312 alin.1 si 3 Cod procedura civila, a admis ca fondat recursul, a modificat în parte decizia recurata si în consecinta a înlaturat dispozitia prin care s-a constatat stins dreptul de servitute înscris în CF nr.150089-C1-U1 convertit din CF vechi nr.24827 în favoarea imobilului pârâtilor V.M.si V.L. si s-a dispus radierea din CF.

Au fost mentinute celelalte dispozitii ale decizie recurate, ca fiind legale si temeinice, raportat la considerentele aratate mai sus.

Deoarece motivele de recurs s-au dovedit a fi fondate, nefiind aspecte de netemeinicie a deciziei ci de nelegalitate în sensul art.304 Cod procedura civila, exceptia de inadmsibilitate a recursului invocata de intimatii R., a fost respinsa ca nefondata.

Domenii speta

Spete similare