Contestaţie la executare- efectele adjudecării imobilului

CONTESTAŢIE LA EXECUTARE- EFECTELE ADJUDECĂRII IMOBILULUI

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr …./200/14.02.2014 contestatorii NE şi NGDau formulat contestaţie la executare în contradictoriu cu intimatul  AG solicitând anularea tuturor formelor de executare efectuate în dosarul execuţional nr 2245/2013 al BEJ Cucu Lucian Ciprian şi încetarea executării înseşi, suspendarea executării silite prevăzute de art 718 şi 718 alin 7 NCPC, cu cheltuieli de judecată

În motivarea în fapt a acţiunii contestatorii au învederat în esenţă că la data de 11.02.2014 au primit somaţia emisă de executorul judecătoresc la data de 5.02.2014 prin care au fost somaţi ca în termen de 8 zile să predea imobilul situat în sat … compus din teren intravilan în suprafaţă de 1538 mp din care 1224 mp curţi construcţii şi 314 mp păşune împreună cu cada de locuit şi dependinţe în regim S+P+M înscris în CF … cu nr cadastral …..

Prin încheierea din 5.11.2013 pronunţată de Judecătoria Buzău în dosar …/200/2013 a fost încuviinţată executarea silită la cererea creditorului intimat, împotriva lor, a titlului executoriu reprezentat de actul de adjudecare emis la 23.10.2013 de executorul judecătoresc în vederea evacuării respectivului imobil

Creditorul a fost de rea credinţă întrucât nu a adus la cunoştinţa executorului judecătoresc situaţia imobilului, ulterioară actului de adjudecare ce nu îndeplineşte condiţiile art 516 pct 8 vechiul C.p.civ, art 852NCPC întrucât imobilul nu se află în posesia debitorului.

Contestatorii au mai susţinut că titlul executoriu nu le este opozabil deoarece sunt terţi faţă de acesta în condiţiile în care la data de 02.12.2013 între aceştia în calitate de promitenţi cumpărători şi creditor în calitate de promitent cumpărător s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr … de BNP Monica Tudorancea ce a avut ca obiect imobilul ce face obiect al executării silite, la data încheierii antecontractului s-a plătit un avans, s-a stabilit un termen pentru transferul dreptului de proprietate, s-a predat folosinţa imobilului în posesia lor, condiţii în care nu mai deţin imobilul în calitatea de proprietari ce puteau fi obligaţi la predare, evacuare, în baza actului de adjudecare ci în baza unui raport contractual încheiat cu titularul dreptului de proprietate , respectiv în calitate de promitenţi cumpărători, antecontractul îndeplinind toate condiţiile de validitate prev de art 1179 NCC, ce produce consecinţele art 1669 coroborat  cu art 1279 , în prezenţa acestui antecontract nu se poate dispune evacuarea.

Dacă intimatul s-a răzgândit este necesar mai întâi să se adreseze instanţei cu o cerere de rezoluţie a antecontractului şi la repunerea în situaţia anterioară, inclusiv cu restituirea posesiei, antecontractul fiind notat în cartea funciară, condiţii în care este nelegală obligarea acestora la evacuare, plata cheltuielilor de executare, arătând că se impune suspendarea executării iar plata cauţiunii nu este necesară fiind îndeplinite art 718 (4) 3 NCPC

În drept au fost invocate art 711 şi urm C.p.civ, art 718 C.p.civ

Contestatorii au depus la dosar chitanţa nr …/1/ 24.02.2014 şi recipisa nr …/1/24.02.2014 emise de CEC BANK, Sucursala Buzău de consemnare a cauţiunii în sumă de 1000 lei, fila 21 dosar, recipisa fiind depusă la mapa de valori a instanţei, proces verbal de predare aflat la fila 25 dosar.

Intimatul prin întâmpinarea depusă la filele 30 dosar a solicitat respingerea acţiunii motivat de faptul că după încheierea actului de adjudecare aceştia l-au rugat insistent să rămână în imobil şi să încheie un antecontract de vânzare cumpărare, achitând un avans în sumă de 12000 lei , au rămas să folosească imobilul pe care nu l-au părăsit niciodată şi şi-au asumat obligaţia de a achita restul de preţ cel mai târziu la 10.01.2014 când urma a fi perfectat contractul de vânzare cumpărare, însă aceştia la data indicată au notat în cartea funciară antecontractul asigurându-şi astfel posibilitatea de a refuza evacuarea imobilului, de a achita diferenţa de preţ şi de a încheia contractul de vânzare cumpărare astfel cum s-au obligat, deşi le-a transmis două notificări în datele de 31.01.2014 şi 03.03.2014 pentru a se prezenta la notariat şi a încheia în formă autentică vânzarea cumpărarea imobilului.

La solicitarea instanţei a fost trimis dosarul execuţional nr …./2013 al BEJ Cucu Lucian Ciprian, în copie certificată, depus la filele 41-49 dosar.

În cauză instanţa a administrat la solicitarea părţilor proba cu înscrisuri în cadrul căreia au mai fost ataşate în copie filele 6-17, 31-39 dosar

Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt şi de drept:

Potrivit art 711 alin 1 C.p.civ împotriva executării silite , a încheierilor date de executorul judecătoresc, precum şi împotriva oricărui act de executare se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare.

Prin cererea formulată la data de 23.10.2013 intimatul a solicitat executarea silită a actului de adjudecare emis la23.10.2013 de BEJ Cucu Lucian Ciprian în dosarul execuţional nr …./2013 a imobilului situat în …. compus din teren intravilan în suprafaţă de 1538 mp , din care 1224 mp curţi construcţii şi 314 mp păşune împreună cu cada de locuit C1 şi dependinţe în regim de înălţime S+P+M înscris în CF … cu nr cadastral …., împotriva contestatorilor,  filele 42-43 dosar.

Potrivit art 516 pct 8 Cp.pciv respectivul act de adjudecare constituie titlu de proprietate pentru adjudecatarul intimat, în sensul că dreptul de proprietate s-a transmis de la contestatori, intimatul putându-l înscrie în cartea funciară şi constituie titlu executoriu împotriva debitorilor contestatari, în contextul în care imobilul se află în posesia acestora, fără nici un titlu.

Ca urmare,  în temeiul art 664 C.p.civ a fost constituit dosarul execuţional nr …./2013 al BEJ Cucu Lucian Ciprian, prin încheierea din 23.10.2013, fila 44 dosar

Prin Încheierea pronunţată în Camera de Consiliu la data de 05.11.2013 de Judecătoria Buzău în dosar nr …./200/2013 s-a încuviinţat executarea silită împotriva debitorilor contestatari a titlului executoriu de mai sus, prin care debitorii să evacueze imobilul casa de locuit , anexele şi suprafaţa de 1538 mp teren aferent amplasate în com …., fila 45 dosar.

În baza art 679 alin 2 C.p.civ, prin Încheierea pronunţată în Camera de Consiliu la data de 22.11.2013 de Judecătoria Buzău în dosar nr …./200/2013 a fost autorizat executorul judecătoresc să intre în încăperile ce reprezintă domiciliul debitorilor contestatari în vederea executării silite a titlului executoriu în discuţie, fila 47 dosar

Executorul judecătoresc a emis , în baza art 887 coroborat cu art 667 şi art 896 C.p.civ,  la data de 05.02.2014 somaţia către debitorii contestatari , ca în termen de 8 zile de la primire sau lăsarea la domiciliu să predea imobilul descris în cele ce preced, să plătească în termen de o zi cheltuielile de executare silită în sumă de 3120 lei, iar potrivit art 896 C.p.civ le-a adus la cunoştinţă că s-a declanşat urmărirea silită împotriva lor, act comunicat la data de 23.04.2014 , cu respectarea art 666 C.p.civ., filele49-50 dosar

Contestatorii se prevalează în opoziţia la executarea silită de promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr …./02.12.2013 de BNP Monica Tudorancea, încheiată de aceştia în calitate de promitenţi cumpărători şi intimat în calitate de promitent vânzător prin care părţile îşi exprimau acordul de voinţă de a încheia până la data de 10.01.2014 în formă autentică contractul de vânzare cumpărare asupra imobilelor în discuţie, act condiţionat de achitarea de către promitenţii cumpărători a diferenţei de preţ convenită de 222000 lei întrucât avansul efectiv plătit a fost de 12000 lei. Prin acelaşi înscris s-a mai stipulat între altele că transmisiunea proprietăţii cu toate atributele sale se va face la data autentificării contractului de vânzare cumpărare, predarea folosinţei imobilului fiind realizată la data promisiunii de vânzare cumpărare, filele 8-9 dosar.

În acest context instanţa va înlătura susţinerile contestatorilor potrivit cărora ar avea posesia imobilului întrucât prin înscrisul de mai sus au dobândit numai detenţia precară a acestuia.

Deşi intimatul a notificat contestatorii în repetate rânduri, la 27.01.2014, 31.03.2014 să achite diferenţa de preţ  convenită şi să perfecteze în formă autentică vânzarea cumpărarea, aceştia au refuzat în mod nejustificat îndeplinirea obligaţiei asumate, filele 31-35 dosar.

Mai mult, la data de 10.01.2014 la cererea contestatorilor a fost notată de OCPI Buzău în cartea funciară promisiunea de vânzare cumpărare până la data de 10.01.2014 , fila 37 dosar, astfel încât va înlătura de instanţă susţinerea contestatorilor potrivit căreia la data înregistrării cererii de executare silită aceştia aveau constituit un drept de folosinţă opozabil creditorului.

Instanţa apreciază că natura juridică a înscrisului de mai sus, de antecontract de vânzare cumpărare nu poate fi contestată. Însă, în nici un caz acestei convenţii nu i se poate conferi natura juridică a unui veritabil contract de vânzare cumpărare, susceptibil de a strămuta proprietatea de la vânzător la cumpărător. Este ştiut că antecontractul de vânzare cumpărare are ca obiect o obligaţie de a face, de a încheia în viitor un contract autentic de vânzare cumpărare, susceptibil de a transfera proprietatea de la vânzător la cumpărător, iar nicidecum o obligaţie de a da, adică de a strămuta proprietatea de la vânzător la cumpărător.

Potrivit art 852 lit i C.p.civ , atunci când imobilul adjudecat se află în posesia debitorului, actul de adjudecare constituie titlu executoriu pentru adjudecatar, astfel încât eventualul refuz de predare voluntară a posesiei imobilului de către debitor nu poate fi rezolvat decât prin executarea silită a actului de adjudecare. Într-o astfel de ipoteză, nu este necesar şi un alt titlu executoriu purtând asupra evacuării debitorului, deoarece actul de adjudecare se constituie un titlu executoriu atât pentru intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate, cât şi pentru punerea în posesie, care implică inclusiv evacuarea din imobil a debitorului.

În speţă, în contextul în care folosinţa imobilului a fost acordată contestatarilor până la data de 10.01.2014, acelaşi termen fiind şi cel în care trebuia ca aceştia să achite diferenţa de preţ şi să se prezinte la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare instanţa va înlătura susţinerile lor referitoare la faptul că nu ar  mai deţine imobilul în calitatea de proprietari ce puteau fi obligaţi la predare, evacuare, în baza actului de adjudecare ci în baza unui raport contractual încheiat cu titularul dreptului de proprietate , respectiv în calitate de promitenţi cumpărători, că  antecontractul îndeplinind toate condiţiile de validitate prev de art 1179 NCC, ce produce consecinţele art 1669 coroborat  cu art 1279 , în prezenţa acestui antecontract nu se poate dispune evacuarea sau că dacă intimatul s-a răzgândit ar fi  necesar mai întâi să se adreseze instanţei cu o cerere de rezoluţie a antecontractului şi la repunerea în situaţia anterioară, inclusiv cu restituirea posesiei.

Formele execuţionale  în discuţie au fost întocmite cu respectarea art 664, 665, 666 C.p.civ, precum şi toate celelalte dispoziţii legale arătate mai sus, reclamanţii datorând şi cheltuielile ocazionate de executarea silită pornită împotriva lor.

În considerarea celor ce preced, instanţa  urmează , în temeiul art 711 C.p.civ să  respingă ca neîntemeiat capătul principal din acţiune referitor la anularea tuturor formelor de executare efectuate în dosarul execuţional nr 2245/2013 al BEJ Cucu Lucian Ciprian şi încetarea executării înseşi.

Instanţa, faţă de soluţia dată capătului principal de cerere, va respinge şi cererea suspendarea executării silite prevăzute de art 718 şi 718 alin 7 NCPC.

Instanţa apreciază, în examinarea capătului de cerere privind suspendarea executării silite, ca esenţială fiind analiza utilităţii luării unei asemenea măsuri ori a urgenţei.

Or, în cauză, faţă de situaţia de fapt descrisă mai sus, nu este justificată necesitatea luării acestei măsuri, întemeiată pe împrejurări de natură a constitui un motiv considerat de lege ca fiind excepţional ori urgent şi care să permită aplicarea dispoziţiilor arătate 

Instanţa apreciind că intimatul nu are o culpă procesuală, urmează ca în temeiul art 453 al 1 C.p.civ să respingă capătul de cerere accesoriu referitor la plata cheltuielilor de judecată de către contestatori .

Instanţa faţă de principiul disponibilităţii părţii în procesul civil, în temeiul art 453 al 1 C.p.civ va lua act că intimatul nu a solicitat obligarea contestatorilor la plata cheltuielilor de judecată.

Domenii speta

Spete similare