Plângere împotriva încheierii de carte funciară

Sentinţă civilă 7846/2014 din 03.07.2014


SENTINŢA  CIVILĂ Nr. ,,,,,,,

Şedinţa publică de la 03 iulie 2014

Instanţa constituită din:

Preşedinte: ,,,,

Grefier: ,,,,,

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe petentul ,,,,, şi pe intimaţii ,,,,,,,,,,, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art. 52, alin. 2 din Legea nr. 7/1996).

La apelul nominal făcut în şedinţă publică nu au răspuns părţile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Grefierul de şedinţă expune referatul cauzei, învederându-se instanţei că în prezenta cauză s-a amânat pronunţarea pentru astăzi, după care:

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa din 19.06.2014, fiind consemnate în încheierea din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentinţă, când instanţa, pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise la dosar, a amânat pronunţarea soluţiei pentru astăzi.

Se constată că în termenul de pronunţare ambele părţi au depus la dosar concluzii scrise.

JUDECĂTORIA

DELIBERÂND

Constată că, prin acţiunea înregistrată la data de 13.12.2013, sub nr. de dosar 22683/271/2013, petentul ,,,,,, în contradictoriu cu  intimaţii ,,,,,,,,,,,,,,, in temeiul dispoziţiilor art. 31 alin. 3 din Legea 7/1996 a cadastrului si publicităţii imobiliare, a formulat  plângere împotriva încheierii de respingere a OCPI BIHOR cu nr. 76233/11.11.2012,  pe care o consideră nelegală şi netemeinică, solicitând ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, instanţa sa dispună admiterea plângerii; anularea încheierii atacate,  in sensul admiterii cererii de reexaminare, si pe cale de consecinţa, a dispune respingerea cererii de intabulare in cartea funciara a imobilului reprezentând in natura construcţie in suprafaţa de 135 mp la sol si 135 mp la etaj, in favoarea intimaţilor …; radierea din cartea funciara nr. ,,,,,, (provenita din cartea funciara de pe hârtie nr. ,,,,,,) a înscrierii făcute in baza încheierii nr. ,,,,,.09.2013, privind intabularea dreptului de proprietate al susnumiţilor, dobândit cu titlu de construire; obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu soluţionarea prezentei cereri.

Petentul a motivat că, în fapt, prin încheierea nr. 63907 a OCPI Oradea -Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Oradea, s-a notat in CF nr. ,,,,,,-nr. top … (provenita din conversia cărţii funciare nr. ,,,,,,,,) dreptul de proprietate al numiţilor ,,,,,,,,,,, asupra unei construcţii, reprezentând casa de locuit P+M, cu suprafaţa desfăşurata -270 mp, construcţie din cărămida, anul construirii 1997 (potrivit susţinerilor acestora), cu titlu de construire, si s-a schimbat identificatorul nr. top 335 in nr. cadastral electronic ,,,,,,,,,,,. Aceasta încheiere este una nelegala, motiv pentru care petentul a formulat cerere de reexaminare împotriva acesteia, cerere respinsa insa prin încheierea OCPI BIHOR nr. ,,,,,,,,11.11.2012.

Considera ca in mod cu totul netemeinic si nelegal a fost respinsa cererea sa de reexaminare, având in vedere următoarele considerente: prin actul de adjudecare încheiat in data de 10.05.2013 in dosarul execuţional nr. 151/2012 al BEJ ,,,,,,,,,, a dobândit proprietatea asupra imobilelor situate in loc. ,,,,,,,,,r, constând in casa cu destinaţia de locuinţa si teren aferent in suprafaţa de 529 mp, înscrise in CF nr. ,,,,,,,, (provenita din conversia pe hârtie a CF ,) a localităţii ,,,, având nr. top/cadastral …. Prin  încheierea nr. ,,,,,,, a OCPI BIHOR, s-a notat in CF ,,,,,,,, având nr. top ,,,,,,, respectiv asupra terenului aparţinând petentului, dreptul de proprietate al numiţilor ,,,,,,,,, asupra unei construcţii, reprezentând casa de locuit P+M, cu suprafaţa desfăşurata - 270 mp, construcţie din cărămida, anul construirii 1997 (potrivit susţinerilor acestora) cu titlu de construire. Aşadar, pe terenul său, s-a notat o construcţie a altuia, fara ca măcar petentul sa fie încunoştinţat despre aceasta împrejurare. Din aceasta perspectiva, raportat la dispoziţiile art. 31 din  Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitarii imobiliare, justifica interesul si calitatea procesuala in formularea prezentei cereri.

Prin cererea de reexaminare formulata, a criticat legalitatea si temeinicia încheierii mai sus menţionata, învederând  nerespectarea de către angajaţii OCPI a obligaţiei de a verifica temeinicia cererii de intabulare si mai mult, de verificare a condiţiilor in care poate fi  admisa o astfel de cerere, pe care înţelege sa le reitereze si pe calea prezentei. Registratorul cărţii funciare este obligat, tocmai pentru a preveni abuzurile in aceasta materie, ca in momentul înregistrării unei cererii de intabulare sa verifice condiţiile de fond si de forma ale înscrisurilor, ceea ce înseamnă ca in speţa de fata registratorul putea sa dispună admiterea cererii doar in situaţia in care numiţii ar fi depus toate documentele prevăzute de lege si ar fi făcut dovada proprietăţii asupra terenului pe care aceasta este edificata, ceea ce nu s-a întâmplat. Raportat la starea de fapt prezentata, la cele reţinute in încheierea prin care s-a dispus intabularea construcţiei in favoarea intimaţilor, la dispoziţiile legale incidente in cauza, susţine ca încheierea nr. ,,,,,,,,07/24.10.2013 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bihor - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Oradea este una nelegala, motiv pentru care se impunea admiterea cererii de reexaminare.

Astfel, intabularea dreptului de proprietate al numiţilor ,,,,,, asupra unei construcţii, reprezentând casa de locuit P+M, cu suprafaţa desfăşurata -270 mp, construcţie din cărămida, anul construirii 1997 (potrivit susţinerilor acestora) cu titlu de construire, s-a făcut exclusiv in baza adeverinţei nr. … eliberata de Primăria Comunei ,,, după cum reiese din cuprinsul acestei încheieri. Potrivit acestei adeverinţe, Primăria Comunei ,,, adevereşte faptul ca „construcţia in suprafaţa de 135 mp la sol si 135 mp etaj, identificata in CF … Osorhei, având numărul topografic …, figurează la poziţia numiţilor ,,,,,,, domiciliaţi in ,,,i, nr. 573 si figurează la registrul rol nr. …, respectiv registrul agricol vol.6, poziţia 79 tip.1”.

Încheierea nr. 63907/24.10.2013 este nelegala din mai multe puncte de vedere, după cum urmează:

a) numiţii ,,,,,,, nu au formulat o cerere de intabulare a construcţiei mai sus-menţionate, după cum rezulta din cuprinsul încheierii nr. 63907/20.09.2013, aparent aceasta încheiere fiind pronunţata ca urmare a cererii formulate de către petent, prin ,,,,,, Or, petentul nu a formulat o cerere de intabulare a acestei construcţii sau de intabulare a acesteia pe seama sus-numiţilor. În aceasta împrejurare, OCPI BIHOR nu avea posibilitatea de a dispune intabularea unei construcţii in condiţiile in care nimeni nu a solicitat acest lucru.

b) încheierea nu cuprinde elementele obligatorii prevăzute de art. 65 din Regulamentul din 13.10.2006 privind conţinutul si modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale in vederea înscrierii in cartea funciara, aprobat prin Ordinul 633/2006, respectiv nu s-au menţionat persoanele împotriva cărora se efectuează înscrierea in ceea ce priveşte intabularea construcţiei mai sus menţionate, (in condiţiile in care petentul este proprietarul terenului asupra căruia s-a înscris acest imobil), raportat si la dispoziţiile art. 29 alin. 3 din legea 7/1996,  nu s-a indicat temeiul juridic al admiterii cererii;

c) documentaţia pentru intabularea dreptului de proprietate al sus numiţilor nu a fost completa, respectiv nu au fost respectate dispoziţiile art. 13 din Ordinul 634, in sensul ca nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate sau a altui drept real in ceea ce priveşte terenul asupra căruia a fost intabulata construcţia. Ca atare, s-a ajuns in situaţia inacceptabila in care intimaţii si-au intabulat dreptul de proprietate asupra unei construcţii edificata asupra terenului proprietatea petentului, fara insa a exista acordul meu in acest sens.

d) nu au fost respectate dispoziţiile art. 34 alin. 1 din Legea 7/1996, potrivit cărora, „in cazul in care o carte funciara urmează a fi întocmita ori completata prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins in nici o alta carte funciara,.......întocmirea, completarea sau reconstituirea, după caz, se fac de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesaţi, pe baza unei încheieri. În acest scop, se folosesc toate înscrisurile si documentaţiile tehnice existente, privitoare la imobilele in cauza, precum si situaţia dreptului de proprietate”. Or, deşi petentul este proprietar al terenului asupra căruia s-a intabulat construcţia numiţilor ,,,,,,,,, nu i s-a solicitat niciun acord, ba mai mult, nici măcar nu s-au făcut verificări in ceea ce priveşte dreptul de proprietate asupra terenului, situaţie in care, cu siguranţa, cererea de intabulare nu ar fi fost admisa.

e) nu au fost respectate dispoziţiile art. 36 din Legea 7/1996, nici in ceea ce priveşte aliniatul 1 si nici aliniatul 2, deşi, in opinia sa acesta din urma nu-si găseşte aplicabilitatea in cauza. Potrivit alin. 1 al art. 36,  „ dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie in cartea funciara in baza autorizaţiei de construire si a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea legala pe raza căreia este edificata construcţia, precum si a unei documentaţii cadastrale”. Or, cererea de intabulare nu a fost însoţita de nicio autorizaţie de construire, si aceasta pentru ca nu exista aşa ceva, întrucât, potrivit susţinerilor numiţilor ,,,,,,,, din cuprinsul unor întâmpinări/cereri depuse la Judecătoria Oradea, aceasta construcţie a fost edificata ulterior anului 2006, fara autorizaţie de construire, motiv pentru care nu a putut fi înscrisa la cartea funciara. nu a fost însoţita nici de proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor si nici măcar de o documentaţie cadastrala. În acest context, raportat si la dispoziţiile art. 29 alin.1 lit. g), se impune menţionata si prevederea cuprinsa la art. 37 alin. 5 din legea 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, potrivit cărora, „construcţiile executate fara autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se considera finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara”. Consideră ca lipsa acestor documente, nu se putea dispune  intabulare sus-numiţilor in cartea funciara. Potrivit alin. 2 al art. 36 din legea 7/1996, „construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării in vigoare a legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea legii nr. 50/1991 privind executarea lucrărilor de construcţii si unele masuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, in lipsa autorizaţiei de construire, in baza certificatului de atestare fiscala prin care se atesta achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plata datorate autorităţii administraţiei publice locale in a cărei raza se afla situata construcţia, precum si a documentaţiei cadastrale”.

După cum deja a arătat, apreciază ca acest text de lege nu-si găseşte aplicabilitatea in speţa, întrucât, potrivit propriilor susţineri ale numiţilor ,,,,,,,, cuprinse in cererea de suspendarea a executării si contestaţia la executare înregistrate pe rolul Judecătoriei Oradea, aceasta construcţie a fost edificata ulterior momentului contractării creditului de la ,,,ank, respectiv ulterior anului 2006, situaţie in care, pentru intabulare, era absolut necesara obţinerea autorizaţiei de construire. Pe de alta parte, adeverinţa in baza căreia a fost realizata efectiv intabularea, nu reprezintă certificat de atestare fiscala. Mai mult decât atât, numiţii ,,,,,,,, nu au formulat nicio cerere de intabulare, nu au anexat cererii documentaţia cadastrala, aceasta fiind astfel incompleta, aspect care nu putea duce decât la respingerea cererii de intabulare a construcţiei si denota nelegalitatea încheierii prin care aceasta cerere a fost admisa. Consideră ca, raportat la situaţia de fapt prezentata, la situaţia juridica a terenului asupra căruia a fost notata construcţia (teren care se afla si la momentul intabulării si se afla si in continuare in proprietatea sa), intabularea nu putea fi realizata. Daca lucrătorul OCPI BIHOR care a instrumentat dosarul, nu era lămurit (si nu putea fi, in opinia sa) trebuia sa solicite informaţii suplimentare si nu sa admită, pur si simplu, o astfel de cerere, a cărei nelegalitate era mai mult decât evidenta.

Pe de alta parte, a dispune intabularea unei construcţii fara sa existe o cerere in acest sens, in baza unei simple adeverinţe eliberate de către o primărie, in cuprinsul căreia nu se menţionează anul in care a fost realizata construcţia, nu se menţionează anul din care aceasta a fost înregistrata in evidentele fiscale si nici in registrul agricol, care nu a fost însoţita de documentaţia cadastrala si pentru care nu s-a făcut dovada proprietăţii sau a altui drept real asupra terenului pe care aceasta a fost intabulata, nu poate fi decât nelegal. Aceasta adeverinţa nu este apta sa duca la intabularea unui drept de proprietate. daca ar fi suficienta, ar putea oricând obţine, fara prea mult efort (având in vedere faptul ca înscrierile in registrul agricol se fac in baza unei simple declaraţii) sa edifice tot felul de construcţii, pe terenul altuia, fara acordul acestuia, ba mai mult, fara ca măcar sa îl înştiinţeze, si sa le intabuleze in cartea funciara.

Cu atât mai mult, considera ca nu putea fi admisa cererea de intabulare, cu cat, de chiar anul realizării construcţiei (înainte sau după anul 2001) depinde procedura de intabulare si documentaţia necesara pentru realizarea unei astfel de operaţiuni, iar aceasta informaţie deosebit de importanta lipseşte din cuprinsul acestui document. Cum adeverinţa care a stat la baza intabulării nu întruneşte cerinţele impuse de dispoziţiile legale menţionate mai sus, iar din conţinutul ei nu rezulta ca proprietarul terenului a edificat construcţia, nu rezulta fara urme de îndoiala anul realizării construcţiei, apreciază ca cererea de reexaminare a fost întemeiata si se impunea admiterea acesteia. Trecând peste toate acestea, chiar daca, ipotetic adeverinţa ar putea sta la baza unei intabulări, in condiţiile in care nu s-a făcut dovada proprietăţii sau al altui drept real asupra terenului pe care edificata construcţia sau a acordului proprietarului terenului, respectiv al petentului, soluţia care se impunea era tot respingerea cererii. Daca o astfel de modalitate de lucru ar fi admisa, s-ar pune in pericol siguranţa circuitului juridic, ajungându-se precum in situaţia de fata, ca pe terenul aflat in proprietatea sa sa se intabuleze cu o construcţie o alta persoana, fara ca petentul sa-şi fi dat acordul in acest sens, ba mai mult, fara ca măcar sa fie înştiinţat, grevându-se astfel cu sarcini imobilul proprietatea sa, dreptul său fiind astfel grav încălcat, cum încălcata in mod flagrant este si legislaţia in materie.

Prin încheierea de respingere  nr. ,,,,,,,233/11.11.2013, împotriva căreia a formulat prezenta plângere, se confirma inca o data nelegalitatea încheierii prin care s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate a intimaţilor cu titlu de construire, asupra unei construcţii edificate pe terenul proprietatea sa. Astfel, se arata in cuprinsul acestei încheieri, faptul ca „prin cererea nr. … introdusa de ,,,,,, prin PFA ,,,,,,,, s-a solicitat actualizare date tehnice si modificare suprafaţa in baza adeverinţei nr. ,,,,,,,,3/2013 eliberata de Primaria Comunei ,,,,,,, a certificatului de atestare fiscala nr.,,,,,, eliberate de Primaria Comunei ,,,,i, a declaraţiei autentificate sub  nr. ,,,2013 de BNP ,,,,,,,,,, Adina si a unei documentaţii cadastrale”. Aceste menţiuni nu corespund adevărului, aspect care rezulta cu uşurinţa din simpla lecturare a cererii sale înregistrate la OCPI BIHOR si a documentelor anexa. În data de 27.09.2013, petentul a depus la OCPI BIHOR doar o cerere, o declaraţie, un certificat de atestare fiscala nr. ,,,,,,,09.2013 eliberat de Comuna ,,,,,,, prin care se atesta faptul ca petentul este proprietar al terenului in suprafaţa de 529 mp înscris in CF ,,,,,, a unei construcţii in suprafaţa de 119 mp, situate in loc. ,,,,,,,, o documentaţie cadastrala-tabel de mişcare parcelara si plan de amplasare si delimitare a imobilului, înregistrat la OCPI BIHOR in aceeaşi data 27.09.2013.

Cu privire la aceasta documentaţie cadastrala, face următoarele menţiuni: in ceea ce priveşte construcţiile, aceasta prevedea existenta unei construcţii identificata C1, cu suprafaţa construita la sol de 119 mp aflata in proprietatea petentului si o construcţie identificata C2, cu o suprafaţa construita la sol de 135 mp, fara acte si fara proprietar. În mod ciudat si inexplicabil deopotrivă, aceasta documentaţie cadastrala, in forma pe care a depus-o la dosar, nu se mai găseşte in dosarul nr. 6,,,,, anexat cererii pe care a formulat-o. Ea a fost înlocuita de o alta documentaţie cadastrala, purtând data de înregistrare 24.10.2013, in cuprinsul căreia, in ceea ce priveşte construcţia identificata C2, cu o suprafaţa construita la sol de 135 mp, se menţionează faptul ca aceasta ar aparţine intimaţilor. Ca cele arătate corespund realităţii o dovedeşte si aşa-zisa cerere înregistrata in dosarul 63907 la data de 17.10.2013 de către intimata ,,,,,,,,,,, prin care aceasta solicita a fi avute in vedere la soluţionarea cererii petentului, si adeverinţa nr. … eliberata de Primăria Comunei ,,,,,,, eliberat de Primăria ,,i, prin care se atesta dreptul de proprietate al acesteia „asupra construcţiei in suprafaţa de 135 mp descrisa de documentaţia cadastrala întocmita de ,,,,,,,,,,,,,, ca C2, fara acte si fara proprietar asupra acesteia”. Aşadar, se confirma faptul ca documentaţia iniţial depusa la dosar avea un alt conţinut, semnificativ diferit de cel al documentaţiei aflate in prezent la dosarul cauzei. Rezulta in mod evident si faptul ca adeverinţa nr. … eliberata de Primăria Comunei ,,,,,,,,, eliberat de Primăria ,,, nu au fost depuse de către petent la dosar, nu au însoţit cererea sa si nu a formulat nicio solicitare vis-a-vis de acestea. În mod eronat aşadar, se susţine in încheierea de respingere a cererii de reexaminare faptul ca înscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al intimaţilor asupra construcţiei reprezentând casa cu suprafaţa de 135 mp la sol s-a făcut la cererea petentului, in baza actelor depuse de petent, care ar fi însoţit aceasta cererea, motiv pentru care susţine nelegalitatea intabulării acestora.

Este de altfel evident si faptul ca petentul nu avea cum sa anexeze cererii înregistrate la OCPI BIHOR in data de 27.09.2013 adeverinţa eliberata la o data ulterioara, respectiv 17.10.2013 si nici certificat fiscal eliberat la aceeaşi data. Interesant de aflat ar fi împrejurările in care intimaţii au aflat despre depunerea de către subsemnatul a cererii la OCPI BIHOR, împrejurările in care „a dispărut” de la dosarul cauzei documentaţia cadastrala depusa de petent, împrejurările si legalitatea acţiunilor reprezentanţilor OCPI BIHOR, care au impus împuternicitului petentului - dl. ,,,,,,,,,,,, refacerea documentaţiei cadastrale, toate acestea, exclusiv in scopul intabulării intimaţilor in mod nelegal asupra unei construcţii situate pe terenul petentului, fara ca petentul nici măcar sa fim înştiinţat despre acest lucru. A susţine prin încheierea de respingere a cererii de reexaminare faptul ca intabularea intimaţilor s-a făcut in baza cererii petentului este de-a dreptul sfidător si in acelaşi timp nelegal. Între petent si intimaţi se derulează un număr semnificativ de procese, evident având interese contrare, fiind astfel evident faptul ca niciodată nu ar fi solicitat intabularea acestora in cartea funciara cu o construcţie edificata in mod nelegal. Cu concursul angajaţilor OCPI BIHOR s-a ajuns astfel in situaţia incredibila, dar adevărata, ca intimaţii sa se intabuleze cu o construcţie pe terenul petentului, pe o schiţa realizata de către angajatul său, pe banii petentului.

Având in vedere cele mai sus-menţionate, motivele pentru care a fost respinsa cererea de reexaminare, solicită a constata nelegalitatea acesteia si a dispune potrivit petitului. Este evident faptul ca intabularea intimaţilor s-a realizat in mod nelegal, in lipsa depunerii documentelor absolut necesare pentru ca o astfel de operaţiune sa fie realizata, începând de la cerere, la documentaţia cadastrala, autorizaţia de construire. Evident ca intimaţii nu au depus nicio cerere de intabulare, care reprezintă un formular tipizat-model pe care îl depune in probaţiune, nu au întocmit nicio documentaţie cadastrala, „utilizarea” documentaţiei cadastrale a petentului, depuse in vederea rezolvării altei cereri, fiind nelegala. O astfel de procedura in cadrul OCPI BIHOR probabil este nemaiîntâlnită, insa avându-se in vedere circumstanţele cauzei, graba cu care a trebuit făcuta aceasta intabulare, cu ignorarea flagranta a dispoziţiilor legale in materie si răspunsul la cererea petentului de reexaminare, este de înţeles.

Fata de cele mai sus menţionate, solicită admiterea plângerii ca temeinica si legala, sa dispună admiterea cererii de reexaminare, urmând a dispune, ca urmare a constatării nelegalităţii înscrierii construcţiei, radierea acesteia din cartea funciara.

În drept, s-au invocat prevederile art. 29, 31, 34, 36 din Legea nr. 7/1996 (r), Ordinele 633 si 644/2006.

Intimaţii ,,,,,,,,,,,,, au depus întâmpinare (fila 159), solicitând respingerea plângerii formulate împotriva Încheierii de respingere a OCPI Bihor cu nr. ,,,,,,,,3/11.11.2012, menținerea ca legală și temeinică a acestei încheieri prin care s-a dispus întabularea în CF ,,,,, a imobilului reprezentând în natură construcție în suprafață de 135 mp la sol și 135 mp la etaj în favoarea intimaţilor, fără cheltuieli de judecată.

Au arătat că, prin acțiunea formulată s-a arătat că, prin Încheierea nr. ,,,,,7 a OCPI Bihor s-a notat în CF nr. ,,,,,,,, dreptul de proprietate al intimaţilor asupra unei construcții, reprezentând casă de locuit P+M, cu suprafața de 270 mp, anul construirii 1997. Reclamantul a considerat această încheiere ca fiind nelegală și a formulat cerere de reexaminare, cerere care a fost respinsă prin încheierea care este atacată în acest dosar.

În anul 2006, s-a încheiat între intimaţi şi ,,,,,, contractul de credit nr. ,,,,9  şi contract de ipotecă autentificat sub nr. … de BNP ,,,,,,,,. Conform contractului de credit, intimaţilor li s-a acordat un credit în valoare de 11.000 euro, credit pentru care am constituit în favoarea băncii o ipotecă de prim rang asupra imobilului reprezentând în natură casă cu destinaţia de locuinţă în regim P, teren aferent în intravilan în suprafaţă de 529 mp, situat în localitatea ,,,,,,,,, având top. 335, întabulat în CF ,,,,,,,,, Având în vedere că nu au mai putut achita acest credit, la un anumit moment dat s-a trecut la executarea silită, casa şi terenul care au făcut obiectul contractului de ipotecă mai sus indicat fiind preluate de către reclamant în baza Actului de Adjudecare încheiat la data de 10.05.2013 şi Procesul-verbal de licitaţie încheiat la data de 22.04.2013. Această casă a fost eliberată de intimaţi şi pusă la dispoziţia petentului. Au eliberat şi a predat petentului casa şi terenul care au făcut obiectul contractului de ipotecă, însă pe terenul cu nr. top. ,,,,,,, mai este ridicată o construcţie care nu este întabulată şi care nu a făcut parte din contractul de ipotecă, construcţie în care locuiesc intimaţii. Pe această construcţie nu a fost instituită ipoteca și nici nu a fost luată în calcul în momentul în care s-a procedat la evaluarea imobilelor care au făcut obiectul contractului de ipotecă și s-a trecut la scoaterea acestora la licitație.

Faptul că pe această construcţie nu s-a instituit ipoteca şi nu a făcut parte din contractul de ipotecă rezultă din “Raportul de evaluare a proprietăţilor imobiliare casa de locuit cu teren aferent“ întocmit în 2013 de evaluator ,,,, în cadrul procedurii executării silite iniţiate  de către BEJ ,,,,, (când a avut loc scoaterea la licitaţie şi adjudecarea de către pârât a imobilelor care au făcut obiectul contractului de ipotecă), unde se stipulează clar la rubrica Proprietatea evaluată :” se menţionează că pe teren este edificată o construcţie nefinalizată cu regim de înălţime P+E. Construcţia nefiind întabulată în CF, evaluatorul nu a luat existenţa acesteia în considerare în procedura de estimare a valorii imobilului”. În data de 30.07.2013 se încheie Procesul verbal de predare silită a bunurilor imobile prin care s-a procedat la evacuarea intimaţilor din această construcție.

Această clădire construită ulterior nu a putut fi notată în CF pentru că au construit-o fără autorizaţie, însă este notată la Primăria Comunei ,,,,,,, intimaţii plătind impozit pe ea. Au anexat  Certificatul de atestare fiscal pentru persoane fizice privind impozitele şi taxele locale şi alte venituri ale bugetului local nr. … de unde se poate observa că figurează în evidenţele fiscale la nr. 573 ,,,,u suprafaţa de 337 mp din care: imobil lemn, cărămidă nearsă 120 mp – casa care a făcut obiectul contractului de ipotecă silită şi care a şi fost executată; anexă beton, piatră, cărămidă arsă- 91 mp, cu suprafaţa construită la sol 211 mp - construcţia în care locuiesc în prezent şi pe care nu a fost instituită ipoteca.

Mai mult, prin adresele depuse la dosar, Primăria ,,,, a arătat că această construcție este edificată în anul 1997, impozitele sunt plătite la zi și nu am plătit în anul 2013 retroactiv, așa cum susține petentul.

În baza actului de adjudecare, care viza numai construcția și terenul care erau notate în CF și care au făcut obiectul contractului de ipotecă, petentul a dorit întabularea în CF și asupra celei de a doua construcții, asupra căreia acesta nu are un drept de proprietate așa cum susține. Având în vedere că intimaţii sunt în proces cu petentul și au formulat contestație la executare împotriva actelor de executare silită prin care s-a dispus evacuarea lor din aceasta a doua construcție, au solicitat eliberarea unui extras CF pentru a-l depune în aceste cauze, moment în care li s-a adus la cunoștință de cererea de întabulare formulată de acesta.

Din moment ce intimaţii sunt proprietari ai acestui imobil, care din nefericire se află în prezent pe terenul care a devenit proprietatea reclamantului ca urmare a adjudecării, deși inițial a fost proprietatea lor, au învederat aceste aspect și Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Oradea, care ie-a informat că pot depune o cerere la instituția lor prin să solicite a se lua în considerare adeverința nr. … eliberată de Primăria Oșorhei prin care se atestă dreptul lor de proprietate asupra acestei construcții și în baza acestui act și a schiței efectuate de către reclamant să se dispună notarea în CF a dreptului nostru de proprietate. Pe baza celor indicate de persoanele abilitate din cadrul acestei instituții, intimata a formulat și depus cererea înregistrată sub nr. ,,,,,,,,.10.2013 și, în baza actelor care au stat la baza acestui dosar, s-a dispus notarea în CF a dreptului lor de proprietate asupra acestei construcții, pe care o dețin în proprietate, pe care au construit-o și în care locuiesc din anul 1997.

Se reține în mod greșit că dreptul de proprietate al intimaţilor s-a făcut exclusiv în baza adeverinței nr…. eliberată de Primăria Comunei ,,,,,, că nu au formulat o cerere de întabulare a construcției și că aparent, această întabulare s-a făcut pe baza cererii formulate de către reclamant, iar acesta nu a făcut o cerere de întabulare pe seama lor. Este o reținere eronată din partea reclamantului. Conform art. 28 din Legea 7/1996, înscrierea în CF se face în baza cererii de înscriere care se depune de către persoana interesată (art. 28 alin. 4) la birourile teritoriale, cerere care va fi însoțită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere. Intimaţii au formulat cerere de înscriere, cerere înregistrată sub nr. 90741/17.10.2013, la care au anexat Adeverința nr. 1,,,,,,,,, emisă de Primăria ,,,,,,,,și Certificatul de atestare fiscal din data de 17.10.2013, prin care se atestă dreptul de proprietate al intimaţilor asupra contrucției în suprafață de 135 mp la sol și 135 mp la etaj, construcție care este edificată pe top … înscris în CF ,,,,,,,,,, și care figurează în Registrul Rol nr. …, respectiv Registrul Agricol vol. 6, poziția 79 tip. 1. Aceste acte au fost coroborate cu Plan de amplasare și delimitare a imobilului și Tabel de mișcare parcelară întocmite de expert ,,,,,, și depuse de către reclamant odată cu cererea sa de înscriere a imobilelor pe care le-a dobândit prin adjudecare. Din aceste schițe, rezultă clar că pe terenul identificat cu top ,,,,,, se află două construcții C1 și C2, numai C1 fiind notată în CF la momentul încheierii contractului de ipotecă. În tabelul de mișcare parcelară se arată la construcția C2 că este construită fără acte, respectiv nu există autorizație de construcție și această construcție nu era notată în CF.

Faptul că această notare s-a făcut în mod legal a fost arătat și de martorul audiat în cauză, expert topografic ,,,,,, care a explicat procedura notării unei construcții în Cartea Funciară. Nu a fost nimic ilegal, intimaţii au aflat de tentativa reclamantului de a nota pe numele său ce-a de a doua construcție deși nu deținea acte pe ea, moment în care au formulat acea cerere la care au anexat certificat de atestare fiscal și o adeverință emisă de Primăria O,,,,,,,,care atesta dreptul lor de proprietate şi faptul că achită impozit pe acea construcție.

Încheierea cuprinde elementele obligatorii prevăzute de art. 65 din Regulamentul din 13.10.2006, este indicat temeiul juridic al admiterii cererii, chiar pe prima pagină a acestei încheieri este specificat : “admiterea cererii s-a efectuat în temeiul art. 29 din Legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare”. Întabularea dreptului lor de proprietate s-a făcut în mod corect și legal, a fost depusă toată documentația necesară și prevăzută de dispozițiile legale. Conform art. 36 alin. 1 și 2 din Legea 7/1996, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în Cartea funciară în baza: Autorizației de construcție și a procesului verbal de recepție (acte pe care nu le dețin). În cazul în care nu există aceste acte, pe baza unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și a unei documentații cadastrale. În acest sens, s-a depus Adeverința ,,,, eliberată de Primăria ,,,,,,,,,,, și certificatul de atestare fiscal care atestă dreptul lor de propritate asupra construcției, iar în ceea ce privește documentația cadastrală aceasta a fost depusă de reclamant și viza terenul și cele două construcții, deci nu mai era necesară o altă documentație. Având în vedere faptul că acestă construcție este edificată din anul 1997, fapt confirmat de toate actele, Legea 453/2001 prin care s-a modificat Legea 7/1996 stabilește:  construcțiile edificate înainte de 1 august 2001 și pentru care nu există autorizație de construire, se întabulează în baza certificatului de atestare fiscală  prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscal de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a unei documentații cadastrale. Art. 36 din Legea 7/1996 are aplicabilitate în această situație, deși reclamantul invocă contrariul. Nu știm de unde se reține faptul că această construcție este edificată ulterior încheierii contractului de ipotecă și chiar se indică faptul că intimaţii au susţinut acest aspect în cererea de suspendare și în contestația la executare.

Construcţia a fost edificată în anul 1997, an din care și locuiesc în ea și plătesc impozit și toate celelalte taxe. Acest aspect este dovedit de documentația care a stat la baza obținerii autorizației de construcție, pentru că inițial au vrut să obținem autorizație pentru un anumit proiect, însă după depunerea lui au decis construirea unei case, de certificatele de atestare fiscală și adeverințele emise de Primăria Comunei ,,,, prin care se învederează clar că figurează în evidențele lor fiscale și achită impozit de mai mulți ani și nu din anul 2013 după demararea procedurii de executare silită. Deci este o construcție ridicată anterior datei de 01 august 2001 și în consecință întabularea se poate face în baza unui certificate de atestare fiscală, certificate care a fost depus. Raportat la aceste dispoziții legale, registratorul de carte funciară, după verificarea actelor și văzând că acestea sunt corecte și cele prevăzute de lege, a procedat la înscrierea în CF a dreptului nostru de proprietate asupra construcției. 

La pagina 4 din acțiune se invocă iarăși de către reclamant faptul că intimaţii nu au formulat nicio cerere de întabulare, deși la pagina 3 se învederează faptul că “cererea de întabulare nu a fost însoțită de nicio autorizație de construire”. De aici rezultă clar reaua voință a reclamantului care are cunoștință de cererea formulată de intimaţi. Intimaţii au formulat cerere de întabulare pe care o anexează și au depus o dată cu această cerere actele necesare, iar cu privire la documentația cadastrală au arătat că nu mai era necesară o altă documentație din moment ce s-a depus planul de amplasare și tabelul de mișcare parcelară, schițe care privesc aceleași număr topografic și aceleași construcții. Această clădire se află pe terenul preluat de intimaţi dintr-o eroare de măsurare, la momentul în care intimaţii au achiziționat acest teren. La momentul încheierii contractului, intimaţii nu știau că aproximativ 10  metri din terenul din fața construcției C1 este proprietatea Primăriei ,,,,,,,,, și nici nu ni s-a adus acest aspect la cunoștință de către această instituție când au cumpărat acest teren și ne-am construit cele două case. După problemele cu banca și licitația care a avut loc, intimaţii au căutat un expert topografic și i-am solicitat să facă măsurători, iar în urma acestei operațiuni a reieșit că o parte din teren și din construcția C1 se află pe terenul Primăriei. În aceeași siuație se află toți locuitorii de pe această stradă. Din cauza acestei diferențe, instituția bancară, pentru a nu ieși în pierdere, a deplasat suprafața din imobilele aduse ca și garanție, cu suprafața de 10 m și astfel s-a ajuns la construcția C2.  Deci, dacă nu ar fi fost această problemă, suprafața din teren și construcția C1 pe care s-a instituit ipoteca nu ar fi ajuns până construcția C2 și nu s-ar fi pus în discuție dacă această din urmă construcție a făcut sau nu obiectul contractului de licitație și intimaţii nu ar mai fi trăit cu spaima că sunt pe cale de a ne pierde locuința și munca lor de 30 de ani.

În concluzie, întabularea dreptului lor de proprietate s-a făcut în mod corect și legal, intimaţii au formulat cerere prin care au cerut să fie înscris dreptul nostru de proprietate asupra construcției, s-a depus o adeverință și un certificat fiscal emis de Primăria ,,,,,,,,,, care atestă faptul că această construcție este proprietatea intimaţilor, că este construită din anul 1997 și că achităm impozit pe această construcție.

Având în vedere aceste aspecte, solicită respingerea plângerii ca neîntemeiată.

Instanţa a încuviinţat în cauză proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părţilor şi proba testimonială cu martorul ,,,,,,.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa va reţine următoarele:

În fapt, prin Încheierea nr. ,,,,,7/24.10.2013, emisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bihor, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Oradea, în Dosarul nr. 63907/20.09.2013, s-a admis cererea formulată de Muţiu ,,,,,,, privind actualizarea informaţiilor tehnice, cu privire la imobilul cu nr. cadastral …………… nr. topografic ,,,,,, înscris în CF ,,,,provenit din CF de pe hârtie cu nr. ,,,,) UAT ,,,,, având proprietar pe ,,,,,,, în cota de 1/1 de sub B 6 (fila 59).

Prin aceeaşi încheiere, s-a schimbat identificatorul nr. top. ..în nr. cad. electr. ……., apoi s-a notat P+M, sub B 8 din CF ….(provenit din CF de pe hârtie cu nr. ……) …. S-a mai intabulat dreptul de proprietate, mod de dobândire prin ,,construire’’ în cotă de 1/1, asupra A1.2, în favoarea numiţilor .. (provenit din CF de pe hârtie cu nr. …….

Petentul ….. a formulat cerere de reexaminare împotriva Încheierii nr. ….., cerere care a fost respinsă prin Încheierea de respingere nr. .., emisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bihor, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Oradea, în Dosarul nr. ….. (filele 19-21).

În scopul soluţionării prezentei plângeri, instanţa va avea în vedere următoarea stare de fapt:

În anul 2006, s-a încheiat între intimaţii … SA Contractul de credit nr. R..şi Contractul de ipotecă autentificat sub nr. 3054 din data de 15.08.2006 de BNP …., accesoriu la acesta (filele 170-172). Conform contractului de credit, intimaţilor ……. li s-a acordat un credit în valoare de 11.000 euro, credit pentru care aceştia au constituit în favoarea băncii o ipotecă de prim rang asupra imobilului reprezentând în natură casă cu destinaţia de locuinţă în regim P, teren aferent în intravilan în suprafaţă de 529 mp, situat în localitatea .. jud. Bihor, având top. ……. – după cum reiese din contractul de ipotecă.

Având în vedere că nu au mai putut achita acest credit, … SA a trecut la executarea silită a debitorilor …………

Prin Actul de adjudecare încheiat în data de 10.05.2013 de BEJ ….. în dosarul execuţional nr. 151/E/2012, imobilul situat în …, judeţul Bihor, proprietatea debitorilor ……, constând într-o casă cu destinaţia de locuinţă în regim P şi teren aferent în suprafaţă de 529 m.p. a fost adjudecat la licitaţie publică de petentul din prezentul dosar, ……, la un preţ de vânzare de 60.450 lei (fila 176). S-a menţionat în actul de adjudecare că imobilul a fost vândut liber de orice sarcini.

După cum reiese din raportul de evaluare întocmit de …… anterior acordării creditului bancar către intimaţii … (filele 278-299), construcţia cu privire la care există discuţii în prezentul litigiu (adică acea construcţie edificată de intimaţii M………fără autorizaţie de construire) nu a fost evaluată de bancă şi nici luată în considerare la momentul întocmirii contractului de ipotecă şi acordării creditului. Astfel, la fila 12 din acest raport de evaluare (fila 295 din prezentul dosar), apare menţiunea: ,,Observaţii: NU s-a luat în calcul evaluarea unei construcţii nefinalizate existente pe teren, întrucât nu este menţionată în extrasul de CF nr. 1779’’.

Prin urmare, voinţa parţilor contractante (creditoarea …… si debitorii ……) a fost aceea de a garanta rambursarea sumei împrumutate prin contractul de credit doar cu imobilul (teren şi o construcţie) descris in mod detaliat in art. II din Contractul de ipoteca autentificat sub nr. ……/15.08.2006 – imobil care a şi fost achiziţionat la licitaţie de petent (teren şi o construcţie). Părţile nu au avut in vedere si nu au dorit ca restituirea sumei împrumutate să fie garantată şi prin ipotecarea altor imobile ale debitorilor garanţi ipotecari, limitându-se in mod strict la imobilul descris anterior.

În conformitate cu prevederile art. 1750, pct. 1 din Vechiul Cod civil, ipoteca poate privi doar bunuri imobile care să fie in circuitul civil. In conformitate cu prevederile art. 37 alin.5 din Legea 50/1991, privind autorizarea lucrărilor de construcţii (astfel cum acest text de lege era în vigoare la data încheierii contractului de ipotecă), ,,construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară."  O astfel de prevedere legală există inclusiv în prezent. Or în speţa dedusă judecăţii, construcţia la care face referire petentul, edificată de debitori fără autorizaţie de construire şi neînscrisă în cartea funciară, nu se afla în circuitul civil, nu exista din punct de vedere juridic, neputând face nici obiectul unui contract de ipotecă. 

Este adevărat că părţile au convenit prin alineatul 2 al art. II din Contractul de ipoteca autentificat de către BNP ……….. sub nr. … următoarele: "ipoteca se extinde asupra imobilului descris in precedent, a imobilelor prin destinaţie: ataşate sau fixate acestuia precum si asupra tuturor amelioraţiunilor (îmbunătăţiri, adăugiri, extinderi) ridicate de proprietari sau de un terţ asupra fondului ipotecat, după constituirea ipotecii, in baza art. 1777 Cod civil". Art. 1777 din vechiul Cod civil prevedea faptul ca o ipoteca se întinde asupra "tuturor amelioraţiunilor survenite in urma constituirii imobilului ipotecat’’. In acest fel, ca efect al acestor dispoziţii legale, ipoteca se întindea si asupra extinderilor suprafeţei fondului ipotecat, prin fapte naturale (ex. prin aluviune), dar si asupra tuturor lucrurilor unite ca accesorii ale fondului ipotecar potrivit dispoziţiilor art. 489 si urm. din Codul civil. Sintetizând, instanţa va avea in vedere ca amelioraţiunile care se cuveneau creditorului ipotecar in cazul executării unei ipoteci erau acele construcţii sau îmbunătăţiri de orice fel, aduse terenului, reglementate in vechiul Cod civil si in doctrina in materia accesiunii. In acest fel, prin efectul dispoziţiilor legale regăsite in cuprinsul art. 1777 din vechiul Cod civil, creditorul ipotecar beneficia de sporirea valorii imobilului afectat garanţiei.

Cu privire la ipotezele in care art. 1777 din vechiul Cod civil devine aplicabil, jurisprudenţa şi literatura de specialitate fac vorbire de următoarele situaţii: - construcţiile si clădirile ridicate de debitor asupra unui loc viran ipotecat vor fi incorporate in ipoteca constituita numai pe locul viran, înainte de ridicarea construcţiilor; - ameliorările sau clădirile executate asupra imobilului ipotecat de un terţ detentor, vor fi de asemenea cuprinse in ipoteca. Astfel, ipoteca se întindea si asupra construcţiilor noi, făcute de debitor pe terenul ipotecat. Însă, în speţa dedusă judecăţii, raportat la dispoziţiile din Legea 50/1991 (enunţate mai sus), în contextul în care construcţia a fost edificată de debitori fără autorizaţie de construire şi neînscrisă în cartea funciară, aceasta nu se afla în circuitul civil, nu exista din punct de vedere juridic, şi, prin urmare, nu putea face nici obiectul contractului de ipotecă. 

Oricum, instanţa va reţine că, de vreme ce ipoteca a fost constituită de debitori strict în scopul garantării obligaţiei de restituire a creditului şi accesoriilor la acesta (conform art. II, alin. 3 din contractul de ipotecă), iar …………… SA şi-a recuperat integral creanţa şi accesoriile - solicitând în mod expres, tocmai pentru acest motiv, închiderea dosarului execuţional -, s-a stins inclusiv dreptul de ipotecă al băncii. Astfel, stingerea ipotecilor se poate realiza pe cale accesorie, când creanţa principala se stinge prin plată, novaţie, compensaţie, confuziune, remiterea de datorie, anulare. În aceste situaţii, dispare si ipoteca care garanta creanţa, cu precizarea ca stingerea creanţei produce stingerea ipotecii doar daca este totala. In cazul in care aceasta este parţiala, ipoteca va continua sa existe in întregime datorita caracterului sau indivizibil. Potrivit art. 1800 din vechiul Cod civil, stingerea ipotecii poate avea loc si pe cale principala, prin stingerea obligaţiei principale. Prin urmare, în speţa dedusă judecăţii, este vorba despre o stingere totală a ipotecii băncii, în contextul în care aceasta şi-a recuperat integral contravaloarea creditului bancar şi a accesoriilor la acesta. 

Extrem de important este şi faptul că, după cum reiese din Raportul de evaluare a imobilului întocmit în cadrul dosarului execuţional, nu a fost luată în considerare şi construcţia edificată fără autorizaţie de construire la stabilirea preţului de circulaţie al imobilului – preţ care a şi fost ulterior menţionat în publicaţiile de vânzare şi procesele-verbale de licitaţie. Astfel, se menţionează de evaluator că ,,pe teren este edificată o construcţie nefinalizată cu regim de înălţime P+E. Construcţia nefiind intabulată în CF, evaluatorul nu a luat existenţa acesteia în considerare în procedura de estimare a valorii imobilului’’ (fila 177).

Prin urmare, nu se poate spune că, atunci când a achiziţionat la licitaţie imobilul, petentul a achiziţionat şi această construcţie edificată fără autorizaţie de construire de intimaţii ……. Aşadar, petentul nu a plătit nicio sumă de bani pentru construcţia identificată prin ,,C2’’ pe documentaţia cadastrală.

În continuare, instanţa va mai reţine că petentul . a apelat la serviciile P.F.A. ……, care a întocmit documentaţia cadastrală a imobilului achiziţionat de petent la licitaţie. Ulterior, tot P.F.A. ….., în calitate de mandatar al petentului, a solicitat, prin cererea nr. … adresată O.C.P.I. Bihor, actualizarea datelor de carte funciară şi întabularea în CF a dreptului de proprietate al petentului dobândit prin achiziţionarea imobilului la licitaţie (fila 73). În acest context, O.C.P.I. Bihor a deschis dosarul nr. ……..09.2013.

Ulterior, în data de 17.10.2013, intimata ….. adresează o cerere către O.C.P.I. Bihor, solicitând ca, în cadrul dosarului nr. 63907/20.09.2013, să fie luate în considerare adeverinţa nr. …..13/2013 şi CF nr. …. ambele eliberate de Primăria Comunei …. prin care i se atestă dreptul de proprietate asupra construcţiei în suprafaţă de 135 m.p., care apare menţionată în documentaţia cadastrală întocmită de P.F.A. …, sub menţiunea ,,C2, fără acte şi fără proprietar asupra acesteia’’. În acest sens, intimata ….. a solicitat ca respectiva construcţie să fie notată pe seama familiei M….. (filele 91-94).

Din declaraţia luată d-lui expert ……., ascultat ca martor în cauză, reies următoarele: la cererea petentului ……… T…. a întocmit documentaţia cadastrală cu privire la imobilul reprezentând în natură teren şi două construcţii situate în … Pentru una dintre aceste două construcţii existau acte, aceasta fiind deja notată în CF, iar cu privire la cea de-a doua construcţie, identificată pe planul cadastral prin ,,C 2’’, nu existau acte, sens în care a făcut aceste menţiuni pe documentaţia cadastrală. Ulterior, martorul a fost contactat telefonic de şeful serviciului cadastru, care i-a comunicat aspectul că fusese depusă la O.C.P.I. Bihor, de către familia … o cerere având ca obiect notarea pe numele soţilor … a construcţiei care apărea identificată pe planul cadastral prin ,,C 2’’, familia M………….depunând inclusiv o adeverinţă emanând de Primăria Comunei ……. în care se făcea referire la construcţia ,,C2’’. În acest context, i s-a solicitat martorului Muţiu să modifice menţiunile de pe documentaţia cadastrală pe care acesta a întocmit-o în favoarea petentului ………. în sensul că a înlocuit, cu referire la construcţia ,,C 2’’, menţiunea ,,fără acte’’ cu menţiunea ,,cu acte’’ (filele 247-248).

Instanţa va reţine că, potrivit art. 36 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, ,,(1) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii cadastrale.

(2) Construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale’’.

Adeverinţa nr. ,,,,, eliberată de Primăria Comunei O,,, cuprinde următoarele: ,,Prin prezenta se adevereşte că: construcţia în suprafaţă de 135 m.p. la sol şi 135 m.p. la etaj, identificată în CF ,,,,,,, având numărul topografic ,,,,,,,, figurează la poziţia numiţilor ,,,,,,,, domiciliaţi în Oşorhei, nr. 573, şi figurează la registrul Rol nr. …, respectiv Registrul Agricol vol. 6, poziţia 79, tip 1’’ (fila 92).

Potrivit Certificatului de atestare fiscală nr. ,,,,,,,0/17.10.2013 emis de Primăria Comunei ,,,,,, reiese că intimaţii ,,,,,,,,, figurează în evidenţa fiscală cu imobilul reprezentând în natură construcţie edificată în anul 1997, suprafaţa construită la sol 135 m.p., P+E (fila 94).

În baza acestor două înscrisuri depuse la O.C.P.I Bihor de către intimata ,,,,, şi a documentaţiei cadastrale întocmite la cererea petentului NEAMA, registratorul din cadrul O.C.P.I. Bihor a intabulat dreptul de proprietate asupra construcţiei identificată pe schiţa cadastrală sub ,,C 2’’ în favoarea intimaţilor ,,,,,,

Instanţa va reţine că registratorul a respectat dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, republicată, enunţate mai sus. Astfel, în contextul în care nu exista nici autorizaţie de construire, nici proces-verbal de recepţie a lucrării, construcţia identificată pe schiţa cadastrală sub ,,C 2’’ a fost întabulată în CF în baza certificatului eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi în baza documentaţiei cadastrale.

În acest sens, registratorul a verificat şi a constatat că au fost depuse toate actele necesare înscrierii unei construcţii în cartea funciară, cerute de art. 17 din Ordinul Directorului General al A.N.C.P.I. nr. 634/2006, pentru aprobarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară.

Instanţa va mai reţine şi incidenţa art. 888 din Noul Cod civil, care statuează că ,,înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta’’.

În acelaşi sens, art. 24, alin. 3 din Legea nr. 7/1996, republicată, mai prevede că ,,dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil’’.

Potrivit art. 29 din acelaşi act normativ, ,,(1) În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative:

a) este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege;

b) identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora;

c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz;

d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcţie în România;

e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului;

f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor stabilite prin lege sau a situaţiei în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (4) şi (5);

g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competenţa registratorului’’.

Constatând îndeplinirea tuturor cerinţelor legale menţionate mai sus, în mod legal registratorul din cadrul O.C.P.I. Bihor a dispus notarea construcţiei identificată cu ,,C 2’’ pe schiţa cadastrală, pe numele intimaţilor ,,,,,,,, şi ,,,,.

Este adevărat că documentaţia cadastrală a fost întocmită la cererea şi pe cheltuiala petentului ,,,,,,,,, însă cea de-a doua construcţie, identificată pe planul cadastral prin ,,C 2’’, nu era în niciun caz proprietatea acestuia (filele 22-26).

Astfel, după cum reiese din argumentele enunţate de instanţă mai sus, pe care nu le va mai relua, atunci când a achiziţionat la licitaţie imobilul, petentul nu a achiziţionat decât terenul şi construcţia identificată pe planul cadastral prin ,,C 1’’. Acesta nu a cumpărat la licitaţie construcţia identificată pe planul cadastral prin ,,C 2’’, adică acea construcţie care a fost edificată de intimaţii ,,,,,,,,,,,,ără autorizaţie de construire (filele 22-26).

Prin urmare, nu era nici legal şi nici echitabil ca petentul să apară în cartea funciară ca proprietar al unei construcţii pe care nu a edificat-o el şi pe care nici nu a cumpărat-o.

 Oricum, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, ,,(1) Dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi’’.

Este de necontestat că se impune a fi tranşată problema construcţiei ,,C 2’’, în contextul în care, în prezent, această construcţie apare ca fiind proprietatea intimaţilor ,,,, situată pe terenul proprietatea petentului ,,,,,,,,,.

Însă, această problemă nu poate fi nicidecum tranşată pe calea unei plângeri împotriva unei încheieri de carte funciară. Astfel, printr-o astfel de plângere, nu se urmăreşte stabilirea unui drept de proprietate în condiţii de contradictorialitate, ci numai verificarea legalităţii înscrierilor în cartea funciara de către funcţionarul desemnat de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de carte funciara teritoriala.

În acest sens, petentul poate eventual, pe calea dreptului comun, să îşi valorifice eventualele drepturi asupra construcţiei în discuţie, context în care poate invoca eventual accesiunea imobiliara prevăzuta de art. 492 si următoarele din vechiul Cod civil, ca mod de dobândire a proprietăţii, urmând a se prevala de toate drepturile pe care le-a dobândit asupra imobilului adjudecat, urmând a fi stabilită printr-o acţiune de dreptul comun, dacă este cazul, inclusiv o justă despăgubire pentru constructorul de bună-credinţă – după ce o instanţă de drept comun va verifica dacă sunt îndeplinite condiţiile legale.

Ulterior, se poate cere, dacă se impune, rectificarea de carte funciară, raportat la art. 907 din Noul Cod civil: ,,(1) Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. (2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. (3) Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic’’.

Având în vedere toate aceste argumente de fapt şi de drept, instanţa consideră că soluţia care se impune nu poate fi decât respingerea prezentei plângeri împotriva Încheierii de respingere a OCPI Bihor nr. 76233/11.11.2012.

Constatând culpa procesuală a petentului, raportat la art. 453 Cod procedură civilă, instanţa va respinge cererea acestuia de acordare a cheltuielilor de judecată, luând act că intimaţii nu au solicitat astfel de cheltuieli.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge plângerea formulată de petentul ,,,,,,,, în contradictoriu cu intimaţii ,,,,,,,,şi, în consecinţă:

Menţine Încheierea de respingere a OCPI Bihor nr. ,,,,,,3/11.11.2012 emisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bihor, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Oradea, în Dosarul nr. ,,,,,3/11.11.2013, precum şi Încheierea nr. ,,,,/24.10.2013, emisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bihor, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Oradea, în Dosarul nr. ,,,,,,,7/20.09.2013.

Fără alte cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Oradea.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 03 iulie 2014.

Preşedinte, Grefier,