Fond funciar

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA ORADEA

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 4442/2014

Şedinţa publică de la 15 Aprilie 2014

Completul compus din:

PREŞEDINTE ……

Grefier ……

Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant ……. şi pe pârât …, având ca obiect fond funciar.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică nu se prezintă nimeni.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul că prin serviciul registratură s-a depus la dosar din partea PÂRÂTEI SC ……… SRL  concluzii scrise, după care:

Se constată faptul că fondul cauzei a fost dezbătut în şedinţa publică din 08.04.2014, când părţile au pus concluzii pe fond, concluzii ce au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată , încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa în vederea deliberării şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună la dosar concluzii scrise,  a amânat pronunţarea la data de 15.04.2014, dată la care s-a pronunţat prezenta hotărâre.

INSTANŢA

DELIBERÂND

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata la data de 21.01.2013 sub nr de dosar 888/271/2013, reclamantii …… in contradictoriu cu paratii …….SRL………., Comisia locală pentru aplicarea legii fondului funciar …….., Comisia judeţeană pentru aplicarea legii fondului funciar Bihor au solicitat obligarea paraţilor Comisia locală pentru aplicarea legii fondului funciar …..şi Comisia judeţeană pentru aplicarea legii fondului funciar …… sacorecteze Titlul de proprietate nr.1………/1995 prin înscrierea nr.topografic …., în loc de …..27, anularea în întregime a Titlului de proprietate nr……emis pe seama paratei ….., anularea contractului de vanzare cumpărare încheiat între paraţii … şi SC.A.. SRL, anularea înscripţiunilor din CF nr…………nr.top. …… de la poziţia B.5, anularea înscripţiunilor din CF nr…. nr. top……de la poz. B.l, 2,3, sistarea colii funciare, nr….,

cu cheltueili de judecată.

In fapt, arata ca reclamantii sunt moştenitorii descendenţi ai defunctei …., decedata in  anul 2009. Defuncta a mai avut o fiică, ……. însă a decedat in  anul 2004.

Prin titlul de proprietate nr…. s-a reconstituit în favoarea defunctei ….. dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 1 ha, 9323 mp, aferent numărului topografic …., compus din 2 parcele: una cu suprafaţa de 1 ha-14.500, a doua cu suprafaţa de 4500-4500 mp.

Antecesoarea lor a dobandit dreptul de proprietate asupra topo .., înca în anul 1939, cu titlu de cumpărare, fiind intabulată în Cf nr……. la poziţia B.3, insa reconstituirea s-a dispus asupra nr.top … fara mentiunea /95 astfel cum  aparare in  contractul de cumparare si la fel in c.f.

Nu s-a procedat la intabularea titlului de proprietate, care în mod normal trebuia efectuta în cf….. Oradea, iar terenul a fost dat in arenda.

În anul 2009, paratei …… i s-a eliberat titlul de proprietate nr….. ,prin care i s-a reconstituit suprafaţa de 1 ha şi 4386 mp tot pentru nr. Topo …/95. Aceasta s-a intabulat în CF …… la poziţia B5, după care s-a constituit o nouă coală funciară nr.5…cu nr. Topo nou .0 .

Ulterior prin contractul de vânzare cumpărarea nr… pirita S………………a vândut proprietatea către SC …….RL.

Constituie o eroare a comisiilor de legea fondului funciar, indicarea greşită a nr.topo, în condiţiile în care în cererea pentru reconstituirea dreptului de proprietate a fost depusă cartea funciară şi contractul din care rezulta că nr.topo real este …….95.

…. nu justifică şi nici nu avut vreodată vreun drept de proprietate  asupra  proprietăţii din CF …… în condiţiile în care niciodată această proprietate nu a apartinut nici ei si nici antecesorilor ei

  Conform situaţiei de CF proprietarii iniţiali au fost .. înscris la Bl care a vindut  proprietatea către mama reclamantilor …. căsătorită cu …….., proprietatea ei fiind înscrisă, la poziţia B3. 

Parata …. n-are nici o legătură cu familia mamei reclamantilor nedobândind dreptul de  proprietate de la aceasta.

Titlurile de proprietate eliberate pe seama ei nu precizează dacă reconstituirea se face după vreun antecesor sau în nume propriu. Aceasta nici nu era posibil deoarece în anul 2008 când s-a eliberat titlul de proprietate … antecesoarea reclamantilor era încă în viaţă.

În atare situaţie, titlul de proprietate emis pe seama piritei ..a Emilia, este nul absolut, fiind eliberat în favoarea unei persoane neîndreptăţite.

Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între …… şi SC ..SRL este lovit de nulitate absolută deoarece a fost vândut o proprietate care nu aparţinea ,  licit vânzătoarei, titlul ei fiind constituit în mod nelegal, peste proprietatea care deja a fost  constituită în favoarea reclamantilor.

Se impune anularea contractului şi restabilirea situaţiei anterioare urmând ca părţile semnatare să îşi regularizeze pretenţiile.

  În drept invocă prevederile art.lll din legea nr.169/1997, art.907,908 Cod  Civil Nou,art.33,34 din legea nr.7/1996 abrogat dar în vigoare la data perfectării contractului.

Parata …………. S.R.L. a formulat întâmpinare solicitand respingerea  acţiunii reclamanţilor ca netemeinica si nefondata, intrucat ea a fost de buna credinţa la momentul încheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, conform dispoziţiilor art. 1898 Cod civil.

Este de principiu ca, pentru încheierea unui contract de vânzare-cumparare este necesar ca vânzătorul sa fie titularul dreptului care se instraineaza,  iar  în  caz  contrar,  vânzătorul  nu  poate  transmite cumparatorului dreptul care face obiectul contractului.

Arata ca a depus toata diligenta pentru a se convinge ca cel care ii vinde respectiv cel de la care cumpăr este adevăratul proprietar, ca exista identitate între persoana vânzătorului si titularul dreptului de proprietate .

  In acest sens, anterior incheierii actului de vânzare cumpărare a fost la fata locului sa vada terenul, i-a fost prezentat TP si extrasul de carte  funciara in original, inscrierea din registrul agricol, dovada ca impozitele pentru imobil sunt achitate la zi, neexistand nici cea mai mica suspiciune ca vanzatoarea nu este titulara dreptului de proprietate dobândit prin actul autentic.

  Nici la data prezentei nu se poate afirma cu certitudine ca paratei de rand I i-a fost emis titlu de proprietate in mod greşit (cum susţin reclamanţii) cu atat mai mult cu cat titlul de proprietate pretins a evidenţia in mod greşit  proprietatea reclamanţilor este emis in 1995 iar de la acel moment  (aproape 20 ani) aceştia nu au observat pretinsa eroare pana in anul  2013.

In ce priveşte actul de înstrăinare care a intervenit între vânzătorul proprietar si terţul cumpărător, opinam ca, anularea lui nu poate fi ceruta decât atunci când se invoca un motiv de nulitate absoluta, ca ambele parti contractante sa fi fost de rea credinţa la încheierea actului.

 Anularea titlului de proprietar al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun, nu atrage caducitatea actului in ceea ce-1 priveşte pe subachizitor în cazul în care acesta a fost de buna credinta.

 Este adevărat ca, principiul resolute jure dantis rezolvitur jus accipientis este aplicabil, însa, sunt prevăzute si excepţii de la aplicarea acestuia, si anume, buna credinţa a dobânditorului.

Pentru a se putea constata ca nulitatea titlului vânzătorului atrage dupa sine nulitatea si a contractului care a marcat transferul l dreptului de proprietate trebuie sa se dovedească în mod cert ca terţul cumpărător a fost de rea credinţa.

Reaua-credinta nu se presupune, ea trebuia dovedita prin proba contrarie i ce incumba reclamantei. fata de prezumţia de buna credinţa prevăzuta de art.1899 alin.2 Cod civil.

Buna credinţa este credinţa posesorului ca, acela de la care a dobândit imobilul ''avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.

  Ori, de la data dobândirii dreptului de proprietate asupra  suprafeţei de terent aferenta top 1……/95 parata arata ca se bucura de toate drepturile  conferite de lege proprietarului, achitând totodată impozitele ce ii revin pentru aceasta suprafaţa de teren, nefiind niciodată tulburata in folosinţa  de către reclamanţi.

Comisia Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 Oradea a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a sa, având in vedere ca Titlul de proprietate nr. ….1995 emis pe seama defunctei ……, a cărei corectare se solicită , nu a fost emis la propunerea Comisiei Locale pentru aplicarea Legii 18/1991 Oradea ci a Comisiei Locale pentru aplicarea Legii 18/1991 Cetariu iar suprafeţele de teren reconstituite se găsesc pe teritoriul satului S………, comuna …….

La termenul din 08.04.2014, instanta a solutionat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Comisiei Locale Oradea, admitand-o.

Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisurile de la dosar, proba cu interogatoriul paratei ……….. si ……. SRL, raspunsurile celei din urma fiind consemnate si atasate la dosar (fila 102), precum si proba testimoniala cu martora ……….., insa fata de neprezentarea acesteia conform art. 4 alin. (2) din Titlul XIII al Legii nr. 247/2005 partea a fost decazuta din proba.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine rumatoarele:

Prin titlul de proprietate nr….. s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea anecesoarei reclamantilor …… pentru o suprafata de 1 ha si 9323 mp, din care 1 ha si 4500 mp asupra topo 1427 …….., in forma nedezmembrata.

Prin titlul de proprietate nr…. s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea paratei … (actuala …… asupra 1 ha si 4386 mp, asupra topo …95.

Urmare a dobandirii dreptului de proprietate asupra topo ……/95, parata de rand 1, …., a vandut mai departe paratei de rand 2, intreaga suprafata de 14386 mp aferent acestui topo, situat in extravilanul localitatii ..a, conform contractului de vanzare cumparare  autentificat sub nr……….2008 (fila 34).

Tp …… a fost inscris in CF …sub B 5, formandu-se si cadastralul …… (fila 33).

Potrivit doctrinei şi jurisprudenţei în materie s-a statuat (fără prevedere expresă în legislaţie) că dacă ambele părţi prezintă titluri provenind de la autori diferiţi (ca în cazul de faţă) atunci există trei variante:

-să se dea preferinţă posesorului conform principiului, în situaţii de drept identice, mai bună este situaţia posesorului (in pari causa, melior este causa possidentis);

-să se dea preferinţă celui cu data mai veche;

-să se compare între ele titlurile autorilor de la care provin cele două titluri ale părţilor.

Ultimele doua variante au fost cele alese în mod constant de jurisprudenţă, in spete asemanatoare, astfel încât şi prezenta instanţă o va îmbrăţişa.

Din perspectiva arătată instanţa constată că titlul de proprietate al reclamantilor nu numai ca este mai vechi, dar procedand la compararea titlurilor, va da castig de cauza partii care are un drept preferabil, determinat pe baza criteriilor de reconstituire a dreptului de proprietate prevazut de Legea 18/1991.

Verificand valabilitatea celor doua titluri din perspectiva indreptatirii titularilor lor la reconstituirea asupra acestui topografic, instanta retine ca din istoricul topograficului ……. rezulta in mod evident ca indreptatire, si prioritate, la reconstituire asupra acestui topografic o are antecesoara reclamantilor, conform contractului de vanzare cumparare (fila 35) incheiat inca din anul 1936, din care rezulta ca obiect al vanzarii a fost topo … iar nu 1…….in forma nedezmembrata. De altfel, nici nu putea fi in forma nedezmembrata, intrucat acest topografic exista in forma dezmembrata inca de la momentul constituirii colii CF, anul 1932 (fila 33), astfel incat la momentul perfectarii vanzarii, in 1939, acest topografic deja era dezmembrat.

Prin urmare, cel care s-a inscris in CAP cu acest eteren a fost antecesoarea reclamantilor.

De altfel parata nici nu a sustinut ca ar fi detinut in trecut teren in aceasta zona, astfel incat instanta retine ca reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea paratei …….. s-a dispus cel mult prin compensare pe teren echivalent valoric.

In speta, deci, titlul reclamantilor este mai caracterizat, dreptul de proprietate al reclamantilor fiind reconstituit pe vechile amplasamente, prioritate recunoscuta din intreaga economie a legilor fondului funciar.

Prin urmare instanta, in temeiul art III din Legea 169/1997, va constata nulitatea partiala a TP ……..pentru acest topografic, cele doua titluri de proprietate neputand coexista.

Simplul fapt ca reclamantii nu s-au preocupat de intabularea titlului lor in cartea funciara nu are relevanta din aceasta perspectiva, aceasta necesitate a inscrierii lui in CF pentru a dobandi si opozabilitate erga omnes avand relevanta in ceea ce priveste constatarea caracterului de buna sau rea credinta a celorlati titular ai titlu de proprietate eliberat asupra acelorasi suprafete, paratii .

Pârâţii nu pot fi acuzaţi niciunul de rea credinţă.

Pârâta SC A……… SRL a dobândit dreptul său de proprietate prin cumpărare de la persoane ale cărui titlu de proprietate era conform cu legea la momentul transmiterii dreptului de proprietate.

La momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare dintre SC ……. şi parata …….) in cartea funciara nu era intabulat titlul reclamantilor si nici nu era notata vreo actiune, astfel incat buna credinta a cumparatoarei nu poate fi pusa la indoiala. În acest context a cumpărat pârâta ……terenul din litigiu.

Potrivit art.1899 alin.2 vechiul cod civil, aplicabil spetei, buna credinta se prezuma, prezumtie mentinuta si de noul cod civil astfel incat cel ce invoca reaua credinta trebuie sa o si dovedeasca (art.1169 Cciv vechi rap la art.129 Cpc vechi).

Intrucat nici una dintre probele administrate in cauza nu sustin o eventuala rea credinta a paratilor, instanta apreciaza ca paratii nu aveau cunostinta de titlul de proprietate al reclamantilor. De altfel, din raspunsurile la interogatoriu (filele 102), rezulta ca parata ……. nu stia de titlul de proprietate al reclamantilor, astfel incat nu se poate dispune anularea contractului de vanzare cumparare …., si implict nici a cadastralului format nr……. si aferent topo 1……./95 pentru cota de ……6 mp, intrucat nu exista nici un motiv de nulitate al acestora.

Simplul fapt ca reclamantii ar folosi terenul inca de la emiterea titlului lor de proprietate nr. …5, nu determina implicit concluzionarea ca paratii sunt de plano de rea credinta. In plus, reaua credinta ar trebui sa fie dovedita in persoana cumparatorului, iar nu a vanzatorului. Or, fata de Agrotranis, cu atat mai mult nu se poate retine reaua sa credinta, atata timp cat dreptul reclamantilor nu era inscris in CF, si astfel opozabil erga omnes. De altfel, nici una dintre parti nici macar nu a sustinut reaua credinta a acestei parate.

A da posibilitate reclamantilor să răstoarne un circuit civil sigur ce a durat deja 3 ani prin simpla invocare a unor titluri de proprietate vechi, fata de care au dovedit neglijenta in inscrierea lor in cartea funciara potrivit Legii 7/1996,  nu poate corespunde cu tendinţa legislativă actuală şi cu noţiunea de siguranţă a circuitului civil faţă de care se fac atâtea eforturi pentru protejare.

În acest sens , sunt si prevederile art. III alin. 24 din legea specială 169/1997, aliniat introdus în completare prin Legea 247/2005, conform cărora: ”in cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren”.

Din textul citat rezultă fără putinţă de tăgadă că legiuitorul român a dorit asigurarea fermă a siguranţei circuitului civil.

În contextul arătat instanţa apreciază că prin inserarea acestei prevederi, chiar în lege specială şi nu în codul civil, legiuitorul a înţeles să traseze în mod categoric soluţiile ce trebuie date în acţiunile precum in speta, aferente legilor fondului funciar.

Or, dacă prin lege specială este ocrotit expres titlul de proprietate al cumpărătorului, chiar în cazul în care titlul vânzătorului sau ar fi nul, rezultă că preferinţa în acţiunea în revendicare trebuie dată cumpărătorului terenului şi nu fostului proprietar.

Prin aceasta prevedere legala s-a instituit o exceptie de la principiul nemo quod non habet. Pentru a fi incidenta dispozitia, tertul subdobanditor trebuie sa indeplineasca anumite conditii speciale, unele obiective, deduse implicit din cuprinsul textului de lege, iar altele subiective, deduse implicit atat din litera, cat mai ales din spiritul lui, la care se adauga, desigur si conditiile generale care guverneaza validitatea actelor juridice prevazute de art.948 C.civ.vechi si urm., acestea fiind urmatoarele: actul prin care tertul a dobandit dreptul de proprietate sa fie cu titlu particular si oneros, sa indeplineasca toate conditiile de validitate si de forma prevazute de lege (cu exceptia cerintei sa provina de la proprietar), actul a fost incheiat cu buna credinta.

Art.III alin.2^4 din Legea 169/1997 consacra implicit si neindoielnic o exceptie si le principiul nemo plus iuris ad alium transfere habet (nimeni nu poate instraina mai multe drepturi decat are) permitand tertului subdobanditor de buna credinta cu titlu oneros sa ramana proprietar asupra terenului, chiar daca titlul de proprietate pe care s-a intemeiat este nul. O astfel de exceptie este justificat de necesitatea asigurarii stabilitatii si securitatii circuitului civil, precum si de cerinta ocrotirii bunei credinte a tertilor subdobanditori.

Pentru considerentele expuse, in limitele investirii, instanţa va admite in parte acţiunea reclamantilor, si va dispune anularea titlului de proprietate nr. ………36 al paratei, intrucat nu pot coexista doua TP asupra acelorasi topo, cu mentinerea insa ca valabila a vanzarii catre ………., conform dispozitivului, aceasta vanzare fiind valabila, cumparatorul fiind de buna credinta, si cu consecinta mentinerii inscrierilor de CF de sub B 5 CF …. in ceea ce priveste constituirea cadastralului …….0, neexistand nici un motiv de nulitate a acestuia, mentinand si inscrierile de sub B 1,2,3 din CF …….0 (fila 37).  De asemenea, instanta va dispune respingerea capatului de cerere a reclamantilor de obligare a comisiilor la modificarea titlului de proprietate …….. intrucat mentinand valabila vanzarea catre …… acest teren nu mai este liber la dispozitia comisie de fond funciar.

In ceea ce priveste cheltuielile de judecata, in temeiul art.274 Cpc, instanta va respinge cererea reclamantilor din aceasta perspectiva, taxele de timbru achitate fiind aferente capetelor de cerere respinse, iar onorariul de avocat nu este sustinut de nici una dintre probele administrate in cauza.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTARASTE

Admite in parte actiunea reclamantilor …….

Constata ca Titlul de proprietate nr. ……...2008 emis pe seama paratei ……….. este lovit de nulitate absoluta parţiala in ceea ce priveşte nr. top. ……….95 cota de ……..86 mp.

Dispune anularea inscriptiunilor din CF ……… nr.topo …… de la pozitia B 5 doar in ceea ce priveste inscrierea TP ………..

Respinge restul pretentiilor ca neintemeiate.

Respinge actiunea acelorasi reclamanti in contradictoriu cu parat Comisia locală pentru aplicarea legii fondului funciar Oradea, cu sediul in Oradea, jud.Bihor ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

Fara cheltuieli de judecata.

Cu recurs in 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica din 15.04.2014.

PREŞEDINTE GREFIER

.

Domenii speta

Spete similare