Ieşire din indiviziune. Administrarea probei cu expertiza pentru evaluarea bunului. Condiţii.

Atunci când s-au administrat două expertize contradictorii, instanţa trebuie să accepte motivat una din expertize sau să le înlăture pe amândouă şi să recurgă la alte criterii de evaluare, însă nu poate conchide pentru valoarea medie rezultată din expertize.

Codul de procedură civilă: art. 201 alin. 1, art. 212 alin. 1.

Prin Sentinţa civilă nr. 9841/27 decembrie 2012, Judecătoria Târgu Mureş a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta N. V., în contradictoriu cu pârâta N. E.,  a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâtă şi, în consecinţă:

- a dispus ieşirea din indiviziune a părţilor în ceea ce priveşte imobilul situat în xxx, compus din apartament cu două camere şi dependinţe, cu suprafaţa utilă de 50,94 mp. şi cota de 12/195 parte teren în folosinţă, C.F. colectivă nr. 49275;

- a atribuit în natură imobilul pârâtei N. E.;

- a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 67.250 lei, cu titlu de sultă - echivalentul cotei de proprietate de 1/2 din imobilul anterior menţionat;

- a dispus înscrierea în C.F. a partajului;

- a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2.150,2 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru;

- a obligat pârâta la plata în favoarea Statului Român a sumei de 2.150,2 lei reprezentând cheltuieli de judecată avansate de către stat;

Pentru a pronunţa această hotărâre, Judecătoria a reţinut că părţile sunt coproprietare în cote-părţi egale, de ½, cu privire la imobilul din litigiu, iar prin acţiunea principală s-a solicitat sistarea stării de indiviziune prin atribuire în natură pârâtei, cu obligarea acesteia la plata în favoarea reclamantei a unei sulte corespunzătoare cotei de ½ din dreptul de proprietate, respectiv a echivalentului în lei al sumei de 17.500 euro.

De asemenea, prin cererea reconvenţională formulată, pârâta a solicitat atribuirea imobilului în favoarea sa, cu obligare la plata în favoarea reclamantei a unei sulte corespunzătoare cotei de ½ din dreptul de proprietate, respectiv echivalentul în lei al sumei de 15.000 euro, dar şi obligarea reclamantei la plata sumei de 32.875 lei, reprezentând cota de ½ din valoarea investiţiilor efectuate la imobil în exclusivitate de către pârâtă, a sumei de 500 lei, reprezentând contravaloarea impozitului pe imobil, datorat pentru perioada 2010-2012 şi a sumei de 171 lei, reprezentând contravaloarea asigurării obligatorii a imobilului, aferentă perioadei 2011-2012.

Cu privire la cererea principală, faţă de cele arătate, văzând dispoziţiile art. 6731 din Codul de procedură civilă, instanţa de fond a dispus ieşirea părţilor din indiviziune, reţinând, în principal acordul acestora, precum şi domiciliul şi natura bunului, care nu este comod partajabil în natură, criterii prevăzute de legiuitor în art. 6731 din Codul de procedură civilă.

În ceea ce priveşte valoarea imobilului, instanţa s-a raportat la valoarea acestuia în starea în care se afla la data naşterii dreptului de proprietate pe cote-părţi, fără a se avea în vedere investiţiile efectuate ulterior acestei date pe cheltuiala exclusivă a pârâtei, potrivit recunoaşterilor făcute de părţi în acest sens şi care au adus un spor de valoare imobilului.

Având în vedere drepturile valorice ale părţilor şi valoarea imobilului menţionat, respectiv 134.500 lei, aşa cum rezultă din raportul de expertiză tehnică de specialitate efectuat în cauză, instanţa de fond a obligat pârâta la plata sumei de 67.250 lei către reclamantă, cu titlu de sultă.

În ceea ce priveşte capătul din cererea reconvenţională privind obligarea reclamantei la plata sumei de 32.875 lei, reprezentând cota de ½ din valoarea investiţiilor efectuate în imobil prin contribuţia exclusivă a pârâtei, Judecătoria l-a respins ca neîntemeiat, având în vedere faptul că deşi investiţiile efectuate au adus un spor de valoare imobilului, acestea nu au fost cuprinse, sub aspect valoric, în masa bunurilor supuse partajului, astfel încât prin atribuirea în natură către pârâtă, acesteia i se consolidează cu titlu retroactiv dreptul de proprietate exclusivă asupra lucrărilor efectuate şi încorporate în imobilul supus partajului.

Cu privire la cererea pârâtei, având ca obiect obligarea reclamantei la plata sumei de 500 lei, reprezentând contravaloarea impozitului pe imobil datorat pentru perioada 2010-2012 şi la plata sumei de 171 lei, reprezentând contravaloarea asigurării obligatorii a imobilului aferentă perioadei 2011-2012, instanţa de fond a respins-o, de asemenea ca neîntemeiată, reţinând că din probele administrate în cauză nu se poate reţine existenţa dreptului de creanţă împotriva reclamantei, având ca obiect sumele pretinse, date fiind dispoziţiile art. 1169 din Codul civil, conform cărora cel care face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească.

Pentru considerentele mai sus arătate, instanţa a admis în parte cererea principală şi a respins cererea reconvenţională şi, constatând că pârâta se află în culpă procesuală, în baza art. 274 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a dispus obligarea acesteia la plata către reclamantă a  sumei de 2.150,2 lei, iar în favoarea Statului Român a sumei de 2.150,2 lei, reprezentând cheltuieli de judecată avansate de către stat, constând în taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta N. E., solicitând modificarea sentinţei atacate şi admiterea cererii reconvenţionale, în sensul diminuării sultei stabilite de prima instanţă, admiterii acţiunii în pretenţii pentru contravaloarea investiţiilor, a impozitului şi asigurării obligatorii de locuinţă, obligării reclamantei la plata cheltuielilor de judecată aferente judecăţii de fond şi eliminării obligaţiei sale de plată a cheltuielilor de judecată ale reclamantei, precum şi a sumelor avansate de stat cu acest titlu.

Prin Decizia civilă nr. 230/22 mai 2014, Tribunalul Mureş a admis apelul declarat şi a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că:

- a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta N. V.;

- a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta N. E.;

- a menţinut dispoziţiile primei instanţe privitoare la ieşirea din indiviziune a părţilor cu privire la imobilul din litigiu şi cu privire la atribuirea acestuia către pârâtă;

- a constatat că imobilul are, în starea actuală, o valoarea de piaţă de 149.897 lei;

- a obligat pârâta la plata către reclamantă a unei sulte în cuantum de 74.948,5 lei, pentru dreptul său de proprietate asupra imobilului;

- a constatat că pârâta a efectuat investiţii asupra imobilului în cuantum de 35.229 lei;

- a constatat că pârâta a plătit singură pentru acest imobil, impozit în cuantum de 360,9 lei şi asigurare obligatorie de locuinţă în cuantum de 170,85 lei;

- a obligat reclamanta la plata către pârâtă a unei cote de 1/2 din valoarea totală a investiţiilor, impozitului şi asigurării obligatorii de locuinţă, în cuantum total de 17.880 lei, corespunzătoarea cotei sale de proprietate asupra imobilului;

- a compensat parţial sumele pe care părţile şi le datorează reciproc şi a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 57.068 lei, cu titlu de sultă finală;

- a obligat reclamanta la plata către stat a sumei de 1.687,33 lei reprezentând parte din taxa judiciară de timbru aferentă cererii reconvenţionale, de care a fost scutită pârâta - reclamantă reconvenţională;

- a obligat pârâta la plata către stat a sumei de 238,67 lei reprezentând restul din taxa judiciară de timbru aferentă cererii reconvenţionale de care a fost scutită;

- a obligat pârâta la plata către stat a sumei de 1.635,33 lei reprezentând parte din taxa judiciară de timbru aferentă cererii principale, de care a fost scutită reclamanta;

- a obligat reclamanta la plata către stat a sumei de 515,17 lei reprezentând restul din taxa judiciară de timbru aferentă cererii principale, de care a fost scutită;

- a obligat reclamanta la plata către stat a sumei de 1.075 lei reprezentând taxa judiciară de timbru de care a fost scutită pârâta în apel;

- a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 502,75 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a decide în sensul arătat, Tribunalul a apreciat că, întrucât expertiza tehnică efectuată la judecata în fond este avantajoasă reclamantei, care nu a avut obiecţii raportat la concluziile expertului, iar expertiza tehnică efectuată în apel este avantajoasă pârâtei, fiind rândul reclamantei să îşi exprime dezacordul cu privire la cele stabilite de expert, este oportun a se proceda la efectuarea unei medii valorice între cele două lucrări, neexistând nicio raţiune pentru a se dispune înlăturarea unuia dintre cele două rapoarte.

În acest context, instanţa de apel a reţinut că valoarea actuală de piaţă a imobilului apartament supus partajului este de 149.897 lei  - medie între 164.500 lei din expertiza de la fond şi 135.293 lei din expertiza din apel, iar valoarea investiţiilor realizate de pârâta apelantă la acest apartament, în mod exclusiv, fără contribuţia reclamantei coproprietare, este de 35.229 lei - medie între 30.245 lei din expertiza de la fond şi 40.212 lei din expertiza din apel.

Cu privire la modalitatea efectivă de realizare a partajului, Tribunalul a reţinut că prima instanţă s-a raportat în mod greşit la valoarea apartamentului din momentul cumpărării, deoarece starea în care bunul cu pricina face obiectul dreptului de proprietate comună este starea în care acesta se găseşte la momentul efectuării partajului, nicidecum starea în care se găsea la momentul apariţiei coproprietăţii.

Prin urmare, constatând că starea actuală a apartamentului este cu totul alta, el beneficiind în  timp de mai multe îmbunătăţiri, Tribunalul a reţinut că problema investiţiilor realizate de unul dintre coproprietari (cheltuieli necesare şi utile) trebuie să se rezolve pe terenul dreptului de creanţă, întrucât aceste investiţii apar ca un accesoriu al imobilului, încorporându-se într-însul, astfel că la partaj va beneficia de această creştere valorică şi coproprietarul care nu a contribuit la realizarea acelei îmbunătăţiri, iar coproprietarul autor al îmbunătăţirii va beneficia de un drept de creanţă împotriva celuilalt, raportat la valoarea efectivă a îmbunătăţirii aduse.

În ceea ce priveşte plata impozitului pe clădire şi a asigurării obligatorii de locuinţă, solicitate de către pârâta-reclamantă reconvenţională, instanţa de apel a reţinut că şi aceste cheltuieli sunt accesorii ale bunului de împărţit, iar în măsura în care au fost suportate numai de unul dintre coproprietari, se va naşte dreptul acestuia de a se îndrepta împotriva celuilalt coproprietar pentru o sumă corespunzătoare cotei celui din urmă din dreptul de proprietate asupra bunului, întrucât astfel de cheltuieli fac parte din pasivul care se împarte, ele fiind indisolubil legate de bunul aflat în coproprietate.

Pentru motivele succint relevate, Tribunalul a admis apelul declarat, iar în privinţa cheltuielilor de judecată a reţinut că acestea trebuie suportate de părţi în mod egal, dată fiind specificitatea acţiunii de partaj, în urma căreia ambele părţi dobândesc anumite drepturi patrimoniale.

De asemenea, constatând că atât reclamanta, cât şi pârâta-reclamantă reconvenţională au beneficiat pe parcursul judecăţii de ajutor public judiciar în privinţa taxelor de timbru datorate (la instanţa de fond şi în apel), Tribunalul a făcut aplicarea prevederilor art. 18 şi art. 502  din O.U.G. nr. 51/2008.

Împotriva soluţiei anterior descrise a declarat recurs pârâta-reclamantă reconvenţională N. E., solicitând – prin invocarea motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, modificarea parţială a deciziei atacate, în sensul diminuării sultei la suma de 47.279,63 lei, având în vedere valorile stabilite pentru apartamentul din litigiu şi investiţii prin expertiza tehnică efectuată la judecata din apel, precum şi înlăturarea obligaţiei de plată în favoarea Statului Român a sumelor reprezentând taxă judiciară de timbru.

Prin intermediul memoriului de recurs s-a susţinut că în mod greşit a procedat instanţa de apel la determinarea unei medii aritmetice între valorile stabilite prin cele două expertize tehnice efectuate în cauză, neţinând cont tocmai de criteriul invocat în argumentarea soluţiei de admitere a apelului, în condiţiile în care a stabilit anterior că trebuie avută în vedere valoarea apartamentului la momentul partajului, iar nu de la momentul naşterii stării de coproprietate, cum a procedat prima instanţă.

În acelaşi sens s-a arătat că nejustificat au fost ignorate criticile pe care pârâta-apelantă le-a invocat în privinţa evaluării efectuate cu prilejul judecăţii de primă instanţă, care este exagerată în raport de ofertele pieţei imobiliare, iar problema investiţiilor a fost tratată superficial, neobservându-se că în primul raport de expertiză nu au fost evidenţiate toate lucrările de îmbunătăţire aduse imobilului din litigiu, ceea ce explică valoarea mai mare stabilită prin expertiza tehnică efectuată în apel.

Relativ la obligarea sa la plata către Stat a sumelor reprezentând taxă judiciară de timbru, recurenta-pârâtă a susţinut că soluţia instanţei de apel se bazează pe interpretarea eronată a prevederilor art. 502  din O.U.G. nr. 51/2008, neavându-se în vedere caracterul declarativ al partajului de bunuri deţinute pe cote de proprietate, operaţiune în urma căreia părţile nu dobândesc bunuri sau creanţe, pentru a atrage incidenţa normei legale evocate.

Prin întâmpinarea formulată în cauză, reclamanta a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând în acest sens că nu este de acord cu valoarea stabilită pentru apartamentul din litigiu prin expertiza tehnică efectuată în apel, Tribunalul stabilind în mod corect o medie aritmetică în raport cu valoarea determinată la judecata de primă instanţă.

De asemenea, a arătat că este nefondată şi cererea privind obligarea sa la suportarea cotei-părţi din investiţiile efectuate de pârâtă, la valoarea stabilită prin expertiza din apel, deoarece s-ar ajunge la îmbogăţirea fără justă cauză a acesteia, care se află în posesia lor efectivă şi în folosinţa a exclusivă a apartamentului din litigiu.

Examinând recursul dedus judecăţii, prin raportare la motivele invocate, precum şi din oficiu, în limitele prevăzute de art. 306 alin. 2 din Codul de procedură civilă, Curtea a reţinut următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 201 alin. 1 din Codul de procedură civilă, atunci când, pentru lămurirea unor împrejurări de fapt, instanţa consideră necesar să cunoască părerea unor specialişti, va numi, la cererea părţilor ori din oficiu, unul sau trei experţi, stabilind prin încheiere punctele asupra cărora ei urmează să se pronunţe, iar conform prevederilor art. 212 alin. 1 din Codul de procedură civilă, dacă instanţa nu este lămurită prin expertiza făcută, poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză.

În cauza dedusă judecăţii s-a efectuat o primă expertiză tehnică de evaluare a apartamentului din litigiu şi a investiţiilor, în faţa primei instanţe – Judecătoria Târgu Mureş, care, la termenul din 19 decembrie 2012, a respins obiecţiunile formulate de pârâta-reclamantă reconvenţională, prin care aceasta invoca neluarea în calcul a tuturor investiţiilor efectuate, respectiv, aplicarea eronată a coeficienţilor de diminuare a valorii, precum şi aplicarea necorespunzătoare a maximului  coeficienţilor privind valoarea de piaţă. De asemenea, instanţa de fond a respins şi cererea aceleiaşi părţi pentru efectuarea unei contraexpertize.

Prin urmare, nemulţumită fiind de soluţia adoptată pe fondul cauzei, relativ la constatările expertului, cât şi faţă de respingerea acţiunii reconvenţionale, pârâta a declarat apel, reiterând criticile invocate relativ la expertiza de primă instanţă, iar la termenul din 12 noiembrie 2013, Tribunalul Mureş a admis solicitarea acesteia pentru efectuarea unei noi expertize tehnice, apreciind că, faţă de conţinutul primei lucrări şi faţă de obiecţiunile formulate, proba solicitată este pertinentă, concludentă şi utilă soluţionării cauzei.

Procedând de o atare manieră, Curtea a constatat că instanţa de apel s-a plasat în ipoteza reglementată de art. 212 alin. 1 din Codul de procedură civilă, nefiind lămurită prin expertiza tehnică administrată la judecata de primă instanţă, astfel încât este evident că a considerat necesar să cunoască părerea unui alt specialist în domeniul evaluării imobiliare.

Numai că, astfel cum rezultă din soluţia în final adoptată, chestiunea valorii imobilului din litigiu, precum şi a investiţiilor invocate, a rămas nelămurită şi în urma noii expertize administrate în faţa instanţei de apel, împrejurare în raport de care aceasta trebuia să recurgă din nou la aplicarea prevederilor art. 212 alin. 1 din Codul de procedură civilă, de această dată prin coroborare cu dispoziţiile art. 201 alin. 1 din acelaşi act normativ, în sensul de a pune în discuţia părţilor şi de a dispune, chiar din oficiu, efectuarea unei contraexpertize de către un colectiv format din trei experţi, iar nu să procedeze la o evaluare proprie, prin raportare la media aritmetică între valorile stabilite prin cele două expertize, întrucât, astfel cum în mod corect s-a argumentat, pentru sistarea indiviziunii şi stabilirea eventualelor obligaţii reciproce între coproprietari, trebuie avută în vedere valoarea bunului la momentul partajului, or, prima evaluare a fost efectuată la data de 12 septembrie 2012, iar cea de-a doua, la data de 1 aprilie 2014.

De altfel, în sensul aprecierii anterior expuse este şi practica judiciară în materie, derivată din rezolvarea dată unor situaţii similare de către fostul Tribunal Suprem, care a statuat în sensul că, atunci când s-au administrat două expertize contradictorii, instanţa trebuie să accepte motivat una din expertize sau să le înlăture pe amândouă şi să recurgă la alte criterii de evaluare, însă nu poate conchide pentru valoarea medie rezultată din expertize, pentru că o asemenea evaluare este o operaţiune pur mecanică (Decizia nr. 40/1952, Decizia nr. 1736/1971).

Din această perspectivă, Curtea a constatat că nu este în măsură a exercita controlul de legalitate impus de prevederile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, starea de fapt nefiind pe deplin lămurită prin decizia instanţei de apel, sub aspectul posibilităţii de determinare a valorii imobilului din litigiu şi a investiţiilor pretinse, iar o atare împrejurare atrage incidenţa în cauză a motivului de casare cu trimitere spre rejudecare, reglementat de art. 312 alin. 5, teza întâi, din Codul de procedură civilă, urmând a se dispune efectuarea contraexpertizei la care s-a făcut mai devreme referire, mijloc de probă apt a înlătura suspiciunea ambelor părţi din litigiu, relativ la alegerea uneia sau alteia din cele două evaluări deja efectuate (în contextul în care, faţă de valorile determinate prin expertiza din apel a manifestat opoziţie reclamanta-intimată).

Domenii speta

Spete similare