Înscrierea în cf a dreptului de proprietate asupra construcţiei autorizate pe numele concubinilor fără a fi stabilite cote părţi din dreptul de proprietate

Potrivit art. 44 din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data cererii de intabulare, „mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se găsesc în cazul coproprietăţii, caz în care se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar”. În vederea intabulării unui astfel de imobil supus regimului juridic al coproprietăţii pe cote părţi, registratorul de CF trebuie să verifice, printr-o evaluare formală, potrivit art. 63 din Ordinul 633/2006 în vigoare la data cererii  de intabulare cu nr. 35476/29.04.2010, validitatea actului în baza căruia se efectuează intabularea, putând să convoace părţile dacă apreciază că în acest mod pot fi elucidate impedimentele de care depinde soluţionarea legală a cererii.

Constată că, prin decizia civilă nr. 443/02.12.2013, Tribunalul Braşov a dispus următoarele:

A respins apelul declarat de apelanta O.E. împotriva sentinţei civile nr.2136/1.03.2011, pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul nr. 16528/197/2010 pe care o păstrează.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa a reţinut următoarele:

 Prin încheierea de carte funciară nr. 35476/29.04.2010  a OCPI-BCPI B. s-a dispus în baza certificatului de urbanism 626/02.11.2009, autorizaţia de construcţie 600/17.07.2007 şi a actului administrativ nr.201615/07.03.2010 emis de C.L. B înscrierea locuinţei S+P+M descrisă în foaia de avere sub B/6 din cartea funciară 109196 (provenită din cartea funciară pe hârtie 36841) si intabularea dreptului de proprietate cu titlu de drept construire in favoarea intimatului.

Petenta a formulat plângere împotriva acestei încheieri solicitând înscrierea dreptului de proprietate ca mod de dobândire prin construire în cote egale, de ½ în favoarea lui O.E. şi ½ în favoarea lui R.I..

S-a susţinut de către petentă faptul că prin înscrierea efectuată i s-a încălcat dreptul acesteia de proprietate, că înscrierea s-a efectuat contrar documentaţiei depuse din care rezultă că şi aceasta este coproprietară asupra construcţiei.

Tribunalul a reţinut că invocarea de către petentă a încălcării dreptului său de proprietate prin aceea că înscrierea realizată în favoarea intimatului I.R. coroborat cu solicitarea acesteia de a se înscrie în cartea funciară dreptul său de proprietate în cote părţi egale, de 1/2 imprimă plângerii formulate un caracter contencios.

Pe de altă parte, faţă de pretenţia dedusă judecăţii - înscrierea dreptului de proprietate al petentei, ca mod de dobândire prin construire în cote egale, de ½ în favoarea lui O.E. şi  ½ în favoarea lui R.I. aceasta se poate soluţiona doar în cadrul unei acţiuni având ca obiect rectificarea de CF.

În privinţa plângerii împotriva unei încheieri de CF, procedura reglementată de legea 7/1996 prezintă un caracter necontencios, lege care se întregeşte cu  dispoziţiile generale în materie – art. 331-339 Cod procedură civilă. Astfel, potrivit art. 338 alin.2 Cod procedură civilă, materiile necontencioase cu privire la care legea prevede o procedură specială rămân supuse dispoziţiilor speciale, care se vor întregi cu cele prevăzute în cuprinsul Codului de procedură civilă.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs în termen, motivat petenta O.E. criticând decizia pentru neegalitate şi netemeinicie . Solicită  ca în temeiul art.304 pct. 8 şi 9 Cod procedură  civilă, instanţa să admită recursul, să modifice decizia recurată în sensul admiterii apelului, admiterii plângerii împotriva încheierii de carte funciară prin care registratorul a dispus înscrierea dreptului de proprietate doar în favoarea intimatului cu încălcarea art.20 din Legea nr. 7/1996.

În baza acestui text legal invocat de petentă, intabularea construcţiei ridicată de ambele părţi trebuia să se facă în baza autorizaţiei de construire şi a certificatului de dare în folosinţă. Potrivit acestora, construcţia era autorizată în favoarea ambelor părţi.

Înscrierea dreptului de proprietate a construcţiei s-a efectuat numai pe numele intimatului I.R., contrar actului prin care s-a constituit, adică contrar Autorizaţiei de construire, a Certificatului de dare în folosinţă definitivă nr.71 din 16.02.2010, care revocă Certificatul de dare în folosinţă definitivă nr.626/02.11.2009 şi contrar întregii documentaţii.

Intimatul în ascuns a efectuat toate demersurile necesare intabulării dreptului de proprietate, formulând cereri pentru obţinerea tuturor avizelor necesare la cartea funciară şi în numele recurentei  semnându-o pe aceste cereri inclusiv pe toate cererile adresate OCPI B., prin care a solicitat înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiei pe numele amândurora.

Registratorul de carte funciară era obligat potrivit art.86 din Ordinul 633/2006 al ANCPI să îi înscrie pe amândoi constructorii coproprietari în cartea funciară pe cote nedeterminate.

Potrivit art.20 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în CF pe baza actului prin care s-a constituit, iar dispoziţiile  art. 55 din aceeaşi lege arată fără dubiu că actul de constituire al dreptului de proprietate asupra unei construcţii noi îl constituie Autorizaţia de construire, procesului verbal de recepţie finală, adică Certificatul de dare în folosinţă definitivă şi documentaţia cadastrală.

Având în vedere că absolut toate aceste înscrisuri enumerate mai sus erau pe numele amândurora, deoarece erau concubini şi nu căsătoriţi, registratorul de carte funciară era obligat potrivit art.86 din Ordinul 633/2006 să îi înscrie pe amândoi, deoarece potrivit art.77 alin.2 din acelaşi ordin „înscrierea în cartea funciară nu trebuie să fie diferită de ceea ce rezultă din actele ce însoţesc cererea de înscrierea a dreptului de proprietate în CF".

Instanţa de fond, fără a analiza temeinic dispoziţiile care reglementează înscrierea dreptului de proprietate al concubinilor şi fără să ţină seama de înscrisurile care atestă fără dubiu că asupra imobilului petenta are un drept de proprietate prin construire, a respins plângerea, reţinând fără temei juridic printre altele că registratorul de CF nu poate aprecia asupra cotelor de contribuţie, că nu poate înscrie un drept de proprietate pe cote părţi, că apărările formulate în cadrul plângerii nu pot fi analizate de instanţă dat fiind cadrul restrâns al reglementării plângerii. Instanţa de fond a reţinut că nu are importanţă că intimatul s-a înscris în CF în baza unui certificat revocat, întrucât acest certificat are numai o valoare tehnică şi nu poate constitui titlu de proprietate asupra construcţiei contrar dispoziţiilor art.55 din Legea nr. 7/1996, care arată clar că certificatul de dare în folosinţă definitivă ca şi autorizaţia de construire, constituie acte constitutive ale dreptului de proprietate asupra unei construcţii noi.

Tribunalul a respins apelul, fără a intra în fondul cauzei, reţinând greşit că procedura de înscriere în CF are un caracter esenţialmente necontencios, că înscrierea dreptului de proprietate pe cote se poate soluţiona doar în cadrul unei acţiuni având ca obiect rectificarea de CF.

Mai mult instanţa de apel nu a făcut distincţie nici între cele două proceduri mai sus arătate (procedura necontencioasă care se referă strict la rezolvarea cererii de către registrator şi procedura contencioasă reglementată prin art.50 din Legea nr. 7/1996) şi acţiunea în rectificare de carte funciară care este reglementată prin art.36 din aceeaşi lege.

Corect era ca registratorul să îi înscrie în CF pe amândoi coproprietarii pe cote nedeterminate, urmând ca după finalizarea procesului în care se vor stabili cotele asupra construcţiei să solicite OCPI înscrierea cotelor conform sentinţei.

Intimatul a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea recursului şi menţinerea deciziei atacate pe motiv că susţinerile recurentei transformă procedura necontencioasă a plângerii într-o procedură contencioasă ceea ce nu este permis. Dreptul de superficie instituit în favoarea intimatului pentru întreg terenul cu acordul recurentei l-a îndreptăţit pe registratorul de CF să dispună intabularea construcţiei în favoarea titularului dreptului de superficie.

În recurs nu s-au administrat probe noi.

Analizând recursul formulat instanţa constată că este fondat.

În mod eronat instanţa de apel nu a pătruns în cercetarea chestiunilor de fond invocate  considerând că procedura plângerii împotriva încheierii de CF  exclude un control asupra aspectelor invocate. Astfel, hotărârea s-a dat cu încălcarea regimului juridic al proprietăţii comune pe cote părţi. Judecătorul fondului nu trebuia să examineze întinderea dreptului de proprietate al părţilor în cadrul acestei proceduri ci doar aspecte formale, de legalitate a actului, respectiv dacă  intabularea imobilului construcţie pe numele unuia dintre coproprietari se poate realiza după o prealabilă verificare formală a înscrisurilor depuse în scopul intabulării: autorizaţia de construire şi certificat de dare în folosinţă. Astfel, o simplă verificare a acestora confirmă susţinerea recurentei în sensul că atât recurenta cât şi intimatul sunt menţionaţi ca titulari ai autorizaţiei de construire nr. 600/17.07.2007 cât şi pe ultimul certificat de dare în folosinţă, respectiv certificatul 71/16.02.2010 care îl revocă pe cel cu nr.626/02.11.2009, avut în vedere la intabularea construcţiei efectuată doar pe numele intimatului. Potrivit art.77 alin. 2 din Ordinul 663/2006 în vigoare la data cererii de intabulare a construcţiei, „ înscrierea în baza încheierii trebuie să fie astfel efectuată în CF, încât să nu fie posibilă o interpretare eronată sau diferită faţă de aceea care rezultă din actele ce însoţesc cererea.”. Dispoziţia din încheierea de CF atacată nu corespunde nici cu cerinţa din cererea de recepţie şi înscriere în CF, prin care ambele părţi, titulare ale cererii înregistrate sub nr.  35476/29.04.2010 au solicitat înscrierea construcţiei noi. Promovând cererea de înscriere în numele ambelor părţi, intimatul a avut tot timpul reprezentarea întinderii dreptului de proprietate asupra construcţiei ce se va intabula chiar dacă a semnat-o în fals pe O.E.. La fel a fost semnat şi întocmit şi contractul cu S.C. T. S.R.L.  în vederea executării documentaţiei cadastrale în vederea înscrierii în CF a dreptului de proprietate asupra construcţiei.

Atât instanţa de fond cât şi cea de apel nu au analizat susţinerea petentei O. prin care arată că certificatul de dare în folosinţă nr.626/12.11.2009 emis numai pe numele intimatului R.I. a fost revocat prin certificatul de dare în folosinţa nr.71/16.02.2010 emis pe numele ambilor coproprietari depus în probaţiune la instanţa de fond fila 5 dosar Judecătoria Braşov.

In consecinţă, la intabularea construcţiei noi, s-a încălcat norma prevăzută de art. 36 din Legea nr. 7/1996, pe care registratorul de CF o putea verifica printr-o simplă analiză formală a documentaţiei cadastrale, fără a intra în cercetarea întinderii dreptului fiecărui coproprietar. Astfel, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 devenit art. 55 în forma legii în vigoare la data cererii de intabulare a părţilor „dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii cadastrale”.

În speţă a fost încălcat regimul juridic al proprietăţii comune pe cote părţi. Aceasta rezultă din documentaţia cadastrală mai sus enunţată. Bunul, în cauză construcţia nouă, deşi nefracţionat în materialitatea sa, este deţinut în cote părţi  determinate in abstracto sub formă de procente.

 Potrivit art. 44 din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data cererii de intabulare, „mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se găsesc în cazul coproprietăţii, caz în care se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar”. În vederea intabulării unui astfel de imobil supus regimului juridic al coproprietăţii pe cote părţi, registratorul de CF trebuie să verifice, printr-o evaluare formală, potrivit art. 63 din Ordinul 633/2006 în vigoare la data cererii  de intabulare cu nr. 35476/29.04.2010, validitatea actului în baza căruia se efectuează intabularea, putând să convoace părţile dacă apreciază că în acest mod pot fi elucidate impedimentele de care depinde soluţionarea legală a cererii. La data formulării cererii şi respectiv la data intabulării construcţiei, s-a folosit certificatul de dare în folosinţă  626/02.11.2009 care venea în contradicţie cu autorizaţia de construire emisă pe numele ambilor coproprietari, deşi era cunoscut şi  certificatul  71/16.02.2010 emis pentru ambii coproprietari. Argumentul instanţei de fond păstrat în apel, potrivit căruia o înscriere a dreptului de proprietate asupra construcţiei noi pe cote părţi nu era posibilă deoarece nu se preciza întinderea cotelor, nu este un argument juridic în justificarea înscrierii în favoarea exclusiva a uneia dintre părţi.

Prin urmare, „în ipoteza în care nu se pot prezenta înscrisuri doveditoare din care să rezulte toţi proprietarii comuni şi cotele părţi din dreptul de proprietate aferente fiecăruia, cererea de înscriere trebuie respinsă” ( Cristina Cucu - Legislaţia cadastrului si a publicitarii imobiliare-comentarii si explicaţii - Bucureşti 2005).

Soluţia logica ce se impune faţă de cererea de intabulare şi înscriere a dreptului de proprietate asupra construcţiei este respingerea intabulării dreptului de proprietate exclusiv pe numele intimatului I.R. deoarece menţinerea unei astfel de înscrieri fraudează dreptul de proprietate al celuilalt coproprietar, în speţa fiind evident regimul juridic al coproprietăţii, deşi intimatul se apără susţinând proprietatea exclusivă a sa pe considerentul consecinţelor juridice ale dreptului de superficie.

Nu poate fi acceptată apărarea intimatului primită de instanţa de fond, prin care susţine că este proprietar exclusiv asupra construcţiei pe motivul instituirii superficiei asupra terenului, deoarece, dreptul de superficie dobândit prin convenţia părţilor constituie premisa dreptului de a edifica o construcţie pe terenul altuia. Această „premisă” nu-i conferă însă şi calitatea de proprietar exclusiv asupra construcţiei din moment ce se poate dovedi contrariul. Proprietarul terenului nepierzând dreptul de proprietate pe teren, în exercitarea art.482 Cod civil şi-a manifestat şi intenţia de constructor obţinând autorizaţia de construire împreuna cu superficiarul, astfel, o intervertire a regulilor accesiunii nu a operat.

Pentru aceste considerente se impune admiterea recursului cu consecinţa modificării in tot a deciziei din apel, în baza art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă în sensul admiterii apelului, schimbării în tot a sentinţei Judecătoriei Braşov  şi admiterii în parte a plângerii formulate împotriva încheierii de intabulare a dreptului de proprietate, încheiere cu nr.35476/29.04.2010.

Potrivit acestei încheieri s-a realizat înscrierea sub nr.35476/29.04.2010 în CF atât la foaia A de avere cât şi la foia de proprietate a construcţiei realizate în baza autorizaţiei de construire nr.626/02.11.2009, construcţie compusă din S+P+M. Totodată s-a înscris dreptul de proprietate aspra acestei construcţii doar în numele intimatului I.R.. Prin urmare, faţă de raţionamentul juridic expus mai sus se impune respingerea intabulării dreptului de proprietate asupra construcţiei doar pe numele intimatului I.R., urmând a fi înlăturată înscrierea dreptului de proprietate al acestuia asupra construcţiei realizate până la elucidarea întinderii cotelor de proprietate ale celor doua părţi - concubini, ce face obiectul litigiului înregistrat la Judecătoria Braşov sub nr.25984/197/2010*  în rejudecare după casarea cu trimitere.

Instanţa nu poate dispune conform solicitării recurentei petente în sensul înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiei în favoarea ambelor părţi în cote nedeterminate sau în cote egale, deoarece nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 86 din Ordinul 633/2006 invocate de recurentă. Necesitatea înscrierii şi a cotelor părţi din dreptul de proprietate este prevăzută prin dispoziţiile art. 44, devenit 45 din Legea nr. 7/1996, nefiind posibilă înscrierea coproprietăţii neterminate decât cu privire la proprietatea comuna a soţilor. Art. 44 din Legea nr. 7/1996 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului cod civil în sensul că în cazul coproprietăţii comune obişnuite, cotele părţi sunt prezumate a fi egale până la proba contrară - art.634 alin.2 Cod  civil. În speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art.634 alin. 2 Noul Cod Civil care corespund susţinerilor recurentei, în sensul că nu se poate dispune intabularea dreptului de proprietate aspra construcţiei în numele ambelor părţi cu cote prezumate egale, deoarece dispoziţiile din noul cod civil referitoare la regimul coproprietăţii au intrat în vigoare în octombrie 2011, iar cererea de intabulare datează din aprilie 2010 fiind formulată sub vechea legislaţie. Aplicabilitatea art.5 alin.2 din Legea  nr. 71/2011 nu poate fi verificată în cadrul procedurii plângerii la încheierea de CF, ci doar într-un litigiu privitor la raportul de proprietate.

Prin urmare, pretenţiile recurentei petente privitoare la înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţie în favoarea ambelor părţi coproprietare, fără a fi specificată întinderea cotelor de proprietate nu poate fi admisă pe această cale procedurală aleasă, urmând a se realiza în cadrul litigiului având ca obiect stabilirea cotelor de proprietate şi partaj din dosar civil 25984/197/2010* al Judecătoriei Braşov.

În baza art.274 Cod procedură civilă instanţa va obliga intimatul să plătească petentei suma de 3000 lei cheltuieli de judecată pentru fond.

Domenii speta

Spete similare