Sechestru

Data publicare portal: 03.03.2017

Prin sentinţa civila nr.5635/06.06.2014, pronuntata de Judecatoria Slatina in dosar nr. 4101/311/2014, s-a admis excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Slatina, invocată de instanţă din oficiu. S-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei, cu privire la cererea, formulată de reclamanta M.L. în contradictoriu cu pârâţii C.N. şi C.A., în favoarea  Tribunalului Olt – Secţia Civilă.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:

Prin cererea de chemare in judecata înregistrata pe rolul Judecatoriei Slatina la data de 29.04.2014, sub nr. 4101/311/2014, reclamanta M I a solicitat instantei, ca prin hotararea pe care o va pronunta, in contradictoriu cu paratii C N si C A, sa se dispuna constatarea nulităţii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3736/08.12.2011 la B.N.P. M.C.; instituirea unui sechestru judiciar asupra imobilului situat in localitatea S, str. B nr. 39 E, jud. Olt, imobil ce constituie obiect al contractului de vanzare-cumparare mai sus precizat; obligarea paraţilor la plata cheltuielilor de judecata.

In motivarea în fapt a cererii, reclamanta a aratat ca in cursul anului 2011, dat fiind faptul ca avea nevoie de bani, a luat cu împrumut de la numitul C.T. suma de 11.000 Euro, pe care s-a obligat sa îi restituie pana la data de 18.11.2011, urmând sa achite acestuia si o dobânda lunara de 25% din suma împrumutata, respectiv 2.750 euro pentru fiecare luna. In luna decembrie 2011, pentru ca nu reuşise sa achite integral dobânda perceputa de C.T., datoria fata de acesta ajunsese la suma de 18.000 euro. La începutul lunii decembrie C.T. i-a cerut in mod imperativ sa-i plătească suma si in momentul in care i-a comunicat ca nu are inca aceşti bani i-a comunicat ca ii va face cunoştinţa cu dl. C.N., un prieten al sau care are bani si de la care poate împrumuta o suma mai mare, respectiv 40.000 euro. A fost de acord cu aceasta propunere pentru ca dorea sa nu mai aiba niciun fel de datorie fata de C.T. si pentru ca ştia ca urmează sa primeasca bani de la părinţii ei, prin care sa-si achite datoria.

In ziua următoare desfăşurării acestei discuţii a fost contactata de către C.T. care i-a spus ca va primi împrumutul, daca va garanta cu imobilul in care locuieşte, respectiv cel mai sus precizat, sens in care trebuie sa se incheie un contract de vanzare-cumparare. I-a replicat dl. C., spunându-i ca valoarea casei este mult mai mare de 40.000 euro, această casă fiind cumpărata cu suma de 125.000 euro. Dl. C. i-a spus sa nu aiba nicio grija pentru ca, imediat ce va restitui împrumutul, casa va fi trecuta pe numele ei. Totodată, i-a spus si ca va trebui sa plăteasca o dobânda, dar care va fi mult mai mica decât cea pe care i-o ceruse el.

Fiind constrânsa sa restituie împrumutul, a acceptat condiţiile acestuia si a doua zi s-a prezentat la notarul ales de către parat, unde a încheiat contractul de vanzare-cumparare contra sumei de 140.000 lei, suma decisa, de către parat si al cărei echivalent in euro la cursul BNR din data vânzării (4.3429lei /1 euro) era de 32.236 euro.

După semnarea contractului de vanzare-cumparare, respectiv a „garanţiei" cerute de C.T. si C.N., a primit de la parat suma de 16.000 euro si explicaţia ca diferenţa reţinuta o reprezintă cei 18.000 de euro datoraţi lui C.T., la care se adaugă dobânda pentru prima luna in cuantum de 6.000 euro, dobânda mult mai buna decât cea pe care o plătea, adică de numai 15% din valoarea împrumutata pe luna, fata de 25 %, cat plătea lui C.T.. Precizează ca aceasta dobânda a platit-o pana in data restituirii integrale a împrumutului luat de la parat.

La data încheierii contractului de vanzare-cumparare, paratul i-a comunicat faptul ca este o persoana foarte ocupata si ca plata dobânzilor si a sumei împrumutate o va face prin dl. C.T..

După încheierea contractului de vanzare-cumparare a rămas sa locuiasca in casa, asa cum era si firesc, iar paratul nu i-a cerut si ea nu i-a dat nicio cheie a imobilului, contractele de furnizare a utilităţilor au rămas pe numele ei, a plătit in continuare toate taxele si impozitele aferente imobilului, nefiind deranjata in folosinţa spaţiului de către parat sau intermediarul acestuia. Mai mult decât atât, paratul nu a intrat nici măcar in curtea casei, pana in luna aprilie 2014.

In lunile ianuarie si februarie 2013 a întârziat cu plata dobânzii lunare si a fost contactata de către parat, care i-a spus ca trebuie sa plătească, altfel va fi nevoit sa o evacueze din casa. A reuşit sa procure banii necesari si sa plăteasca dobânda restanta, însa a comunicat paratului ca fiind o femeie divorţata si cu trei copii, doreste sa încheie un contract de închiriere, care sa-i garanteze şederea în casa. Paratul, care de altfel cunoştea foarte bine situaţia familiala, a fost de acord si, in data de 01.04.2013, a venit la poarta casei sale si i-a adus un contract de închiriere pe care l-a încheiat cu acesta pe perioada nederminata, contract pe care îl anexeaza in copie prezentei cereri. Paratul nu a înregistrat acest contract la administraţia financiara si nici nu a solicitat vreodată plata chiriei.

In drept, a invocat dispoz art. 1214, 1217, 1225 alin. 2 si 3 si art. 1247 N.C.C., art. 971  N.C.P.C.

In dovedire, a depus înscrisuri (f. 5-12).

La termenul din data de 06.06.2014, reclamanta a depus precizare, prin care arata ca încheierea contractului de vanzare-cumparare s-a făcut prin inducerea in eroare a reclamantei (dol) in sensul ca, la momentul incheierii actului, paratul C.N. precum si intermediarul acestuia C.T., au precizat reclamantei faptul ca acest contract reprezintă o garanţie privind restituirea împrumutului si nicidecum un transfer al dreptului de proprietate, urmând ca la restituirea împrumutului sa îi fie restituita proprietatea asupra bunului imobil.

Contractul de vanzare-cumparare s-a încheiat in temeiul unei cauze ilicite, respectiv o operaţiune de cămătărie.

Urmare a scopului pentru care a fost încheiat, contractul de vânzare - cumpărare nu respecta condiţiile esenţiale ale unui contract, asa cum sunt ele precizate in art. 1660 alin. 2 N.C.C. In acest sens, preţul vânzării este neserios, sensibil disproporţionat fata de valoarea reala a imobilului, respectiv diferenţa dintre 125.000 euro, valoare de achiziţie a casei de catre reclamanta si 32.000 euro valoare de vânzare, înscrisa in contractul a cărei anulare o cere, cu consecinţa aplicabilităţii art. 1665 alin. 2 N.C.C.

Bunul imobil nu a fost niciodată predat cumpărătorului, chiar daca au trecut trei ani de la data vânzării. Transferul utilităţilor s-a făcut in luna mai 2014 si doar in scopul sistării furnizării acestora pentru a o obliga pe reclamanta, fie sa părăsească locuinţa, fie sa plătească suma de 75.000 de euro, ceruta suplimentar de către parat si intermediarul acestuia in schimbul transferului dreptului de proprietate.

Legal citati, pârâţii au depus întâmpinare, solicitand respingerea cererii, ca neîntemeiata, cu cheltuieli de judecata.

In fapt, arata că au dobândit imobilul prin cumpărare de la reclamantă, conform actului autentic autentificat sub nr. 3736 din 08 decembrie 2011, încheiat la BNP M.C..

La rugămintea reclamantei, i-au permis acesteia să mai locuiască o perioadă în acest imobil, iar la începutul anului 2013 i-a solicitat să părăsească imobilul, deoarece doreau să-1 închirieze. Aceasta s-a oferit să locuiască în continuare în imobil şi să-i achite o chirie lunară de 300 euro, încheind în acest sens contractul de închiriere nr. 01. din 01. 04. 2013, şi procesul verbal de predare primire anexat (Anexa I). Au permis, astfel, reclamantei să locuiască în mod nestingherit in imobil, deşi aceasta nu a achitat nicio sumă de bani din chiria convenita şi deşi au achitat impozitul pe chirii datorat la Administraţia Financiară S. (Anexa II).

Cu toate acestea, au fost nevoiti să achite datorii la utilităţi ale locatarei, in momentul în care au mers pentru a încheia contractul la furnizorul de energie electrică (Anexa III).

Faţă de această situaţie şi mai ales de neplata chiriei, conform contractului de închiriere, la data de 25. 04. 2014 a comunicat, prin BEJ DDM din S, Notificarea de reziliere a contractului începând cu 30. 04. 2014 (Anexa IV).

Pârâta a refuzat în continuare, atât să-i permită accesul, dar mai ales a refuzat să părăsească benevol imobilul, motiv pentru care s-a văzut nevoit să promoveze cererea de evacuare, ce face obiectul cauzei 4518/311/2914, pentru a li se permite - pe de o parte să se bucur de toate atributele dreptului de proprietate, inclusiv dreptul de folosinţă), iar pe de altă parte să intre în posesia sumelor de bani cu titlu de chirie (3900 euro până în prezent), pentru care au achitat deja taxele şi impozitele, deşi nu au încasat această sumă de bani. Chiria este stabilită în baza unui act de locaţiune olograf, care nu este executoriu potrivit legii, astfel că nu este incidentă situaţia prevăzută de art. 1041 pct. 1 din C.P.C.

După primirea notificării, cu rea-credinţă, reclamanta a introdus o cerere de anulare a actului translativ de proprietate, pe data de 29.05.2014 (cerere ce face obiectul prezentei cauze) şi o cerere de ordonanţă pe data de 30.05.2014.

Cu privire la primul petit al cererii, în sensul că nulitatea absolută a contractului ar fi aceea că reclamanta nu ar fi dorit să vândă imobilul, ci acest contract de vânzare cumpărare ar fi o modalitate de a garanta un credit, arată că reclamanta ajunge să se contrazică în propriile argumente.

Astfel, actele sub semnătură privată încheiate cu numitul C.T., unul prin care dovedeşte că trebuia să returneze acestuia la data de 18 noiembrie. 2011 suma de 11.000 euro (deci nu 40.000 euro cum pretinde in cerere) iar celălalt atestă că în martie 2013 aceasta a achitat 40000 euro acestui C. Dacă aceasta este explicaţia vânzării, reclamanta tot nu explică de ce nu a încheiat un simplu contract de împrumut cu ipotecă asupra imobilului şi a procedat la această operaţiune juridică, în condiţiile in care cu numitul C.T., încheiase numai acte sub semnătură privată.

Reclamanta nu arată concret cum doreşte să răstoarne prezumpţia de legalitate a contractului de vânzare cumpărare, dar, dacă doreşte să o facă prin proba testimonială, atunci utilizarea acestei probe este prohibită de art. 309 alin. 3 din NCPC în cazul actelor autentice "ad validitatem".

Nimic din comportamentul lor nu indică altceva, decât că sunt cumpărători de bună credinţă, care au achitat preţul, au intabulat dreptul lor de proprietate, dar au cedat rugăminţilor reclamantei de a o lăsa să mai locuiască acolo. Însă, aceasta, chiar având un contract de închiriere, a refuzat să plătească chiria, mi-a refuzat accesul în imobil.

In privinţa cererii de instituirii a sechestrului judiciar, solicitarea este formulată potrivit art. 972 alin. (1) NCPC.

Având în vedere cauza de faţă, existenţa unei cereri de evacuare a reclamantei din imobil şi dreptul lor de proprietate, statuat prin contractul notarial de vânzare cumpărare, cererea este formulată fără a exista un pericol în legătură cu conservarea dreptului de proprietate.

Existând - pe lângă contractul de vânzare cumpărare şi un contract de închiriere care nu a fost respectat de reclamantă, este normal să îşi dorească să intre cât mai urgent în posesia imobilului pentru care au plătit un preţ real, serios şi reclamanta nu face decât să abuzeze de dreptul de a face aceste solicitări, dorind să fie confirmate, prin admiterea cererii de instituire a sechestrului, actele sale prin care ocupă abuziv şi fără drept imobilul proprietatea lor.

In drept, invoca dispoz art. 205 şi următoarele şi 453 din NCPC.

In contraproba, au depus inscrisuri (f. 36-55)

Analizand actele dosarului sub aspectul exceptiei invocate, absolute si dilatorii, instanta retine urmatoarele:

Sunt incidente mai multe dispoziţii legale din Noul Cod de Procedură Civilă.

„Art. 94 - Judecătoria

Judecătoriile judecă:

1. în primă instanţă, următoarele cereri al căror obiect este evaluabil sau, după caz, neevaluabil în bani:

j) orice alte cereri evaluabile în bani în valoare de până la 200.000 lei inclusiv, indiferent de calitatea părţilor, profesionişti sau neprofesionişti (...).

Art. 95 - Tribunalul

Tribunalele judecă:

1. în primă instanţă, toate cererile care nu sunt date prin lege în competenţa altor instanţe (..).

Art. 98 - Reguli generale

(1) Competenţa se determină după valoarea obiectului cererii arătată în capătul principal de cerere.

(2) Pentru stabilirea valorii, nu se vor avea în vedere accesoriile pretenţiei principale, precum dobânzile, penalităţile, fructele, cheltuielile sau altele asemenea, indiferent de data scadenţei, şi nici prestaţiile periodice ajunse la scadenţă în cursul judecăţii.

(3) În caz de contestaţie, valoarea se stabileşte după înscrisurile prezentate şi explicaţiile date de părţi (...).

Art. 973 - Instanţa competentă

Cererea pentru înfiinţarea sechestrului judiciar se va adresa instanţei învestite cu judecarea acţiunii principale în cazul prevăzut la art. 972 alin. (1), respectiv instanţei în circumscripţia căreia se află bunul în cazurile prevăzute la art. 972 alin. (2)”.

În cauza de faţă, pentru a se stabili valoarea obiectului cererii, s-a avut în vedere valoarea imobilului care a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare a cărui anulare este solicitată de către reclamantă prin cererea de chemare în judecată. În acest sens, s-au aplicat prevederile art. 98 alin. 3 NCPC şi s-a reţinut faptul că însăşi reclamanta, prin cererea formulată, contestă valoarea imobilului, arătând ca preţul acestuia este mult mai mic faţă de cel plătit pentru achiziţionare, casa fiind cumpărata cu suma de 125.000 euro.

 Astfel, valoarea arătată de reclamantă pentru imobilul  respectiv - valoare care rezultă din înscrisurile depuse, anume din contractul de achiziţionare a imobilului, precum şi din certificatul de atestare fiscală - este mai mare de suma de 200.000 lei, până la care, inclusiv, competenţa de soluţionare revine în primă instanţă judecătoriei.

Raportat la prevederile legale citate şi la valoarea obiectului cererii se apreciază că Judecătoria Slatina nu este competentă să soluţioneze cererea de faţă.

Pentru aceste considerente, instanţa, în temeiul art. 132 alin. 3 NCPC, rap. la art. 94, 95 şi  973 NCPC,  apreciază că excepţia analizată este întemeiată, urmează să o admită şi să dispună declinarea competenţei de soluţionare a cauzei către T. O - Secţia Civilă.

Domenii speta

Spete similare