Dosar nr. 10612/197/2012
R O M Â N I A
TRIBUNALUL BRAŞOV
SECŢIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 992/R
Şedinţa publică de la 03 Decembrie 2014
Completul compus din:
PREŞEDINTE (….)
Judecător (….)
Judecător (….)
Grefier (….)
Pentru astăzi fiind amânată pronunţarea asupra recursului declarat de recurentul-pârât Muzeul de Etnografie Braşov- prin reprezentant legal împotriva Sentinţei civile nr. 6009/13.07.2014, pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul nr. 10612/197/2012, în contradictoriu cu intimatul reclamant (….) având ca obiect pretenţii.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică se constată lipsa părţilor.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile în cauza civilă de faţă au avut loc în şedinţa publică din data de 13.11.2014 când părţile prezente au pus concluzii, conform consemnate în Încheierea de şedinţă din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanţa, pentru a da părţilor posibilitatea de a depune la dosarul cauzei concluzii scrise, în temeiul art. 146 Cod procedură civilă, a amânat pronunţarea pentru data de 20.11.2014, iar apoi, din lipsă de timp pentru deliberare, în temeiul art. 260 alin. 1 Cod procedură civilă, a amânat pronunţarea pentru data de 26.11.2012 şi pentru prezentul termen de judecată, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra recursului declarat constată că prin sentinţa civilă nr. 6009/13.05.2014, pronunţată de Judecătoria Braşov s-au hotărât următoarele:
Admiterea în parte acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamantul EG , în contradictoriu cu pârâtul MUZEUL DE ETNOGRAFIE BRAŞOV.:
Obligarea pârâtul să plătească reclamantului pentru cota de ½ parte din apartamentul nr. 5 situat în imobilul din Braşov , str. (….) şi pentru cota de 36/240 parte din terenul aferent apartamentului următoarele sume : 34.145 lei cu titlu de chirie aferentă perioadei 01.10.2009- 26.09.2012 ; 4.043,81 lei cu titlu de dobândă legală / penalizatoare aferentă perioadei 01.10.2009 – 26.09.2012 ; 14.044 lei cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 27.09.2012 – 31.12.2013 ; 838, 32 lei cu titlu de dobândă penalizatoare pentru perioada 27.09.2012 – 31.12.2013 ; 4.662, 58 lei cu titlu de dobândă penalizatoare pentru perioada 27.09.2012 - 29.04.2014 calculată pentru suma de 34.145 lei ; 3.681 lei cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 01.01.2014 – 29.04.2014 ( 928 lei/ lună ) ; 344, 64 lei cu titlu de dobânda penalizatoare pentru perioada 01.01.2014 – 29.04.2014 pentru suma de 14.044 lei .
Obligarea pârâtul să plătească reclamantului , începând cu data de 30.04.2014 şi până la plata efectivă a sumei în cuantum total de 51. 870 lei ( 34.145 + 14.044 + 3.681 ) dobânda penalizatoare calculată în temeiul OG nr. 13/ 2011.
Obligarea pârâtul să plătească lunar reclamantului, începând cu data de 30.04.2014 şi până la predarea efectivă a posesie cotei de ½ parte din apartamentul nr. 5 situat în imobilul din Braşov , str. (….) şi a cotei de 36/240 parte din terenul aferent apartamentului, echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plăţii a sumei de 207 euro cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă. Stabilirea termenului de plată data de 10 a fiecărei luni.
Respingerea restului pretenţiilor reclamantului .
Obligarea pârâtul să plătească reclamantului suma de 8.320 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţa a reţinut următoarele:
Din extrasul CF nr. (….) Braşov ( provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 401 Braşov ) reiese că apartamentul nr. * situat în imobilul din Braşov , str(….), întabulat sub nr. top. (….), compus din 4 camere , cămară lângă bucătărie , cămară la intrarea în pivniţa , wc , se află în coproprietatea reclamantului EG şi a numitei IEM , în cota de ½ parte fiecare , imobil restituit în natură în temeiul Legii nr. 10/2001. Revin coproprietarilor o cotă parte de 3/10 din părţile comune şi din teren. S-a notat în cartea funciară obligaţia de a menţine afectaţiunea pentru o perioada de 3 ani, conform art. 16 din Legea nr. 10/2001 .
Conform extrasului CF nr. (….) Braşov, nr. vechi CF nr.(….) Braşov , nr. top. vechi imobil (….) coproprietarilor tabulari EG si IEM le revine cota de 36/240 parte fiecăruia aferentă ap. 5 , din terenul în suprafaţă de 635 mp aferent imobilului situat in Braşov , str. (….), intabulat sub nr. cad. (….).
Prin decizia nr. 752 emisă la data de 24.03.2009 de S.C. “ RIAL “ S.R.L. Braşov s-a decis restituirea în natură notificatoarei IEM , a cotei de ½ din apartamentul nr. 5 situat în imobilul din Braşov , (….), înscris în CF nr. (….) Braşov , sub nr. top. (….), cu obligaţia respectării de către notificatoare a dispoziţiilor prevăzute de art. 16 din Legea nr. 10/2001 , respectiv obligaţia de a-i menţine afectaţiunea pentru o perioadă de 3 ani, imobilul fiind deţinut cu contract de închiriere nr. 1091/11.11.1991 de către MUZEUL DE ETNOGRAFIE. Pentru cota de teren construit si neconstruit corespunzătoarei cotei de ½ din apartamentul nr. 5 , notificatoarea va dobândi un drept de proprietate.
Pentru perioada 01.06.2009 - 31 mai 2012 s-a încheiat între IEM şi MUZEUL DE ETNOGRAFIE BRASOV contract de închiriere pentru suprafaţa construită de 48, 80 mp.
La data de 31.07.2009 s-a încheiat între IEM prin mandatar IG , pentru cota de ½ din apartamentul nr. - situat in Braşov , str. (….) şi MUZEUL DE ETNOGRAFIE BRASOV un proces - verbal prin care părţile au stabilit ca MUZEUL DE ETNOGRAFIE BRAŞOV să rămână în folosinţa spaţiului dinspre spatele curţii , compus din 2 camere cu destinaţie birou ( una cu destinaţie arhivă şi una cu destinaţie magazie ) 2 grupuri sanitare şi holurile ce deservesc grupurile sanitare , 2 anexe , astfel cum sunt identificate prin schiţa anexă . MUZEUL DE ETNOGRAFIE BRASOV a renunţat la dreptul de folosinţă asupra spaţiului dinspre accesul în curte , respectiv 2 camere cu destinaţia de birou şi depozit , conform schiţei şi a predat proprietarei IEM folosinţa exclusivă şi necondiţionată a spaţiul dinspre calea de acces în curte , şi anume 2 camere în suprafaţa de 36 mp identificate prin schiţa anexă.
Părţile semnatare ale procesului – verbal au convenit ca spaţiul în suprafaţă de 132 mp ce rămâne în folosinţa MUZEULUI DE ETNOGRAFIE BRASOV, corespunde pentru o suprafaţă de 84 mp cotei de ½ ce aparţine STATULUI ROMAN şi pentru care s-a încheiat contractul de închiriere cu SC “ RIAL “ SRL Braşov iar pentru diferenţa de 48 mp va încheia contract de închiriere cu proprietarul celeilalte cote de ½ parte imobil , iar diferenţa de suprafaţă de 36 mp din întreaga suprafaţă a apartamentului rămâne în folosinţa şi posesia proprietarei I E M. Terenul a rămas în folosinţă comună.
Părţile au convenit ca acest mod de folosinţă să rămână valabil până la momentul intervenirii unei schimbări a situaţiei juridice a imobilului.
Prin decizia nr. 795 emisă la data de 25.09.2009 de către S.C. “ RIAL “ S.R.L. Braşov s-a decis restituirea în natură notificatorilor IEM şi EG, în cote indivize de ½ parte fiecăruia din apartamentul nr. 5 situat in imobilul din Braşov , str. (….), înscris în CF nr. (….) Braşov sub nr. top. (….), cu obligaţia respectării de către notificatori a dispoziţiilor prevăzute de art. 16 din Legea nr. 10/2001 , respectiv obligaţia de a-i menţine afectaţiunea pentru o perioada de 3 ani, imobilul fiind deţinut cu contract de închiriere nr. 1091/11.11.1991 de către MUZEUL DE ETNOGRAFIE. Pentru cota de teren construit şi neconstruit corespunzătoare cotelor de ½ parte din apartamentul nr. - , notificatorii vor dobândi un drept de proprietate.
Decizia nr. 795 / 25.09.2009 a anulat decizia nr. 752 emisa la data de 24.03.2009 .
După emiterea deciziei nr. 795/25.09.2009 nu s-a încheiat intre reclamantul EG şi pârâtul MUZEUL DE ETOGRAFIE BRASOV niciun contract de închiriere pentru cota de ½ parte din apartamentul nr. - situat in Braşov , str. (….) şi terenul aferent cotei de ½ parte din apartament.
În anul 2012 , pârâtul MUZEUL DE ETNOGRAFIE BRASOV, în calitate de chiriaş , a propus reclamantului EG, în calitate de coproprietar al imobilului , perfectarea contractului de închiriere pentru suprafaţa construită de 12, 6 mp si terenul aferent în suprafaţă de 25, 16 mp , pentru perioada 01.01.2012- 30.09.2012. A stabilit o chirie lunara în cuantum de 176 lei , începând cu luna decembrie 2011. Contractul nu a fost semnat de către reclamant.
Conform art. 16 alin. 1 din Legea nr.10/2001 , republicată :
1) În situaţia imobilelor având destinaţiile arătate în anexa nr. 2 lit. a), care face parte integrantă din prezenta lege, necesare şi afectate exclusiv şi nemijlocit activităţilor de interes public, de învăţământ, sănătate ori social-culturale, foştilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora li se restituie imobilul în proprietate cu obligaţia de a-i menţine afectaţiunea pe o perioadă de până la 3 ani, pentru cele arătate la pct. 3 din anexa nr. 2 lit. a), sau, după caz, de până la 5 ani de la data emiterii deciziei sau a dispoziţiei, pentru cele arătate la pct. 1, 2 şi 4 din anexa nr. 2 lit. a).
(2) În acest interval plata cheltuielilor de întreţinere aferente imobilului respectiv revine deţinătorilor. În perioada prevăzută la alin. (1) noul proprietar va fi beneficiarul unei chirii în cuantumul stabilit prin hotărâre a Guvernului.
Potrivit art. 4 din HG nr. 1886/2006 “ În situaţiile prevăzute la art. 1 şi 2, noul proprietar va încheia contractul de închiriere în formă scrisă cu utilizatorul imobilului, în termen de 15 zile de la data intrării în vigoare a prezentei hotărâri sau de la data emiterii deciziei/dispoziţiei de restituire, după caz. În situaţia în care nu se încheie un contract de închiriere în formă scrisă, obligaţia de plată a chiriei lunare devine scadentă de plin drept la data de 10 a fiecărei luni , iar conform art. 7 din acelaşi act normativ “ cuantumul chiriilor prevăzut în anexele nr. 1 şi 2 se va actualiza anual cu indicele de inflaţie prin hotărâre a Guvernului “ .
În speţă , imobilul construcţie şi teren a fost restituit în natură , în cote indivize de ½ parte reclamantului EG şi numitei IEM .
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că suprafaţa imobilului construcţie este de 167, 80 mp iar suprafaţa terenului aferenta imobilului este de 190, 5 mp.
Fiecărui coproprietar al imobilului îi revine suprafaţa de 83, 90 mp din construcţie ( ½ ) si suprafaţa de 95, 25 mp din terenul aferent ( 36/240 ).
Între pârâtul MUZEUL DE ETNOGRAFIE BRASOV şi coproprietara imobilului IEM s-a încheiat anterior emiterii deciziei nr. 795/ 25.09.2009 contract de închiriere pentru suprafaţa locativă de 48 mp . Pârâtul a predat coproprietarei IEM suprafaţa de 36 mp din întreaga suprafaţă a imobilului .
Părţile semnatare ale contractului de închiriere au stabilit chiria prin raportare la suprafaţa de 48 mp.
Având în vedere că pârâta a predat coproprietarei IEM suprafaţa de 36 mp din construcţie apreciind că nu-i este necesara întreaga suprafaţa a imobilului pentru desfăşurarea activităţilor de interes public ( art. 51 din HG nr. 343/2007 ) a rămas în folosinţă cu suprafaţa de 131, 80 mp din construcţie .
Este reala susţinerea pârâtului că la data emiterii deciziei nr. 795/ 25.09.2009 acesta mai avea în folosinţă numai suprafaţa de 131, 80 mp ( 132 mp ) , însă contrar afirmaţiei pârâtului, reclamantul nu are dreptul la chirie numai pentru suprafaţa de 66 mp ci are dreptul la plata chiriei pentru suprafaţa de 83, 90 mp ( ½ din întreaga suprafaţa a imobilului), deoarece paratul a achitat chiriei coproprietarei IEM numai pentru suprafaţa de 48 mp.
Aşadar, daca s-ar avea în vedere susţinerea pârâtului că datorează reclamantului chirie doar pentru suprafaţa de 66 mp, ar rezulta că pârâtul deşi foloseşte o suprafaţă de 131, 80 mp din imobil ar plăti chirie numai pentru suprafaţa de 114 mp ( 66 + 48) , aspect contrar realităţii. Prin urmare , apărarea pârâtului este neîntemeiată.
Conform dispoziţiilor legale evocate , în lipsa contractului de închiriere încheiat între părţi , paratul avea obligaţia să plătească reclamantului pentru cota de ½ din imobil , în data de 10 a fiecărei luni , chiria stabilita prin HG nr. 1886/2006 , modificata prin HG nr. 343/2007 , pentru perioada 01.10.2009 – 26.09.2012.
Din raportul de expertiza tehnica contabilă nr. 685965 / 10.02.2014 întocmit de expert AV rezultă că pentru perioada 01.10.2009 – 26.09.2012 suma totală de plată reprezentând chirie pentru cota de ½ din construcţie şi teren însumează 34.145 lei la care se adaugă dobânda legală în sumă de 4.043, 81 lei. A stabilit expertul că pentru cota de ½ din imobil chiria lunară este de 667 lei pentru construcţie şi de 285 lei pentru teren, chirie calculată în conformitate cu prevederile HG nr. 1886/2006 , modificata prin HG nr. 343/2007, Legea nr. 351/2001 şi Legea nr. 10/2001.
În temeiul art. 4 din HG nr. 1886/2006 , modificata prin HG nr. 343/2007 instanţa de fond a dispus obligarea pârâtului la plata în favoarea reclamantului a sumei de 34.145 lei cu titlu de chirie aferentă perioadei 01.10.2009- 26.09.2012.
Daunele moratorii reprezintă echivalentul bănesc pe care debitorul îl datorează creditorului pentru executarea cu întârziere a obligaţiei.
Contrar susţinerii pârâtului acesta datorează daune moratorii pentru neplata chiriei , atât timp cât actul normativ ( HG nr. 1886/2006 modificat ) nu exclude acordarea daunelor moratorii. Mai mult, legiuitorul a stabilit un termen de plata în situaţia în care nu se încheie contract de închiriere. Nerespectarea termenului de plată conduce la acordarea daunelor moratorii potrivit dreptului comun.
În situaţia în care nu s-ar acorda daunele moratorii reclamantul ar fi prejudiciat pentru neîncasarea beneficiul nerealizat.
Prin urmare, solicitarea reclamantului de a obliga pârâtul la plata dobânzii legale/ penalizatoare este întemeiată. În situaţia în care părţile nu au stabilit penalităţi de întârziere sau dobânda care se aplica erau incidente prevederile art.2 si 3 din OUG nr.9/2000 potrivit cărora atunci când ‘’obligaţia este purtătoare de dobânzi,fără să se arata rata dobânzii,se va plăti dobânda legala ‘’ .
Legiuitorul a prevăzut în art. 2 din O.G. nr. 13/2011 că “ în cazul în care, potrivit dispoziţiilor legale sau prevederilor contractuale, obligaţia este purtătoare de dobânzi remuneratorii şi/sau penalizatoare, după caz, şi în absenţa stipulaţiei exprese a nivelului acestora de către părţi, se va plăti dobânda legală aferentă fiecăreia dintre acestea”.
Faţă de considerentele expuse, în temeiul textelor menţionate, rezultă că pârâtul datorează pe lângă plata chiriei şi dobânda legală/ penalizatoare aferentă perioadei 01.10.2009 – 26.09.2012 şi care totalizează suma de 4.043,81 lei , conform expertizei contabile întocmită în cauză.
Cu privire la solicitarea reclamantului de a obliga pârâtul la plata chiriei începând cu data de 27.09.2012 şi până la predarea efectivă a proprietăţii sale de către pârât prima instanţa reţine următoarele :
Folosirea termenului de " chirie " de către reclamant este improprie, cât timp între părţi nu s-a încheiat un contract de locaţiune, aceasta suma reprezentând despăgubirea ce acoperă lipsa de folosinţa a imobilului.
În cazul unor raporturi extracontractuale este aplicabilă răspunderea civila delictuală, ce intervine atunci când prin fapta păgubitoare se încalcă o obligaţie instituita prin lege şi nu prin contract. Cum în speţă nu a existat un contract de închiriere (locaţiune) între părţi, pentru cota de ½ parte din imobilul în litigiu, care să fi determinat forma răspunderii contractuale pentru neexecutarea acestuia, instanţa stabileşte că în speţă se aplică răspunderea civilă delictuală prin plata lipsei de folosinţă a imobilului.
Prin urmare, singura modalitate justa de despăgubire a reclamantului pentru imposibilitatea exercitării prerogativelor dreptului de proprietate asupra cotei de ½ din imobil construcţie şi pentru cota de 36/240 parte din terenul aferent apartamentului restituit in natură constă în acordarea contravalorii prejudiciului produs prin lipsa de folosinţă, raportat la preturile pieţei libere determinate prin raportul de expertiza specialitatea contabilitate întocmit în cauză şi prin care s-a stabilit o despăgubire lunară în sumă de 928 lei/ lună, reprezentând echivalentul sumei de 207 euro/ lună .
A stabilit expertul contabil că pentru perioada 27.09.2012 – 31.12.2013 cuantumul despăgubirii pentru lipsa de folosinţă a cotei de ½ din imobilul construcţie şi pentru cota de 36/240 parte din terenul aferent apartamentului însumează 14.044 lei la care se adaugă dobânda penalizatoare în sumă de 838, 32 lei calculată pentru perioada 27.09.2012 – 31.12.2013.
Întrucât expertul contabil a calculat lipsa de folosinţă şi dobânda penalizatoare numai până la data de 31.12.2013 , reclamantul a procedat la calcularea lipsei de folosinţă şi a dobânzii penalizatoare pentru perioada 01.01.2014 - 29.04.2014 .
În urma calculului efectuat de reclamant şi verificat de instanţă a rezultat că dobânda penalizatoare calculată la suma de 34.145 lei însumează 4.662, 58 lei, pentru suma de 14.044 lei dobânda penalizatoare totalizează suma de 344, 64 lei iar despăgubirile pentru lipsa de folosinţă însumează 3.681 lei ( 928 lei/ lună ).
Fiind îndeplinite dispoziţiile art. 1357 din NCC instanţa a dispus obligarea pârâtului la plata sumei de 14.044 lei cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 27.09.2012 – 31.12.2013 şi suma de 3.681 lei cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 01.01.2014 – 29.04.2014 ( 928 lei/ lună ) .
În temeiul art. 1535 alin. 1 din NCC potrivit căruia « în cazul în care o sumă de bani nu este plătită la scadenţă , creditorul are dreptul la daune moratorii , de la scadenţă până la momentul plăţii ,în cuantumul convenit de părţi sau, în lipsă , în cel prevăzut de lege , fără a trebui să dovedească vreun prejudiciu « .
În baza art. 1535 alin. 1 din NCC şi a art.2 din OG nr. 13/2011 instanţa a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 4.662, 58 lei cu titlu de dobândă penalizatoare pentru perioada 27.09.2012 - 29.04.2014 calculată pentru suma de 34.145 lei şi suma de 344, 64 lei cu titlu de dobânda penalizatoare pentru perioada 01.01.2014 – 29.04.2014 calculată pentru suma de 14.044 lei .
A obligat pârâtul să plătească reclamantului , începând cu data de 30.04.2014 şi până la plata efectivă a sumei în cuantum total de 51. 870 lei ( 34.145 + 14.044 + 3.681 ) dobânda penalizatoare calculată în temeiul OG nr. 13/ 2011.
Pe motiv că pârâtul are obligaţia de a achita prejudiciul cauzat reclamantului pentru lipsa de folosinţă a imobilului până la eliberarea efectivă a locuinţei ( art. 1831 alin. 2 din NCC) instanţa a obligat pârâtul să plătească lunar reclamantului , începând cu data de 30.04.2014 şi până la predarea efectivă a posesie cotei de ½ parte din apartamentul nr. 5 situat în imobilul din Braşov , str. . (….) şi a cotei de 36/240 parte din terenul aferent apartamentului , echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plăţii a sumei de 207 euro cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă. A stabilit ca termen de plată data de 10 a fiecărei luni.
Solicitarea pârâtului de a obliga pârâtul la plata dobânzii penalizatoare după data de 29.04.2014 pentru lipsa de folosinţă este prematur formulată câtă vreme instanţa a stabilit un termen de plată lunar ( 10 a fiecărei luni ) şi care poate fi respectat de către pârât.
În ceea ce priveşte petitul privind evacuarea pârâtului din întregul imobil prima instanţa consideră că acesta este neîntemeiat pentru următoarele motive:
Acţiunea în evacuarea chiriaşului formulată numai de către un coproprietar împotriva chiriaşului care foloseşte un imobil indiviz este admisibilă în situaţia în care cererea se întemeiază pe faptul cauzării unor prejudicii însemnate locuinţei, deoarece are caracterul unui act de conservare. Dacă se solicită evacuarea pentru neplata chiriei , acţiunea are caracterul unui act de administrare şi trebuie introdusă de toţi coproprietarii.
Prima instanţa califică petitul în evacuare formulat în cauza de faţa, ca fiind un act de administrare, care poate fi efectuat de către unul singur dintre coproprietari, cu condiţia de a nu fi vătămător pentru celalalt coproprietar.
În speţă , pentru cealaltă cotă de ½ din imobil a existat / există contract de închiriere încheiat de pârât cu celălalt coproprietar. Valoarea chiriei a fost stabilită în intervalul iunie 2013 – decembrie 2013 la suma de 500 lei / lună.
Aşadar , în situaţia în care s-ar dispune evacuarea pârâtului din întregul imobil s-ar cauza celuilalt coproprietar o vătămare în exercitarea prerogativelor dreptului acestuia de proprietate .
Prin urmare, prima instanţa reţine că în speţă nu sunt incidente dispoziţiile art. 643 alin. 1 din NCC, considerent pentru care va respinge petitul privind evacuare pârâtului din întregul imobil ca neîntemeiat.
Reţinând culpa procesuală a pârâtului , în temeiul art. 274 alin. 1 din C.pr.civilă, instanţa a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 8.320 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial (4.960 lei ) şi onorariu expert ( 3.360 lei ).
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs recurentul Muzeul de Etnografie Braşov, solicitând admiterea recursului, casarea cu reţinere a cauzei pentru refacerea expertizei specialitatea contabilitate în raport cu criticile formulate, iar în subsidiar, casarea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivarea recursului recurentul arată, în esenţă, următoarele:
Prima instanţă a nesocotit efectele dreptului de coproprietate în raport de data constituirii acestuia, care este diferită pentru cei doi coproprietari ai imobilului.
S-a interpretat greşit întinderea drepturilor celor doi coproprietari după predarea fizică către coproprietara IE a unei suprafeţe de 36 mp.
În mod greşit a fost obligat la plata de dobânzi penalizatoare în condiţiile în care reclamantul obligat prin lege nu a solicitat în niciun mod contractul de închiriere, anterior introducerii cererii de chemare în judecată.
Neîncheierea unui contract face ca chiria să nu fie însoţită şi de dobânzi penalizatoare, iar regulile financiar contabile nu permit consemnarea chiriei legale în lipsa unui contract de închiriere.
Instanţa a acordat ceea ce nu s-a cerut deoarece s-a solicitat plata unei chirii pentru intervalul după 27.09.2012 până la predarea efectivă a spaţiului, iar instanţa a acordat contravaloarea prejudiciului produs prin lipsa de folosinţă la nivelul pieţii locative.
Stabilirea de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă încalcă dispoziţiile Legii nr. 10/2001 şi ale Legii nr. 165/2013, cu privire la destinaţia spaţiului, deoarece un alt nivel al chiriei faţă de cel prevăzut prin HG nr. 1886/2006 nu poate fi stabilit decât prin HG.
Faţa de faptul că în urma emiterii deciziei nr. 728/24.03.2009 s-a predat fizic către IE o suprafaţă de 36 mp şi la momentul emiterii deciziei nr. 795/25.09.2009, recurenta mai folosea doar o suprafaţă de 132 mp şi dreptul la chirie viza doar 66 mp.
Potrivit raţionamentului instanţei cei doi coproprietari deşi au cote de proprietate identice vor primi chirii diferite, IE ar primi chirie pentru 48 mp, iar EG pentru 84 mp. Cel care poate pretinde o diferenţă de chirie este IEM diferenţa între suprafaţa inchiriată de 48 mp şi suprafaţa de cuvenită de 66 mp.
Instanţa de fond a aplicat greşit pentru anii 2009, 2010 şi parţial 2011, OG nr. 13/2011.
Dobânzile penalizatoare pot fi acordate doar atunci când potrivit legii obligaţia este purtătoare de dobânzi sau în situaţia în care contractul prevede acest lucru, ceea ce nu este cazul deoarece HG nr. 1886/2006 nu prevede expres că neplata unei chirii scadente de drept atrage după sine şi dobânzi penalizatoare.
În mod greşit a fost obligată la plata sumei de 207 euro/lună pentru intervalul de după 30.04.2014 deoarece prin apariţia Legii nr. 165/2013 aceste spaţii au primit o prelungire de drept a regimului lor juridic, iar această lege este incidentă în cauză deoarece s-ar crea regimuri juridice diferite pentru aceleas şi categorii de spaţii.
În drept, recursul este întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 6, 7, 8 şi 9 din Codul de procedură civilă.
Intimatul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului şi menţinerea sentinţei pronunţate de prima instanţă.
Prin întâmpinarea intimată a combătut punctual motivele de recurs formulate de recurent.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Analizând sentinţa recurată, în raport de motivele de recurs invocate şi de apărările formulate, tribunalul reţine următoarele:
Prima instanţa în mod corect a stabilit că intimatul EG în calitate de coproprietar al apartamentului nr. - situat în Braşov, str. (….) şi al terenului aferent acestui apartament are dreptul la plata contravalorii lipsei de folosinţă a cotei de ½ din imobil.
Recurentul însuşi prin procesul verbal încheiatla data de 31.07.2009 cu coproprietare IEM recunoaşte că foloseşte spaţiul de 132 mp ce rămâne în folosinţa sa după predarea unei suprafeţe de 36 mp, corespunde pentru o suprafaţă de 84 mp cotei ½ ce aparţine Statului Român şi pentru care încheiase contract cu SC RIAL SRL şi pentru diferenţa de 48 mp încheie contract de închiriere cu coproprietarul celeilalte cote de ½ din imobil. Prin decizia nr. 795/25.09.2009, emisă de SC RIAL SRL, s-a restituit în natură intimatului E G cota de ½ din imobil ce a aparţinut până la acel moment Statului Român, iar cealaltă cotă de ½ a fost restituită numitei IEM.
Atât timp cât recurentul a folosit o suprafaţă de 132 mp din imobil şi a plătit chirie doar pentru 48 mp este normal să achite chirie sau contravaloarea lipsa folosinţă şi pentru restul suprafaţei de 84 mp.
Intimatul EG în calitate de coproprietar al apartamentului nr. - situat în Braşov, (….) şi al terenului aferent acestui apartament are dreptul să solicite de la recurentă contravaloarea lispei de folosinţă pentru spaţiul pe care aceasta îl foloseşte şi pentru care nu are încheiat un contract de închiriere.
Dreptul de proprietate al intimatului EG a fost reconstituit la data de 27.09.2009, iar faţă de obiectul cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat obligarea recurentului la plata chiriei începând cu data de 01.09.2009, nu are relevanţă momentul la care s-a reconstituit dreptul de proprietate al celuilalt coproprietar.
Suma achitată de recurent coproprietarei IE în perioada 2009-2014 nu are nicio relevanţă asupra obiectivelor la care a fost chemat expertul să răspundă deoarece aceste sume au fost achitate în baza contractului de închiriere încheiat cu coproprietara IE. Recurentul nu a făcut dovada că ar fi achitat vreo sumă de bani pentru folosinţa cotei de ½ din imobil care a rămas în urma predării unei părţi fizice din imobil şi în urma închirierii unei suprafeţe de 48 mp.
Motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 din Codul de procedură civilă nu este incident în cauză deoarece prima instanţa nu s-a pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut. Potrivit art. 84 din Codul de procedură civilă judecătorul poate să dea calificarea juridică corectă a cererii formulate în raport de motivele invocate de parte în cuprinsul acesteia.
Chiria reprezintă preţul pe care locatarul îl plăteşte proprietarului pentru folosinţa bunului, iar faptul că reclamantul EG a folosit termenul de chirie şi pentru pretenţiile ulterioare datei de 27.09.2012 nu putea să ducă la respingerea acţiunii deoarece atât din cererea de chemare în judecată cât şi din precizările ulterioare rezultă că prin pretenţiile solicitate, reclamantul înţelege să obţină contravaloarea lipsei de folosinţă a cotei de ½ din imobil.
Sentinţa civilă pronunţată de prima instanţă este motivată în mod detaliat atât în drept cât şi în fapt şi nu cuprinde motive contradictorii sau străine de natura princinii.
Art. 1088 alin. 1 şi 2 din Codul civil din 1864 prevede că la obligaţiile care au de obiect o sumă oarecare, daunele-interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legală, afară de regulile speciale în materie de comerţ, de fidejusiune şi societate, iar aceste daune-interese se cuvin fără ca creditorul să fie ţinut a justifica despre vreo pagubă. Dispoziţii legale similare celor menţionate se regăsesc în art. 1535 din Codul civil din 2009.
Fiind forma de sume de bani care nu au fost achitate la scadenţă, potrivit art. 4 din HG nr. 1886/2006, intimatul EG are dreptul la plata dobânzii legale calculate la sumele datorate de recurentă.
Este neîntemeiată susţinerea recurentului potrivit căreia prima instanţa a aplicat prevederile OG nr. 13/2011 şi pentru perioada anterioară intrării acestui act normativ în vigoare, deoarece instanţa a obligat pârâtul suma de 4.043,81 lei cu titlu de dobândă legală / penalizatoare aferentă perioadei 01.10.2009 – 26.09.2012, iar din rapotul de expertiză întocmit în cauză rezultă că până la data de 01.09.2011, dobânda a fost calculată potrivit OG nr. 9/2000.
Nu era necesar ca în HG nr. 1886/2006 să menţioneze că utilizatorul imobilului datorează dobândă pentru plata cu întârziere a chiriei deoarece există dispoziţii legale în acest sens în Codul civil. De asemenea, faptul că nu s-a încheiat un contract în formă scrisă nu îl exonerează pe recurent de plata dobânzilor legale pentru sumele neachitate la termen.
Indiferent din ce motiv nu s-a încheiat un contract de închiriere în forma scrisă, recurentul, faţă de prevederile art. 4 teza finală din HG nr. 1886/2006, în calitate de utilizator al imobilului avea obligaţia să achite chiria lunară care a devenit scadentă de plin drept la data de 10 a fiecărei luni.
În cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 45 din Legea nr. 167/2013, deoarece această lege a intrat în vigoare în anul 2013, la aproximativ un an de la data expirării termenului de 3 ani prevăzut de art. 16 alin. 1 din Legea nr. 10/2001(forma în vigoare la data emiterii deciziei de restituire).
Principiul neretroactivităţii legii noi este regula de drept constituţional potrivit căreia legea nouă nu se aplică situaţiilor juridice anterior constituite, modificate sau stinse şi nici efectelor produse de asemenea situaţii juridice, dacă aceasta au fost realizate înainte de intrarea în vigoare a legii noi.
Art. 15 alin. 2 din Constituţie prevede că legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile. Legea nr. 165/2013 nu se încadrează în cele două excepţii menţionate de art. 15 alin. 2 din Constituţie şi în consecinţă nu produce efecte retroactiv.
Pe de altă parte, tribunalul constată că suma de 207 Euro la care recurentul a fost obligat pentru perioada ulterioară datei de 27.09.2012, este aproximativ egală cu chiria calculată potrivit HG nr. 1886/2006.
Având în vedere cele menţionate tribunalul constată că nu sunt incidente motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 şi pct. 9 din Codul de procedură civilă, sentinţa pronunţată de prima instanţă fiind temeinică şi dată cu aplicarea corectă a legii.
Pentru motivele expuse, tribunalul, în temeiul art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă va respinge ca neîntemeiat recursul declarat de recurentul Muzeul de Etnografie Braşov împotriva sentinţei civile nr. 6009/13.05.2014, pronunţată de Judecătoria Braşov, pe care o va menţine ca temeinică şi legală.
Reţinând culpa procesuală a recurentului, tribunalul, în temeiul art. 274 din Codul de procedură îl va obliga la plata către intimatul EG a sumei de 3720 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată – reprezentând onorariu de avocat dovedit cu chitanţa nr. 52/30.09.2014(f. 21).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca neîntemeiat recursul declarat de recurentul Muzeul de Etnografie Braşov împotriva sentinţei civile nr. 6009/13.05.2014, pronunţată de Judecătoria Braşov, pe care o menţine.
Obligă recurentul să-i platească intimatului EG a suma de 3720 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, azi 03.12.2014.
PREŞEDINTE,JUDECĂTOR,JUDECĂTOR,
(….)(….)(….)
GREFIER,
(….)
Red. D.N./03.12.014
Tehnored. E.M./04.12.2014
- 2 ex. -
Tribunalul Călărași
Drept civil Acţiune în constatarea încetării dreptului de folosinţă asupra unui teren Art. 111 C.pr.civ. Inadmisibilitate
Tribunalul Sibiu
Contract de vânzare-cumpărare anulat. Evacuarea foştilor proprietari
Judecătoria Topoloveni
Fara titlu
Curtea de Apel Galați
Tranzacţii imobiliare. Calitatea de persoană impozabilă a vânzătorului. Acte şi fapte săvârşite de vânzător din care rezultă caracterul de activitate economică al tranzacţiilor, raportat la jurisprudenţa Curţii de Justiţie a Uniunii Europene.
Tribunalul Brașov
Inadmisibilitatea constatării nevalabilităţii titlului Statului asupra imobilului preluat abuziv în cadrul unei acţiuni în realizare întemeiată pe dispoziţiile art. 480 şi 481 Cod civil, raporta la prevederile Legii 10/2001 şi practica CEDO în materie.