Obligaţie de a face - obligaţia de a încheia contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe potrivit Legii nr. 85/1992 – diferenţă între locuinţă de serviciu şi locuinţă de intervenţie

Hotărâre 546 din 10.02.2017


INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 11.08.2016 sub numărul ……, reclamanta P.M. a solicitat obligarea pârâtei CFR S.A. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei situate în Bucureşti, ……., sector 1, în suprafaţă de 63,42 mp şi să ţină cont la perfectarea contractului de valoarea şi preţul de vânzare a locuinţei, stabilit de Decretul lege 61/1990 şi Legea 85/1992, preţul de vânzare al imobilului fiind unul de protecţie socială, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că locuieşte împreună cu familia sa la adresa din Bucureşti, ……, sector 1, în baza Contractului de închiriere nr. 95/24.02.2015, iar înainte de încheierea acestui contract au mai existat şi alte contracte de închiriere ce au avut acelaşi obiect şi anume imobilul situat în Bucureşti, ……., sector 1, în suprafaţă de 63,42 mp.

Locuinţa a fost construită din fonduri de stat, fiind aplicabile dispoziţiile art. 7 din Legea 85/1992. Potrivit contractului de închiriere nr. 95/24.02.2015 locuinţa închiriată are regimul juridic al unei locuinţe de serviciu, motiv pentru care i s-a solicitat pârâtei să aprobe vânzarea. Până la sfârşitul anului 2014 locuinţa în cauză era încadrată ca şi locuinţă de intervenţie, însă instanţele au considerat că nu este suficient ca locuinţa respectivă să fie inventariată ca locuinţă de intervenţie, ci acest regim trebuie să rezulte din modul în care este utilizată. Or, reclamanta nu face parte din personalul care îndeplineşte o activitate sau funcţie ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţii. În cauză sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1 şi 7 din Legea 85/1992 şi anume reclamanta este titularul contractului de închiriere a locuinţei, locuinţa a fost construită din fonduri de stat, aceasta are regimul unei locuinţe de serviciu. Împrejurarea că la data formulării cererii locuinţa nu era susceptibilă de vânzare, fiind locuinţă de intervenţie, este nerelevantă în contextul în care cererea nu a fost respinsă, ci păstrată în evidenţă, vânzarea fiind condiţionată de un eveniment viitor şi anume schimbarea regimului juridic al locuinţei din locuinţă de intervenţie în locuinţă de serviciu.

În drept, au fost invocate prevederile din Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1997, art.194-204 C.proc.civ., Decizia nr. 5/2008 a Î.C.C.J., Decizia nr. 3/18.02.2013 a Î.C.C.J., art. 106 alin. 4 din CCM la nivelul Companiei Naţionale de Căi Ferate CFR SA.

În dovedire reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâtei, cu expertiză tehnică evaluatorie, înscrisurile fiind depuse la filele 11-55.

A fost achitată taxă judiciară de timbru în cuantum de 20 lei (fila 1).

Pârâta a depus întâmpinare la data de 25.10.2016, solicitând respingerea acţiunii.

A fost invocată excepţia prematurităţii, având în vedere că locuinţa din Bucureşti, ….., sector 1 nu mai are statut de locuinţă de intervenţie. Astfel, imobilul a fost propus spre vânzare, dar până în prezent nu a fost aprobată propunerea de conducerea pârâtei. Având în vedere că Consiliul de Administraţie al CNCF CFR SA nu s-a pronunţat asupra propunerii Comisiei de Locuinţe, s-a solicitat să se constate că prezenta cerere este prematur formulată.

Pe fond se arată că obligarea reclamantei la vânzarea locuinţei în litigiu ar încălca prevederile art. 1 din Primul Protocol al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului. Dreptul de înstrăinare a bunurilor aflate în proprietatea pârâtei nu este un atribut al instanţei de judecată, ci un drept de dispoziţie al societăţii. Referitor la preţul de vânzare a locuinţei, pârâta menţionează că procedura nu a fost iniţiată conform vechii legislaţii, fiind aplicabile dispoziţiile Legii 244/2011 care a modificat art. 16 din Legea 85/1992. După intrarea în vigoare a acestei legi stabilirea preţului de vânzare se face prin raportare la preţul pieţei.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 205 C.proc.civ.

În dovedire s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, fără a fi ataşate.

Prin răspunsul la întâmpinare reclamanta a solicitat respingerea excepţiei prematurităţii deoarece Legea 85/1992 nu prevede o procedură prealabilă. De asemenea, au fost reluate argumentele dezvoltate în cuprinsul cererii introductive.

Instanţa a încuviinţat părţilor proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de 06.10.1977 între pârâtă şi numitul P.C. s-a încheiat contractul de închiriere nr. 3153 având ca obiect locuinţa situată în Bucureşti, ……, sector 1 pe durata cât acesta lucra ca angajat în cadrul CFR.  P.C. este soţul reclamantei, conform menţiunilor de la fila 50 verso. Începând cu data de 11.10.1985 contractul de închiriere a fost încheiat de reclamantă pentru acelaşi imobil.

Contractul de închiriere a fost reînnoit în mod succesiv. În cuprinsul contractelor încheiate între părţi se menţionează că locuinţa situată în Bucureşti, ……, sector 1 este una de intervenţie. Începând cu contractul nr. 95/24.02.2015 se menţionează că aceeaşi locuinţă este de serviciu, iar nu de intervenţie. Părţile nu au făcut dovada datei exacte de la care locuinţa în discuţie a fost încadrată ca fiind locuinţă de serviciu, încetând să mai fie locuinţă de intervenţie. În lipsa unor înscrisuri care să ateste această modificare, instanţa va considera că modificarea a operat începând cu 24.02.2015, data încheierii contractului cu nr. 95. La data de 11.08.2009 reclamanta şi-a manifestat intenţia de cumpărare a acestei locuinţe.

Potrivit art.1 alin.1 din Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu alta destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat „Locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrala sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi.”

În conformitate cu prevederile art.7 alin.(1) din acelaşi act normativ „Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi.”.

Art.16 din aceeaşi lege prevede următoarele: „Valoarea de vânzare a locuinţei se calculează raportat la preţul pieţei de către un expert autorizat, în condiţiile legii.".

Potrivit articolului II din Legea nr. 244/2011 pentru modificarea art. 16 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, „Locuinţele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la preţul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare.”

De asemenea, prin Decizia nr.3/2013 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţiei în soluţionarea unui recurs în interesul legii, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. 1 şi art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992  s-a statuat că aceste prevederi instituie o obligaţie legală pentru societăţile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuinţele construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, cu excepţiile prevăzute de lege.

Instanţa reţine din înscrisurile depuse la dosar că locuinţa pentru care se solicită de către reclamantă încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a fost iniţial inclusă pe lista locuinţelor de intervenţie, iar apoi a fost inclusă pe lista locuinţelor de serviciu.

Potrivit dispoziţiilor art. 1 şi 7 din Legea nr.85/1992 există obligaţia de a vinde locuinţele construite din fondurile statului, dar numai în măsura în care nu au regimul juridic de locuinţă de intervenţie.

Instanţa subliniază că din formularea art. 1 şi art. 7 din Legea nr.85/1992 reiese o obligaţie a unităţilor economice care le deţin în proprietate de a le vinde („vor fi vândute”) şi  un drept al titularului contractului de închieriere de a formula, atunci când doreşte, o cerere de cumpărare („pot fi cumpărate”).

Pe de altă parte, instanţa precizează că obligaţia de a vinde intervine doar în ipoteza îndeplinirii cumulative a următoarelor condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, locuinţele să nu facă parte din categoria celor exceptate de lege.

Verificând îndeplinirea acestor condiţii în prezenta speţă, instanţa notează că reclamanta a fost angajată la societatea pârâtă, în prezent fiind pensionară şi a încheiat un contract de închiriere cu privire la o locuinţă proprietatea pârâtei, construită din fondurile statului, care iniţial a avut regimul unei locuinţe de intervenţie, însă începând cu anul 2015 a fost încadrată ca fiind locuinţă de serviciu.

Având în vedere cererea de cumpărare formulată de reclamantă, faptul că locuinţa a fost construită din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii şi că aceasta are regimul juridic al unei locuinţe de serviciu, iar nu de intervenţie, instanţa consideră că există obligaţia în sarcina pârâtei, în sensul prevederilor art. 7 din Legea nr. 85/1992 şi a Deciziei nr. 3/2013 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, de a încheia un contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta P.M., având ca obiect locuinţa situată în Bucureşti, ..., sector 1. Nu poate fi reţinută apărarea pârâtei în sensul că cererea este prematură din moment ce Legea nr. 85/1992 nu instituie o procedură prealabilă obligatorie, iar pârâta nu a dovedit că a răspuns cererii reclamantei de cumpărare a locuinţei, formulată în anul 2009.

Cu toate acestea, instanţa reţine că reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare la preţul de vânzare stabilit de Decretul lege 61/1990 şi Legea 85/1992, preţul de vânzare al imobilului fiind unul de protecţie socială. Or, reclamanta datorează un preţ calculat conform art. 16 din Legea 85/1992 ce prevede că ,,Valoarea de vânzare a locuinţei se calculează raportat la preţul pieţei de către un expert autorizat, în condiţiile legii.’’ Aceasta deoarece cererea de cumpărare a locuinţei a fost formulată la data de 11.08.2009, dată la care locuinţa în cauză avea regimul unei locuinţe de intervenţie şi nu putea fi achiziţionată. Prin urmare, la data modificării articolului 16 menţionat anterior- 17.12.2011, procedura de vânzare nu se afla în curs de desfăşurare. Simpla cerere de cumpărare formulată de reclamantă nu poate echivala cu demararea procedurii de vânzare din moment ce la data formulării acesteia locuinţa în discuţie avea regimul unei locuinţe de intervenţie, după cum rezultă din contractul de închiriere încheiat la 26.08.2009.

Prin urmare, instanţa apreciază că reclamanta este îndreptăţită să cumpere locuinţa de serviciu situată în Bucureşti, ….., sector 1, însă la preţul pieţei, iar nu la preţul stabilit de Decretul lege nr. 61/1990. Or, în petitul cererii de chemare în judecată s-a solicitat obligarea pârâtei să încheie contractul de vânzare-cumpărare la preţul prevăzut de Decretul lege nr. 61/1990. În virtutea principiului disponibilităţii ce guvernează procesul civil, instanţa consideră că nu poate obliga pârâta la încheierea contractului de vânzare cumpărare la preţul pieţei deoarece s-ar pronunţa asupra unui lucru care nu a fost cerut de reclamantă. Din formularea cererii de chemare în judecată reiese că reclamanta doreşte obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în schimbul unui anumit preţ, iar nu în orice condiţii.

Având în vedere aceste considerente instanţa va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Se va lua act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată. 

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta P.M., în contradictoriu cu pârâta CFR SA, ca neîntemeiată.

Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 10.02.2017.

Preşedinte,  Grefier,