Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

1.Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Cuprins pe materii: Drept civil. Contracte. Condițiile de exercitare a acțiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare teren situat în extravilan.

Index alfabetic:

Antecontract de vânzare-cumpărare.

Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract

Vechiul Cod civil: 1073 C.civ., art. 1020 - 1021 C.civ., art. 1077 C.civ., art. 5 alin. 2 din  Legea nr. 260/2005, privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei

Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare trebuie să fie întrunite, în mod cumulativ, următoarele condiţii: să existe un antecontract valabil încheiat, să se dovedească antecontractul în condiţiile dreptului comun, să existe refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare, partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului promis, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Judecătoria Liești, secția civilă, sentința civilă nr. 393/25.11.2014

Prin acțiunea înregistrată la data de 17.01.2014 pe rolul Judecătoriei Liești, sub nr. 56/838/2014, reclamantul D.V. a chemat în judecată pe pârâtul S.A., solicitând instanței pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la suprafaţa de 1800 m.p., situată în extravilanul com. Umbrăreşti, jud. Galați, tarlaua 60, parcela 27, conform antecontractului de vânzare din data de 10.09.2011.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 10.09.2011, pârâtul s-a obligat să vândă reclamantului D.V. o suprafaţă de 1800 m.p., teren arabil situat în extravilanul com. Umbrăreşti, jud. Galați, tarlaua 60, parcela 27.

Reclamantul a mai menţionat că pârâtul a refuzat să se mai prezinte la notar pentru a mai autentifica vânzarea.

În drept, reclamantul a invocat prevederile art. 1073-1077 C.civ. și art. 5 alin. 2 din Legea nr. 260/2005.

În susținere au fost depuse înscrisuri - filele 4-10.

Acțiunea a fost legal taxată cu o taxă de timbu în cuantum de 145 lei.

Pârâtul, legal citat, nu s-a prezentat în fața instanței, nu a depus întâmpinare şi nu a solicitat administrarea de probe.

Pentru justa soluţionare a cauzei, instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri şi proba cu expertiza în specialitatea topometrie.

Analizând actele şi lucrările dosarului din prisma dispoziţiilor legale, reţine următoarele:

Reclamantul a încheiat cu pârâtul un antecontractul de vânzare-cumpărare, din data de 10.09.2011, prin care pârâtul s-a obligat să vândă reclamantului o suprafaţă de 1800 m.p., situată în extravilanul com. Umbrăreşti, jud. Galați, tarlaua 60, parcela 27, stabilind ca data încheierii contractului să fie până la 05.12.2027. La data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare reclamantul a achitat întreg prețul stabilit pentru vânzare, respectiv 2.000 lei,

Instanţa mai reţine că pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 1800 m.p., situată în extravilanul com. Umbrăreşti, jud. Galați, tarlaua 60, parcela 27, prin contractul de donaţie de la numitul S.M., care la rândul său l-a dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul Legii 18/1991, conform TP 17557-71/20.11.1995.

Ulterior încheierii antecontractului mai sus menţionat, pârâtul a refuzat să se prezinte la notar pentru autentificarea convenției privitoare la teren, astfel cum s-a stabilit prin clauza antecontractului.

Totodată, instanţa reţine că preţul de 2.000 lei stabilit de părţi prin antecontract a fost achitat integral de către reclamantă la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. (fila 5 dosar).

Antecontractul de vânzare - cumpărare cu privire la un imobil este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligaţiei asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, creditorul având dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei. Astfel, art. 1073 C.civ. stabileşte, în materia obligaţiilor civile, principiul executării în natură a obligaţiilor, iar art. 1020 - 1021 C.civ., care reglementează rezoluţiunea contractelor sinalagmatice, prevăd că numai partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea de a solicita executarea în natură a obligaţiei sau de a solicita rezoluţiunea convenţiei. De asemenea, în art. 1077 C.civ. se prevede că în cazul în care debitorul nu îşi îndeplineşte obligaţia de a face, creditorul poate să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului.

În privinţa posibilităţii instanţelor judecătoreşti de a pronunţa, pe baza unui antecontract de vânzare - cumpărare, o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, prin deciziile nr. 2614/1991 şi nr. 222/1993, Curtea Supremă de Justiţie a decis în sensul existenţei unei astfel de posibilităţi, în temeiul art. 1073 şi art. 1077 Cod civil. S-a decis că prevederile Codului civil mai sus citate permit creditorului să obţină executarea întocmai a obligaţiei asumate de către debitor, iar în cazul în care obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire.

De asemenea, posibilitatea instanţelor judecătoreşti de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare pe baza unui antecontract de vânzare-cumpărare a fost prevăzută şi de legiuitor. Prin legea nr. 260/2005, privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, în Titlul X, art. 5 alin. 2 s-a prevăzut în mod expres că: „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Astfel, pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare trebuie să fie întrunite, în mod cumulativ, următoarele condiţii: să existe un antecontract valabil încheiat, să se dovedească antecontractul în condiţiile dreptului comun, să existe refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare, partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului promis, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Analizând aceste condiţii, instanţa constată că sunt îndeplinite toate cerinţele enumerate anterior privitoare la existenţa unui antecontract, la dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun, la refuzul pârâților de a autentifica actul, la îndeplinirea obligațiilor asumate, dovedindu-se că promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitenta-cumpărătoare nu este incapabilă de a dobândi bunul.

În cauză, rezultă că părţile s-au obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa de 1800 m.p., situată în extravilanul com. Umbrăreşti, jud. Galați, tarlaua 60, parcela 27, iar pârâtul nu şi-a îndeplinit această obligaţie. Urmează ca instanţa să constate intervenită între părţi, reclamantul în calitate de cumpărătoare şi pârâtul în calitate de vânzător, vânzarea cumpărarea imobilului - teren în suprafaţă de 1800 m.p., situată în extravilanul com. Tudor Vladimirescu, jud. Galați, tarlaua 60, parcela 27, identificată prin raportul de expertiză în specialitatea topografie efectuat în cauză întocmit de expert Albu Florin. Preţul vânzării, de 2.000 lei, a fost achitat integral până la data pronunţării sentinţei.

Totodată, se constată că reclamantul a făcut cheltuieli de 300 lei (onorariu expert) din fonduri proprii.

Instanţa va lua act că nu s-au pretins cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare