Nulitate contract de vânzare cumpărare

Dosar nr. ---/222/2015 nulitate contract de vânzare cumpărare

R  O  M    N  I  A

JUDECĂTORIA DOROHOI JUDEŢUL BOTOŞANI

Sentinţa civilă nr. --

Şedinţa publică din --- 2016

Preşedinte – --

Grefier – --

Pe rol judecarea acţiunii civile formulată de reclamanţii I- M- cu domiciliul în --şi  O-L-, cu domiciliul în -- în contradictoriu cu pârâţii G- M-, cu domiciliul în --, G- C- cu domiciliul în - şi A-C-  cu domiciliul în ---,  având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare cumpărare şi a cererilor de intervenţie formulate de intervenienţii A-C- cu domiciliul în --, S- A- cu domiciliul în --- şi R- R- E- cu domiciliul în ---

Dezbaterile în fond au avut loc în şedinţa publică din -- 2016 fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată care face parte integrantă din prezenta sentinţă, dată la care instanţa a amânat pronunţarea pentru data de --2016 pentru depunerea de concluzii scrise.

JUDECATA

Asupra acţiunii civile de faţă constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul acestei instanţe cu nr. --/222/2015 din --.2015, reclamantele I-M- şi O- L- au chemat în judecată pe pârâţii G- M- şi A- C-şi au solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. --- din ---- de Biroul Notarului Public ----.

În motivarea acţiunii reclamanta I-M-, arată că după decesul mamei sale, la solicitarea pârâtului G- C- care este nepotul ei, s-a deschis acţiune în instanţă pentru dezbaterea succesiunii. La momentul respectiv avea cunoştinţă de faptul că fratele ei, pârâtul A- C-, este plecat la muncă în Turcia şi că nu mai păstrează legătura cu fosta soţie, însă cu toate acestea, pârâtul G- C- pe care l-a împuternicit să o reprezinte în procedura partajului a indicat instanței  adresa din ţară pentru A- C-. Arată că pârâtul G- C- a avut încă de la început interese obscure şi a intenţionat să ia toate bunurile din masa succesorală, iar ea l-a împuternicit să o reprezinte în procesul  de partaj deoarece avea o stare mentală foarte alterată în urma unei intervenţii chirurgicale la cap. Mai arată că prin sentinţa de partaj toate  construcţiile i-au fost atribuite ei cu toate că nu era interesată de aceste construcţii iar apoi a încheiat cu pârâtul G- C-  contractul de vânzare cumpărare a cărei anulare o solicită deoarece a fost indusă în eroare de către acesta prin manopere frauduloase, consimţământul său a fost viciat datorită stării de sănătate precară,  preţul din contract este fictiv şi derizoriu iar prin încheierea contractului s-a încălcat rezerva succesorală.

Cu privire la vicierea consimţământului, arată că prin sentinţa de partaj a fost obligată la plata sumei de 24.361 lei cu titlu de sultă însă pârâtul a obligat-o, să-i  vândă casa  soţiei lui G-M-cu suma de 1.000 lei. Arată că preţul de 1.000 lei este fictiv şi derizoriu şi nu l-a încasat, mai mult este disproporţionat faţă de valoarea bunurilor înstrăinate iar prin vânzarea respectivă a adus grave prejudicii fiicei sale reclamanta O- L- deoarece i-a redus rezerva succesorală.

În dovedirea acţiunii a depus la dosar înscrisuri.

Pârâtul A-C- a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională (fila 32) prin care arată că este de acord cu acţiunea  reclamantei şi arată că solicită şi dânsul anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamantă şi pârâtul G- C-.

În motivare arată că prin sentinţa de partaj reclamantei i s-au atribuit construcțiile care fac parte din masa succesorală a mamei lui, cu încălcarea voinței a  5 dintre cei 6 moştenitori deoarece înţelegerea dintre fraţi a fost ca respectivele construcţii şi terenul aferent să i se atribuie lui. Arată că în acţiunea de partaj a fost citat greşit şi nu a putut formula apărări iar pârâtul G- C- care a reprezentant-o pe reclamantă, a încheiat ulterior contractul de vânzare -cumpărare autentificat sub nr. ---din ---, contract care este nul absolut şi pentru nevalabilitatea obiectului deoarece suprafaţa de 533,33 mp teren identificată prin lotul nr. 2 care a fost atribuit reclamantei prin sentinţa de partaj,  nu este terenul aferent construcţiilor. Mai arată că preţul este derizoriu deoarece construcţiile au fost evaluate la suma de 24.361 lei iar la câteva luni, construcţiile şi suprafaţa de 533,33 mp au fost vândute cu suma de 1.000 lei.

În dovedire a depus la dosar înscrisuri.

Pârâţii G-M- şi G- C-au formulat întâmpinare (fila 65) prin care invocă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei O- L- cu motivarea că aceasta este fiica reclamantei I- M- şi nu are nicio calitate pentru a solicita anularea contractului de vânzare - cumpărare atât timp cât mama ei este în viaţă.

Invocă excepţia conexităţii  şi arată că pe rolul instanţei este înregistrat dosarul nr. ----/222/2014 care are aceleaşi părţi şi legătură de obiect cu prezenta cauză iar pe fond solicită respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În motivare arată că prin contractul autentificat  sub nr. -- din -- de Biroul Notarului Public -- au cumpărat cu bună credinţă de la reclamanta I-M- o casă şi o anexă gospodărească împreună cu suprafaţa de 533,33 mp teren, imobile care au fost atribuite reclamantei prin sentinţa civilă nr. - din -- a Judecătoriei Dorohoi. Arată că actul de vânzare cumpărare este un act autentic care potrivit art. 1173 Cod procedură civilă face dovada deplină până la înscrierea în fals, la încheierea actului reclamanta a fost în deplină cunoştinţă de cauză şi nu a fost indusă în eroare aşa cum susţine. Mai arată că pe terenul cumpărat şi-au construit o nouă locuinţă, situaţie pe care o dovedesc cu autorizaţia de construire nr. -- din -- emisă de Primăria comunei --.

În dovedire au depus la dosar înscrisuri, au solicitat proba cu martori şi cu interogatoriul reclamantei.

Reclamanta I- M- a formulat răspuns la întâmpinare (fila 106) prin care arată că dânsa nu a avut iniţial nicio pretenţie la moştenirea mamei ei A- E-, că pârâtul G- C- a vizitat-o şi a rugat-o să-i dea mandat pentru dezbaterea succesiunii. Arată că dorinţa părinţilor a fost de a lăsa casa şi anexele fratelui ei A- C-care în urma divorţului a rămas fără locuinţă şi cum acesta era plecat în Turcia şi nu a mai avut nicio veste de la el, atât dânsa cât şi ceilalţi fraţi au crezut că era decedat. Mai arată că în procesul de partaj pârâtul a făcut demersuri pentru ca imobile casă şi anexă tocmai pentru ca ulterior prin manopere frauduloase să le cumpere.

În completarea probatoriului a depus la dosar acte medicale.

La data de --.2015 a formulat în cauză cerere de intervenţie accesorie S- A- în sprijinul reclamantelor şi a pârâtului A- C-.

În motivare arată că este sora reclamantei şi că potrivit înţelegerii dintre fraţi, la partaj  trebuia respectată dorința mamei, aceea de a se atribui casa, anexele şi terenul aferent pârâtului A-C-. Arată că în procesul de partaj, prin diferite manopere pârâtul G- C- a obţinut atribuirea construcţiilor şi a unei părţi din teren  reclamantei iar contractul de vânzare cumpărare încheiat ulterior cu aceasta pentru casă și teren este nul absolut deoarece terenul aferent construcţiei a fost dat prin sentinţa de partaj altor moştenitori. Arată că preţul menţionat în contract respectiv suma de 1.000 lei nu este un preț  serios având în vedere valoarea sultei de 24.361 lei pe care a fost obligată reclamanta să o achite prin sentinţa de partaj. Mai arată că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare sultele nu erau achitate iar în contract nu s-a făcut nicio menţiune în acest sens.

Prin precizările formulate la termenul din --.2015, pârâţii G- C- şi G- M- au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

În motivare arată că motivele invocate de către reclamante pentru anularea contractului de vânzare - cumpărare întrunesc elementele unei nulităţi relative care poate fi invocată în termenul de prescripţie de 3 ani prin urmare având în vedere data încheierii contractului, 04.09.2008 şi data depunerii acţiunii la instanţă, --.2015, acţiunea este prescrisă. Arată că reclamanta a invocat faptul că a avut consimţământul viciat datorită stării precare de sănătate însă aceasta nu a făcut dovada lipsei discernământului la încheierea contractului.

La termenul din --.2015 a formulat cerere de intervenţie accesorie R-R- E- în sprijinul reclamantelor şi a intervenientului în interes propriu A- C-.

În motivare arată la fel ca şi intervenienta S- A- că imobilele casă şi teren aferent trebuiau să rămână pârâtului A- C- deoarece asta a fost dorinţa mamei ei şi că pârâtul G- C- a fost lipsit de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Potrivit art. 248 Cod procedură civilă, instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz cercetarea în fond a cauzei.

Prin încheierea din -- 2015 instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei O- L-având în vedere că aceasta nu este parte în contractul de vânzare cumpărare a cărui anulare o solicită şi nu a invocat un drept de proprietate sau alt drept cu privire la imobilele care fac obiectul contractului pentru a justifica interesul de a invoca nulitatea contractului.

La acelaşi termen instanţa a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului A-C-.

Pârâtul A- C- a formulat apărări scrise (fila 164) prin care arată că are calitate procesuală pasivă deoarece împreună cu reclamanta I-M- şi intervenienta S- A- sunt părţi în dosarul nr. --/222/2007* al Judecătoriei Dorohoi în care se rejudecă acţiunea de partaj. Susţine că şi în situaţia în care nu este parte în contractul de vânzare - cumpărare are calitate atât pasivă cât şi activă deoarece a invocat pentru anularea contractului un motiv de nulitate absolută.

Prin încheierea din -- 2015 instanţa admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului A-C- cu motivarea că acesta nu este parte în contractul de vânzare cumpărare a cărui anulare se solicită şi a calificat cererea reconvenţională formulată de A- C- ca o cerere  de intervenţie în interes propriu.

Prin aceeaşi încheiere s-a respins excepţia conexităţii invocată de pârâţii G- C- şi Gh- L-deoarece dosarul nr. ---/222/2014 al Judecătoriei Dorohoi este suspendat până la soluţionarea dosarului de partaj care se află pe rolul Tribunalului Botoşani, dosar care la rândul său este suspendat până la soluţionarea prezentei cauze.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele.

Prin sentinţa civilă nr.--- din --- a Judecătoriei Dorohoi pronunţată în dosarul nr. ---/222/2007 a Judecătoriei Dorohoi s-a admis acţiunea de partaj formulată de reclamanta I---M--, în contradictoriu cu pârâţii S- A-, D- A-, F- L-, R- R- E-, A- G-, D-C- şi A-C-, s-a constatat deschisă succesiunea după defuncta A- E-decedată la data de --- 1991, s-a stabilit componenţa masei succesorale şi s-a dispus ieşirea din indiviziune cu privire la bunurile care compun masa succesorală. Reclamantei I- M- i-au fost atribuite casa şi anexa gospodărească, suprafaţa de 7.050 mp teren extravilan şi suprafaţa de 533, 33 mp teren intravilan identificată prin lotul nr. 2 în anexa 1 a raportului de expertiză care a fost efectuat în cauză.

Prin contractul autentificat sub nr. --- din --2008 de Biroul Notarului Public ---reclamanta I-M- a vândut pârâtei G- M-care este căsătorită cu pârâtul G- C-, casa, anexa şi suprafaţa de 533,33 mp teren aferent înscrise în Cartea Funicară a comunei --- sub nr. ---, imobile care au fost dobândite de reclamantă prin sentinţa de partaj. Preţul vânzării este menţionat ca fiind suma de 1.000 lei, sumă pe care reclamanta a declarat că a primit-o integral înainte de încheierea contractului.

Prin decizia civilă nr. --- din - 2013 a Tribunalului Botoşani, a fost repus în termenul de recurs pârâtul Ad--C-, sentinţa civilă nr. --- din -- 2008 a Judecătoriei Dorohoi a fost casată iar cauza a fost trimisă pentru rejudecare la aceeaşi instanţă cu motivarea că procedura de citare cu pârâtul nu a fost legal îndeplinită deoarece adresa la care acesta a fost citat nu era corectă, aspect indicat şi de către fiul acestuia care a informat instanţa că pârâtul nu locuieşte la adresa indicată.

Dosarul a fost înregistrat pentru rejudecare cu nr.--/222/2007* la data de --2014 iar prin sentinţa civilă nr. --- din -- 2015 s-a luat act de renunţarea reclamantei la acţiunea având ca obiect ---, s-a constatat deschisă succesiunea după defuncta A- E- decedată la data de --- 1991, s-a stabilit componenţa masei succesorale, s-a dispus ieşirea din indiviziune iar reclamantei I- M-i-au fost atribuite casa, anexa şi suprafaţa totală de 6.833 mp teren.

Sentinţa civilă nr. --- din -- 2015 nu este definitivă.

Prin declaraţia dată în instanţă (fila 184) reclamanta I-M- arată că a fost la notariat împreună cu pârâta G-M- însă nu a ştiut că a semnat un act de vânzare cumpărare deoarece i s-a spus că trebuie să semneze pentru finalizarea partajului. A arătat că la notariat nu a fost prezent şi pârâtul G- Ce-deoarece acesta era în Italia iar notarul i-a spus că semnează tot pentru actul de partaj. Arată că hotărârea de partaj a primit-o abia după încheierea contractului la notariat, că a suferit o intervenţie chirurgicală la cap în anul 2007, că  nu vedea să citească şi că nu a primit nicio sumă cu titlu de preţ de la pârâţi. Mai arată că nici soţul ei nu a avut cunoştinţă de faptul că l-a împuternicit pe pârât să dezbată succesiunea după mama ei iar dânsa știut că fratele ei pârâtul A- C- era în Turcia în timpul procesului de partaj deoarece acesta trimitea pensie de întreţinere  alimentară pentru copil prin sora ei S- A-.

Cu privire la motivele  de nulitate a contractului de vânzare cumpărare invocate de către reclamantă şi intervenienţi, instanţa reţine următoarele:

Actul juridic civil valabil încheiat presupune îndeplinirea a patru condiţii sau elemente de valabilitate: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii care se obligă, un obiect determinat, o cauză licită.

Pentru a fi valabil, consimţământul trebuie să provină de la o persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat şi să nu fie alterat de vreun viciu de consimţământ.

Reclamanta a invocat ca vicii de consimţământ dolul  şi lipsa de discernământ la încheierea contractului datorită stării de sănătate.

Prezenţa sau absenţa discernământului este o stare de fapt iar persoana fizică cu capacitate deplină de exerciţiu este prezumată a avea discernământ.

Lipsa discernământului ca viciu de consimţământ, atrage nulitatea relativă  a actului încheiat ca urmare a alterării voinţei juridice a părţii la încheierea actului juridic. Lipsa discernământului în momentul încheierii actului juridic relevă nu inexistenţa discernământului ci un simplu viciu al acestuia deoarece în această situaţie discernământul există, de aceea sancţiunea este doar  nulitatea relativă,  sancţiune care intervine pentru protejarea interesului persoanei şi nu al unuia general. Numai lipsa cu desăvârşire a discernământului poate atrage nulitatea absolută, ceea ce nu se poate reţine în cauza de faţă.

Dolul este acel viciu de consimţământ care constă în inducerea în eroare a unei persoane prin mijloace viclene pentru a o determina să încheie un anumit act juridic iar sancţiunea care intervine în cazul dolului în toate formele sale, este nulitatea relativă a actului juridic.

Contractul încheiat între părţi este supus legilor în vigoare la data încheierii acestuia, respectiv la data ---.2008, prin urmare,  faţă de caracterul  nulităţii pentru viciile de consimţământ invocate de reclamantă, instanţa va admite excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâţi, în cauză fiind aplicabile prevederile  Decretului nr. 167/1958.

Reclamanta și intervenienții au  invocat printre cauzele de nulitate şi faptul că preţul indicat în contractul de vânzare cumpărare nu este serios.

Prin noţiunea de preţ serios, se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului care formează obiectul vânzării.

Preţul serios se transpune în existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi şi valoarea reală a bunului vândut, fiind exclusă existenţa unei disproporţii care nu este susceptibilă de o justificare firească.

Raporturile de rudenie dintre părţile  unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil au relevanţă  în aprecierea seriozității  preţului stabilit prin contract, în sensul art. 1303 din Codul civil de la 1864, însă numai în măsura în care acesta nu este atât de mic, încât echivalează cu inexistenţa  vânzării.

În cauză instanţa reţine că prin raportul de expertiză efectuat în dosarul de partaj, construcţiile şi terenul aferent atribuite reclamantei au fost evaluate la suma de 28.022 lei iar preţul stabilit în contractul de vânzare cumpărare este de 1.000 lei.

Instanţa apreciază că preţul menţionat în contract nu este preţul real al vânzării, martorul C--- M-- audiat în cauză arătând că pârâtul a achitat fiecărei mătuşi suma de 40 milioane lei vechi pentru casa care a făcut obiectul partajului,  mai puţin pârâtului A—C--- care nu era în ţară.

Pârâtul este nepotul de soră al reclamantei şi din actele depuse la dosar, rezultă că atât reclamanta cât şi fraţii ei A—G--, S—A- şi nepoatele de soră D-A- şi F- L- l-au împuternicit pe acesta să le reprezinte în dosarul de partaj.

Coroborând declaraţia martorului cu faptul că împotriva sentinţei de partaj a formulat recurs în anul 2013,  doar intervenientul A- G- care nu a fost legal citat în proces, instanţa  apreciază că între părţi a existat înţelegere atât cu privire la modalitatea de atribuire a bunurilor în cadrul acţiunii de partaj cât şi cu privire la vânzarea casei, condiţii în care  nu se poate reţine preţul menţionat în contract ca fiind real. Mai mult, instanţa nu poate aprecia susţinerile reclamantei ca fiind sincere în condiţiile în care aceasta arată în acţiune şi prin declaraţia dată în cauză că a ştiut faptul că fratele ei A- C-era în Turcia în perioada în care s-a judecat procesul de partaj deoarece acesta trimitea în ţară prin sora lor S- A- bani pentru pensie alimentară  iar prin concluziile scrise arată că dânsa şi fraţii ei au crezut că A-C- este decedat deoarece de mai mulți ani nu ştiau nimic de el. Precizează reclamanta tot în concluziile scrise că la momentul  când dânsa şi  fraţii ei au dat mandat de reprezentare pârâtului pentru a-i reprezenta în acţiunea de partaj,  i-au adus la cunoştinţă dorinţa părinţilor de a lăsa casa fratelui A-C- iar pârâtul i-a asigurat că dacă  acesta va apărea, se va ocupa personal de situaţia lui şi îi va asigura în casa bătrânească un  confort locativ optim. Reţine instanţa şi faptul că reclamanta a mai deschis o acţiune care face obiectul dosarului nr. ---/222/2014 al Judecătoriei Dorohoi  (dosar în care este suspendată judecată până la soluţionarea acţiunii de partaj) prin care solicită anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâții motivat de faptul că vânzarea respectivă reprezintă o donaţie simulată deoarece nu a încasat suma indicată în act cu titlu de preţ.

În raport de cele arătate instanţa nu poate reţine existenţa cauzei  de nulitate invocată de către reclamantă şi intervenienţi,  respectiv preţul derizoriu.

Intervenientul A-C- a  invocat ca şi cauză de nulitate a contractului de vânzare cumpărare, vânzarea lucrului altuia arătând  că reclamanta nu era proprietara terenului vândut situaţie care nu poate fi reţinută având în vedere că sentinţa de partaj nu este definitivă iar pentru vânzarea bunului indiviz se aplică regulile proprii sistării stării de indiviziune desprinse din dispoziţiile art. 785 şi 786 Cod civil în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare. Astfel, dacă unul dintre copărtaşi înstrăinează bunul înstrăinat, vânzarea nu este nulă ci doar suspusă condiţiei rezolutorii, dacă bunul înstrăinat cade în lotul altui coproprietar.

În raport de cele arătate instanţa va respinge și cererea de acțiunea principală, cererea intervenţie principală şi cererile de intervenţie accesorie ca neîntemeiate.

Cererea pârâţilor de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată va fi respinsă ca neîntemeiată deoarece nu s-a făcut dovada cheltuielilor efectuate în cauză.

Acţiunea principală şi cererea de intervenţie au fost legal timbrate.

 Pentru aceste motive,

ÎN NUMELE LEGII ,

HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea formulată de reclamanta O- L cu domiciliul în ---pentru lipsa calităţii procesuale active.

Respinge acţiunea principală  formulată de reclamanta  I- M- cu domiciliul în -- în contradictoriu cu pârâtul A- C-cu domiciliul în ---, pentru lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtului.

Admite în parte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune formulată de pârâţii G- M- şi G- C- ambii cu domiciliul în -- şi  respinge cererea  formulată de reclamantă cu privire la anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.-- din --.2008 pentru vicii  de consimţământ ca fiind prescrisă.

Respinge cererea formulată reclamanta I- M- în contradictoriu cu pârâţii G- C- şi G-M-  cu privire la anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. -- din ---.2008 pentru existenţa preţului  derizoriu  ca neîntemeiată.

Respinge  cererile de intervenţie accesorie  formulate de intervenientele  S- A- cu domiciliul în --- şi R-R-E- cu domiciliul în ---,  ca neîntemeiate.

Respinge cererea de intervenţie în interes propriu  formulată de intervenientul A-C- ca neîntemeiată.

Respinge cererea formulată de pârâţi cu privire la obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

Cererea de apel se va depune  la Judecătoria Dorohoi.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi  --- 2016.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare