Lezarea intereselor mandantului în cazul contractului cu sine însuşi, respectiv mandanţilor în cazul dublei reprezentări. Încălcarea obligaţiei de loialitate. Anulare contracte pentru dol prin reticenţă. Admisibilitate acţiune în despăgubire. - art. 1539,

- art. 1539, art. 1541 Cod civil

Asupra apelului de faţă:

Prin sentinţa civilă nr. 757/C din data de 19.10.2016 pronunţată de Tribunalul Braşov în dosarul nr. xxxx/62/2011 s-au respins  excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi lipsei de interes a reclamantei Societatea A. S.R.L., prin lichidator judiciar B. SPRL, precum şi excepţia prescripţiei ca neîntemeiate.

S-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei C..

S-a respins cererea formulată de reclamanţii Societatea A. S.R.L., prin lichidator judiciar B. SPRL, D., E. şi F., în contradictoriu cu pârâta C. ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

S-a admis în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamanta Societatea A. S.R.L., prin lichidator judiciar B. SPRL, în contradictoriu cu pârâţii G. şi Societatea H. SRL I., prin administrator judiciar J. SPRL.

S-a admis capătul de cerere având ca obiect acţiunea în atragerea răspunderii formulată de reclamanta Societatea A. S.R.L., prin lichidator judiciar B. SPRL în contradictoriu cu pârâtul G..

Pârâtul G. a fost obligat la plata către reclamanta Societatea A. S.R.L., prin lichidator judiciar B. SPRL, a sumei de 642.194,45 lei.

A fost anulat contractul de închiriere nr. 115/19.02.2007 încheiat între Societatea A. S.R.L. şi Societatea  H. S.R.L. având ca obiect imobilul din I., b-dul K, nr. x, jud. I., înscris în CF xxx79 I. sub nr. de ordine A+16 şi contractul de închiriere nr. 116/19.02.2007 încheiat între Societatea A. S.R.L. şi Societatea H. S.R.L. având ca obiect imobilul din I., b-dul L., nr. xx, jud. I., înscris în CF xxx90 I. sub nr. de ordine A+66.

S-a admis în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamanţii D., E.. şi F., în contradictoriu cu pârâta Societatea H. SRL I., prin administrator judiciar J. SPRL.

 A fost anulat contractul de închiriere nr. 13470/30.01.2007 încheiat între D., E., F. şi S.C. H. S.R.L. având ca obiect imobilul din I., b-dul L., nr. xxx, jud. I., înscris în CF xxx90 I. sub nr. de ordine A+1.

S-au respins restul pretenţiilor reclamanţilor referitoare la anularea contractelor de subînchiriere.

Reclamanta Societatea A. S.R.L., prin lichidator judiciar B. SPRL şi pârâta Societatea H. SRL I., prin administrator judiciar J. SPRL, au fost obligate la plata către expertul tehnic judiciar M. a sumei de 6.500 lei fiecare reprezentând diferenţă onorariu expert.

A luat act de precizarea reclamanţilor în sensul solicitării cheltuielilor de judecată pe cale separată.

S-a respins cererea pârâtei Societatea H SRL I. de obligare a reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

S-a respins cererea pârâţilor G. şi C. de obligare a reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată ca nedovedită.

A reţinut Tribunalul că reclamanţii persoane fizice l-au împuternicit pe pârâtul G., ca în numele lor şi pentru aceştia, să administreze şi să închirieze proprietăţile sale de pe teritoriul României, precum şi să desemneze un reprezentant fiscal, numindu-l şi administrator în Societatea A. S.R.L în care reclamanţii persoane fizice sunt asociaţi.

De asemenea, Societatea A. S.R.L l-a împuternicit în acelaşi sens pe pârâtul G..

În acest scop mandatarul a fost împuternicit să închirieze în condiţiile cele mai avantajoase pentru proprietar.

În baza mandatului acordat de către reclamanţii persoane fizice către G. de administrare a imobilelor, acesta a angajat un reprezentant fiscal al fiecăruia dintre reclamanţii persoane fizice, respectiv pe pârâta C., aceasta acţionând în temeiul mandatului acordat de G. atunci când a încheiat contractul de închiriere nr. 13470/30.01.2007, neavând calitate procesuală în prezentul litigiu.

În baza mandatului acordat de reclamanţi şi a numirii pârâtului G. ca administrator al Societăţii A. S.R.L. s-au încheiat contracte de închiriere ale spatiilor în cauză.

Astfel, prin contractul de închiriere nr. 13470/30.01.2007 încheiat între D., E., F. şi G., prin reprezentant fiscal C., pe de o parte şi S.C. H. S.R.L., prin G., pe de alta (filele 33-36 vol. I din dosar), s-a închiriat către SC H. SRL, reprezentată de G. imobilul din I., b-dul L., nr. xxx, jud. I., înscris în CF xxx90 I sub nr. de ordine A+1, adică inclusiv cota totală de ¾ din imobil deţinută de cei trei reclamanţi persoane fizice. 

 Durata închirierii s-a stabilit la 20 de ani, respectiv pentru perioada 01.02.2007-01.01.2032, în schimbul plăţii unei chirii lunare de 2700 Euro pentru perioada 01.02.2007-31.12.2007 (respectiv 675 Euro pentru fiecare dintre cei 4 locatori), de 2835 Euro pentru perioada 01.01.2008-31.12.2009 (respectiv 8708,75 Euro pentru fiecare dintre cei 4 locatori), de 2979 Euro pentru perioada 01.01.2010 - 31.12.2011 (respectiv 744,75 Euro pentru fiecare dintre cei 4 locatori), de 3105 Euro pentru perioada 01.01.2012 - 31.12.2013 (respectiv 776,25 Euro pentru fiecare dintre cei 4 locatori) şi de 3285 Euro pentru perioada 01.01.2014 - 31.12.2032 (respectiv 821,25 Euro pentru fiecare dintre cei 4 locatori).

S-a menţionat că dacă locatarul va dori, acesta va putea închiria spaţiul pentru încă 20 ani, în acest sens notificând locatorul cu 30 zile înainte de expirarea termenului, notificarea ţinând loc de act adiţional.

Totodată s-a instituit doar în sarcina locatorilor D., E., F. (nu şi în numele locatorului G.) un drept de preemţiune în favoarea locatarului SC H. SRL I. în situaţia în care proprietarii se hotărăsc să vândă imobilul. În acest caz, cei trei proprietari-locatori amintiţi au obligaţia de a înştiinţa pe locatar despre intenţia de înstrăinare, dându-i un termen de 21 zile pentru a-şi manifesta voinţa. În cazul în care locatarul nu va răspunde notificării, se consideră automat că doreşte cumpărarea, iar în cazul în care va răspunde notificării în sensul că nu doreşte să cumpere nu se va considera că doreşte cumpărarea.

S-a prevăzut şi dreptul locatarului de a subînchiria spaţiul cui va crede de cuviinţă.

Acest spaţiu în cotă totală de ¾ aparţinând reclamanţilor persoane fizice a fost subînchiriat de către SC H. SRL (alături de cota de ¼ aparţinând pârâtului G.) către SC N. SRL prin contractul de închiriere nr. 117/21.02.2007 pe perioada 01.03.2007-31.12.2016, chiria fiind stabilită la 5600 euro + TVA lunar pentru perioada 01.03.2007- 31.12.2008, 6720 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2009-31.12.2010, 7580 Euro + TVA pentru perioada 01.01.2011-31.12.2012 şi de 8400 euro + TVA pentru perioada 01.01.2013-31.12.2016 (filele 18-22 vol. II din dosar).

S-au prevăzut penalităţi de 0.50% din valoarea facturii pentru neplata la termen a oricărei facturi emise de locator, iar în actul adiţional nr. 1/01.03.2007 şi că locatarul trebuie să depună o garanţie de 16.800 Euro+ TVA la dispoziţia locatorului.

S-a stipulat că atunci când locatorul doreşte vizitarea spaţiului poate să o facă oricând.

Prin contractul de închiriere nr. 115/19.02.2007 încheiat între Societatea A. S.R.L., prin administrator G. şi Societatea H. S.R.L., prin administrator G. (filele 37-39 vol. I din dosar) s-a închiriat către SC H. SRL, reprezentată de G., cota de ¾ din imobilul situat în I., b-dul K., nr. x, jud. I., înscris în CF xxx79 I. sub nr. de ordine A+16 proprietatea reclamantei Societatea A. S.R.L.

Durata închirierii s-a stabilit la 20 de ani, respectiv pentru perioada 01.03.2007-01.01.2032, în schimbul plăţii unei chirii lunare de 2700 Euro + TVA.

Nu s-au prevăzut penalităţi pentru neplata la termen a chiriei şi nici că locatarul trebuie să depună vreo garanţie la dispoziţia locatorilor.

S-a menţionat că dacă locatarul va dori, acesta va putea închiria spaţiul pentru încă 20 ani, în acest sens notificând locatorul cu 30 zile înainte de expirarea termenului, notificarea ţinând loc de act adiţional.

S-a stipulat că atunci când locatorul doreşte vizitarea spaţiului, trebuie să notifice dorinţa sa locatarului prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire cu cel puţin 90 de zile înainte de data efectivă a vizionării şi să aştepte un răspuns afirmativ, acesta neavând dreptul de a intra în spaţiu fără înştiinţare prealabilă şi fără a fi însoţit de către un reprezentant al SC H. SRL sub sancţiunea unor daune de 500 Euro pentru fiecare dată când nu va respecta aceste prevederi.

S-a instituit în numele locatorului un drept de preemţiune în favoarea locatarului SC H. SRL I. în situaţia în care proprietarul se hotărăsc să vândă imobilul. În acest caz, locatorul are obligaţia de a înştiinţa pe locatar despre intenţia de înstrăinare, dându-i un termen de 30 zile pentru a-şi manifesta voinţa. În cazul în care locatarul nu va răspunde notificării, se consideră automat că doreşte cumpărarea, iar în cazul în care va răspunde notificării în sensul că nu doreşte să cumpere nu se va considera că doreşte cumpărarea.

În caz de nerespectare a dreptului de preemţiune, părţile au convenit plata unei despăgubiri către SC H. SRL de 150.000 euro care va fi achitată fără vreo punere în întârziere.

S-a prevăzut şi dreptul locatarului de a subînchiria spaţiul cui va crede de cuviinţă.

Prin actul adiţional nr. 1/01.03.2007 valoarea chiriei lunare a fost modificată astfel: 2700 euro + TVA pentru perioada 01.03.2007-31.07.2008, 20 euro + TVA pentru perioada 01.08.2008-31.08.2008, 2700 euro + TVA pentru perioada 01.09.2008-30.04.2009, 2250 euro + TVA pentru perioada 01.05.2009-30.06.2009, 2250 euro + TVA pentru perioada 01.07.2009-31.10.2009, 20 euro + TVA pentru perioada 01.11.2009-30.06.2010, 2000 euro + TVA pentru perioada 01.07.2010-31.12.2013, 1500 euro + TVA pentru perioada 01.01.2014-31.12.2019 şi 1000 euro + TVA pentru perioada 01.01.2020-01.01.2032.

Acest spaţiu în cotă de 75% a fost închiriat ulterior de către SC H. SRL (împreună cu cota sa de ¼) către S.C. N. S.R.L. prin contractul de subînchiriere nr. 117/21.02.2007 pentru perioada 01.03.2007-31.12.2016, chiria lunară variind între 5600 Euro + TVA şi 8400 Euro+ TVA.

Ulterior, acest spaţiu în cotă de 75% a fost închiriat ulterior de către SC H. SRL (împreună cu cota sa de ¼) către SC O. S.R.L. prin contractul de închiriere nr. 201002/27.01.2010 (filele 29-32 vol. I din dosar) pe perioada 15.02.2010-31.12.2020, chiria fiind stabilită la 2800 euro +TVA lunar pentru perioada 15.03.2010- 31.03.2010, 5600 euro + TVA lunar pentru perioada 01.04.2010-31.12.2011, ulterior, pentru perioada 01.01.2012-31.12.2013, chiria putând fi negociată cu un procent de 10% din suma de 5600 euro + TVA lunar, astfel încât valoarea maximă va putea fi de 6160 euro + TVA lunar, pentru perioada 01.03.2014-31.12.2015 chiria putând fi renegociată cu un procent de 10% din valoarea sumei renegociate anterior (putând deveni de maxim 6776 euro + TVA lunar). S-a stipulat că şi pentru perioada 01.03.2016-31.12.2017 chiria poate fi renegociată cu un procent de 10% din valoarea sumei renegociate anterior (putând deveni de maxim 7453,6 euro + TVA lunar), aceeaşi fiind situaţia şi pentru perioada 01.03.2018-31.12.2020 (putând deveni de maxim 9198,9 euro + TVA lunar).

S-au prevăzut penalităţi de 0.25% din valoarea facturii pentru neplata la termen a oricărei facturi emise de locator, precum şi că locatarul trebuie să depună o garanţie de 20.000 Euro la dispoziţia locatorului.

S-a stipulat că atunci când locatorul doreşte vizitarea spaţiului poate să o facă oricând.

Prin contractul de închiriere nr. 116/19.02.2007 încheiat între Societatea A. S.R.L., prin administrator G. şi Societatea H. S.R.L., prin administrator G. (filele 71-75 vol II din dosar) s-a închiriat către SC H. SRL, reprezentată de G., cota de ¾ din imobilul situat în I., b-dul L., nr. xx, jud. I., înscris în CF xxx90 I. sub nr. de ordine A+66 proprietatea reclamantei Societatea A. S.R.L.

Durata închirierii s-a stabilit la 20 de ani, respectiv pentru perioada 01.03.2007-01.01.2032, în schimbul plăţii unei chirii lunare de 2250 Euro + TVA.

Nu s-au prevăzut penalităţi pentru neplata la termen a chiriei şi nici că locatarul trebuie să depună vreo garanţie la dispoziţia locatorilor.

S-a menţionat că dacă locatarul va dori, acesta va putea închiria spaţiul pentru încă 20 ani, în acest sens notificând locatorul cu 30 zile înainte de expirarea termenului, notificarea ţinând loc de act adiţional.

S-a stipulat că atunci când locatorul doreşte vizitarea spaţiului, trebuie să notifice dorinţa sa locatarului prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire cu cel puţin 90 de zile înainte de data efectivă a vizionării şi să aştepte un răspuns afirmativ, acesta neavând dreptul de a intra în spaţiu fără înştiinţare prealabilă şi fără a fi însoţit de către un reprezentant al SC H. SRL sub sancţiunea unor daune de 500 Euro pentru fiecare dată când nu va respecta aceste prevederi.

S-a instituit în numele locatorului un drept de preemţiune în favoarea locatarului SC H SRL I. în situaţia în care proprietarul se hotărăsc să vândă imobilul. În acest caz, locatorul are obligaţia de a înştiinţa pe locatar despre intenţia de înstrăinare, dându-i un termen de 30 zile pentru a-şi manifesta voinţa. În cazul în care locatarul nu va răspunde notificării, se consideră automat că doreşte cumpărarea, iar în cazul în care va răspunde notificării în sensul că nu doreşte să cumpere nu se va considera că doreşte cumpărarea.

În caz de nerespectare a dreptului de preemţiune, părţile au convenit plata unei despăgubiri către SC H.  SRL de 150.000 euro care va fi achitată fără vreo punere în întârziere.

S-a prevăzut şi dreptul locatarului de a subînchiria spaţiul cui va crede de cuviinţă.

Prin actul adiţional nr. 2/01.03.2007 valoarea chiriei lunare a fost modificată astfel: 2250 euro + TVA pentru perioada 01.03.2007-31.07.2008, 20 euro + TVA pentru perioada 01.08.2008-31.08.2008, 2250 euro + TVA pentru perioada 01.09.2008-31.01.2009, 20 euro + TVA pentru perioada 01.02.2009-30.06.2009, 20 euro + TVA pentru perioada 01.07.2009-31.03.2010, 1000 euro + TVA pentru perioada 01.04.2010-31.12.2013, 750 euro + TVA pentru perioada 01.01.2014-31.12.2019 şi 500 euro + TVA pentru perioada 01.01.2020-01.01.2032.

Acest spaţiu în cotă de 75% a fost închiriat ulterior de către SC H. SRL (împreună cu cota sa de ¼) către SC P. S.R.L. prin contractul de închiriere nr. 201002/23.03.2010 (filele 46-53 vol. II din dosar) pe perioada 01.04.2010-31.12.2020, chiria fiind stabilită la 1600 euro +TVA lunar pentru perioada 01.04.2010- 31.12.2011, 1800 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2012-31.12.2013, 2000 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2014-31.12.2014, 2200 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2015-31.12.2015, 2400 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2016-31.12.2016, 2600 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2017-31.12.2017, 2800 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2018-31.12.2018, 3000 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2019-31.12.2019 şi 3200 euro + TVA lunar pentru perioada 01.01.2020-31.12.2020.

S-au prevăzut penalităţi de 0.5% din valoarea facturii pentru neplata la termen a oricărei facturi emise de locator, precum şi că locatarul trebuie să depună o garanţie de 1.600 Euro + TVA (1904 Euro) la dispoziţia locatorului.

S-a stipulat că atunci când locatorul doreşte vizitarea spaţiului poate să o facă oricând.

La data de 12.10.2012 contractele de închiriere nr. 115 şi 116 din data de 19.02.2007 au fost denunţate de lichidatorul judiciar al reclamantei Societatea A. S.R.L. (intrate în faliment la data de 26.09.2012 – dosar nr. xxxx/62/2012 al Tribunalului Braşov), B. SPRL (filele 105-106 vol. XIV din dosar).

Analizând valabilitatea contractelor de închiriere în raport de motivele de anulare invocate, instanţa a constatat că fiecare dintre contractele de închiriere în discuţie au fost încheiate între reclamanţii persoane fizice reprezentaţi de G. şi reprezentantul fiscal numit de acesta, C., respectiv între reclamanta Societatea A. S.R.L. reprezentată de G., cu locatarul SC H. SRL I., societate reprezentata tot de G.. Practic, G. a încheiat contractele de închiriere în calitate de reprezentant atât al locatorilor, cât şi al locatarului.

Situaţia este cunoscută în doctrina de specialitate ca şi „dubla reprezentare”, şi constă în aceea că mandatarul încheie actul cu o terţa persoană pe care tot el o reprezintă. Nu este vorba despre actul cu sine însuşi, întrucât persoana către care s-au închiriat imobilele este în toate cazurile SC H. SRL Braşov reprezentată de G.,  şi nu G..

În acest caz există riscul neglijării intereselor mandantului, acesta putând fi eliminat dacă acesta reglementează expres în contractul de mandat situaţia, ori dacă sunt stipulate în aşa fel clauzele contractului de mandat, încât este exclusă vătămarea intereselor acestuia.

S-a constatat că, în speţă, nu a fost reglementată expres situaţia închirierii imobilelor în discuţie aparţinând reclamanţilor către SC H. SRL I., care era chiar mandatar. În consecinţa, instanţa a analizat dacă prin clauzele contractelor de închiriere, astfel cum au fost încheiate, a avut loc o vătămare a intereselor mandanţilor.

Potrivit dispoziţiilor art. 1539 Cod civil, mandatarul este îndatorat a executa mandatul atât timp cât este însărcinat şi este răspunzător de daune-interese ce ar putea deriva din cauza neîndeplinirii lui. De asemenea, mandatarul este obligat, potrivit dispoziţiilor art.1541 Cod civil, să dea socoteală mandatarului, adică să dea socoteală despre îndeplinirea mandatului şi să dea acestuia în primire tot ce i s-a predat în puterea mandatului pe care l-a executat, chiar dacă acestea nu s-ar fi cuvenit mandantului.

S-a constatat, în privinţa contractelor de închiriere, încheiate de către mandatarul G., că acestea conţin clauze care afectează major interesele mandanţilor proprietari ai imobilelor.

În acest sens este durata stabilită prin contractele de închiriere la o perioadă stabilită la 20 de ani, cu posibilitatea reînnoirii prin simpla voinţa a locatarului pentru încă 20 de ani.

De asemenea, în toate contractele de închiriere a fost stipulat în favoarea pârâtei SC H. SRL, al cărei unic asociat şi administrator este G., un drept de preemţiune la cumpărare a cărui nerespectare atrage, în cazul contractelor de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007, obligarea proprietarilor reclamanţi la plata de daune către locatar stabilite la suma de 150.000 euro.

De asemenea, modalitatea automată de acceptare a exercitării preempţiunii de către locatar, respectiv chiar în condiţiile în care acesta nu va răspunde notificării proprietarului, relevă afectarea majoră a interesele mandanţilor proprietari ai imobilelor.

Instituirea prin contractul de închiriere nr. 13470/30.01.2007 doar în sarcina locatorilor D., E., F. (nu şi în numele locatorului G.) a unui drept de preemţiune în favoarea locatarului SC H. SRL reflectă aceeaşi situaţie.

Analizând comparativ cuantumurile chiriei stabilite prin contractele de închiriere, respectiv contractele de subînchiriere încheiate de SC H. SRL, s-au constatat diferenţe mari, chiria din contractele de închiriere reprezentând aproximativ jumătate, sau chiar un sfert din chiria negociată cu subchiriaşii.

De asemenea, comparând şi alte clauze din contractele de închiriere cu cele din contractele de subînchiriere încheiate de SC H SRL, instanţa a reţinut că prin actele de subînchiriere, locatorul, adică SC H SRL şi-a rezervat dreptul a intra oricând în spaţii, spre deosebire de situaţia locatorului din contractele de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007.

Aceeaşi este şi situaţia penalităţilor în caz de neplată a chiriilor de către locatar şi a garanţiilor aduse de locatar, acestea fiind stipulate doar în contractele de subînchiriere.

Executarea contractului de mandat de către mandatar presupune încheierea actelor juridice pe seama mandantului, în limitele mandatului acordat, şi cu urmărirea protejării intereselor acestuia. Mandatarul trebuie astfel să manifeste loialitate faţă de mandant, să îşi îndeplinească obligaţiile cu buna-credinţa, dat fiind şi caracterul intuitu-persoane al contractului de mandat, care se bazează pe relaţia de încredere existentă între părţi.

Din analiza directă a clauzelor contractelor de închiriere şi prin comparaţie cu cele prevăzute în contractele de subînchiriere, instanţa a reţinut că pârâtul G. nu a acţionat cu buna-credinţa şi pentru protejarea intereselor mandanţilor, ci pentru protejarea propriilor interese, cu încălcarea obligaţiei de loialitate fata de mandanţi.

Situaţia este valabilă şi în privinţa calităţii de administrator a pârâtului G. la reclamanta Societatea A. S.R.L., aplicându-se, conform prevederilor art. 72 din Legea nr. 31/1990, regulile de la mandat, reclamanta Societatea A. S.R.L. având dreptul la acţiunea în răspundere împotriva administratorului reglementată de art. 155 din acelaşi act normativ (trebuie avută în vedere şi calitatea de mandatar acordată prin procuri separate de societatea reclamantă pârâtului G.).

Astfel, contractelor de închiriere a spatiilor comerciale ce fac obiectul prezentei acţiuni, le sunt aplicabile prevederile dreptului comun în materie de închiriere, respectiv art. 1410 şi urm. Cod civil. Întrucât imobilele închiriate sunt spatii comerciale, şi nu locuinţe, astfel cum acestea sunt definite de art. 2 lit. a din Legea nr. 114/1996, nu li se aplica legislaţia locativă.

În privinţa duratei unui contract de închiriere, dacă aceasta a fost determinată prin convenţia părţilor, locaţiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să mai fi nevoie de o înştiinţare prealabilă, astfel cum rezultă din art. 1436 al.1 Cod civil. Dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual şi fără ca locatorul să îl împiedice, deci cu permisiunea lui, locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune.

În speţă, deşi durata contractelor de închiriere a fost stabilită la 20 de ani, s-a prevăzut că la expirarea termenului, contractul se reînnoieşte pe aceeaşi durată prin simpla voinţa a locatarului.

Desigur că astfel de clauze pot fi prevăzute în contractele de închiriere, atunci când voinţa proprietarului spaţiului este exprimată în acest sens, încă în speţă nu a intervenit o negociere reală între părţi cu privire la condiţiile contractelor de închiriere, pârâtul G. fiind obligat să închirieze spaţiile în condiţiile cele mai bune pentru proprietar, ceea ce implică practic respectarea legislaţiei în vigoare cu privire la închirierea spaţiilor comerciale şi derogarea de la aceasta doar în favoarea proprietarului, desigur cu acordul chiriaşului.

Practic, prin stabilirea unei durate atât de mari a închirierilor, de 20 de ani, cu posibilitatea reînnoirii pe aceeaşi durată prin simpla voinţa a locatarului, este afectat chiar dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra spaţiilor din cauză.

De asemenea, instituirea dreptului de preemţiune la cumpărarea spatiilor în favoarea pârâtei SC H. SRL este o clauză ce poate fi prevăzuta în contractele de închiriere în urma negocierii directe între proprietar şi chiriaş.

În speţă însă, astfel cum s-a arătat şi anterior, prin contractul de mandat nu s-au stabilit condiţii ale închirierii pe care mandatarii erau abilitaţi să o încheie în numele reclamanţilor, prevăzându-se în procura acordată de reclamanta Societatea A. S.R.L. că închirierea urmează să se facă în condiţiile cele mai avantajoase pentru proprietar. În schimb, pe lângă faptul că este stipulată un asemenea drept de preempţiune în favoarea locatarului, pentru încălcarea sa sunt prevăzute în contractele de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007 daune în sarcina proprietarilor, plătibile SC H SRL, al cărei asociat şi administrator unic este G., cu valoare de 150.000 euro.

Toate aceste clauze, deşi neinterzise de către lege, ar fi putut fi consimţite prin negocierea părţilor, dar, în lipsa unor prevederi exprese în contractul de mandat, aceste clauze nu puteau fi încheiate fără a prejudicia în mod evident interesele proprietarilor.

Toate aceste clauze stipulate în favoarea locatarului şi în dauna intereselor proprietarilor conduc la concluzia că cele 3 contracte de închiriere au fost încheiate de către mandatar cu încălcarea obligaţiei de loialitate faţă de mandatari. Faţă de conţinutul acestora, şi în special văzând clauza privind durata excesivă a închirierii, cu posibilitatea prelungirii prin simpla voinţă a chiriaşului, instanţa a reţinut că s-a produs o afectare a valabilităţii contractelor de închiriere în însăşi esenţa acestora, concomitent momentului încheierii acestora.

În consecinţa, actele încheiate prin dublă reprezentare încalcă flagrant drepturile proprietarilor mandanţi, astfel că în temeiul textelor legale invocate anterior, instanţa a dispus anularea contractelor de închiriere încheiate în numele acestora.

Pârâții au invocat faptul că încasarea unei chirii mai mari decât cea datorată reclamanților nu ar contraveni niciunei norme legale, dimpotrivă, este permisă, fiind vorba despre acte încheiate de un comerciant, acte care au caracter speculativ.

Instanța a reținut că o asemenea aserțiune ar putea fi valabilă doar în situația în care pârâții nu încheiau actul pentru care primiseră mandat cu ei înșiși, respectiv cu o societate care aparține lui G..

A fost lipsită de relevanţă împrejurarea că nu există vreun text de lege care să interzică unui chiriaş să subînchirieze un spaţiu la o chirie mai mare decât cea prevăzută în contractul de închiriere. Ceea ce trebuie verificat în speţă, chiar şi în condiţiile inexistenţei vreunei interdicţii în sensul precizat mai sus, este dacă printr-o astfel de subînchiriere mandatarul care a acţionat în calitate de dublu reprezentant, a încălcat sau nu interesele mandantului.

Or, în cauza de faţă, după cum rezultă din consideraţiunile expuse anterior, interesele reclamanţilor au fost în mod evident încălcate.

De asemenea, instanţa a reţinut că, din probele administrate nu rezultă că ar fi existat o ratificare a contractelor încheiate cu dublă reprezentare, nici expresă şi nici tacită. Nu există dovezi care să ateste că reclamanţii au luat la cunoştinţă în orice mod sau că mandatarii le-au adus la cunoştinţă despre existenţa şi derularea contractelor de închiriere şi subînchiriere.

Încasarea chiriei din contractele de închiriere de către reclamanţi nu poate constitui ratificarea acestora, câtă vreme reclamanţii nu au avut cunoştinţă despre faptul că pârâtul G. este administratorul societăţii locatare şi nici despre existenţa contractelor de subînchiriere care prevăd chirii mult mai mari decât cele din contractile de închiriere.

În acest sens, instanţa a reţinut că este neîntemeiată şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, aceasta începând să curgă la data la care reclamanţii au luat cunoştinţă despre paguba pricinuită de pârâţii G. şi SC H. SRL prin încheierea contractelor de subînchiriere, acesta fiind momentul la care era limpede că încheierea contractelor de închiriere cu reclamanţii s-a făcut de către mandatarul G. cu încălcarea vădită a intereselor acestora (a se vedea şi notificările de la filele 163, 166-169 vol. I din dosar, la care chiar pârâţii fac trimitere la fila 124 vol. I din dosar, în raport de data cărora dreptul la acţiune nu este prescris).

Trimiterea pârâţilor la practica instanţelor din Braşov, respectiv la hotărârile judecătoreşti pronunţate în dosarul nr. xxxx7/62/2010 al Tribunalului Braşov, a fost lipsită de relevanţă în raport de practica majoritară a instanţelor din Braşov, în acest ultim sens fiind hotărârile judecătoreşti pronunţate în dosarele nr. xxx3/62/2009 al Tribunalului Braşov (devenit dosarul nr. xxx6/197/2010 al Judecătoriei Braşov), nr. xxx7/197/2009 al Judecătoriei Braşov, respectiv nr. xxx7/62/2014 al Tribunalului Braşov, nr. xxx6/197/2006 al Judecătoriei Braşov şi nr. xx9/62/2013 al Tribunalului Braşov.

În privinţa petitelor privind anularea contractelor de subînchiriere încheiate între pârâta SC H. SRL, instanţa a constatat că reclamanţii au calitatea procesuală activă şi interesul de a formula un astfel de capăt de cerere, din moment ce pretind că subînchirierile au fost încheiate prin fraudarea drepturilor lor.

Instanţa a reţinut însă că reclamanţii nu i-au chemat în judecată pe subchiriaşi în prezentul litigiu.

În consecinţă, s-a pus problema admisibilității analizării valabilităţii unor contracte, în condiţiile în care nu toate părţile semnatare sunt chemate în judecată.

Analizând aceste aspecte, instanţa a reţinut că toate contractele de subînchiriere au fost încheiate pe de o parte între SC H SRL în calitate de locator şi, pe de altă parte, între terţe societăţi locatare. Fiind vorba despre contracte încheiate de către subchiriaşi, instanţa a reţinut că se impunea, pentru a se analiza valabilitatea acestora, ca toate părţile semnatare să fie chemate în judecată.

Faţă de considerentele expuse, s-a reţinut că nu este admisibilă analiza acestor acte, faţă de absenţa în calitate de părţi, a tuturor semnatarilor acestora, motiv pentru care instanţa a respins cererea de anulare a contractelor de subînchiriere.

Instanţa a reţinut că, din cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, a rezultat că reclamanţii persoane fizice, parte în contractul de închiriere nr. 13470/30.01.2007 în care Societatea A. S.R.L. nu figurează, nu au solicitat obligarea pârâţilor la restituirea vreunor sume de bani, inclusiv din cuprinsul filei 77 vol. XIII din dosar rezultând că prejudiciul ce se cere a fi reparat este cel produs societăţii reclamante şi a constat în diferenţa dintre chiria încasată de SC H. SRL în temeiul contractelor de subînchiriere încheiate pentru spaţiile situate pe b-dul K. nr. x şi pe b-dul L., nr. xx şi chiria datorată către reclamanta Societatea A. S.R.L., care este parte doar în contractele de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007.

Mandatarul G., care este și reprezentant al SC H. SRL I., este obligat să restituie mandanţilor tot ceea ce a încasat în baza contractului de mandat, potrivit dispoziţiilor art. 1541 Cod civil, respectiv chiria menţionată în contractele de subînchiriere, însă trebuie ţinut seama de principiul disponibilităţii care guvernează procesul civil.

Instanţa a reţinut că, prin modul în care a procedat pârâtul-mandatar-administrator G., încheind contractele de închiriere cu o societate care îi aparţine, pentru ca apoi să încheie contracte de subînchiriere pentru spaţiile în discuţie cu alte societăţi de la care să încaseze chirii mai mari, acesta a pus reclamanta Societatea A. S.R.L. în situaţia de a nu încasa o chirie reală şi corespunzătoare pieţii, adică tocmai chiria pe care a încasat-o pârâtul-mandatar-administrator G. pentru propria societate, în temeiul contractelor de subînchiriere.

Instanţa a reţinut că reclamanta Societatea A. S.R.L. nu poate pretinde atât chiria stabilită în contractele de închiriere, cât şi cea stabilită în contractele de subînchiriere, căci s-ar ajunge la o dublă plată.

Or, după cum s-a arătat, reclamanta Societatea A. S.R.L. este îndreptăţită să pretindă chiria reală pe care ar fi încasat-o pe spaţiile în discuţie dacă acestea nu ar fi fost închiriate prin intermediul societăţii aparţinând pârâtului G..

În privinţa sumelor datorate de pârâtul G. reclamantei Societatea A. S.R.L., instanța a reținut următoarele:

Aceste sume se compun din chiriile încasate de pârâtul-mandatar G. pentru propria societate, în temeiul contractelor de subînchiriere încheiate pentru spaţiile situate pe b-dul K. nr. x şi pe b-dul L., nr. xx din care se scade chiria datorată către reclamanta Societatea A. S.R.L. şi achitată acesteia în temeiul contractelor de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007.

Aşa cum a rezultat din raportul de expertiză (fila 90 vol. XVI din dosar) suma datorată de pârâtul G. reclamantei Societatea A. S.R.L. se compune din sumele de 486.350,62 lei şi de 155.747,71 lei reprezentând diferenţa dintre chiriile încasate de pârâtul-mandatar G. pentru propria societate, în temeiul contractelor de subînchiriere încheiate pentru spaţiile situate pe b-dul K. nr. x şi pe b-dul 15 L., nr. xx din care se scade chiria datorată către reclamanta Societatea A. S.R.L. şi achitată acesteia în temeiul contractelor de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007, rezultând o sumă totală datorată societăţii reclamante de 642.194,45 lei.

Instanţa a respins cererea pârâtei Societatea H. SRL I. de obligare a reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată întrucât reclamanţilor le-a fost respinsă cererea formulată în contradictoriu cu pârâta C. faţă de lipsa calităţii procesuale pasive a acesteia, precum şi cea de anulare a contractelor de subînchiriere pentru nechemarea în judecată a subchiriaşilor, iar aceste chestiuni nu privesc pârâta Societatea H. SRL, iar pretenţiile reclamantei Societatea A. S.R.L. faţă de pârâtul G. au fost admise în măsură covârşitoare în raport de suma solicitată prin cererea de chemare în judecată.

Împotriva acestei soluţii au declarat apel pârâţii G. şi SC H. SRL, prin administrator judiciar J. SPRL, aducându-i critici pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea apelurilor, rejudecarea cauzei şi admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune cu privire la cele trei contracte de închiriere, din care primele două au fost denunţate de la 12.10.2012, respingerea cererilor SC H. SRL privind anularea contractelor, respingerea cererilor privind obligarea societăţii pârâte la plata onorariului de 6500 lei, diferenţa expert M., admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a SC H. SRL şi a pârâtului G.  cu referire la petitul patrimonial privind capătul de cerere ce vizează sume de bani, respingerea cererii privind atragerea răspunderii formulată de SC A. SRL, prin lichidator judiciar B. SPRL în contradictoriu cu pârâtul G.. Se solicită cheltuieli de judecată.

În expunerea motivelor de apel se arată în esenţă că acţiunea în anularea contractelor de închiriere este lipsită de temei legal distinct, fără să opereze o evaluare a valorii cererilor în anulare la prima zi de înfăţişare, cu încălcarea normei de competenţă materială şi funcţională a judecătorului sindic. Se continuă în sensul că cererea în anulare nu era de competenţa Tribunalului, cât timp nu s-a precizat valoare acţiunii şi nu s-a efectuat timbrajul, iar la data pronunţării soluţiei apelate era deschisă procedura insolvenţei pârâtei SC H. SRL, impunându-se desfiinţarea soluţiei ca fiind pronunţată de către o instanţă necompetentă material şi după valoare.

În ceea ce priveşte temeiul juridic trebuie făcută distincţia între nulitate absolută şi nulitate relativă, în raport de care acţiunea este prescrisă întrucât contractele de închiriere au fost cunoscute de proprietari de la momentul încheierii lor, anul 207 iar culpa proprietarului neglijent nu poate fi invocată în anul 2016 pentru a se obţine protecţia juridica pentru contracte care fie şi-au încetat existenţa, fie nu sunt susceptibile de anulare. SC H. SRL este o entitate juridică distinctă de pârâtul persoana fizica G., iar actele acestei persoane trebuie verificate prin situaţia de terţ contractant de bună credinţă, faţă de raportul juridic obligaţional dat de contratul de mandat.

Se continuă în sensul că nu exista temei juridic pentru anulare, întrucât orice imputare a modului în care s-a exercitat mandatul nu aduce atingere contractelor de închiriere, în fapt aflându-ne în prezenta unei închirieri comerciale valabile, în condiţiile în care specula este permisă în materie comercială şi toate clauzele contractuale respectă prevederile legii.

Se continuă în sensul că acţiunea în anulare a fost introdusă cu încălcarea termenului de prescripţie de 3 ani, respectiv cu încălcarea prevederilor privind data de la care începe să curgă şi să se calculeze termenul de prescripţie.

În ceea ce priveşte contractul de închiriere nr. 13470/30.01.2007 se arată că nu este susceptibil de anulare iar împrejurarea că reclamanţii au încasat preţul şi formulează cerere în daune interese arată că acesta este valabil pe perioada începând cu anul 2007 până în prezent. Se continuă în sensul că, la momentul denunţării unilaterale a contractelor 115 şi 116/2007 SC A. SRL datora SC H. SRL suma de 261.952, 80 lei, achitată în plus, iar instanţa de judecată a stabilit în mod greşit că ar fi datorată de pârâtul G.. Or, instanţa este ţinută să dispună fie restituirea acestei sume către pârâta SC H., fie să procedeze la compensarea debitelor. Se conchide că reclamanţii E., D. şi F. au avut întotdeauna cunoştinţă că pârâtul G. are calitatea de administrator al SC H. SRL astfel că nu se poate pune în discuţie problema dublei reprezentări, astfel cum rezultă din conţinutul tuturor procurilor depuse la dosarul cauzei şi care nu au fost supuse cercetării judecătoreşti.

În drept art. 470 - 471 Cod procedură civilă, art. XIV din Legea nr. 2/2013, art. 148 -150 Cod procedură civilă, art. 194-196 alin. 2 Cod procedură civilă.

În întâmpinarea formulată, intimaţii E., D. şi F. au solicitat respingerea apelurilor şi menţinerea ca temeinică şi legală a sentinţei apelate.

Se solicită cheltuieli de judecată.

În esenţă se arată că acţiunea formulată la fond a fost cuantificată sub raport valoric şi timbrată la valoare, iar Tribunalul este instanţa competentă să soluţioneze cauza dată fiind natura comercială a litigiului. Se precizează că nu este vorba în speţă despre o realizare a creanţelor deţinute de un creditor asupra averii debitoarei SC H. SRL pentru a fi aplicabile dispoziţiile art. 75 din Legea nr. 85/2006. În ceea ce priveşte nelegalitatea hotărârii în raport de lipsa temeiului juridic al acţiunii în anulare a contractelor de închiriere, respectiv excepţia lipsei calităţii procesual pasive a SC H. SRL, prin prisma faptului că motivul anulării rezidă în depăşirea limitelor mandatului se arată că susţinerile sunt nefondata întrucât SC H SRL este parte în toate cele trei contracte în raport de care s-a dispus anularea iar buna credinţă a terţului G. nu subzista în condiţiile în care societatea pârâtă este beneficiară manevrelor dolosive ale reprezentantului sau legal, iar acesta a acţionat în calitate de mandatar al reclamanţilor persoane fizice şi administrator al SC A. SRL dar şi al SC H. SRL. Nu a fost probată susţinerea potrivit cu care intimaţii persoane fizice ar fi fost de acord tacit cu aceste contracte, iar potrivit regulilor mandatului nu trebuie exclus  mandatarul din cadrul persoanelor cu care se pot încheia acte în numele mandanţilor, însă trebuie prevăzut expres în mandat aceasta posibilitate. În ceea ce priveşte interesul reclamanţilor în susţinerea excepţiei nulităţii absolute, el exista întrucât denunţarea contractelor nu împiedică constatarea nulităţii acestora iar raţiunile instanţei de fond privitoare la încheierea actului cu sine însuşi se susţin.

În continuare se arată că excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune nu se susţine întrucât data de la care începe să curgă prescripţia nu este dată la care au fost încheiate contractele ci momentul la reclamanţii au luat la cunoştinţă despre paguba pricinuită.

În fine, în ceea ce priveşte nelegalitatea soluţiei prin raportare la contractul nr. 13470/30.01.2007 se arată că  motivele de apel circumscrise acestui contract constituie stări de fapt necontestate, opinii nesusţinute de temei legal sau probatoriu, respectiv eroarea permanentă nedovedită.

Apelul declarat de pârâta SC H. SRL, prin administrator judiciar J. SPRL este nefondat iar apelul declarat de pârâtul G. este netimbrat.

Apelul declarat de pârâtul G. este  anulabil faţă de dispoziţiile art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997, întrucât partea nu s-a conformat dispoziţiilor instanţei de a timbra apelul declarat cu suma de 4776 taxa judiciară de timbru şi 5 lei timbru judiciar, prin Încheierea Şedinţei Camerei de Consiliu din 31.01.2017 fiind respinsă cererea de ajutor public judiciar formulată de apelant.

Criticile apelantei SC H.  privitoare lipsa de temei juridic al anulării contractelor şi excepţia lipsei calităţii sale procesual active nu se susţin întrucât societatea SC H.  a fost parte contractantă în toate cele trei contracte a căror anulare s-a dispus. Astfel, contractul de închiriere încheiat de E., D. şi F. a fost semnat de pârâtul G. în calitate de administrator al SC H. SRL, iar contractele de închiriere încheiate de SC A. SRL au fost semnate de către G. în calitate de administrator atât al societăţii reclamante cât şi al societăţii pârâte SC H. SRL. Ne aflam, deci, atât în ipoteza încheierii actului cu sine însuşi şi cât şi a dublei reprezentări, cunoscute în literatura de specialitate sub denumirea comună de “autocontract”, întrucât contractul este încheiat “pentru două părţi diferite de voinţa unei persoane, care acţionează într-o dubla calitate”

O atare operaţie există în ipoteza în care aceeaşi persoană încheie un contract, pe de o parte, ca reprezentant al unei alte persoane, iar pe de altă parte, pentru sine, precum şi în cazul când aceeaşi persoană apare ca reprezentant al ambelor părţi contractante (aşa-numita dublă reprezentare). Tehnico - juridic  o atare posibilitate nu este exclusă însă practic, aşa cum s-a demonstrat în speţă, autocontractul a vătămat intereselor mandanţilor reclamanţi, întrucât mandatarul G. a încheiat actul juridic care formează obiectul mandatului cu sine însuşi, respectiv cu o terţă persoană pe care tot el o reprezintă.

Este corectă susţinerea apelantei că din moment ce autocontractul nu este minat de un viciu de structura, ci este primejdios numai prin conflictul de interese pe care îl poate prilejui, înseamnă că el trebuie considerat valabil ori de cate ori lezarea intereselor mandantului (în cazul contractului cu sine însuşi), respectiv mandanţilor (în cazul dublei reprezentări) este cu desăvârşire exclusă”.

Acest pericol nu există doar dacă mandantul, respectiv mandanţii, fiind în cunoştinţă de cauza, convin să dea împuternicire mandatarului în acest sens ori dacă clauzele actului sunt astfel precizate, încât este exclusă vătămarea intereselor mandantului (mandanţilor)”

Instanţa de fond a reţinut corect că din probele administrate nu rezultă că ar fi existat o ratificare a contractelor încheiate cu dublă reprezentare, nici expresă şi nici tacită, şi nici nu a fost dată vreo împuternicire în acest sens.  Nu s-au administrat dovezi nici la instanţa de fond şi nici în apel care să ateste că reclamanţii au luat la cunoştinţă în orice mod sau că mandatarul le-au adus la cunoştinţă despre existenţa şi derularea contractelor de închiriere şi subînchiriere.

Încasarea chiriei din contractele de închiriere de către reclamanţi nu poate constitui ratificarea acestora, câtă vreme reclamanţii nu au avut cunoştinţă despre faptul că pârâtul G. este administratorul societăţii locatare şi nici despre existenţa contractelor de subînchiriere care prevăd chirii mult mai mari decât cele din contractile de închiriere.

Întrucât mandatarul a ascuns mandantului că el personal este cocontractant sau mandatar al celeilalte părţi contractante, se consideră că actul este anulabil pentru dol prin reticenţă sau, mai larg pentru violarea de către mandatar a obligaţiei de loialitate faţă de mandant. Ca viciu de consimţământ, dolul atrage nulitatea relativă a actului juridic, acţiunea în anulare putând fi promovată doar de victima manoperelor dolosive, reclamanta SC A. SRL. Întrucât dolul are o natură juridică dublă, respectiv viciu de consimţământ şi fapta ilicită a autorului manoperelor dolosive, el poate constitui temei nu numai pentru acţiunea în anularea actului juridic, ci şi pentru o acţiune în despăgubire, învestirea instanţei fiind în acest sens. Astfel s-a solicitat anularea contractelor de închiriere încheiate cu încălcarea obligaţiei de loaialitate faţă de reclamanţi, calitate procesuală având părţile contractante, cât şi acţiune în despăgubire pentru plata sumei de 642.194,45 lei, reprezentând diferenţa dintre chiriile încasate de pârâtul-mandatar G. pentru propria societate, în temeiul contractelor de subînchiriere încheiate pentru spaţiile situate pe b-dul K. nr. x şi pe b-dul L., nr. xx din care s-a scăzut chiria datorată către reclamanta Societatea A. S.R.L. şi achitată acesteia în temeiul contractelor de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007, calitate procesual pasivă având G., mandatarul care a lezat interesele mandanţilor.

Nu se susţine excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtului G. întrucât el este autorul manoperelor dolosive prin care au fost vătămate interesele mandanţilor, acţionând în calitate de mandatar al reclamanţilor şi administrator al SC A. S.R.L, respectiv de administrator al SC H.  SRL. Tribunalul a analizat clauzele contractelor de închiriere şi a apreciat în mod temeinic şi legal prin raportate la art. 1539, 1541 Cod civil că acestea conţin clauze care afectează major interesele mandanţilor proprietari ai imobilelor.

În principal durata stabilită prin contractele de închiriere la o perioadă stabilită la 20 de ani, cu posibilitatea reînnoirii prin simpla voinţa a locatarului pentru încă 20 de ani.

De asemenea, în toate contractele de închiriere a fost stipulat în favoarea pârâtei SC H.  SRL, al cărei unic asociat şi administrator este G., un drept de preemţiune la cumpărare a cărui nerespectare atrage, în cazul contractelor de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007, obligarea proprietarilor reclamanţi la plata de daune către locatar stabilite la suma de 150.000 euro.

Pe de altă parte modalitatea automată de acceptare a exercitării preempţiunii de către locatar, respectiv chiar în condiţiile în care acesta nu va răspunde notificării proprietarului, relevă afectarea majoră a interesele mandanţilor proprietari ai imobilelor.

Instituirea prin contractul de închiriere nr. 13470/30.01.2007 doar în sarcina locatorilor D., E., F. (nu şi în numele locatorului G.) a unui drept de preemţiune în favoarea locatarului SC H. SRL reflectă aceeaşi situaţie.

Analizând comparativ cuantumurile chiriei stabilite prin contractele de închiriere, respectiv contractele de subînchiriere încheiate de SC H. SRL, se constată diferenţe mari, chiria din contractele de închiriere reprezentând aproximativ jumătate, sau chiar un sfert din chiria negociată cu subchiriaşii.

De asemenea, comparând şi alte clauze din contractele de închiriere cu cele din contractele de subînchiriere încheiate de SC H. SRL, a reieşit că prin actele de subînchiriere, locatorul, adică SC H. SRL şi-a rezervat dreptul a intra oricând în spaţii, spre deosebire de situaţia locatorului din contractele de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007.

Aceeaşi situaţia s-a evidenţiat şi în ceea ce priveşte penalităţile în caz de neplată a chiriilor de către locatar şi a garanţiilor aduse de locatar, acestea fiind stipulate doar în contractele de subînchiriere.

Executarea contractului de mandat de către mandatar presupune încheierea actelor juridice pe seama mandantului, în limitele mandatului acordat, şi cu urmărirea protejării intereselor acestuia. Mandatarul trebuie astfel să manifeste loialitate faţă de mandant, să îşi îndeplinească obligaţiile cu buna-credinţă, dat fiind şi caracterul intuitu-persoane al contractului de mandat, care se bazează pe relaţia de încredere existentă între părţi.

Din analiza directă a clauzelor contractelor de închiriere şi prin comparaţie cu cele prevăzute în contractele de subînchiriere, a reieşit că pârâtul G. nu a acţionat cu buna-credinţă şi pentru protejarea intereselor mandanţilor, ci pentru protejarea propriilor interese, cu încălcarea obligaţiei de loialitate fata de mandanţi.

Situaţia este valabilă şi în privinţa calităţii de administrator a pârâtului G. la reclamanta Societatea A. S.R.L., aplicându-se, conform prevederilor art. 72 din Legea nr. 31/1990, regulile de la mandat, reclamanta Societatea A. S.R.L. având dreptul la acţiunea în răspundere împotriva administratorului reglementată de art. 155 din acelaşi act normativ (trebuie avută în vedere şi calitatea de mandatar acordată prin procuri separate de societatea reclamantă pârâtului G.).

În ceea ce priveşte contractele de închiriere a spatiilor comerciale ce fac obiectul prezentei acţiuni, le sunt aplicabile prevederile dreptului comun în materie de închiriere, respectiv art. 1410 şi urm. Cod civil. Întrucât imobilele închiriate sunt spatii comerciale, şi nu locuinţe, astfel cum acestea sunt definite de art. 2 lit. a din Legea nr. 114/1996, nu li se aplica legislaţia locativă.

În privinţa duratei unui contract de închiriere, dacă aceasta a fost determinată prin convenţia părţilor, locaţiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să mai fi nevoie de o înştiinţare prealabilă, astfel cum rezultă din art. 1436 al.1 Cod civil. Dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual şi fără ca locatorul să îl împiedice, deci cu permisiunea lui, locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune.

În speţă, deşi durata contractelor de închiriere a fost stabilită la 20 de ani, s-a prevăzut că la expirarea termenului, contractul se reînnoieşte pe aceeaşi durată prin simpla voinţa a locatarului.

Desigur că astfel de clauze pot fi prevăzute în contractele de închiriere, atunci când voinţa proprietarului spaţiului este exprimată în acest sens, încă în speţă nu a intervenit o negociere reală între părţi cu privire la condiţiile contractelor de închiriere, pârâtul G. fiind obligat să închirieze spaţiile în condiţiile cele mai bune pentru proprietar, ceea ce implică practic respectarea legislaţiei în vigoare cu privire la închirierea spaţiilor comerciale şi derogarea de la aceasta doar în favoarea proprietarului, desigur cu acordul chiriaşului.

Practic, prin stabilirea unei durate atât de mari a închirierilor, de 20 de ani, cu posibilitatea reînnoirii pe aceeaşi durată prin simpla voinţa a locatarului, este afectat chiar dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra spaţiilor din cauză.

De asemenea, instituirea dreptului de preemţiune la cumpărarea spatiilor în favoarea pârâtei SC H. SRL este o clauză ce poate fi prevăzută în contractele de închiriere în urma negocierii directe între proprietar şi chiriaş.

În speţă însă, astfel cum s-a arătat şi anterior, prin contractul de mandat nu s-au stabilit condiţii ale închirierii pe care mandatarii erau abilitaţi să o încheie în numele reclamanţilor, prevăzându-se în procura acordată de reclamanta Societatea A. S.R.L. că închirierea urmează să se facă în condiţiile cele mai avantajoase pentru proprietar. În schimb, pe lângă faptul că este stipulată un asemenea drept de preempţiune în favoarea locatarului, pentru încălcarea sa sunt prevăzute în contractele de închiriere nr. 115/19.02.2007 şi nr. 116/19.02.2007 daune în sarcina proprietarilor, plătibile SC H SRL, al cărei asociat şi administrator unic este G., cu valoare de 150.000 euro.

Toate aceste clauze, deşi neinterzise de către lege, ar fi putut fi consimţite prin negocierea părţilor, dar, în lipsa unor prevederi exprese în contractul de mandat, aceste clauze nu puteau fi încheiate fără a prejudicia în mod evident interesele proprietarilor.

Toate aceste clauze stipulate în favoarea locatarului şi în dauna intereselor proprietarilor conduc la concluzia că cele 3 contracte de închiriere au fost încheiate de către mandatar cu încălcarea obligaţiei de loialitate faţă de mandatari. Faţă de conţinutul acestora şi în special văzând clauza privind durata excesivă a închirierii, cu posibilitatea prelungirii prin simpla voinţă a chiriaşului, că s-a produs o afectare a valabilităţii contractelor de închiriere în însăşi esenţa acestora, concomitent momentului încheierii acestora.

În consecinţă, actele încheiate prin dublă reprezentare încalcă flagrant drepturile proprietarilor mandanţi soluţia de anulare dispusă de instanţa de fond fiind temeinică şi legală.

Motivul de apel potrivit cu care încasarea unei chirii mai mari decât cea datorată reclamanților nu ar contraveni niciunei norme legale, fiind permisă întrucât este vorba despre acte încheiate de un comerciant, acte care au caracter speculativ nu se susţine deoarece o asemenea aserțiune ar putea fi valabilă doar în situația în care pârâții nu încheiau actul pentru care primiseră mandat cu ei înșiși, respectiv cu o societate care aparține lui G..

Este lipsită de relevanţă împrejurarea că nu există vreun text de lege care să interzică unui chiriaş să subînchirieze un spaţiu la o chirie mai mare decât cea prevăzută în contractul de închiriere. Ceea ce trebuie verificat în speţă, chiar şi în condiţiile inexistenţei vreunei interdicţii în sensul precizat mai sus, este dacă printr-o astfel de subînchieiere, mandatarul care a acţionat în calitate de dublu reprezentant, a încălcat sau nu interesele mandantului.

Or, în cauza de faţă, după cum rezultă din consideraţiunile expuse anterior, interesele reclamanţilor au fost în mod evident încălcate.

De asemenea, instanţa reţine că, din probele administrate nu rezultă că ar fi existat o ratificare a contractelor încheiate cu dublă reprezentare, nici expresă şi nici tacită. Nu există dovezi care să ateste că reclamanţii au luat la cunoştinţă în orice mod sau că mandatarii le-au adus la cunoştinţă despre existenţa şi derularea contractelor de închiriere şi subînchiriere.

Încasarea chiriei din contractele de închiriere de către reclamanţi nu poate constitui ratificarea acestora, câtă vreme reclamanţii nu au avut cunoştinţă despre faptul că pârâtul G. este administratorul societăţii locatare şi nici despre existenţa contractelor de subînchiriere care prevăd chirii mult mai mari decât cele din contractile de închiriere.

În ceea ce priveşte prescripţia dreptului material la acţiune Curtea reţine că, în ipoteza anulabilităţii pentru dol, regula specială privind începutul prescripţiei cuprinde două momente alternative şi anume: momentul subiectiv, al cunoaşterii cauzei de anulare şi momentul obiectiv, al expirării celor 18 luni de la încheierea actului. De reţinut, deci, că termenul acesta, de 18 luni, nu este termen de prescripţie, ci are funcţia de a marca momentul - obiectiv - de la care începe să curgă prescripţia (când n-a fost cunoscută cauza de anulare în intervalul celor 18 luni )

Sarcina de a dovedi momentul descoperirii cauzei de nulitate revine celui care introduce acţiunea, adică reclamantului. În realitate însă, sarcina de a face dovada acestui moment - prin orice mijloc de probă - revine pârâtului, deoarece el este acela care invocă prescripţia şi beneficiază de efectul ei extinctiv Apelanta pârâta SC H. SRL nu a dovedit că reclamanta Societatea A. S.R.L a descoperit cauza de anulare la un moment anterior împlinirii termenului de 18 luni, astfel ca prescripţia va curge din momentul prezumat al cunoaşterii cauzei de nulitate, ceea ce înseamnă că acţiunea se va prescrie, practic, la împlinirea a 4 ani şi 6 luni de la încheierea actului juridic.

Acţiunea a fost înregistrată pe rolul instanţei la data de 19.04.2011, termenul de prescripţie nefiind împlinit prin raportare la momentul încheierii actelor juridice anulabile, 19.02.2007, 30.01.2007 şi 19.02.2007.

Este lipsit de relevanţă că, în ceea ce priveşte contractele nr. 115/19.02.2007, respectiv 116/19.02.2007 a operat o denunţare a acestora, instituţia nulităţii relative privind desfiinţarea cu efect retroactiv a actelor juridice anulabile, pentru care reclamanţii justifică interes.

Criticile privitoare la timbraj nu pot fi primite întrucât ele trebuiau formulate de către apelantă în condiţiile art. 18 din Legea nr. 146/1997 şi nu direct în calea de atac a apelului, prin Decizia ÎCCJ nr. 7 din 8 decembrie 2014 fiind stabilită inadmisibilitatea formulării de critici care să vizeze caracterul timbrabil al cererii de chemare în judecată exclusiv în cadrul cererii de reexaminare, neputând supune astfel de critici controlului judiciar prin intermediul apelului sau recursului.

Totodată, instanţa de control judiciar poate doar ca în aplicarea art. 20 alin. 5 din Legea nr. 146/1997 să dispune obligarea părţii la plata taxelor judiciare de timbru aferente pentru ipoteza în care constată că în fazele procesuale anterioare taxa judiciară de timbru nu a fost plătită în cuantumul legal, fără însă ca, într-o rejudecare, să procedeze la anularea ca netimbrată a acţiunii.

Nu se susţine excepţia de necompetenţă materială a Tribunalului Braşov faţă de dispoziţiile art. 2 pct. 1 lit. a Cod procedură civilă, aflându-ne în prezenta unui litigiu de natură comercială al cărui obiect are o valoare de peste 100.000 lei, întrucât actele a căror anulare se solicită intră în categoria faptelor de comerţ unilaterale sau mixte care au o reglementare legală conform art. 56 din Codul comercial, fiind supuse legii comerciale, prin urmare nu intră în categoria excepţiilor instituite de lege.

Împrejurarea ca la un moment ulterior promovării acţiunii în anulare şi-n despăgubiri a fost deschisă procedura insolvenţei pârâtei SC H. SRL nu este de natură a atrage competenţa funcţională în materie a judecătorului sindic întrucât cauza acţiunii de faţă o reprezintă art. 1539, 1541 Cod civil, respectiv violarea de către mandatar a obligaţiei de loialitate faţă de mandant, nefiind vorba despre o acţiune promovată de către administratorul judiciar al SC H. SRL prin care, în exerciţiul art. 81 din Legea nr. 85/2006, să se solicite anularea actelor frauduloase încheiate de debitor în dauna creditorilor. Nu este o acţiune în realizarea creanţelor asupra debitorului sau bunurilor sale, obligat la repararea prejudiciului fiind pârâtul G., neputând opera suspendarea judecării cauzei.

 Criticile de nelegalitate privitoare la contractul de închiriere nr. 13470/30.01.2007 constau în expuneri ale stării de fapt, invocarea excepţiei de necompetenţă generală a instanţelor naţionale, caracterul nepermanent al erorii de fapt şi afirmarea unui drept de creanţă al apelantei SC H. SRL opozabil reclamanţilor nu pot fi primite.

Astfel, expunerile privitoare la starea de fapt nu constituie în sine critici de nelegalitate ci opinii lipsite de temei juridic, în ceea ce priveşte existenţa unui drept de creanţă nu a existat o învestire a instanţei pe calea acţiunii reconvenţionale, instanţa de control judiciar fiind ţinută de limitele învestirii – tantum devolutum quantum judicatum, cauza este de competenţa materială a instanţelor naţionale faţă de dispoziţiile art. 149 pct. 4 şi 5 din Legea nr. 105/1992 (art. 1080 alin. 1 pct. 2 şi 3 Noul Cod de procedură civilă) iar anularea contractelor a fost dispusă pentru dolul prin reticenţă şi nu pentru viciul de consimţământ – eroare de fapt.

În ceea ce priveşte cererea de exonerare a pârâtei SC H. SRL de la plata onorariului de 6500 lei, diferenţă expert M., faţă de art. 274 Cod procedură civilă, dată fiind culpa procesuală a părţii în raport de admiterea în parte a acţiunii, aceasta este ţinută la plata cheltuielilor de judecată, în care se include şi onorariul expertului, criticile neputând fi primite.

Pentru aceste raţiuni de fapt şi de drept, Curtea, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondat apelul declarat de pârâta SC H. SRL, prin administrator judiciar J. SPRL împotriva sentinţei civile nr. 757/2016, anulând ca netimbrat apelul declarat de pârâtul G. împotriva aceleiaşi sentinţe, pe care o va păstra ca temeinică şi legală.

Domenii speta

Spete similare