Obligaţie de a face - Legea 230/2007 – proprietarii apartamentelor au obligaţia de a achita contravaloarea consumului termic aferent spaţiilor comune din condominiu, chiar dacă în spaţiul ce reprezintă proprietate individuală încălzirea se face cu central

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 14.01.2016 sub nr. ….. reclamanţii D.A. şi D.D.C. au chemat în judecată pe pârâta A, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să o oblige pe aceasta la exprimarea acordului privind debranşarea reclamanţilor de la sistemul de încălzire al blocului, cu cheltuieli de judecată.

În motivare s-a arătat că autorul reclamanţilor a solicitat pârâtei la data de 24.10.2014 acordul pentru debranşarea de la serviciile de încălzire furnizate de centrala blocului, motivat de faptul că sunt excesive costurile. Nu s-a primit niciun răspuns, astfel că s-a transmis şi o notificare prin intermediul executorului judecătoresc.

Pârâta nu a răspuns nici acestei notificări, reclamanţii apreciind că este vorba despre un acord tacit. Având în vedere acordul, s-a solicitat pârâtei să constate sigilarea caloriferelor şi să nu mai calculeze începând cu data de 01.04.2015 cote de încălzire. Pârâta a transmis un răspuns la data de 21.04.2015 prin care a precizat că nu acordă aprobări pentru debranşarea de la centrala blocului prin voinţa majoritară a membrilor Asociaţiei având în vedere investiţiile efectuate în ultimii ani pentru eficientizarea centralei termice în condominiu.

Reclamanţii au formulat o nouă notificare la data de 17.07.2015 solicitând acelaşi acord, notificare rămasă fără răspuns. Nu există nicio justificare pentru îngrădirea dreptului unui proprietar de a exercita toate atributele în legătură cu un bun al său. Investiţiile făcute de membrii Asociaţiei de proprietari nu pot fi de natură a limita opţiunile reclamanţilor. Nu există nicio legătură între modul în care se încălzeşte spaţiul reclamanţilor şi investiţiile Asociaţiei.

Totodată, apare ca discriminatoriu ca unora dintre proprietari să li se acorde această îngăduinţă şi altora nu.

În dovedire s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, fiind depuse la filele 7-18.

A fost achitată taxă de timbru în cuantum de 20 lei (fila 33).

Pârâta a depus întâmpinare la data de 19.04.2016 prin care a solicitat în principal respingerea cererii reclamanţilor ca lipsită de interes, iar în subsidiar ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În condiţiile în care reclamanţii au procedat deja la debranşarea de la sistemul de încălzire al blocului, cererea apare ca lipsită de interes.

Pe fondul cauzei se arată că reclamanţii sunt proprietarii spaţiului intitulat ,,magazin stradal nr. 4’’ şi în această calitate deţin o cotă indiviză din proprietatea forţată şi perpetuă asupra spaţiilor comune din condominiu. În regimul proprietăţii exclusive fiecare proprietar este îndreptăţit să dispună în mod absolut de bunul său, în cazul în care acesta sau o parte din el aparţine mai multor proprietari, proprietarul nu poate dispune deât de cota sa abstractă, fără a avea dreptul să transforme modul de folosinţă sau să îndeplinească acte de administrare.

Magazinul stradal nr. 4 aparţinând reclamanţilor este racordat la instalaţia sistemului centralizat al blocului. Aceştia închiriază spaţiul şi speră ca prin debranşarea de la sistemul de încălzire centralizat să se diminueze cotele de întreţinere. Cu toate acestea, reclamanţii rămân în continuare coproprietari ai instalaţiei centralizate, ceea ce presupune plata, proporţională cu cota parte indiviză a proprietăţii, din costurile de întreţinere şi încălzire.

În drept au fost invocate disp. art. 205 C.proc.civ., art. 647, 649, 653, 654 C.civ., Legea 230/2007 şi Normele metodologice de punere în aplicare a acesteia.

În dovedire a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatoriul reclamanţilor, proba testimonială şi proba cu expertiză tehnică.

Reclamanţii nu au depus răspuns la întâmpinare.

Prin încheierea de şedinţă din data de 21.09.2016 s-a dispus suspendarea judecăţii deoarece reclamanţii nu au precizat temeiul de drept al acţiunii.

La data de 20.03.2017 reclamanţii au arătat că se întemeiază pe disp. art. 550, 1527 şi urm. C.civ., art. 11 din Legea 230/2007 şi art. 52 din Norma metodologică de punere în aplicare a Legii 230/2007.

Prin încheierea din data de 26.04.2017 cauza a fost repusă pe rol.

Instanţa a unit cu fondul excepţia lipsei de interes, invocată de pârâtă şi a încuviinţat părţilor proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Potrivit art. 248 alin. 1 C.proc.civ. “instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei”.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes, invocată de pârâtă, instanţa o apreciază ca fiind neîntemeiată.

Pârâta a susţinut că reclamanţii s-au debranşat de la sistemul de încălzire al blocului, astfel că nu mai au un interes să îi solicite acordul. Cu toate acestea, la termenul de judecată din data de 07.06.2017 reclamanţii, prin apărător, au arătat că justifică un interes deoarece doar în urma acordului pârâtei pot beneficia de reducerea costurilor de întreţinere.

Aşadar, scopul prezentei acţiuni nu este doar acela de a obţine acordul formal al pârâtei pentru debranşare, ci se urmăreşte în realitate reducerea costurilor de întreţinere, reclamanţii justificând în continuare un interes. În consecinţă, excepţia va fi respinsă ca neîntemeiată.

Pe fondul cauzei, se reţine că reclamanţii D.A. şi D.D.C. sunt proprietarii imobilului din Bucureşti, …… sector 1, având destinaţia de spaţiu comercial. Aceştia au moştenit cota de ½ asupra apartamentului de la defunctul D.D. conform certificatului de moştenitor nr. 13/11.02.2015 emis de Societatea Profesională Notarială (file 7-14). Cealaltă cotă de ½ aparţine reclamantei D.A..

La data de 24.10.2014 autorul părţilor, D.D,, a solicitat pârâtei debranşarea de la serviciile de încălzire furnizate de centrala blocului deoarece sumele repartizate spaţiului comercial sunt foarte mari, disproporţionate faţă de cele puse în sarcina celorlalţi proprietari. S-a precizat că încălzirea spaţiului va fi asigurată cu centrală electrică (fila 19). Ulterior, reclamanţii din prezentul dosar au mai trimis pârâtei două notificări (file 20-21).

Pârâta A a răspuns ultimei notificări, arătând că nu acordă aprobări pentru debranşarea de la sistemul centralizat de încălzire (fila 22).

Conform notificării din data de 13.03.2015 (fila 21) reclamanţii s-au debranşat de la instalaţia termică a blocului, solicitând ca din data de 01.04.2015 să nu le mai fie calculate cote de întreţinere pentru căldură.

Art. 550 C.civ., invocat de reclamanţi, reglementează dobândirea fructelor şi a productelor şi nu are incidenţă în cauză.

Conform art. 1527 alin. 1 şi 2 C.civ. ,,Creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligaţia în natură, cu excepţia cazului în care o asemenea executare este imposibilă. 

(2) Dreptul la executare în natură cuprinde, dacă este cazul, dreptul la repararea sau înlocuirea bunului, precum şi orice alt mijloc pentru a remedia o executare defectuoasă.’’

În cauză nu se poate vorbi despre o obligaţie legală în sarcina pârâtei, astfel că dispoziţia invocată nu îşi găseşte aplicarea.

Art. 11 alin. 1 şi 2 din Legea 230/2007 prevede că ,,Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale. 

(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.’’

În cauză sunt incidente disp. alin. 1 deoarece nu se pune problema schimbării aspectului sau destinaţiei proprietăţii comune. Aşadar, reclamanţii pot utiliza în interiorul spaţiului comercial ce reprezintă proprietate individuală o centrală termică proprie, fără a fi necesar acordul pârâtei.

Scopul prezentei acţiuni este de fapt scutirea reclamanţilor de la plata cheltuielilor de încălzire în spaţiile comune. Or, conform art. 52 alin. 1-3 din Normele metodologice de punere în aplicare a Legii 230/2007 (HG 1588/2007) ,,Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietate comună, şi anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice. 

(2) Pentru calculul cheltuielilor cu încălzirea spaţiilor comune, precum şi pentru alocarea, încasarea şi plata sumelor aferente contractului individual de prestări de servicii energetice, societatea prestatoare poate încheia un contract de prestări de servicii cu asociaţia de proprietari. Valoarea contractului se negociază între părţi. 

(3) Proprietarii apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă deconectaţi de la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică al clădirii au obligaţia să-şi asigure o altă sursă de încălzire.’’

Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă cu certitudine că,  consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietate comună se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, independent de modalitatea de încălzire a spaţiului ce reprezintă proprietatea individuală.

Art. 646 pct. 1 din C.civ. prevede că  ,,Se află în coproprietate forţată bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 şi 1.141.’’ Conform art. 649 alin. 1 lit. c din acelaşi cod  ,,Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi.’’

În consecinţă, interpretând aceste dispoziţii legale, rezultă că reclamanţii au obligaţia de a achita contravaloarea consumului termic aferent spaţiilor comune din condominiu, chiar dacă în spaţiul ce reprezintă proprietate individuală încălzirea se face cu centrală proprie. Această concluzie se impune deoarece reclamanţii îşi păstrează calitatea de coproprietari asupra părţilor comune, astfel că trebuie să participe la cheltuielile legate de administrarea şi folosinţa acestora.

Deşi prin cererea introductivă se solicită obligarea pârâtei să îşi dea acordul pentru debranşarea reclamanţilor de la sistemul de încălzire al blocului, din notificările transmise acesteia şi din cele susţinute în faţa instanţei se constată că se urmăreşte în realitate scutirea de la plata cotelor de întreţinere aferente încălzirii spaţiilor comune.

Pentru toate considerentele expuse instanţa va respinge acţiunea ca neîntemeiată.

În baza disp. art. 453 alin. 1 C.proc.civ. reclamanţii, ca părţi căzute în pretenţii, vor fi obligaţi la plata sumei de 200 lei către pârâtă cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat (fila 88).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia lipsei de interes, invocată de pârâtă, ca neîntemeiată.

Respinge acţiunea formulată de reclamanţii D.A. şi D.D.C., ambii cu domiciliul în …., în contradictoriu cu pârâta APBV, cu sediul procesual ales în …..,  ca neîntemeiată.

Obligă reclamanţii la plata sumei de 200 lei către pârâtă cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 06.07.2017.

Preşedinte,  Grefier,

Domenii speta

Spete similare