Obligaţie de a face. Vânzare apartament în baza Legii nr. 85/1992. Certificat de vacanţă succesorală. Apartament bun aflat în domeniul public

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi  sub numărul 22113/245/2015 din 07.08.2015, reclamantul C.O. a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa, în contradictoriu cu pârâtele M. IAŞI, P.M.  IAŞI, C.L. IAŞI, să dispună obligarea acestora din urmă la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul apartament situat în municipiul Iaşi, ……………. jud. Iaşi, cu stabilirea preţului legal conform dispoziţiilor Legii nr.85/1992 şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamantul a arătat că deţine în folosinţă apartamentul, în baza contractului de închiriere nr. 70378/12.06.2014 şi doreşte achiziţionarea acestuia în baza Legii nr. 85/1992. Arată că apartamentul este construit din fondurile statului anterior anului 1990 şi nu face parte din categoria locuinţelor care se vând prin licitaţie publică.

Reclamantul a mai arătat că la data de 13.02.2015 a formulat cererea nr. 14121/13.02.2015 de cumpărare a imobilului menţionat în acord cu dispoziţiile Legii nr.85/1992, pârâtele transmiţându-i răspunsuri contradictorii.

În drept, reclamantul a invocat prevederile Legii nr. 85/1992.

În dovedire, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtelor şi expertiză evaluatorie, sens în care a ataşat în copie conformă înscrisuri - filele 7-23.

Pârâtele M. IAŞI, P.M.  IAŞI, C.L. IAŞI au formulat întâmpinare la data de 30.10.2015 – filele 65-68, prin care au invocat excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului C.L. IAŞI, precum şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

În motivare, pârâţii au arătat, în esenţă, că reclamantul ocupă o locuinţă ce face parte din domeniul public al Municipiului Iaşi, bun care este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

În drept, au invocat prevederile Legii nr. 85/1992. 

În dovedire, au solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare la data de 13.11.2015 – filele 73-74, prin care a solicitat respingerea excepţiilor şi apărărilor invocate de pârâţi, reiterând susținerile din acțiunea introductivă de instanță.

La termenul de judecată din data de 11.03.2016, instanța a încuviinţat pentru ambele părţi, apreciindu-le legale, concludente, pertinente şi utile soluţionării cauzei, proba cu înscrisurile de la dosarul cauzei, iar pentru reclamant şi proba cu interogatoriul pârâţilor – răspunsuri filele 147-148 şi proba cu expertiză evaluatorie, fiind desemnat expertul tehnic judiciar Tibuleac Mircea Florin, care a depus raportul de expertiză solicitat la data de 27.04.2016 - filele 130-134, precum şi răspunsul la obiecţiunile formulate de reclamant – filele 169-170.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile, soluţionând cu prioritate excepţiile invocate de către pârâţi, în temeiul dispoziţiilor art. 248 alin.1 C.pr.civ., instanţa reţine următoarele:

A. Cu privire la excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtului C.L. IAŞI, invocată prin întâmpinare, aceasta este neîntemeiată, deoarece conform art. 56 C.proc.civ., pe plan procesual, poate fi parte in judecata orice persoana care are folosința drepturilor civile, iar conform art.35 C.civ., capacitatea de folosinţă începe la naşterea persoanei şi încetează odată cu moartea acesteia. Or, în cauză, s-a dovedit că pârâta era decedata la data introducerii acţiunii.

Orice persoană se poate adresa justiţiei pentru apărarea drepturilor, a libertăţilor şi a intereselor sale legitime, însă formularea acţiunii în contradictoriu cu persoane care au aptitudinea de a avea drepturi şi de a-şi asuma obligaţii pe plan procesual constituie principala condiţie pentru justificarea interesului legitim al reclamantei de a sesiza instanţa judecătorească.

Potrivit dispoziţiilor art. 36 pct. 2 şi art. 5 lit. b) din Legea nr. 215/2001, consiliul local poate să hotărască vânzarea/concesionarea sau închiriere bunurilor proprietate privată a unităţii administrativ teritoriale.

B. Analizând excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului C.L. IAŞI, invocată prin întâmpinare, instanţa o va admite şi pe cale de consecinţă, va respinge cererea de chemare în judecată promovată în contradictoriu cu acest pârât ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă, pentru următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 21 alin.1 din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, modificată, unităţile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină şi patrimoniu propriu. Unităţile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparţin domeniului public şi privat în care acestea sunt parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii.

De asemenea, în conformitate cu dispoziţiile art. 36 alin.2 lit. c şi alin.3 lit. c din acelaşi act normativ, consiliul local are ca atribuţie şi administrarea domeniului public şi privat al comunei, oraşului sau municipiului, nefiind aşadar titularul dreptului de proprietate publică.

Calitatea procesuală pasivă presupune existenţa unei identităţi între persoana pârâtului şi cel obligat în raportul juridic dedus judecăţii. Or, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat decât de titularul dreptului de proprietate, în speţă, unitatea administrativ teritorială M. Iaşi, prin Primar.

În aceste condiţii, instanţa apreciază ca întemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de către pârâtul C.L. IAŞI.

C. Cu privire la excepţia inadmisibilităţii, excepţie invocată prin întâmpinare, instanţa urmează a o respinge, pentru următoarele considerente:

Inadmisibilităţile sunt de fapt exemple de excepţii procesuale ce au ca punct comun o anumită soluţie pe care o va pronunţa instanţa în cazul admiterii lor. Deci noţiunea de inadmisibilitate vizează nu excepţia ci efectul spre care tinde aceasta, o anumită modalitate de respingere a cererii.

Astfel legiuitorul a prevăzut anumite situaţii, în mod expres, în care se poate vorbi de excepţia inadmisibilităţii: ordonanţa preşedinţială, acţiunea în constatare reglementată de art. 35 C.proc.civ.

Art. 6 CEDO garantează fiecăruia dreptul de a avea acces la o instanţă art. 6  - 1 al Convenţiei „Orice persoană are dreptul la audiere echitabilă a cauzei sale(…) de către un tribunal (…), care va decide (…) asupra contestaţiilor privind drepturile şi obligaţiile cu caracter civil (…)”. Curtea aminteşte în cauza Lupaş c. România că art. 6 – 1 garantează fiecăruia dreptul ca un tribunal să cunoască orice contestaţie referitoare la drepturile şi obligaţiile cu caracter civil (Golder c. Regatului Unit al Marii Britanii – hotărârea din 21.02.1975, seria A nr. 18).

Astfel reţine instanţa că admiterea unei asemenea excepţii ar constitui o încălcare a art. 6 CEDO, fiind un obstacol de drept, o limitare adusă dreptului de acces.

Legiuitorul a prevăzut posibilitatea reclamantului de a introduce o asemenea acţiune, astfel încât dreptul reclamantului nu este limitat din acest punct de vedere.

Pe fondul cauzei

Între pârâtul M. IAŞI, în calitate de locator și reclamantul C.O., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 70378 /12.06.2014 filele 16-23, având ca obiect locuința situată în municipiul Iaşi, ……….. jud. Iaşi, compusă din 2 camere în suprafaţă de 20,90 mp şi dependinţe principale în suprafaţă de 12,02 mp.

Prin cererea nr. 14121/13.02.2015 - fila 7, formulată către pârâţi, reclamantul a solicitat cumpărarea apartamentului sus-menționat, cerere la care aceştia i-au răspuns prin adresele nr. 14121/24.02.2015 – fila 12, nr. 23132/06.04.2015 – fila 10 şi nr. 37492/08.05.2015 –fila 11.

În drept, potrivit art. 1 alin.1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu alta destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat cu modificările aduse prin Legea nr. 244/2011, locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrala sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi.

Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi.

Potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, evaluarea şi vânzarea locuinţelor prevăzute la alin. 1 şi 2 şi la art. 1 alin. 1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienţii de uzura din Decretul nr. 93/1977, la un preţ indexat în funcţie de creşterea salariului minim brut pe ţara la data cumpărării, faţă de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.

Potrivit art. 16 din Legea nr. 85/1992,  valoarea de vânzare a locuinţei se calculează raportat la preţul pieţei de către un expert autorizat, în condiţiile legii.

Instanța mai reține că legiuitorul de după anul 1989 a adoptat o politică socială constantă și a edictat o serie de măsuri de protecție a chiriașilor aflați în folosința fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectivă, nu numai din acele locuințe construite de stat sau de unitățile economice sau bugetare de stat, ci și din locuințele preluate abuziv după data de 06 martie 1945, aparţinând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.

Statul a edictat o serie de măsuri de protecție a acestor categorii de chiriași, printre care și prevederea din art.1 alin.1 din Legea nr.85/1992, acordându-le dreptul să cumpere locuințele la un preț preferențial, sub nivelul practicat pe piața liberă.

Din conţinutul acestor norme legale rezultă deci că, prin reglementarea obligativităţii vânzării imobilelor ce intră sub incidenţa lor, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voinţă a părţilor. Ca urmare, sub acest aspect, consimţământul care stă de regulă la baza contractului trebuie să se circumscrie necesităţii de ordin juridic, astfel cum este precizată de dispoziţiile Legii nr. 85/1992.

Prin acest act normativ şi prin Decretul-lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi ale unităţilor economice sau bugetare de stat, cu excepţia locuinţelor de intervenţie.

De altfel, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuinţele construite din fondurile statului, se stabileşte că acestea pot fi cumpărate sau vor fi vândute ca atare, ceea ce subliniază că naşterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.

Obligaţia de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, iar locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie, în sensul dispoziţiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.

Aşadar, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport cu natura obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), şi nu o obligaţie in personam, derivată din calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii, astfel cum rezultă din Deciza RIL nr.5/2008 publicată în M. Of. nr. 673 / 30 sept. 2008.

Cu alte cuvinte prin aceste texte de lege, statul a urmărit realizarea unui interes general de ordin social-economic, care vizează transferul dreptului de proprietate asupra anumitor categorii de imobile către chiriași, ca o măsură de protecție a acestora. Proprietarii acestor categorii de locuințe trebuie să respecte modul cum statul a conceput imperativele interesului general și să procedeze la vânzarea lor către chiriași, potrivit legislației în vigoare.

Astfel, cenzurarea conduitei proprietarului în justiție și obligarea acestuia de a se conforma voinței legiuitorului nu poate fi considerată ca reprezentând o încălcare a principiului libertății contractuale și nicio depășire a atributelor puterii judecătorești, câtă vreme statul român a adoptat o politică în materie locativă, în virtutea dreptului său de a dispune de o marjă de apreciere în ceea ce privește definirea interesului public, cât și în alegerea modalității concrete de realizare a acestuia.

Prin această politică locativă, statul și-a exprimat acordul la înstrăinarea locuințelor în condițiile legislației în vigoare, legislație care derogă de la dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare și prevede și modul de stabilire a prețului locuințelor ce se vând chiriașilor, care beneficiază de măsurile de protecție.

În aprecierea existenței unei eventuale încălcari a dreptului de dispozitie al vânzatorului trebuie avut în vedere și faptul că obligația de a vinde este instituită printr-o dispoziție legală conformă prevederilor art. 44 din Constituție care, garantând dreptul de proprietate, prevăd expres și că limitele și conținutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.

Determinând „conținutul și limitele acestor drepturi”, legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea cărora stabilește dimensiuni și limite, iar dacă ne raportăm la cazul dedus judecății în speță, trebuie menționată obligaţia statului de a crea condițiile necesare pentru creșterea calității vieții, stabilită de Constituție si, mai ales, de a lua măsuri de protecție socială, de natura să asigure cetățenilor un nivel de trai decent, or, prin art. 1 alin.1 din Legea nr.85/1992  legiuitorul realizează o măsură în acest sens.

Instanţa reţine că pârâţii recunosc, în răspunsul la interogatoriu – filele 147-148 că apartamentul în cauză a fost construit din fondurile statului înainte de 1990, reclamantul a făcut dovada existenţei unui contract de închiriere valabil cu privire la acest imobil, iar locuinţa nu face parte din categoria celor de intervenţie.

În schimb, instanţa va constata ca dovedite susţinerile pârâţilor cu privire la faptul că apartamentul în cauză face parte din proprietatea publică a M. Iaşi.

Astfel, pârâţii au depus la dosar la data de 14.02.2017, în copie conformă cu originalul, Hotărârea Consiliului Local al mun. Iaşi nr. 55/03.02.2003, prin care s-a aprobat includerea în domeniul public a apartamentului în cauză – fila 4 vol. II şi Certificatul nr. 2 din 17.01.2003, Dosar nr. 2/2003 Birou Notarial Public Iaşi, privind vacanţa succesorală după defuncta S.M.N., decedată la data de 17.09.2001, Municipiului Iaşi revenindu-i 1/1 din masa succesorală ce include şi apartamentul – fila 5 vol. II.

Ori art. 477 din Vechiul C.civ., în vigoare la data emiterii certificatului de vacanţă succesorală, stabilea că „averile vacante sunt ale domeniului public”, dispoziţii care urmează a fi coroborate cu art. 66-68 din Legea nr. 36/1995, privind activitatea notarială şi art. 122 din Legea nr. 215/2001, care stabileau că bunurile care aparţin domeniului public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.

 Această din urmă reglementare a fost preluată şi în art. 861 alin. 1 Nou C.civ., potrivit căruia „bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.”

Instanţa reţine că prin Hotărârea Consiliului Local al mun. Iaşi nr. 55/03.02.2003, s-a aprobat includerea în domeniul public a apartamentului în cauză – fila 4 vol. II.

Bunurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, adică nu pot fi înstrăinate nici pe cale voluntară, prin acte juridice civile şi nici pe cale forţată, prin expropriere. Mai mult, este interzisă chiar şi dezmembrarea dreptului de proprietate publică prin constituirea de drepturi reale derivate, cum sunt uzul, uzufructul, servitutea, putând fi constituite numai drepturi reale derivate ca drepturi reale corespunzătoare proprietăţii publice.

Inalienabilitatea bunurilor care constituie obiect al dreptului de proprietate publică impune nu numai interdicţia înstrăinării lor, ci şi imposibilitatea dobândirii acestora de către terţi prin orice alt mijloc de dobândire reglementat de lege, actele juridice încheiate cu încălcarea acestui principiu fiind lovite de nulitate absolută.

În condiţiile în care reclamantul nu a probat că a intervenit una din modalităţile de încetare a dreptului de proprietate publică, după cum sunt reglementate de dispoziţiile Legii nr. 213/1998 şi ale art. 864 şi urm. Nou C.civ., instanţa urmează a respinge, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamantul C.O., în contradictoriu cu pârâţii M. IAŞI şi P.M. IAŞI.

În temeiul art.453 și urm. Cod procedură civilă, instanţa va respinge cererea reclamantului de obligare a pârâţilor la plata de cheltuieli de judecată, având în vedere soluţia pronunţată.

Domenii speta

Spete similare