Pretentii condiţiile pentru a putea fi invocată cu succes excepţia de neexecutare sunt următoarele: obligaţiile reciproce ale părţilor să aibă temeiul în acelaşi contract sinalagmatic şi să fie obligaţii reciproce (aspect îndeplinit în cauză, reclamanta

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, instanţa constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgu-Jiu la data de 03.05.2017 sub nr. x/318/2017, reclamanta P.I. S.R.L.  a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B.T. S.R.L. , obligarea pârâtei la plata sumei de 182.838 lei echivalentul a 34.000 euro plus TVA (echivalent a două chirii), sumă ce reprezintă contravaloare comision conform contract de intermediere imobiliară nr. 138/18.07.2016, la plata dobânzii legale aferente debitului principal şi în continuare până la momentul plăţii efective, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de intermediere nr. 138/18.07.2016, prin care părţile s-au obligat la investigaţiile necesare pentru proprietar în vederea închirierii unui teren şi spaţiu comercial situate în Tg-Jiu, strada ….., conform anexelor cadastrale în schimbul unui comision de intermediere conform valorii reale a contractului, în cuantum de 1 chirie lunară, la momentul perfectării contractului de închiriere. În urma acestui contract de intermediere s-a încheiat contractul de închiriere pentru spaţii comerciale nr. 168/20.01.2017 pentru imobilul din strada ……, preţul chiriei fiind stabilit la 17.000 euro/lună plus TVA, între pârâta şi E S.R.L. , ca urmare a demersurilor reclamantei.

Apreciază că şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin contractul de intermediere, potrivit punctului II art. 2.1, însă pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia corelativă de a achita comisionul datorat agenţiei în conformitate cu punctul IV din contract, conform valorii reale a tranzacţiei, precum şi a faptului că aceasta nu i-a comunicat reclamantei contractul de intermediere în termen de 15 zile de la încheierea acestuia, motiv pentru care datorează dublul comisionului, conform art. 2101 Cod civil. A arătat că a emis factura nr. 08/23.02.2017 şi factura nr. 17/16.05.2017 în cuantum de 91419 lei fiecare, sumă ce reprezintă comisionul de intermediere conform art. 4 punct. 4.1 din contractul de intermediere şi art. 2097, art. 2100 şi art. 2101 Cod civil.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 2096 şi următoarele Cod civil, art. 1535 şi următoarele Cod civil, O.G. nr. 13/2011, art. 113 alin. 1 punct. 3 şi 4 Cod procedură civilă.

În probaţiune, reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriul pârâtei şi a probei testimoniale cu doi martori: Z.C.F. şi M.M..

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 4.761,76 lei (f. 290 vol I dosar Tg-Jiu), potrivit art. 3 din OUG 80/2013 şi în cuantum de 118 lei pentru capătul de cerere privind dobânda legală (f. 15 dosar JS1)

Pârâta, legal citată, a depus întâmpinare la data de 10.07.2017, prin care a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Târgu-Jiu şi a solicitat declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

În fapt, a arătat că, prin contractul de intermediere nr. 138/18.07.2016, reclamanta P.I. S.R.L.  s-a obligat să facă investigaţiile necesare pentru pârâtă în vederea închirierii unui teren+spaţiu comercial din Târgu-Jiu, în schimbul unui preţ minim de 6,5 euro/mp/lună la care se adaugă 0,50 euro/mp/lună, cu titlu de taxă servicii, în contract fiind stabilită durata de valabilitate a acestuia până la data de 15.01.2017, motiv pentru care, la această dată, contractul de intermediere a încetat de drept, fără ca reclamanta să poată invoca prevederile referitoare la denunţarea contractului sau la rezilierea unilaterală. A învederat că cele două facturi emise de către reclamantă au fost refuzate la plată deoarece contractul de intermediere şi-a încetat valabilitatea la data de 15.01.2017, nefiind în vigoare la data emiterii facturilor, până la această dată nu s-a perfectat vreun contract de închiriere şi nu a fost încasată vreo sumă de bani, ceea ce demonstrează că niciun comision nu era exigibil în perioada de valabilitate a contractului. A arătat că nu există temei legal pentru emiterea facturii nr. 17/16.05.2017, dacă reclamanta dorea aplicarea unei sancţiuni pârâtei avea obligaţia de a solicitat instanţei să oblige pârâta la eventuala sancţiune.

Pârâta a invocat excepţia de neexecutare a contractului de intermediere nr. 138/18.07.2016 pe durata de valabilitate a contractului şi lipsa temeiului sumelor consemnate în facturile deduse judecăţii. A invocat că nu este corectă contravaloarea facturilor, întrucât, conform art. 3.1 din contract, prestatorul a fost angajat de către proprietar să identifice un chiriaş pentru un preţ minim de 6,5 euro, însă E S.RL. s-a obligat la o chirie  de 4,25 euro, fiind inferioară, ceea ce conduce la concluzia că prestatorul nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală. A învederat că sunt îndeplinite condiţiile pentru invocarea excepţiei de neexecutare a contractului: obligaţiile reciproce izvorăsc din acelaşi contract de intermediere, neexecutarea obligaţiei de către reclamantă este suficient de importantă, neexecutarea nu se datorează culpei celui care invocă excepţia de neexecutare care împiedică cealaltă parte să îşi execute obligaţie, fiind îndeplinită şi condiţia privind ordinea executării obligaţiilor. Astfel, reclamanta trebuia să realizeze prima obiectul contractului, în perioada de valabilitate a acestuia şi ulterior, dacă executarea era conform contractului, pârâta avea obligaţia achitării comisionului.

În drept, nu a  invocat dispoziţii legale.

În probaţiune,  a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei şi proba testimonială cu doi martori neidentificaţi.

Prin sentinţa civilă nr. 7011/05.10.2017 pronunţată de Judecătoria Târgu-Jiu în dosarul nr. X/318/2017, a fost admisă excepţia necompetenţei teritoriale invocată de către pârâtă şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, unde dosarul a fost înregistrat la data de 15.11.2017, sub nr. X/299/2017.

Prin cererea precizatoare depusă de către reclamantă, la solicitarea instanţei, la data de 12.01.2018, s-a indicat valoarea capătului de cerere privind dobânda legală până la data de 31.05.2017(data sesizării instanţei) la suma de 1.612,8 lei, fiind depusă şi dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 118 lei pentru acest capăt de cerere.

Instanţa a încuviinţat, pentru ambele părţi, proba cu înscrisurile depuse la dosar şi proba cu interogatoriul părţii adverse, pentru reclamantă proba testimonială cu martorul Z.C.F. şi proba cu un martor neidentificat pentru pârâtă, aceasta din urmă fiind decăzută din proba pentru neindicare date martor.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Între reclamanta P.I. S.R.L. , în calitate de prestator, şi pârâtă B.T. S.R.L. , în calitate de proprietar, s-au desfăşurat relaţii contractuale în temeiul contractului de intermediere imobiliară nr. 138/18.07.2016, în baza căruia, reclamanta s-a obligat să facă investigaţiile necesare pentru proprietar în vederea închirierii unui teren+spaţiu comercial proprietatea pârâtei situat în Municipiul Tâgu-Jiu, ……. Acest contract a fost însuşit de către ambele părţi prin aplicarea ştampilei şi a semnăturii, aspect necontestat în cauză.

Potrivit art. 3.1 din contract, în condiţiile în care prestatorul va identifica un client pentru bunul imobil, proprietarul doreşte un preţ minim de 6,50 euro/mp/lună la care se adaugă 0,50 euro/mp taxă servicii ce va fi plătită lunar.

Potrivit art. 4.1, proprietarul va achita către prestator un comision de intermediere conform valorii reale a tranzacţiei, în cuantum de: 1 chirie lunară, pentru contractele de închiriere cu o durată de până la 5 ani, sau 1 ½  chirii lunare, pentru contractele de închiriere cu o durată de peste 5 ani.

Potrivit art. 4.2, comisionul este exigibil numai în cazul în care tranzacţia se încheie cu unul din clienţii prestatorului şi preţul de închiriere pentru prima lună sau garanţia au fost încasate, iar potrivit art. 5.1, contractul intră în vigoare la data semnării, fiind încheiat pe o perioadă de 6 luni, până la data de 15.01.2017.

Conform art. 11.1, dispoziţiile contractului se completează cu prevederile Codului civil, precum şi cu toate reglementările legale în vigoare la momentul semnării contractului.

La data de 20.10.2015, reclamanta a încheiat cu E S.R.L. , contractul de intermediere imobiliară nr. 289/20.10.2015 (f. 15 vol I Târgu-Jiu), prin care reclamanta, în calitate de prestator se obliga faţă de beneficiar să facă investigaţiile necesare în vederea închirierii unui spaţiu comercial/spaţiu industrial situat în Mun. Târgu-Jiu, suprafaţă minimă 800 mp, contractul fiind încheiat pe o perioadă de 3 luni, până la data de 20.01.2016. Prin actul adiţional încheiat la acest contract (f. 10 vol I Tg Jiu), părţile au prelungit perioadă pe încă 12 luni, până la data de 20.01.2017 şi au modificat obiectul contractului în ceea ce priveşte criteriile de căutare ale spaţiilor în sensul că acesta trebuie să aibă o suprafaţă minimă de 2.000 mp, iar clientul a asigurat o clauză de exclusivitate agenţiei, pentru aceasta comisionul fiind de 0%.

Astfel cum rezultă din corespondenţa electronică purtată între reclamantă şi pârâtă (f. 12-14 vol I Tg-Jiu), la data de 18.07.2016, reclamanta a înştiinţat pârâtă că în baza acesteia de date se află un potenţial client pentru spaţiul său din Târgu-Jiu, care desfăşoară o activitate de retail ce se află în plin proces de expansiune, motiv pentru care, în urma discuţiilor, părţile au înţeles să încheie contractul de intermediere nr. 138/18.07.2016 care face obiectul prezentului dosar.

La data de 19.07.2016, reclamanta P.I. S.R.L.  a prezentat spaţiul pârâtei către potenţialul client E S.R.L. , astfel cum rezultă din notificarea comunicată prin corespondenţă electronică (f. 22-23 vol I) şi a comunicat către E S.R.L.  (societatea interesată) documentele spaţiului (f. 24). Din acest moment, au început negocierile între pârâta B.T. S.R.L.  şi societatea interesată E S.R.L. , negocierile purtându-se prin G.I., administratorul reclamantei (f. 44 şi următoarele vol I). Aceste aspecte nu au fost contestate de către părţi în prezentul dosar.

Din declaraţia martorului Z.C.F. (f. 92 dosar JS1), administratorul societăţii E S.R.L. , rezultă că acesta a stat de vorbă cu reprezentaţii pârâtei B.T. S.R.L.  prin intermediul administratorului reclamantei. Astfel, cele două părţi s-au întâlnit în Târgu-Jiu, în prezenţa lui G.I., acesta din urmă i-a transmis draftul de contract şi majoritatea negocierilor s-au purtat prin reprezentantul reclamantei, astfel cum rezultă, de altfel, din corespondenţa depusă la dosar de către reclamantă şi necontestată de către pârâtă.

Negocierea contractului de închiriere a durat din iulie 2016 până în ianuarie 2017, timp în care părţile au comunicat prin reprezentantul reclamantei, fiind negociate în general aspectele referitoare la preţ şi la durata pentru care se încheie contractul, precum şi alte clauze referitoare la obligaţiile părţilor, în toată această perioadă au circulat între părţi variante de contract draft, de fiecare dată modificate potrivit negocierilor.

Prin contractul de închiriere nr. 138/20.01.2017 (pentru locator) şi nr. 8/23.01.2017 (pentru locatar) (f. 233 vol I Tg Jiu), încheiat între B.T. S.R.L. , în calitate de locator şi E S.R.L. , în calitate de locatar , a fost închiriat spaţiul în suprafaţă de 4.000 mp deţinut de către pârâtă în Târgu-Jiu, ……, fiind stabilită, prin art. 6.1, o chirie lunară totală de 17.000 euro/lună plus TVA reprezentând contravaloarea chiriei de 4,25 euro/mp/lună plus TVA pentru suprafaţa de 4.000 mp. La data de 09.02.2017, a fost predat spaţiul închiriat către E S.R.L.  (f. 255), fiind emise şi achitate facturi reprezentând contravaloare chirie, aspecte necontestate de către părţi.

Pârâta a comunicat acest contract reclamantei la data de 23.02.2017, la solicitarea expresă a acesteia din urmă pentru emiterea facturii conform contractului, astfel cum rezultă din corespondenţa electronică (f. 232).

În continuare, reclamanta a emis factura nr. 08/23.02.2017, pentru suma de 91.419 lei reprezentând contravaloare comision contract de intermediere nr. 138/18.07.2016 (f. 260), însă pârâta a refuzat la plata această factură pentru motivul că factura a fost emisă după data de 15.01.2017, în baza unui contract care  îşi încetase deja valabilitatea, fără ca în interiorul acestei perioade pârâta să perfecteze vreo tranzacţie.

Având în vedere atitudinea pârâtei, reclamanta a mai emis o factură nr. 17/16.05.2017 pentru suma de 91.419 lei reprezentând tot contravaloare comision, având în vedere dispoziţiile art. 2101 Cod civil, fiind refuzată la plata şi această factură de către pârâtă.

Potrivit art. 1350 Cod civil, orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat. Atunci când, fără justificare, nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii.

Potrivit art. 1556 Cod civil, „atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi”.

Astfel, condiţiile pentru a putea fi invocată cu succes excepţia de neexecutare sunt următoarele: obligaţiile reciproce ale părţilor să aibă temeiul în acelaşi contract sinalagmatic şi să fie obligaţii reciproce (aspect îndeplinit în cauză, reclamanta având obligaţia de a găsi un client, iar pârâta de a achita contravaloarea comisionului de intermediere), să existe o neexecutare a obligaţiilor, chiar parţială, dar suficient de importantă, din partea celuilalt contractant (această condiţie va fi analizată ulterior), neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care invocă excepţia de neexecutare (condiţie dependentă de condiţia anterioară), şi raportul contractual prin natura sa să presupună regula executării simultane a obligaţiilor celor două părţi (condiţie îndeplinită în cauză).

Instanţa apreciază că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru invocarea de către pârâtă a excepţiei de neexecutare a contractului, în condiţiile în care reclamanta şi-a îndeplinit toate obligaţiile stabilite în sarcina sa prin contract, astfel aceasta a găsit persoana interesată în închirierea spaţiului în perioada de valabilitate a contractului de intermediere nr. 138/18.07.2016, E S.R.L.  fiind prezentată pârâtei B.T. S.R.L. , de către reclamanta P.I. S.R.L.  încă din iulie 2016.

Instanţa apreciază că nu prezintă niciun fel de relevanţă faptul că contractul de închiriere a fost încheiat cu E S.R.L.  la data de 20.01.2017, iar contractul de intermediere era valabil până la data de 15.01.2017, în condiţiile în care reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de a găsi şi  a prezenta persoana interesată în termenul de valabilitate al contractului. De altfel, din înscrisurile depuse la dosar şi declaraţia martorului, rezultă că încheierea contractului de închiriere a fost amânată de negocierile purtate între părţi, de către pârâtă şi nu de comportamentul reclamantei. Dacă instanţa ar aprecia în sens contrar, ar însemna că pârâta ar putea fi de rea credinţă să amâne încheierea contractului de închiriere pentru a nu plăti comisionului de intermediere datorat reclamantei.

De asemenea, instanţa apreciază că a fost alegerea reclamantei să renunţe la preţul solicitat iniţial în contractul de intermediere nr. 138/18.07.2016 ca urmare a negocierii şi să accepte chiria agreată cu E S.R.L. , fără a fi imputabil reclamantei acest fapt, care urmează a primi un comision mai mic calculat la chiria stabilită între părţile contractului de închiriere. În caz contrar, s-ar ajunge la situaţia în care pârâta ar indica în contractul de intermediere un preţ dorit mult prea mare, urmând să încheie contractul de închiriere la un preţ mai mic numai pentru a fi exonerată de obligaţia de a achita reclamantei comisionul de intermediere.

Din coroborarea înscrisurilor depuse la dosar şi ţinând cont de regula potrivit căreia, în materia obligaţiilor de rezultat debitorului îi incumbă sarcina dovedirii îndeplinirii obligaţiei – iar pârâta în speţă nu a făcut nicio probă în acest sens -, instanţa mai reţine că aceasta, deşi a beneficiat de serviciul în litigiu, nu a achitat la scadenţă contravaloarea comisionului de intermediere.

Potrivit art. 2.101 Cod civil, clientul are obligaţia să comunice intermediarului dacă s-a încheiat contractul intermediat, în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia, sub sancţiunea dublării remuneraţiei, dacă prin contract nu se prevede altfel.

În contractul de intermediere nr. 138/18.07.2016 părţile au menţionat că se completează cu dispoziţiile codului civil, fiind aplicabile în cauză dispoziţiile art. 2.101 Cod civil, în condiţiile în care pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a comunica contractul intermediat în termen de 15 zile de la încheierii acestuia. Astfel cum a reţinut deja instanţa, acesta a fost comunicat, la solicitarea reclamantei, la data de 23.02.2017, la mai mult de o lună de la încheierea contractului intermediat, reclamanta fiind îndreptăţită la dublarea remuneraţiei, respectiv la plata dublului chiriei lunare primite de către pârâtă.

Instanţa nu poate reţine apărarea pârâtei referitoare la TVA, în condiţiile în care, în contractul de intermediere nr. 138/18.07.2016, părţile au stabilit valoarea comisionului la 1 chirie, constând în întreaga sumă pe care pârâta o primeşte lunar cu titlu de chirie, dacă părţile nu au distins, nici instanţa nu poate distinge, motiv pentru care apreciază că pârâta datorează, cu titlu de comision, întreaga sumă pe care o percepe într-o lună cu titlu de chirie, incluzând TVA.

Instanţa nu poate reţine nici apărarea pârâtei referitoare la faptul că reclamanta avea obligaţia de solicita instanţei să aplice sancţiunea prevăzută de art. 2.101 Cod civil, în condiţiile în care reclamanta a făcut exact acest lucru în prezentul dosar.

Faţă de considerentele mai sus expuse, de dispoziţiile art. 1270 C.civ. (potrivit cărora contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante ), instanţa apreciază că, în speţă, reclamanta a făcut dovada existenţei unei creanţe certe, lichide şi exigibile pe care o are împotriva pârâtei, în cuantumul solicitat în capătul principal, urmând să admită acest capăt de cerere.

De asemenea, având în vedere faptul că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a achita contravaloarea comisionului la scadenţă, instanţa o va obliga şi la plata dobânzii legale calculate potrivit O.G. nr. 13/2011.

Pentru aceste motive, instanţa va admite în parte cererea de chemare în judecată şi va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 182.838 lei reprezentând contravaloare comision conform contract de intermediere imobiliară nr. 138/18.07.2016, a sumei de 1.612,8 lei reprezentând dobânda legală calculată la valoarea debitului principal de la scadenţă şi până la data sesizării instanţei (31.05.2017), precum şi la plata dobânzii legale în continuare până la achitarea integrală şi efectivă a debitului principal.

În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, reţinând culpa procesuală a pârâtei, instanţa va obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 12.605,9 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 4.879.76 lei reprezentând taxă judiciară de timbru (4.761,76 lei + 118 lei), suma de 7.000 lei reprezentând onorariu avocat (2.500 lei – f. 96 dosar JS1, 3000 lei – f. 30 şi 1.500 lei – f. 31), suma de 45 lei reprezentând contravaloare taxă certificat ONRC şi suma de 681,14 lei reprezentând cheltuieli transport (170,03 +91.05+ 130,04+ 100+ 190,02).

Cu privire la cheltuieli reprezentând contravaloare mâncare, instanţa constată că aceste cheltuieli nu se încadrează în dispoziţiile art. 451 Cod procedură civilă, nu pot fi încadrate nici la cheltuieli de transport, având în vedere faptul că reprezentanţii reclamantei ar fi mâncat în zilele respective şi în situaţia în care dosarul s-ar fi judecat la sediul acesteia în Târgu-Jiu. De asemenea, nu există vreo dispoziţie legală potrivit căreia partea care cade în pretenţii trebuie să plătească celeilalte părţi, cu titlu de cheltuieli de judecată, contravaloarea alimentelor consumate în zilele cu termenele de judecată.

Pentru aceste motive, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 152,97 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloare mâncare.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC PAY IMOB SRL în contradictoriu cu pârâta SC BOMAX TRADING SRL.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 182.838 lei reprezentând contravaloare comision conform contract de intermediere imobiliară nr. 138/18.07.2016, a sumei de 1.612,8 lei reprezentând dobânda legală calculată la valoarea debitului principal de la scadenţă şi până la data sesizării instanţei (31.05.2017), precum şi la plata dobânzii legale în continuare până la achitarea integrală şi efectivă a debitului principal.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 12.605,9 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 4.879.76 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, suma de 7.000 lei reprezentând onorariu avocat, suma de 45 lei reprezentând contravaloare taxă certificat ONRC şi suma de 681,14 lei reprezentând cheltuieli transport.

Respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 152,97 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloare mâncare.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la data comunicării, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin grefă, azi, 07.03.2018.

Domenii speta

Spete similare