Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Llipsa acordului unuia dintre coproprietari. Incidenţa deciziei nr. 12/2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie într-un recurs în interesul legii

Asupra  apelului civil de faţă:

Prin sentinţa civilă nr. 8220/23.062016 pronunţată de Judecătoria C în dosar nr. 23444/212/2013 a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele M G şi M G în contradictoriu cu pârâtul S N.

Pentru a pronunţa această sentinţă civilă, Judecătoria C a reţinut următoarele:

La data de 26.08.2012, între M N, în calitate de promitent - cumpărător şi pârât, în calitate de promitent - vânzător, s-a încheiat actul intitulat „antecontract de vânzare – cumpărare”, prin care părţile s-au obligat ca până la data de 25.09.2012 să încheie în formă autentică contractul de vânzare – cumpărare pentru imobilul situat în V T, str. M E, lot 2/1, imobil P+M şi teren în suprafaţă de 382 mp şi suprafaţă indiviză de teren de 36,75 mp din lotul 3, alee de acces. Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 37.000 euro, din care în cuprinsul actului, s-a arătat că s-a achitat un avans la data de 3.500 euro, urmând ca diferenţa să se achite la semnarea actelor notariale. Prin acelaşi act, pârâtul s-a obligat să finalizeze casa în anumite condiţii, indicate în cuprinsul înscrisului respectiv. La data de 10.09.2012 şi, respectiv, 24.09.2012, au fost încheiate două acte adiţionale la actul menţionat mai sus, în care s-a consemnat achitarea sumei de 23.500 euro şi, respectiv, de 10.000 euro, diferenţa de preţ stabilit pentru vânzarea imobilului.

La data de 19.12.2012, între pârât, în calitate de promitent – vânzător şi M N, în calitate de promitent – cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1423 la B.N.P.  N C, privind vânzarea – cumpărarea imobilului situat în comuna V T, str. M E, lot 2/1, judeţul C, compus din teren intravilan în suprafaţă de 382 mp, număr cadastral 17158, precum şi cota indiviză de ¼, reprezentând suprafaţa indiviză de teren de 36,75 mp din lotul 3 – alee de acces, situat în comuna V T, str. M E, lot 3 – 65C, în suprafaţă de 147 mp, nr. cadastral 12538 şi cota indiviză de 1/2 reprezentând suprafaţa de 32 mp din lotul 2/3 situat în comuna V T, str. M E, în suprafaţă de 64 mp, nr. cadastral 17160 şi construcţia P+M, nefinalizată.

Prin acest antecontract, pârâtul s-a obligat ca până la data de 15.03.2013 să încheie în formă autentică contractul de vânzare – cumpărare prin care să înstrăineze promitentului – cumpărător imobilul descris, contra sumei de 5.000 euro, cu titlu de preţ integral, pe care acesta a declarat că l-a primit. În cuprinsul antecontractului s-a menţionat că imobilul a fost dobândit de pârât ca bun comun – terenul în baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.148/17.02.2012 la B.N.P. N C, iar construcţia în baza autorizaţiei de construire nr.38/26.04.2012 şi a procesului – verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din data de 24.02.2012. Prin acelaşi antecontract, părţile au convenit ca promitentul cumpărător să intre în posesia imobilului la data autentificării.

La data de 19.03.2013 a fost emisă de către B.N.P. N C încheierea de certificare nr.1, în cuprinsul căreia s-a certificat prezenţa soţilor M N şi M N la sediul biroului notarial, la data de 19.03.2013 şi declaraţiile acestora în sensul că s-au prezentat în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare cu pârâtul, în baza obligaţiilor asumate prin antecontractul autentificat sub nr.1423/19.12.2012 şi că, în acelaşi scop, s-au prezentat şi la data de 15.03.2013, fără a solicita emiterea unei încheieri de certificare.

Prima instanţă a reţinut ca fiind aplicabile următoarele dispoziţii legale:

Potrivit art. 1279 Cod Civil:

„(1)Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.

(2)În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

(3)De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

(4)Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.”

Conform 1669 Cod Civil:

„(1)Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

(2)Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

(3)Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.

(4)În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.”

Astfel cum rezultă din textele legale mai sus citate, promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare naşte o obligaţie de a face în sarcina părţilor, mai precis, obligaţia de a vinde şi, respectiv, de a cumpăra, în viitor, la termenul stabilit de părţi pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare.

Condițiile generale ale promisiunii de a contracta sunt reglementate de art. 1279 Cod civil, respectiv să cuprindă toate acele clauze ale actului promis, iar cererea introductivă de instanță nu reprezintă altceva decât executarea silită a obligației asumate prin antecontract.

Instanţa apreciază că hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată în sensul validării promisiunii de vânzare cumpărare a unui imobil este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite şi având fiecare un regim juridic specific.

Astfel, contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, părţile având drepturi şi obligaţii ce pot fi afectate de termene, sarcini şi condiţii, inclusiv de o condiţie rezolutorie. Or, în ceea ce priveşte o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvestește de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei. În acest context, nu este posibilă pronunţarea unei hotărâri a instanţei sub condiţie rezolutorie, pentru că ar însemna că litigiul dintre părţi nu a fost tranşat, existând posibilitatea reluării sale la îndeplinirea condiţiei. Hotărârea judecătorească pronunţată în acest caz asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, şi nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare, în sens de negotium.

Aşadar, hotărârea care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, astfel încât condiţia esenţială pentru a putea fi pronunţată este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate să aibă calitatea de proprietar al bunului vândut.

Deci, în situaţia în care una dintre părţi nu îşi îndeplineşte obligaţiile asumate, iar  bunul nu a fost înstrăinat de către promitentul – vânzător, aflându-se în continuare în proprietatea acestuia, partea care şi-a executat obligaţiile sau este gata să îşi îndeplinească obligaţiile poate cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare, condiţionat însă de întrunirea tuturor condiţiilor de validitate ale vânzării.

Pentru a putea pronunţa o astfel de hotărâre, instanţa trebuie să verifice inclusiv calitatea de proprietar asupra bunului a promitentului – vânzător, aceasta reprezentând una dintre condiţiile de validitate ale vânzării – cumpărării.

Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că imobilul ce a făcut obiectul convenţiilor încheiate între părţi este bun comun, dobândit de pârât împreună cu soţia sa, S V. Nu s-a făcut dovada până la data pronunţării prezentei hotărâri că pârâtul a devenit proprietar exclusiv asupra bunului, acesta fiind în proprietatea devălmaşă a soţilor.

Pe de altă parte,  actul încheiat la data de 29.08.2012 şi  antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub 1423/19.12.2012, au fost încheiate numai de către pârât, iar acesta şi-a asumat obligaţia de a vinde întregul imobil către M N, deşi nu deţine un drept de proprietate exclusivă asupra acestuia.

Pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic presupune suplinirea consimţământului părţii care s-a opus încheierii actului de vânzare – cumpărare şi are drept consecinţă transferul proprietăţii.

În speţă, soţia pârâtului - promitent vânzător nu s-a obligat să transmită în viitor dreptul de proprietate, nefiind parte în antecontractul de vânzare – cumpărare.

În aceste condiţii, având în vedere caracterul de bun devălmaş al bunului ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare – cumpărare şi faptul că soţia pârâtului, în calitate de coproprietar asupra bunului imobil nu şi-a asumat faţă de reclamanţi nicio obligaţie de a vinde, s-a apreciat de către prima instanţă că nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare pentru acest bun.

Prin cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtului la executarea obligaţiilor contractuale asumate prin antecontractul de vânzare – cumpărare nr.11/29.08.2012 privind imobilul din V T, str. M E, lot 2/1 şi la predarea procesului – verbal de recepţie finală a imobilului, sub sancţiunea de daune cominatorii, iar în subsidiar, încuviinţarea ca reclamanţii să aducă la îndeplinire obligaţia de finalizare a lucrărilor pe cheltuiala pârâtului, conform art. 1528 alineat 1 Cod Civil. 

Art. 1516 alineat 1 Cod Civil prevede dreptul creditorului la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei, iar pentru situaţia în care debitorul, fără justificare, nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, alineatul 2 al aceluiaşi articol reglementează dreptul de opţiune al creditorului pentru: a cere sau a trece la executarea silită a obligaţiei, a obţine rezoluţiunea sau rezilierea contractului, ori, după caz, reducerea propriei obligaţiei corelative sau a folosi orice alt mijloc pentru realizarea dreptului său.

A reţinut prima instanţă că prin înscrisul intitulat antecontract de vânzare – cumpărare, încheiat între părţi la data de 29.08.2012, pârâtul şi-a asumat obligaţia de a finaliza casa prin efectuarea anumitor lucrări, identificate în cuprinsul actului.

Prin cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtului la executarea silită în natură a acestei obligaţii de către pârât.

Din expertiza tehnică judiciară administrată în cauză rezultă că lucrările respective, cu excepţia tencuielilor exterioare şi a împrejmuirii cu gard de lemn pe partea dinspre aleea de acces, au fost finalizate.

A arătat Judecătoria că obligaţia pe care şi-a asumat-o pârâtul, de a finaliza construcţia cu lucrările identificate în cuprinsul convenţiei încheiate de părţi la data de 29.08.2012 are un caracter accesoriu faţă de obligaţia principală asumată, de a vinde în viitor imobilul constând în teren şi construcţie. În lipsa dobândirii de către reclamanţi a dreptului de proprietate asupra imobilului, ce cuprinde şi construcţia, executarea în natură a acestei obligaţii de către pârât sau executarea ei de către reclamanţi, pe cheltuiala pârâtului, nu îşi găseşte justificare.

Referitor la cererea de obligare a  pârâtului la daune cominatorii s-a arătat că instituţia daunelor cominatorii nu este reglementată de dispoziţiile Codului Civil intrat în vigoare la data de 01.10.2011, iar Codul de Procedură Civilă, intrat în vigoare la data de 15.02.2013, prevede în mod expres la art. 907, interzicerea daunelor cominatorii pentru neexecutarea obligaţiilor de a face sau de a nu face. 

Prin cel de-al treilea capăt de cerere, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 18.700 lei, reprezentând despăgubiri pentru nefinalizarea la termen a imobilului, constând în plăţi efectuate de reclamanţi.

Cu privire la această cerere, Judecătoria a  reţinut că din probele administrate în cauză nu rezultă, cu certitudine, pe de o parte, care dintre lucrările la care s-a obligat pârâtul a le efectua, au fost realizate de către reclamanţi, iar pe de altă parte, că sumele pretinse de reclamanţi au fost achitate pentru realizarea lucrărilor  efectuate la imobilul pârâtului. În consecinţă, reclamanţii nu au făcut dovada caracterului cert al prejudiciului pe care îl pretind.

Împotriva acestei sentinţe civile a formulat apel reclamanta M G, solicitând modificarea în parte a hotărârii apelate în sensul pronunţării unei hotărâri  care să ţină loc de act autentic pentru imobilul situat în comuna V T, str. M E, lot 2/1, judeţul C, compus din teren intravilan în suprafaţă de 382 mp, număr cadastral 17158, precum şi cota indiviză de ¼, reprezentând suprafaţa indiviză de teren de 36,75 mp din lotul 3 – alee de acces, situat în comuna V T, str. M E, lot 3 – 65C, în suprafaţă de 147 mp, nr. cadastral 12538 şi cota indiviză de 1/2 reprezentând suprafaţa de 32 mp din lotul 2/3 situat în comuna V T, str. M E, în suprafaţă de 64 mp, nr. cadastral 17160 şi construcţia P+M.

În motivarea căii de atac, se arată de către apelantă , după prezentarea situaţiei de fapt, că nu este de neglijat faptul că reclamanţii au achitat în mâna promitentului vânzător, intimat în cauză, suma de 37.000 euro sens în care sunt dovezi scrise. Obligaţia de a face ca instituţie a dreptului civil, procedural reglementează reclamantului realizarea dreptului său faţă de persoana despre care, cel dintâi face dovada că nu şi-a respectat obligaţiile derivate dintr-un contract bilateral, valabil încheiat între părţi.

Se susţine în continuare că, în cazul în care s-ar accepta punctul de vedere al instanţei potrivit cu care promitentul vânzător nu putea să îşi promită imobilul spre vânzare deoarece nu era proprietar exclusiv al bunului, dar totuşi acesta a dat aparenţa titlului său de proprietate faţă de reclamanţi, mai mult a şi încasat în contul preţului suma de 37.000 euro, ar trebui acceptat că promitenţii cumpărători au fost victimele unei infracţiuni de înşelăciune în convenţii.

Se menţionează de către apelantă că un aspect care nu a fost analizat de instanţa de fond este acela că reclamanţii au ocupat imobilul teren şi construcţie descris în antecontractul de vânzare-cumpărare încă din anul 2012. În urma decesului acestora a rămas în sarcina sa să continue demersurile pentru obţinerea titlului de proprietate asupra imobilului în litigiu, întrucât tatăl său i-a lăsat această sarcină ca ultima lui dorinţă.

Se mai arată că, neavând acte de proprietate  nu poate avea certitudinea că nu va fi evacuată în timp, nu îşi poate justifica titlul locativ, nu poate dezbate succesiunea după tatăl său defunct.

Concluzionează apelanta că instanţa a respins cererea reclamanţilor de a  pronunţa hotărâre care să ţină loc de act de proprietate în mod neîntemeiat.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 466 alin.1, art. 468 alin. 1 şi 2, art.  470 alin. 1 lit. a, art. 471 alin. 1 şi art. 453 C.pr.civ.

Intimatul S N a fost citat în conformitate cu art. 167 C.pr.civ., curatorul desemnat pentru reprezentarea intereselor sale solicitând respingerea apelului ca nefundat.

Intimata M G nu a formulat întâmpinare.

Analizând apelul declarat de către reclamanta M G împotriva sentinţei civile nr. nr. 8220/23062.2016 a Judecătoriei C, potrivit art. 479 alin. 1 C.pr.civ., Tribunalul reţine următoarele:

În prealabil se reţine că apelul dedus judecăţii vizează doar soluţia pronunţată de prima instanţă  în ceea ce priveşte capătul de cerere constând în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în V T, str. M E, lot 2/1, judeţul C, compus din teren intravilan în suprafaţă de 382 mp, număr cadastral 17158, precum şi cota indiviză de ¼, reprezentând suprafaţa indiviză de teren de 36,75 mp din lotul 3 – alee de acces, situat în comuna V T, str. M E, lot 3 – 65C, în suprafaţă de 147 mp, nr. cadastral 12538 şi cota indiviză de 1/2 reprezentând suprafaţa de 32 mp din lotul 2/3 situat în comuna V T, str. M E, în suprafaţă de 64 mp, nr. cadastral 17160 şi construcţia P+M.

Tribunalul reţine că la data de 19.12.2012, între pârât, în calitate de promitent – vânzător şi M N, în calitate de promitent – cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1423 la B.N.P.  N C, privind vânzarea – cumpărarea imobilului menţionat mai sus.

Promitentul cumpărător M N este autorul apelantei M G şi a intimatei M G.

Imobilul care face obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între părţi este bun al comun al promitentului vânzător S N şi al soţiei acestuia,  S V, astfel cum rezultă din înscrisurile de la filele 262-268  (dosar Judecătorie).

Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1423 la B.N.P.  N C a fost încheiat doar de unul dintre cei 2 coproprietari, respectiv intimatul S N pentru întregul imobil.

Prin decizia nr. 12/2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţi într-un recurs în interesul legii,  s-a statuat că,  în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari”.

Conform art. 517 alin. 4 C.pr.civ., dezlegarea data problemelor de drept judecate este obligatorie pentru instanţe de la data publicării deciziei în Monitorul Oficial al României.

Instanţa a acordat apelantei 2 termene pentru a se depune la dosarul cauzei acordul celui de-al doilea coproprietar în sensul înstrăinării imobilului ce face obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare.

Acest acord nu a fost depus la dosar.

Prin urmare, având în vedere că bunul promis spre vânzare nu este proprietatea exlusivă a promitentului vânzător, precum şi lipsa acordului soţiei acestuia la vânzarea imobilului, în mod corect a reţinut prima instanţă că în cauză nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare pentru acest bun.

Aspectele invocate de apelantă în sensul achitării integrale a preţului, imposibilitatea dezbaterii succesiunii tatălui său (promitentul cumpărător M N), dorinţa acestuia din urmă ca apelanta să continue demersurile în vederea obţinerii unui titlu de proprietate pentru imobilul în discuţie nu au relevenţă faţă de  considerentele mai sus arătate.

În raport de cele expuse, instanţa apreciază apelul reclamantei M G ca neîntemeiat, urmând a fi respins în consecinţă.

Domenii speta

Spete similare