Contracte

Data publicare portal: 27.05.2019

Prin Sentinta civila nr. …. din data de … pronuntata de Judecatoria …. s-a respins cererea formulată de către reclamantul D.M., CNP …., domiciliat în …. în contradictoriu cu pârâta N.F., domiciliată în ….. ca neîntemeiată.

Obligă reclamantul la plata către pârâtă a sumei de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 29.08.2017 pe rolul Judecătoriei …. sub nr. …., reclamantul D.M. în contradictoriu cu pârâta N.F. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate intervenită vânzarea cumpărarea între el şi pârâtă, pentru suprafaţa de 1648 mp. situată în intravilanului satului …, comuna …, jud. …, amplasată în T 77, P 38 şi P 37/1, urmând să se pronunţe o hotărârea judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de …, a încheiat cu pârâta în prezenţa martorilor, o declaraţie prin care trebuia să achite suma de 15.000 Euro pentru a cumpăra de la pârâtă locuinţa din localitatea …, jud. …., locuinţă formată din 2648 mp., la data de 21.08.2006 achitând pârâtei un avans de 2000 Euro cu obligaţia ca până la sfârşitul lunii aprilie 2007 să achite şi diferenţa şi să încheie actul de vânzare cumpărare în formă autentică la notar, deoarece pârâta nu avea succesiunea dezbătută pentru tatăl său, promiţându-i că va dezbate succesiunea ulterior, lucru care nu s-a mai întâmplat până în 2013.

La data de 23.10.2006, a mai achitat pârâtei suma de 4.000 Euro, însă nici la acea dată pârâta nu depusese dosarul pentru dezbaterea succesiunii, astfel încât ultima tranşă de bani conform înţelegerii din declaraţia la care a făcut referire mai sus, a achitat-o la data de 30.03.2007, practic toată suma de 15.000 Euro fiind achitată integral, situaţie în care a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 737/05.04.2007 doar pentru suprafaţa de 1000 mp., pentru care a achitat suma de 15.000 lei deoarece la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, pârâta avea dezbătută succesiunea doar parţial, doar pe 1000 mp., iar pentru diferenţa de 1648 mp. nu era proprietară şi prin urmare nu putea fi trecută pe antecontractul de vânzare cumpărare.

Ulterior, a solicitat pârâtei să se ocupe de succesiune, însă aceasta profitând de faptul că nu a menţionat toată suprafaţa în act, nu a mai fost de acord să-si facă acte deşi ştia că a primit întreaga sumă de 15.000 Euro pentru întreaga proprietate, nu doar pentru suprafaţa de 1000 mp.

A făcut nenumărate demersuri către pârâtă pentru a intra în posesia actului de vânzare cumpărare în formă autentică, însă aceasta a refuzat în mod constant deşi a intrat în posesia suprafeţei de teren, a muncit-o terenul fiind cultivat cu vie şi porumb parţial, este de notorietate în localitate că a cumpărat toată suprafaţa de 2648 mp. însă, document de proprietate nu are decât pentru 1000 mp. datorită refuzului pârâtei de a-i întocmi acte, aceasta fiind de rea credinţă şi îmbogăţindu-se fără just temei, deoarece a primit a suma de 15.000 Euro integral, iar în anul 2017 a formulat acţiune pentru servitute de trecere solicitând instanţei cale de acces pe terenul sau pentru această suprafaţă, intenţia ei fiind de a vinde din nou această suprafaţă deşi a luat odată bani pentru ea.

În drept au fost invocate disp. art 1669 C.civ.

In susţinerea cererii reclamantul a depus la dosar înscrisuri ( f. 4-9, 15-23, 26).

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 506 lei (f.29).

 Pârâta a depus la dosar întâmpinare la data de 18.10.2017 prin care a invocat lipsa competenţei teritoriale a Judecătoriei … în soluţionarea cauzei având în vedere art. 117 C.pr.civ., cererile privitoare la drepturile reale imobiliare se introduc numai la instanţa în a cărei circumscripţie este situat imobilul.

Prin cererea de chemare în judecată se solicită constatarea unui drept de proprietate cu

privire la un bun situat în localitatea … jud… aflat în circumscripţia Judecătoriei

Bals, situaţie în care apreciază că este necesar a se declina cauza la această judecătorie.

Pârâta invocă excepţia autorităţii de lucru judecat având în vedere faptul că prin sentinţa civilă nr. … din ….  în cauza nr. …., Judecătoria …. a soluţionat definitiv şi irevocabil un alt litigiu între aceleaşi părţi cu privire la acelaşi obiect şi aceeaşi cauză, conform înscrisului anexat .

S-a invocat acelaşi înscris anexat la prezenta cauză, aceleaşi părţi si acelaşi temei de

drept, singura deosebire că la prezenta acţiunea face referire la o suprafaţă mai mare de teren dar, pentru care nu prezintă nici un înscris .

Pe fond solicită respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, având în vedere faptul că a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare cumpărare dar, numai pentru suprafaţa de 1000 mp, teren intravilan curţi construcţii, situat în …, jud … în T 77 P 36.37 cu vecinii : N- .., E-…, S- …, V-…..

Pentru diferenţa de 648 mp (alături 1000 mp nu a existat niciodată vreo înţelegere, a lucrat şi lucrez terenul şi nu are nici un temei legal sau de fapt care să îl îndreptăţească să solicite vreun drept legat de acest teren.

In susţinerea întâmpinării pârâta a depus la dosar înscrisuri ( f. 33-36).

Reclamantul a depus la dosar răspuns la întâmpinare la data de 26.10.2017  prin care a solicitat să fie înlăturată apărările pârâtei ca neîntemeiate şi admiterea cererii aşa cum a fost formulată.

Instanţa, în temeiul art.255 C.pr.civ. rap.la art.258 C.pr.civ., a încuviinţat pentru părţi probele propuse ca fiind pertinente, concludente şi utile cauzei.

La termenul din data de 27.02.2018, instanţa a procedat la luare interogatoriului părţilor (f.51-53), iar la termenul din data de 03.04.2018,  a fost audiat martorul Serban Ion..

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma materialului probator administrat în cauză, instanţa constată următoarele :

La data de 21.08.2006, pârâta N.F. a dat o declaraţie, prin care a învederat că în calitatea sa de moştenitoare a autorului C.I a primit suma de 2000 Euro reprezentând avans la locuinţa din localitatea …., de la reclamantul D.M., în calitate de cumpărător. [...] Arătăm că următoarea tranşă, este în luna noiembrie, iar finalul până la 15.000 Euro în luna aprilie, când se va face contractul de vânzare-cumpărare”.

La data de 05.04.2007 a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în satul …, T 77, P 36 şi 37, judeţul Olt compus din suprafaţa de 1000 mp teren intravilan curţi construcţii şi vie, cu casă acoperită cu ţiglă, edificată pe 2 nivele, pentru suma de 30.000 lei.

Prin sentinţa civilă nr.2750/10.12.2008 pronunţată de către Judecătoria …, s-a validat convenţia de vânzare-cumpărare încheiată la data de 05.04.2007 privind casa de locuit cu 2 nivele şi suprafaţa de teren de 1000 mp.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a invocat faptul că înţelegerea părţilor a fost ca vânzătoarea să înstrăineze suprafaţa de 2648 mp, adică pe lângă cei 1000 mp şi casă, s-ar mai fi înstrăinat şi suprafaţa de 1648 mp, pentru care solicită în prezenta cauză să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea.

Art. 6 din Noul C. civ., arată că, legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, iar aceasta nu are putere retroactivă. Totodată, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Având în vedere că se reclamantul îşi întemeiază solicitarea pe un înscris din anul 2006, instanţa apreciază că în speţei de faţă îi sunt aplicabile dispoziţiile legale prevăzute de Vechiul C. civ.

În art.644 şi art.645 Vechiul C.civ., se arată că dreptul de proprietate se poate dobândi prin succesiune, prin legate, prin convenţie, prin predare (tradiţiune), prin accesiune sau încorporare, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupare. La aceste moduri s-ar putea adăuga şi hotărârea judecătorească.

Din interpretarea art. 948 Vechiul C.civ. şi art.1294  Vechiul C.civ.  instanţa reţine că pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, trebuie în primul rând, să existe încheiată între părţi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care, ca orice contract trebuie să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate cu privire la capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, un obiect determinat şi licit şi o cauză licită şi morală, cu excepţia formei autentice prevăzută de art.2 din Legea nr. 247/2005.

În al doilea rând, conform art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr.247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul în formă autentică, partea care şi-a îndeplinit obligaţia poate sesiza instanţa competentă pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare .

Astfel, din interpretare dispoziţiilor enunţate mai sus, rezultă că,  pe de o parte, pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, trebuie ca natura contractului să o permită, iar pe de altă parte, cerinţele legii pentru validitatea acestuia să fie îndeplinite.

Aşadar, dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca în situaţia în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale,  să solicite instanţei de judecată - în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura pagubelor - să pronunţe în baza 1073 -1077 Vechiul C. Civ,, o hotărâre  judecătorească.

Pronunţând însă hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Hotărârea judecătorească pronunţată în acest caz asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, şi nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. Prin hotărârea pronunţată de instanţă, se valorifică dreptul creditorului (promitent - cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare, în sens de negotium.

Însă analizând conţinutul declaraţiei care stă la baza cererii reclamantului, instanţa constată că în ceea ce priveşte bunul (suprafaţa de 1648 mp) care se susţine că urma ar fi înstrăinat (obiectul contractului), aceasta nu este suficient determinat în cuprinsul înscrisului şi nici nu poate fi determinat după eventuale criterii care să fi fost menţionate în acest înscris.

Astfel, vânzarea suprafeţei de 1648 mp, trebuie să fie expresia acordului de voinţă al părţilor semnatare, astfel că, evident, el nu poate fi indicat ulterior doar de către una din părţi (în speţă reclamantul), deoarece aceasta ar însemna o adăugare la convenţie făcută doar prin voinţa uneia dintre părţi.

Prin urmare, în cauzele având ca obiect „ pronunţarea unei hotărârii care să ţină loc act de vânzare-cumpărare”, se poate vorbi despre o temeinicie a cererii de chemare în judecată doar în ipoteza, îndeplinirii celorlalte condiţii: capacitate, consimţământ, obiect, cauză, rămânând ca în faţa instanţei se  dovedească refuzul nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis.

Instanţa, mai reţine că hotărârea judecătorească pronunţată în aceasta materie, în situaţia admiterii acţiunii are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispoziţiile legii cadru în materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, în al cărei domeniu de reglementare intra atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cât şi opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare-cumpărare.

Pentru motivele expuse, având în vedere că nu sunt întrunite condiţiile speciale prevăzute de art. 948 Vechiul C.civ. şi art.1294  Vechiul C.civ., pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, instanţa urmează să respingă ca neîntemeiată cererea  formulată de reclamant.

De asemenea, instanţa, în temeiul art.453 C.pr.civ. va dispune obligarea reclamantului la plata către pârâtă a sumei de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat-chitanţa nr.21 din data de 15.04.2018).

Domenii speta

Spete similare