Ordonanță președințială – obligația de a permite accesul în spațiul închiriat; măsura are caracter provizoriu, deoarece a fost dispusă până la soluționarea în fond a litigiului dintre părți

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la 12.04.2019, sub nr. …/299/2019, reclamanta A a chemat în judecată pe pârâta B, solicitând instanţei să dispună, pe calea ordonanţei preşedinţiale, obligarea pârâtei la permiterea accesului în imobilul închiriat de reclamantă, situat în Bucureşti, ..., sector 1, conform Contractului de subînchiriere nr. 01 din 07.08.2018, precum şi la abţinerea de la orice acţiune care tulbură posesia imobilului subînchiriat şi asigurarea tuturor condiţiilor necesare unei folosinţe a spaţiului închiriat; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, potrivit Contractului menţionat, pârâta a cedat folosinţa asupra imobilului începând cu data de 01.09.2018 până la 01.09.2031, cu obligaţia corelativă a reclamantei de a plăti o chirie lunară de 2.500 Euro, după un termen de graţie de 13 luni, precum şi de a efectua reparaţiile capitale la imobil. S-a arătat că deşi a fost achitată pârâtei suma de 29.687,5 lei la data de 07.08.2018, conform clauzelor contractuale, după predarea imobilului, la data de 15.03.2019, pârâta i-a trimis reclamantei, în mod abuziv o notificare de reziliere a contractului de subînchiriere, prin care i-a comunicat rezilierea unilaterală în termen de 90 zile, începând cu data de 15.06.2019. Potrivit reclamantei, această notificare nu conţine nici un motiv real şi serios de reziliere. În plus, s-a menţionat că nu a fost respectat nici măcar termenul de 90 de zile stabilit prin reziliere, întrucât din data de 15.03.2019, reprezentanţii pârâtei i-au îndepărtat abuziv din imobil, acest lucru fiind constatat şi de executorul judecătoresc prezent la imobil la solicitarea reclamantei, la data de 01.04.2019. S-a mai susţinut că potrivit contractului încheiat cu pârâta, reclamantei i s-a permis că subînchirieze imobilul, ceea ce a şi făcut, încheind cu societatea C contractul de subînchiriere nr. 010 din 03.01.2019, cu dată de începere 01.06.2019, astfel că prin conduita abuzivă a pârâtei, activitatea reclamantei este prejudiciată grav, ca urmare a pierderilor financiare ce le va suporta pentru imposibilitatea de a preda sublocatarului imobilul conform contractului. S-a arătat că sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 997 Cod procedură civilă, motiv pentru care a solicitat admiterea cererii formulate.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 194 şi ale art. 997 din Codul de procedură civilă.

În dovedirea cererii, s-au depus la dosar înscrisuri în fotocopie (f. 13-112).

A fost achitată taxa judiciară de timbru în cuantum de 200 lei (f. 114).

Deşi legal citată, pârâta nu a depus întâmpinare şi nu a formulat apărări pe altă cale.

Analizând cererea de emitere a unei ordonanțe preşedinţiale prin prisma motivelor formulate, a dovezilor existente la dosar şi a dispoziţiilor legale incidente, instanţa de judecată reţine următoarele:

Prin contractul de subînchiriere nr. 1 din 07.08.2018, pârâtă a transmis reclamantei dreptul de folosinţă al imobilului situat în Bucureşti, sector 1, ..., începând cu data de 01.09.2018 până la data de 01.09.2031, pentru o chirie lunară de 2.500 Euro, reclamanta beneficiind de o perioadă de graţie de la plata chiriei de 13 luni. S-a stipulat, totodată, că la data semnării contractului, reclamanta va plăti suma de 7.500 Euro, reprezentând garanţia aflată la dispoziţia pârâtei pe toată durata contractului. Conform art. 9.3.3 din Contract, rezilierea anticipată a contractului poate avea loc la iniţiativa uneia dintre părţi, cu notificarea celeilalte părţi cu cel puţin trei luni înainte de data preconizată pentru rezilierea contractului.

Potrivit înscrisurilor de la dosar, instanţa reţine că la data 07.08.2018, reclamanta a virat în contul pârâtei suma de 29.687,50 lei, iar la data de 15.03.2019, pârâta a emis o Notificare de reziliere a Contractului de subînchiriere nr. 1 din 07.08.2018, încheiat între părţi, începând cu data de 15.06.2019, invocându-se neîndeplinirea de către reclamantă a obligaţiilor contractuale constând în achitarea cheltuielilor de exploatare, întreţinere şi asigurare a imobilului.

Din procesul verbal încheiat de executorul judecătoresc D, la data de 01.04.2019, ora 16:15, rezultă că la data şi ora menţionate, cu ocazia deplasării la imobilul situat în Bucureşti, sector 1, ..., s-a constatat că reclamantei îi este refuzat accesul în imobil.

Instanţa constată, de asemenea, că potrivit verificărilor din sistemul Ecris, reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâta, să se constate valabilitatea Contractului de subînchiriere nr. 1 din 07.08.2018, încheiat între părţi şi să se dispună obligarea pârâtei la abţinerea de la orice acţiune care tulbură folosinţa imobilului subînchiriat şi la asigurarea tuturor condiţiilor necesare unei normale folosinţe a spaţiului închiriat, cererea sa fiind înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 12.04.2019, sub nr. …./299/2019, dosar aflat în procedura de regularizare.

Pe cale ordonanţei preşedinţiale, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei să îi permită accesul în imobilul închiriat, până la soluţionarea dosarului nr. .../299/2019 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

Instanţa reţine că ordonanţa preşedinţială, prin esenţa ei, astfel cum este reglementată, reprezintă o procedură specială prin care legea permite să se dea o rezolvare vremelnică şi fără prejudecarea fondului unor cazuri al căror caracter urgent nu îngăduie să se aştepte desfăşurarea procedurii de drept comun.

Dispoziţiile art. 997 Cod procedură civilă, invocate drept temei al cererii de faţă, prevăd necesitatea îndeplinirii cumulative a condiţiilor privind urgenţa măsurii ce se solicită a fi luată de instanţă, neprejudecarea fondului dreptului şi caracterul vremelnic al măsurii ordonate.

Potrivit acestui articol „Instanța de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparenţa de drept, va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări”.

Analizând situaţia de fapt prin prisma celor trei condiţii mai sus învederate, instanţa reţine că acestea sunt întrunite în mod cumulativ şi că, în cauză, există aparenţa unei situaţii juridice legale ce justifică interesul real al reclamantei în formularea prezentei cereri, respectiv în exercitarea folosinţei asupra imobilului închiriat conform Contractului.

În ceea ce priveşte caracterul vremelnic al măsurii, instanţa apreciază că aceasta este limitată în timp, continuarea folosinţei spaţiului închiriat de către reclamantă făcându-se pentru clarificarea raporturilor juridice între părţi şi stabilirea legalităţii Notificării de reziliere a contractului emisă de pârâtă la data de 15.03.2019.

Luarea acestei măsuri nu presupune o cercetare a fondului litigiului, nefiind stabilită în prezentul cadru procesual valabilitatea contractului de subînchiriere nr. 1 din 07.08.2018, încheiat între părţi, acest lucru urmând a fi cercetat în cadrul dosarului nr. nr..../299/2019 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

De asemenea, instanţa apreciază că măsura solicitată de reclamantă impune urgenţă, existând pericolul afectării grave a situaţiei economice a reclamantei, care este prejudiciată prin lipsa de folosinţă a imobilului închiriat, pentru care a achitat garanţia contractuală şi a iniţiat demersurile de restaurare şi îmbunătăţire, conform clauzelor contractuale.

Pentru motivele de fapt şi de drept invocate mai sus, în temeiul art. 997 Cod procedură civilă, instanţa va admite cererea şi va dispune obligarea pârâtei să permită accesul reclamantei în spaţiul închiriat conform Contractului de subînchiriere nr. 01 din 07.08.2018, situat în Bucureşti, sector 1, ..., precum şi să se abţină de la orice acţiune care tulbură folosinţa reclamantei asupra acestui spaţiu, până la soluţionarea dosarului nr. .../299/2019 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

 În virtutea principiului disponibilităţii, instanţa va lua act că reclamanta va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Admite cererea de emitere a unei ordonanţe preşedinţiale formulată de reclamanta A, cu sediul ales la ….. în contradictoriu cu pârâta B cu sediul în …..

Dispune obligarea pârâtei să permită accesul reclamantei în spaţiul închiriat conform contractului de subînchiriere nr. 01 din 07.08.2018, situat în Bucureşti, sector 1, ..., precum şi să se abţină de la orice acţiune care tulbură folosinţa reclamantei asupra acestui spaţiu, până la soluţionarea dosarului nr. .../299/2019 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

Ia act că reclamanta va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Executorie.

Cu drept de a formula apel în 5 zile de la pronunţare.

Cererea şi motivele de apel se depun la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată, astăzi, 18.04.2019, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei.

 PREŞEDINTE,GREFIER,

Domenii speta

Spete similare