Hotarare care sa tina loc de act autentic. Neprezentarea la notar pentru incheierea actului autentic

Decizie 413/A din 27.06.2019


Tribunalul reţine însă, contrar opiniei primei instanţe, că intimatul P. A., acceptând succesiunea tatălui său, promitent vânzător, a preluat o obligaţie de a face, care presupune o prestație pozitivă, adică de a săvârşi anumite fapte, starea de pasivitate constituind, prin ea însăşi, o neexecutare a obligaţiei^. 

Constată că prin sentinţa civilă nr. 10079 din 14.11.2018 a Judecătoriei Baia Mare s-a respins acţiunea civilă formulată de reclamantul C. D. I., în contradictoriu cu pârâţii P. C. şi P. A..

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că prin acţiunea înregistrata pe rolul Judecătoriei Baia Mare sub nr. 10112/182/2016 la data de 24.10.2016 reclamantul  C. D. I. a solicitat instanţei în contradictoriu cu pârâţii P. C. şi P. A., ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să se constate că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat contract de vânzare cumpărare încheiat în data de 22.01.2003 a cumpărat imobilul obiect al contractului şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, în motivare reclamanta arătând că ulterior încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, pârâţii nu au înţeles să-şi respecte obligaţiile asumate în vederea perfectării vânzării asumate de către antecesorul lor, astfel încât solicită admiterea prezentei acţiuni.

Pârâţii au depus întâmpinare prin care arată că nu se opun admiterii acţiunii.

În drept au fost invocare dispoziţiile art. 969, art.1073 si art. 1077 C.civ. si Legea 7/1996, art. 194, 254, 278, 351 C.proc.civ.

Analizând materialul probator administrat în cauză, prima instanţă a reţinut următoarele:

 Prin înscrisul sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare şi care are valoarea doar a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 22.01.2003 între P. V. antecesorul pârâţilor, pe de-o parte, în calitate de promitent vânzător si C. D. I. în calitate de promitent cumpărător, aceştia s-au obligat ca pentru viitor să procedeze la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege pentru valabilitatea convenţiilor care au ca şi obiect transferul dreptului de proprietate în privinţa terenurilor şi anume forma autentică. Aşadar, înscrisul sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare nu a operat transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul promitentului cumpărător, ci doar aceştia s-au obligat să efectueze toate demersurile necesare astfel încât contractul de vânzare-cumpărare să poată fi încheiat în formă autentică în viitor şi astfel, dreptul de proprietate să poată fi transmis în mod valabil  de la vânzător la cumpărător.

Ca regulă de principiu, refuzul uneia dintre părţile semnatare ale convenţiei bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, aşa cum acestea  s-au obligat prin semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, se sancţionează cu obligarea părţii care a refuzat perfectarea contractului la plata unor despăgubiri în favoarea celeilalte părţi, în măsura în care această atitudine a cauzat părţii care s-a arătat dispusă a-şi îndeplini obligaţiile contractuale asumate prin semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, un prejudiciu, şi numai în condiţiile în care partea care a suferit un prejudiciu solicită aceasta ca şi modalitate de acoperire a acestuia.

Aşa cum în mod expres prevedeau dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, conform cărora „(2) În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”, formulare preluată şi de dispoziţiile art. 1279 Cod civil, prin care se arată în mod expres că "(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta", în cazul refuzului parţii care a semnat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare prin încheierea acestuia în formă autentică, instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, prin care altfel spus să suplinească consimţământul părţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în speţa de faţă nu se poate pune sub nicio formă problema refuzului părţii de a încheia în formă autentică actul translativ de proprietate pentru ca proprietatea să fie transmisă în mod valabil în favoarea promitenţilor cumpărători în privinţa înscrisului sub semnătură privată arătată mai sus, având in vedere poziţia procesuală exprimată de pârâţii din prezenta cauză prin care aceştia arată că sunt de acord cu transmiterea dreptului de proprietate în favoarea promitentului cumpărător reclamant în prezenta cauză, aşadar nimic nu îi împiedică să facă absolut toate demersurile necesare în vederea transmiterii dreptului de proprietate în mod valabil, iar apoi să perfecteze contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.

Astfel, analizând cauza dedusă judecăţii în primul rând prin prisma îndeplinirii acestei condiţii fundamentale impusă de lege pentru a se putea pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, care să suplinească consimţământul parţilor,  în cazul de faţă, respectiv aceea a refuzului părţilor semnatare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanţa apreciază că această condiţie nu apare ca fiind îndeplinită, având în vedere că de la data semnării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, respectiv 22.01.2003 şi până in prezent, nu s-a făcut dovada refuzului succesorilor promitentului vânzător de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică. Simpla stare de pasivitate, reprezentată de o atitudine ignorantă a succesorilor promitentului vânzător si implicit a promitentului cumpărător, în privinţa încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică nu poate să conducă la constatarea îndeplinirii condiţiei expres prevăzute de textul legal şi anume aceea a refuzului părţii de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, perioada de mai mulţi ani scursă de la data semnării înscrisului sub semnătură privată nu poate să primească nicio justificare din punctul de vedere al condiţiei analizate mai sus, stare de pasivitate care a fost conservata de către pârâţii din prezenta acţiune în privinţa obligaţiilor asumate de către antecesorul lor, nimic neîmpiedicându-i pe aceştia să îndeplinească formalităţile necesare înscrierii dreptului de proprietate pe numele lor, astfel încât să poată ulterior să încheie contractul în formă autentică, obligaţie care face parte din totalitatea îndatoririlor pe care antecesorul lor şi le-a asumat cu ocazia semnării promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare şi care, ulterior, prin acceptarea succesiunii le-a fost transmisă. Această posibilitate de a pronunţa hotărârea care să ţină loc de act autentic este condiţionată de legiuitor în mod expres de refuzul cert de a perfecta vânzarea, refuz nejustificat de a încheia actul în formă autentică şi nu este menită a încuraja consumarea unor stări de pasivitate de mai mulţi ani în care părţile au omis să se prezinte la notar pentru perfectarea contractului în forma cerută de lege pentru transmiterea dreptului de proprietate în mod valabil ori a altor stări de pasivitate care se consumă şi în prezent, principiul reparaţiei prejudiciului prin executarea în natură a contraprestaţiei, nu îşi poate găsi raţiune şi justificare în speţa de faţă, acest principiu fiind singurul care justifică pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic în cazul refuzului nejustificat al părţii de a-şi executa obligaţia asumată prin antecontract.

Astfel, prima instanţă a reţinut că hotărârile care să ţină loc de act autentic sunt menite să suplinească consimţământul părţii la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile în care partea, în mod nejustificat şi culpabil, nu mai doreşte să încheie contractul, aplicându-se aici principiul conform căruia modul de reparare a prejudiciului astfel creat este cel mai optim realizat prin executarea obligaţiei la care partea s-a obligat în natură, şi nu să suplinească activitatea cabinetelor notariale.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul C. D. I., care a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a Sentinţei civile nr. 3349 şi pe cale de consecinţă admiterea cererii introductive de instanţă.

În motivarea apelului, apelantul a învederat că terenul a fost vândut apelantului de defunctul P. V., prin actul sub semnătura privata încheiat la data de 22.01.2003.

Ulterior vânzării, promitentul vânzător decedează, astfel ca nu s-a mai reuşit să se încheie actul în forma autentică. Moştenitorii promitentului vânzător sunt cei doi intimaţi- paraţi, şi în acest sens a depus în probaţiune înscrisul, conform cu originalul, Certificatul de moştenitor numărul 150/03.11.2004, imobilul teren pentru care a solicitat pronunţarea unei hotărâri, care ţine loc de act autentic.

 Pe fondul cauzei s-au administrat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul, proba testimonială şi expertiza topografică pentru identificarea terenului, totodată apelantul a învederat faptul că moştenitorii intimaţi din prezenta pricină, nu au avut niciun interes în reglementarea situaţiei juridice a terenului, acest fapt reiese din perioada de timp de la momentul semnării actului sub semnătura privată 2003 şi momentul promovării cererii de chemare în judecată, mai mult intimatul, P. A. locuieşte în Caraş Severin şi nu s-a putut lua legătura acesta.

Apelantul mai învederează faptul că s-a depus întâmpinare, doar din partea intimatului pârât, P. C., care a învederat faptul că nu se opune admiterii acţiunii şi că starea de fapt relevată de apelant în acţiunea introductivă de instanţă corespunde realităţii.

Cu toate acestea cei doi intimaţi pârâţi nu s-au prezentat în instanţă la niciun termen de judecată, iar intimatul P. A. nu a combătut în niciun fel pretenţiile apelantului intimat.

S-a administrat şi proba cu interogatoriul pe seama celor doi pârâţi, care nu sau prezentat în vederea administrării acestei probe, în acest sens instanţa fondului a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 358 C.pr.civ.

Apelantul mai arată că s-a administrat proba testimonială prin care a făcut dovada faptului că terenul în litigiu se află în posesia şi folosinţa apelantului încă din anul 2003, de la momentul semnării contractului înscrisului sub semnătură privată intitulat „Contract de vânzare-cumpărare” şi de asemenea a declarat faptul că a fost prezentă la semnarea contractului sub semnătură privată şi la achitarea preţului. Proba cu expertiza tehnică, în specialitatea topografie, a venit să confirme susţinerile apelantului în sensul că s-a dovedit că terenul este împrejmuit, este folosit de apelant şi pe acesta se află construit un imobil, care aparţine tot apelantului.

In ciuda tuturor probelor administrate pe fond, instanţa a respins acţiunea, motivând faptul că nu a reieşit refuzul de a perfecta contractul în formă autentică, întemeindu-şi întreaga alegaţie pe dispoziţiile Legii 247/2005.

Prin sentinţa atacată în cadrul considerentelor afirmă că dispoziţiile Legii 247 în art. 5 alin. 2 se prevăd o serie de condiţii, or aceste texte de lege nu sunt aplicabile în prezenta speţă, întrucât se aplică legea în vigoare la data producerii faptei respective, dacă s-ar aplica o lege ulterioară ar însemna să î se atribuie un efect retroactiv. Este adevărat că în virtutea rolului său în aflarea adevărului, judecătorul „dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii”, respectiv poate schimba temeiul juridic în măsura în care părţile au indicat un temei greşit, însă toate aceste lucruri le poate face numai după punerea acestor aspecte în discuţia a părţilor.

Ori, prima instanţă indică ca şi text legal aplicabil prezentei cauze Legea 247/2005, prima dată în cuprinsul considerentelor, fără ca măcar o dată în cursul procesului să fi pus în discuţia părţilor posibilitatea schimbării temeiului juridic. Totodată prima instanţă nu a analizat prin sentinţa atacată sub nicio formă aplicabilitatea sau inaplicabilitatea temeiului legal pe care şi-a întemeiat pretenţiile apelantul, motivându-şi soluţia pe o împrejurare care nu a fost pusă sub nici o formă în discuţia părţilor pe parcursul procesului.

Apelantul apreciază că sunt îndeplinite condiţiile admiterii unei astfel de cereri, iar după 13 ani de zile, care au trecut de la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare, termenul rezonabil de a se perfecta în formă autentică contractul este depăşit, starea de ignoranţă şi imposibilitatea reclamantului de a-i prezenta în faţa notarului, reiese inclusiv din atitudinea manifestată prin prezentul proces, deoarece intimatul P. A. nu a manifestat niciun interes.

Intimaţii P. C. şi P. A. nu au formulat întâmpinare.

Examinând sentinţa atacată prin prisma criticilor formulate de apelant, a probaţiunii administrate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, tribunalul a reţinut următoarele:

Reclamantul a apelant a investit prima instanţă cu soluţionarea unei cereri de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul care face obiectul înscrisului sub semnătură privată intitulat „contract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 22.01.2003 între el, în calitate de promitent cumpărător, şi autorul pârâţilor, P. V., în calitate de promitent vânzător, învederând că  promitentul vânzător a decedat, iar succesorii lui refuză să perfecteze convenţia.

Prima instanţă a reţinut că prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autorul pârâţilor şi-a asumat, faţă de reclamant, obligaţia de a-i transmite, prin vânzare, dreptul de proprietate asupra terenului situat în locul numit „Hediuţ” , în suprafaţă de 0,82 ha, precum şi faptul că refuzul uneia dintre părţile semnatare ale convenţiei bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, aşa cum acestea s-au obligat prin semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, conferă părţii care şi-a îndeplinit obligaţiile dreptul de a sesiza instanţa competentă pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, însă a apreciat că, în speţă, nu se poate pune sub nicio formă problema refuzului părţii de a încheia în formă autentică actul translativ de proprietate, având in vedere poziţia procesuală exprimată de pârâţii care nu s-au opus admiterii acţiunii. Această concluzie a fost criticată de apelant. 

Tribunalul reţine că intimaţii P. C. şi P. A. sunt, potrivit certificatului de moştenitor nr. 150/2004 eliberat de notar public Corpadea Corina (f.13-14), moştenitorii defunctului P. V., decedat la data de 05.03.2003, „vânzător” în înscrisul sub semnătură privată intitulat contract de vânzare cumpărare încheiat în data de 22.01.2003 (f.11).

 Obligaţia de a încheia un act de vânzare cumpărare apt a transfera apelantului dreptul de proprietate asupra terenului de 0,82 ha situat în locul numit „Hediuţ”, asumată de promitentul vânzător P. V. a fost transmisă, prin devoluţiune succesorală, celor doi moştenitori (art. 774 Cod civil 1864). Intimatul P. C. nu s-a opus admiterii acţiunii, însă obligaţia asumată de defunct este indivizibilă, astfel că, pentru perfectarea contractului este necesar ca şi celălalt moştenitor, intimatul P. A., să-şi manifeste consimţământul de a vinde.

Intimatul P. A. nu şi-a precizat în nici un fel poziţia faţă de cererea reclamantului apelant, nu s-a înfăţişat la niciun termen de judecată, iar prima instanţă a apreciat că simpla stare de pasivitate, reprezentată de o atitudine ignoranţă a acestuia, nu poate să conducă la constatarea îndeplinirii condiţiei refuzului părţii de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Tribunalul reţine însă, contrar opiniei primei instanţe, că intimatul P. A., acceptând succesiunea tatălui său, promitent vânzător, a preluat o obligaţie de a face, care presupune o prestație pozitivă, adică de a săvârşi anumite fapte, starea de pasivitate constituind, prin ea însăşi, o neexecutare a obligaţiei.

Mai mult, astfel cum reiese din cuprinsul art. 1522 Cod civil, cererea de chemare în judecată reprezintă întotdeauna punere în întârziere a debitorului, indiferent de modalitatea de formulare a cererii, iar intimatul P. A. nu şi-a manifestat intenţia de a executa obligaţia într-un termen rezonabil şi nici nu a invocat că ar fi fost în imposibilitate de a-și onora obligația asumată nici după chemarea sa în judecată.

Apelantului reclamant i s-a încuviinţat proba cu interogatoriului, în condiţiile art. 351 Cod procedură civilă, pentru a dovedi refuzul pârâţilor intimaţi de a-şi îndeplini obligaţia de a vinde asumată de autorul lor, iar intimatul P. A. nu s-a prezentat la interogatoriu.

Această atitudine a intimatului P. A., valorificată în condiţiile art. 358 Cod procedură civilă ca început de dovadă, coroborată cu absenţa sa la data convocării la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul obiect al înscrisului sub semnătură privată intitulat „contract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 22.01.2003 (încheierea de certificare nr. 05.06.2019) probează refuzul său de a încheia contractul şi, implicit, îndeplinirea cerinţelor art. 1669 al. 1 Cod civil pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.

Faţă de considerentele mai sus, în baza art. 480 al. 2 Cod procedură civilă, tribunalul va admite apelul formulat de apelantul C. D. I. împotriva sentinţei civile nr. 10079 din 14.11.2018 pronunţate de Judecătoria Baia Mare pe care o va schimba în tot în sensul că va admite cererea formulată de reclamantul apelant împotriva pârâţilor P. C. şi P. A. şi, constatând că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „contract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 22.01.2003, autorul pârâţilor, P. V., în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să-i vândă reclamantului C. D. I. care, în calitate de promitent cumpărător, s-a obligat să cumpere, terenul situat în locul numit „Hediuţ” , în suprafaţă de 0,82 ha , având ca vecini: la N-Onţ  I., S-N. Gh., E-Buşecan, V- vale, la preţul de 250.000.000 lei, achitat integral, va suplini consimţământul intimaţilor, pronunţând prezenta hotărâre care ţine loc de contract de vânzare cumpărare a imobilului menţiona.

Având în vedere concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de expertul judiciar Zlampareţ I., potrivit cărora terenul situat în locul numit „Hediuţ”, în suprafaţă de 0,82 ha, având ca vecini: la N-O.  I., S-N. Gh., E-B., V- vale, înscris în titlul de proprietate nr. 6053/68/12.08.2003 eliberat pe numele promitentului vânzător P. V.  se identifică cu nr. cadastral 51611 înscris în C.F. 51611 Fărcaşa -  suprafaţa de 5729 mp şi cu nr. cadastral 51612 înscris în C.F. 51612 Fărcaşa - suprafaţa de 2471 mp, ambele intabulate în favoarea autorului intimaţilor, în temeiul art. 24 al. 3 din Legea 7/1996, art. 888 Cod civil, tribunalul va dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin prezenta hotărârea de către reclamantul C. D. I..

Fără cheltuieli de judecată.