Anulare/reziliere contract de arenda

Data publicare portal: 09.10.2019

Prin Sentinta civila nr. …. din data de … pronuntata de Judecatoria …. s-a respins cererea formulată de reclamanţii M M (CNP …), cu domiciliul în …, R  M M (CNP), cu domiciliul în …, R B P (CNP …), cu domiciliul în …, R B N (CNP ...), cu domiciliul în ..., I E (CNP ...), cu domiciliul în ..., toţi având domiciliul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură la ..., cu sediul în ...  în contradictoriu cu pârâta ... (J ...; CUI ...), cu sediul în ...

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrata  pe rolul Judecătoriei ... la data de 11.06.2018, cu nr. ..., reclamanţii M M, R M M, R B  P, R B N, I E in contradictoriu cu paratul ..., a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa sa dispună  anularea contractului de arendare nr. ... din ..., in  subsidiar rezilierea contractului  de arendare  nr. ... din ..., obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.

In fapt, in data de ... a fost încheiat contractul de arendare nr. ... intre P V, E E, R V, R T si M G in calitate de arendatori si SC ... SRL in calitate de arendaş.

Contractul de arendare sus menţionat a fost semnat numai de P V, lipsind semnăturile celorlalţi arendatori, coproprietari, conform TP nr. ... din ..., ai terenului in suprafaţa de ... ha teren arabil, teren care face obiectul contractului de arendare nr..../.... Contractul de arendare a fost încheiat pe o durata de ... ani începând cu anul agricol ... si pana la încheierea anului agricol .... Conform art.641 alin.4 Cod Civil, contractele de locaţiune, in speţa de arendare, cu o durata mai mare de 3 ani se pot încheia decât cu acordul tuturor proprietarilor.

Reclamantii anexează prezentei cererii certificatul de moştenitor nr..../..., Certificatul de moştenitor nr.... din ..., Certificatul de moştenitor nr. ... din ... si Certificat de moştenitor nr.... din ..., din care rezulta ca arendatorii menţionaţi in contract, R V a decedat in anul ..., R T a decedat in anul ... iar M G a decedat in anul ..., deci anterior încheierii Contractului de Arendare nr.... din .... Ca urmare Contractul de arenda nr.... din ... nu a fost încheiat cu acordul tuturor arendatorilor menţionaţi in Contractul de Arendare, o parte din aceştia fiind decedaţi, iar subsemnaţii, reclamanţi in cauza de fata, nu au fost nici măcar înştiinţaţi despre încheierea Contractului de Arendare nr..../....

In ceea ce priveşte capătul 2 de cerere prin care au solicitat in subsidiar rezilierea contractului de arendare nr. .../..., solicita admiterea, motivat de faptul ca arendaşul SC ...SRL, nu a asigurat culturile neîndeplinindu-si obligaţiile prevăzute de art.8 lit.h) din contract.

In drept, invoca art.461, art.1179 si art.1838 din Codul Civ.

In probatoriu, solicita încuviinţarea probei cu înscrisuri si interogatoriul paratei.

La data de ..., paratul  S.C. ...SRL  depune întâmpinare.

Pe excepţie, pune în discuţie intervenită prescripţia dreptului la acţiune în anularea actului juridic(art. 2517, art. 2529 C.civ.);

Pe  excepţie,  pune în  discuţie lipsa  calităţii  procesuale active a reclamanţilor care nu sunt părţi ai actului juridic a cărui anulare se cere.

Pe fond, solicita respingerea acţiunii şi obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, societatea pârâtă S.C.... SRL a încheiat contractul de arendare înregistrat sub nr. .../... la ... al ..., cu numita P V. Obiectul contractului este suprafaţa de 4 ha teren extravilan situat în ...T. ..., P ...

Durata contractului este de ... ani respectiv începând cu anul agricol  ... şi terminând cu anul agricol ....

Nivelul arendei a fost stabilit la ... lei/ha.

Precizează că numita P V a semnat contractul în calitate de arendator, contractul este încheiat de parat la cererea acestei persoane care a garantat că reprezintă toate interesele.

Contractul s-a derulat corect fără obiecţiuni de nici o parte timp de ... ani până când a fost chemat în judecată în prezenta cauză.

Paratul precizează că  a dovedit bună credinţă atât la încheierea contractului când a acordat creditul cuvenit persoanei care a încheiat contractul, cât şi în derularea contractului achitând nivelul arendei stabilite la termenele contractuale. Consideră de altfel că, P V la rândul său a fost creditată de toţi ceilalţi pentru încheierea contractului, altfel este greu de crezut că timp de 6 ani  n-ar fi făcut obiecţiuni.

Paratul apreciază că a fost de bună credinţă atât la încheierea contractului cât şi pe perioada derulării lui. Terenul luat în arendă în anul ..., în urmă cu ... ani, era o pârloagă acoperită cu mărăcini, tufe etc.A investit tehnologice şi bani pentru lucrări agricole, fungicide, erbicide, îngrăşăminte care au făcut din terenul mai sus descris un teren fertil şi productiv.

Când paratul si-a asumat asemenea investiţii a apreciat că respectivele costuri vor fi amortizate în cei ... ani de arendare şi va avea şi un mic câştig. In materia arendării există reguli particulare în ce priveşte cazurile speciale de încetarea contractului.

Astfel, art. 1850 C. civ. precizează: „contractul de arendare încetează  prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului".

Nici una din aceste condiţii precizate concret şi imperativ de lege nu este dovedită în cauză.

Pentru alte motive nu poate interveni încetarea contractului de arendare.

Solicită decăderea din proba cu interogatoriu al reclamanţilor deoarece pârâta este persoană juridică, iar interogatoriul nu a fost comunicat nouă odată cu acţiunea (art.355, art. 194 lit. e) C.p.civ.)

În probatoriu solicită înscrisuri.

La data de ..., reclamanţii M M, R M M, R B  P, R B N, I E depune răspuns la întâmpinarea formulata de parata SC ... SRL.

 Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune in anularea actului juridic, invocat de parata, reclamantul solicita respingerea motivat de faptul ca termenul de prescripţie de trei ani nu este împlinit având in vedere ca nu a avut cunoştinţa de încheierea contractului de arenda pana la data formulării acţiunii. In acest sens, solicita instanţei sa observe ca, contractul nu este semnat de I E si nici de niciunul dintre moştenitorii arendatorilor menţionaţi in contract, in speţa reclamanţii.

Reclamanţii solicita de asemenea, instanţei sa respingă si excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de către parata având in vedere ca aceasta nu a fost motivata.

 Totodată, solicita instanţei sa aibă in vedere faptul ca: I E este menţionata in  calitate  de arendator  pe  contractul de arendare. Restul  reclamanţilor sunt  moştenitori  ai celorlalţi arendatori înscrişi pe Contractul de arendare  conform  Certificatul de moştenitor nr. .../..., Certificatul de moştenitor nr.... din ..., Certificatul de moştenitor nr. ... din ... si Certificate de moştenitor nr....din .... In ceea ce priveşte apărările de fond ale paratei, reclamanţii solicita instanţei le înlăture, având in vedere ca, contractul de arendare a fost încheiat fara acordul tuturor coproprietarilor, incalcandu-se astfel dispoziţiile art. 641 alin.4 Cod Procedura Civila care prevede ca locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani... nu se pot încheia decât cu acordul tuturor proprietarilor", Sancţiunea încălcării acestui articol de lege este cuprinsa in dispoziţiile art.642 alin.l Cod Civil, care prevede ca "Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art.641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimţit expres ori tacit, la încheierea actului."

Or, in speţa de fata, Contractul de Arendare a fost încheiat numai cu acordul coproprietarei P V, fapt confirmat de către parata in întâmpinarea depusa la dosarul cauzei. Nu exista acordul tuturor coproprietarilor la încheierea Contractului de arendare, ceea ce duce la anularea acestuia.

În ceea ce priveşte buna credinţa la încheierea contractului, invocate de către parata, aceasta nu poate fi reţinuta deoarece aceasta nu se poate prevala de necunoaşterea legii, trebuind sa cunoască faptul ca pentru valabilitatea contractului era necesar acordul tuturor coproprietarilor, acord pe care nu l-a avut.

Reclamanţii solicita instanţei sa respingă excepţiile invocate de parata si sa înlăture apărările de fond ale paratei ca neîntemeiate.

La data de ..., paratul S.C ...SRL  depune întâmpinare, solicitând  respingerea cererii de chemare în judecată şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

 În fapt, se solicită de reclamantă anularea Contractului de arendare nr. ... din ...

Paratul solicita instanţei să respingă acest capăt de cerere, motivat de faptul că societatea comercială prin reprezentant legal a fost de bună-credinţă la încheierea contractului, nivelul arendei este cel practicat la încheierea contractului în zona agricolă respectivă, iar plata arendei a fost respectată an de an.

Contractul de arendare este un contract oneros cu realizare succesivă, începând cu anul agricol ..., au trecut până în prezent şase ani, iar contractul a produs efecte juridice.

Este evident că reclamanţii au cunoscut de existenţa contractului, deoarece acesta a fost înregistrat în Registrul public ţinut de Consiliul Local şi le este opozabil de la data înregistrării ....

Sub acest aspect cererea de anulare a contractului apreciază că este prescrisă.

Contractul de arendare este în circuitul civil, producând efecte juridice şi sub aspectul că este declarat şi înregistrat la ....

În subsidiar instanţa să dispună rezilierea Contractului de arendare.

Se susţine de reclamanţi, ca arendarea cu o durata mai mare de trei ani se poate încheia decât cu acordul tuturor proprietarilor. Paratul a încheiat contractul cu bună credinţă, semnatara contractului l-a asigurat că are acordul coproprietarilor, iar aceasta deţine o cotă parte majoritară.

Contractul de arendare este însă perfect valabil în ceea ce priveşte semnatara acestuia P V, care nu solicită desfiinţarea acestuia.

Ori, în atare situaţie, cererea de anulare sau reziliere este vădit nefondată, deoarece, pe de o parte reclamanţii, pe de altă parte P V, nu au ieşit din indiviziune, asupra terenului în suprafaţă de 8,85 ha, în atare situaţie nici unul dintre reclamanţi, dar nici P V nu pot dovedi care este tarlaua şi parcela fiecăruia, pentru că P V este evident şi fără echivoc că doreşte să respecte Contractul de arendare şi atunci cota acesteia va face obiectul arendării, în continuare, dar fără o dezbatere notarială sau judecătorească, privind ieşirea din indiviziune, nu poate intra în discuţie desfiinţarea Contractului de arendare.

Fiecare persoană trebuie să dovedească care anume este cota materializată în tarla şi parcelă. Abia atunci poate intra în discuţie menţinerea sau desfiinţarea Contractului de arendare.

În drept, art.205 C.pr.civ.

În dovedire probele care ar rezulta ca necesare din dezbateri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Potrivit contractului de arendare nr… (f….) încheiat între P V, E E , R V , R T şi M G, în calitate de titulari ai dreptului de proprietate conform TP nr … , şi pârâta… , în calitate de arendator, a fost arendată suprafaţa de … ha teren pentru o perioadă de … ani. 

Prin cererea formulată, reclamanţii, în calitate de moştenitori ai defuncţilor R V , R T şi M G, au solicitat anularea contractului de arendare.

Atât la termenul din data de 09.11.2018 cât şi la termenul din data de 06.02.2019, faţă de obiectul cererii, instanţa a pus în discuţie completarea cadrului procesual prin introducerea în cauză a tuturor părţilor din contractul de arendare însă reclamanta a solicitat admiterea cererii aşa cum a fost formulată, arătând că nu solicită introducerea în cauză a numitei P V.

Instanţa reţine că potrivit art.78 alin.2 din Codul civil, în materie contencioasă, când raportul juridic dedus judecăţii o impune, judecătorul va pune în discuţie necesitatea introducerii în cauză a altor persoane iar în situaţia în care nici una din părţi nu solicită introducerea în cauză a terţului iar judecătorul apreciază că pricina nu poate fi soluţionată fără participarea terţului, va respinge cererea fără a se pronunţa pe fond.

 În cauza de faţă, instanţa apreciază că litigiul nu poate fi soluţionat în lipsa uneia dintre părţile semnare ale contractului a cărei anulare s-a solicitat, respectiv în lipsa numitei P V, persoana despre care reclamanţii susţin că este singura care ar fi semnat acest contract.

 Având în vedere că cererea ce face obiectul acestui dosar are caracter contencios şi nici una din părţi nu solicită completarea cadrului procesual, deşi instanţa a pus în discuţie acest lucru,  întrucât cererea de anulare a unui contract nu poate fi soluţionată fără participarea tuturor părţilor din contract, în considerarea art.78 alin.2 din Codul de proc.civilă, instanţa urmează să respingă cererea formulată, fără să analizeze cauza pe fond.

Domenii speta

Spete similare