Rezoluțiune contract – promisiunea de vânzare nu trebuie încheiată în formă autentică; promisiunea de vânzare a dat naştere dreptului reclamantului de a solicita încheierea contractului de vânzare şi a obligaţiei corelative a pârâtului de a proceda la per

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 03.01.2019 sub nr. …/299/2019 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti reclamantul A în contradictoriu cu pârâtul B a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună rezoluţiunea promisiunii de vânzare a imobilului teren în suprafaţă de 750,04 mp şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu obligarea pârâtului la plata dublului avansului, respectiv 10.000 de euro.

În motivare, reclamantul a susţinut că, în anul 2016, a încheiat cu pârâtul promisiunea de vânzare a imobilului teren în suprafaţă de 750,04 mp, situat în comuna Baia, având număr cadastral ... şi a imobilului teren în suprafaţă de 650 mp, ambele situate în jud. Tulcea, preţul fiind stabilit la suma de 50.000 de euro.

În continuare, a arătat că, la data încheierii promisiunii, a achitat suma de 5.000 de euro cu titlu de avans, însă pârâtul nu a mai dorit să încheie contractul, deşi fusese notificat să se prezinte la notar.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 194 şi urm. C. proc. civ.

În dovedirea cererii, reclamantul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriu şi a probei testimoniale.

Cererea a fost legal timbrată (fila 19).

Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În motivare, a arătat că terenurile indicate de către reclamant nu au făcut obiectul promisiunii de vânzare, iar antecontractul trebuia încheiat în formă autentică.

În drept, pârâtul a invocat dispoziţiile art. 205 C. proc. civ.

În dovedire, pârâtul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.

Reclamantul a depus răspuns la întâmpinare prin care a învederat că, în temeiul deciziei ICCJ nr. 23/2017, nu este necesară forma autentică pentru întocmirea unei promisiuni de vânzare.

În temeiul art. 258 alin. (1) rap. la art. 255 alin. (1) C. proc. civ., instanţa a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisuri, iar pentru reclamant şi proba cu interogatoriu şi proba testimonială, socotindu-le admisibile potrivit legii şi concludente.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în prezenta cauză, reţine următoarele:

În fapt, între părţi a fost încheiată promisiunea de vânzare având ca obiect terenul în suprafaţă de 750,04 mp, situat în comuna Baia, identificat cu număr cadastral ... şi terenul în suprafaţă de 650 mp, aflat în vecinătatea terenului anterior (fila 5). Totodată, prin acelaşi înscris, părţile au stabilit ca preţul vânzării să fie de 50.000 de euro, reclamantul achitând suma de 5.000 de euro cu titlu de avans, care urma să fie reţinută de către pârât în cazul în care reclamantul nu mai dorea perfectarea vânzării, în timp ce, dacă pârâtul nu proceda la încheierea contractului, acesta urma să restituie dublul avansului.

Din declaraţia martorului C reiese că a participat la încheierea promisiunii de vânzare, ocazie cu care a constatat că reclamantul i-a remis pârâtului suma de 5.000 de euro.

Aşadar, în urma întocmirii promisiunii de vânzare, reclamantul a achitat pârâtului suma de 5.000 de euro cu titlu de avans

Ulterior, în cursul lunii octombrie 2018, reclamantul a procedat la notificarea pârâtului în vederea încheierii contractului de vânzare (filele 8-10 şi 41-42), însă din cuprinsul încheierii de certificare nr. 5 din data de 08.11.2018, emisă de SPN D (fila 7), rezultă că pârâtul nu s-a prezentat la notarul public pentru perfectarea vânzării.

În drept, potrivit art. 1279 C. civ., „(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii ori modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta”.

Argumentul pârâtului în sensul că promisiunea de a contracta trebuia încheiată în formă autentică nu poate fi reţinut din următoarele considerente:

În primul rând, art. 1244 C. civ. prevede că „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară (subl. ns.)”. Aşadar, forma autentică este necesară în situaţia în care prin convenţie are loc transferul dreptului de proprietate sau constituirea unui alt drept real. Or, promisiunea de vânzare nu transferă şi nu constituie un drept real, ci dă naştere doar dreptului de a solicita încheierea contractului şi obligaţiei corelative. Prin urmare, promisiunea de vânzare nu intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 1244 C. civ.

În al doilea rând, prin decizia nr. 23/2017, pronunţată de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în procedura dezlegării unor chestiuni de drept, s-a stabilit că forma autentică a promisiunii de vânzare nu este obligatorie nici în ipoteza în care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract. Aşadar, promisiunea de vânzare nu trebuie încheiată în formă autentică.

În conformitate cu art. 1516 C. civ., „(1) Creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei. (2) Atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: 1. să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligaţiei; 2. să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative (subl. ns.); 3. să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său”. În continuare, art. 1549 alin. (1) C. civ. stabileşte că „Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin”.

Din interpretarea prevederilor menţionate rezultă că partea creditoare poate recurge la rezoluţiunea contractului atunci când există o neexecutare a unei obligaţii contractuale. În plus, din coroborarea art. 1549 – 1554 C. civ. se desprinde concluzia în sensul că neexecutarea trebuie să prezinte însemnătate, respectiv să fie vorba despre neexecutarea unei obligaţii esenţiale a contractului.

În speţă, după cum s-a arătat, promisiunea de vânzare a dat naştere dreptului reclamantului de a solicita încheierea contractului de vânzare şi a obligaţiei corelative a pârâtului de a proceda la perfectarea vânzării. Însă, din mijloacele de probă aflate la dosar a rezultat că pârâtul, deşi notificat, nu s-a prezentat la sediul notarului public pentru întocmirea contractului de vânzare. Prin urmare, pârâtul nu a procedat la executarea obligaţiei sale principale, izvorâte din promisiunea de vânzare. În plus, pârâtul nu a făcut dovada existenţei vreunei cauze justificative pentru neexecutarea obligaţiei.

Într-o asemenea situaţie, sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii, fiind vorba despre o neexecutare, fără justificare, suficient de însemnată, provenită din partea pârâtului.

Referitor la avans, art. 1544 C. civ. arată următoarele: „(1) Dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei datorate sau, după caz, restituită. (2) Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul acesteia. (3) Creditorul obligaţiei neexecutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluţiunea contractului şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun”.

În speţă, părţile au stabilit suma de 5.000 de euro cu titlu de arvună, aceasta fiind remisă de către reclamant la data încheierii promisiunii. Având în vedere că sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii, rezultă că, în persoana pârâtului, se naşte obligaţia de a restitui dublul arvunei, respectiv suma de 10.000 de euro.

Din aceste considerente, instanţa urmează să admită acţiunea, să dispună rezoluţiunea promisiunii de vânzare având ca obiect terenul în suprafaţă de 750,04 mp, situat în comuna Baia, identificat cu număr cadastral ... şi terenul în suprafaţă de 650 mp, aflat în vecinătatea terenului anterior şi să oblige pârâtul la plata către reclamant a sumei de 10.000 de euro (în echivalent lei la cursul BNR din ziua plăţii) reprezentând dublul avansului.

Totodată, instanţa va lua act că reclamantul a declarat că va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A, cu domiciliul ales în ….. în contradictoriu cu pârâtul B, cu domiciliul ales în ……

Dispune rezoluţiunea promisiunii de vânzare având ca obiect terenul în suprafaţă de 750,04 mp, situat în comuna Baia, identificat cu număr cadastral ... şi terenul în suprafaţă de 650 mp, aflat în vecinătatea terenului anterior.

Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 10.000 de euro (în echivalent lei la cursul BNR din ziua plăţii) reprezentând dublul avansului.

Ia act că reclamantul a declarat că va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţarea s-a făcut prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei astăzi, 08.11.2019.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

Domenii speta

Spete similare