Obligaţie de a face - suplinire consimţământ pentru radierea ipotecii legale din cartea funciară ca urmare a achitării preţului întreg: pârâta avea obligaţia contractuală ca, la data achitării ultimei rate din restul de preţ, să se prezinte la un notar ag

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată  pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti  la data de 09.05.2019, sub nr. …./299/2019, reclamanta SC A SRL. a chemat in judecată pe pârâta B SRL,  solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa: - să suplinească consimţământul pârâtei pentru radierea ipotecii legale din Cărţile Funciare ale imobilelor pentru apartamentul nr. 3, situat în Bucureşti, ..., ca urmare a achitării preţului întreg; - să oblige pârâta la plata de despăgubiri în cuantum de 4500 euro ca urmare a nerespectării obligaţiei contractuale.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în data de 01.02.2018 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare între cele două părţi cu privire la apartamentul nr. 3 situat în Bucureşti,  ..., sector 1, autentificat sub nr. 88/01.02.2018 la BIN C. Prin art. 3 din contract s-a dispus ca achitarea preţului în valoare de 350.000 euro să se achite astfel: 50.000 euro cu titlu de avans la data de 29.09.2017, 200.000 euro achitată la data autentificării contractului iar suma de 100.000 euro în rate lunare egale de 10.000 euro, până la data de 15 a fiecărei lui, începând cu luna martie 2018, ultima rată fiind aferentă lunii decembrie 2018. Prin art. 3.4 din contract pârâta a solicitat constituirea şi înscrierea în Cărţile Funciare ale imobilelor a ipotecii legale pentru restul de preţ datorat, prev. de disp. art. 2386 alin. 1 C. Civ.. Totodată, potrivit aceleiaşi clauze, la data achitării ultimei rate din restul de preţ, vânzătorul prin reprezentant, îşi asumă obligaţia de a se prezenta la un notar agreat pentru a da o declaraţie în formă autentifică de primire a întregului preţ în vederea radierii ipotecii legale din Cărţile Funciare ale imobilelor.

A învederat că a achitat şi ultima rată din restul de preţ la data de 15.12.2018, conform clauzei contractuale, astfel că a fost achitat întregul preţ prevăzut în contract. Aşadar, conform art. 3.4 din contract, plata ratelor lunare a fost efectuată prin transfer bancar , cu ordin de plată în contul vânzătorului menţionat în contract. Având în vedere că după achitarea întregului preţ, pârâta nu s-a prezentat la notariat pentru a da declaraţia conform clauzei contractuale, i-a trimis prin cabinet de avocat notificarea nr. 15/19.12.2018 prin care i-a solicitat ca în termen de 15 zile de la primirea notificării să se prezinte la un notar agreat pentru a da declaraţie în formă autentică de primire a întregului preţ în vederea radierii ipotecii legale din Cărţile Funciare ale imobilelor.

A precizat că potrivit disp. art. 2386 alin. 1 C. Civ.. cât şi conform art. 3.3 din contract constituirea şi înscrierea ipotecii se efectuează în vederea achitării restului de preţ datorat pentru bunul imobil vândut ş prin urmare ca efect al achitării întregului preţ datorat, pârâta avea obligaţia de a se prezenta la notariat pentru exprimarea consimţământului de primire a întregului preţ în vederea radierii ipotecii legale din Cărţile Funciare.

A susţinut în esenţă că pârâta în mod nejustificat refuză să îşi dea consimţământul şi având în vedere că potrivit disp. art. 885 C: Civ.. acesta e necesar pentru radierea ipotecii legale din Cărţile Funciare, s-a adresat instanţei pentru a suplini consimţământul.

A mai învederat că deşi reclamanta a achitat pârâtei preţul întreg la data de 15.12.2018 şi la acest moment imobilul este grevat de ipoteca instituită de vânzător astfel că reclamanta este prejudiciată prin menţinerea acestei ipoteci. Fapta ilicită a pârâtei este reprezentată de neexecutarea, fără justificare, a obligaţiei asumate prin contract de a se prezenta la notar pentru darea unei declaraţii de primire a întregului preţ în vederea radierii ipotecii legale. Vinovăţia este sub forma intenţiei, fiind  evidentă reaua credinţă a pârâtei. Fapta ilicită a pârâtei a creat un prejudiciu în patrimoniul reclamantei, care nu poate dispune de imobilul proprietatea sa din cauza ipotecii înscrise în cartea funciară. De asemenea, reclamanta fiind o societate comercială care se ocupă cu administrarea imobilelor, întâmpină dificultăţi în a închiria acest imobil unor societăţi care au capacitatea de a plăti chiria pentru zona respectivă şi pentru tipul de imobil cumpărat. Astfel, acestea pretind că imobilul pe care îl închiriază să aibă o situaţie juridică clară care să nu prezinte riscuri privind dreptul de proprietate şi solicită în acest sens un extras de Carte Funciară. Cu privire la cuantumul prejudiciului , a susţinut că fiind vorba de o şansă de a obţine chiria pe acest apartament, conform disp. art. 1532 alin.2 C: Civ,  a apreciat  că posibilitatea de a fi obţinut chiria pe lunile ianuarie - iunie 2019 este de 50 % astfel că prejudiciul poate fi cuantificat la jumătatea chiriei pe aceste luni, respectiv suma de 4500 euro.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 885, art. 1350, 1516, 1518, 1521-1522, 1530-1532, 1547-1548 C: Cov-

În dovedire, reclamanta a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, ataşate cererii , interogatoriu şi proba cu expertiza contabilă.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 1197 lei

Pârâta a depus la data de 18.06.2019 întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

În motivare, a susţinut în esenţă că în ce priveşte primul capăt de cerere, a încercat să ia legătura telefonic de mai multe ori cu societatea reclamantă însă aceasta nu a dat curs solicitării sale de a merge împreună la un notar în vederea radierii ipotecii legale din Cartea Funciară. În ce priveşte notificarea din data de 19.12.2019, aceasta nu a fost primită, confirmarea de primire nefiind semnată de vreun reprezentant al pârâtei şi nefiind indicat clar în cuprinsul acesteia numele şi semnătura vreunui angajat al pârâtei. Din actele depuse la dosar nu rezultă cu evidenţă ul refuz al pârâtei iar pârâta nu a refuzat niciodată radierea ipotecii legale, reclamanta având însă obligaţia anterior sesizării instanţei să încerce soluţionarea pe cale amiabilă a litigiului.

Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, a susţinut că raportat la emailul depus de reclamantă , a susţinut în esenţă că e-mailul depus de reclamantă provine de la un agent imobiliar, şi nu de la un expert, şi se referă la varianta înstrăinării imobilului şi nicidecum la închirierea acestuia. Închirierea imobilului nu poate fi afectată de înscrierea unei ipoteci în Cartea Funciară , cu atât mai mult cu cât potenţialul chiriaş nu are acces la această informaţie şi nici nu afectează locaţiunea bunului imobil. Totodată, a apreciat că acel email nu reprezintă o probă concludentă.

A concluzionat că faţă de faptul că şi-a manifestat şi îşi manifestă disponibilitatea în vederea radierii ipotecii legale, precum şi în raport de împrejurarea că prejudiciul invocat de reclamantă are la bază doar supoziţii , nefiind dovedit cu probe pertinente, concludente şi utile cauzei, se impune respingerea cererii ca neîntemeiată.

La întâmpinare, a ataşat şi răspunsul la interogatoriu (f. 42).

La data de 20.08.2019 reclamanta a depus răspuns la întâmpinare, susţinând în esenţă că pentru îndeplinirea obligaţiei de către pârâtă nu era nevoie de prezenţa cumpărătorului precum şi că pârâta avea posibilitatea să se prezinte la notar inclusiv după comunicarea cererii de chemare în judecată. Pe al doilea capăt de cerere, a arătat că s-a adresa unui agent imobiliar pentru vânzare sau închiriere iar acesta i-a comunicat din start că nu poate primi vreo ofertă atât timp cât nu se poate prezenta o situaţie juridică certă dovedită prin extras de carte funciară cu menţiunea că imobilul este liber de sarcini. Orice chiriaş care de regulă vrea să facă nişte amenajări ale imobilului, solicită un extras CF pentru a se asigura  că nu va pierde investiţiile în amenajare şi chiar locaţiunea imobilului în cazul unei executări silite asupra imobilului închiriat.

Sub aspectul probatoriului instanţa a încuviinţat şi administrat pentru părţi proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriul pârâtei şi a respins ca neconcludentă proba cu expertiza contabilă, pentru considerentele reţinute în încheierea de la acel termen.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

 La data de 01.02.2018 a fost încheiat între pârâtă în calitate de vânzător şi reclamantă în calitate de cumpărător contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 88/01.02.2018 la BIN C având ca obiect apartamentul nr. 3 situat în Bucureşti,  ..., sector 1, precum şi locul  de parcare şi boxa 6. (f. 7-13)

 Prin art. 3 din contract s-a dispus ca achitarea preţului în valoare de 350.000 euro să se realizeze astfel: 50.000 euro cu titlu de avans la data de 29.09.2017, 200.000 euro achitată la data autentificării contractului iar suma de 100.000 euro în rate lunare egale de 10.000 euro, până la data de 15 a fiecărei lui, începând cu luna martie 2018, ultima rată fiind aferentă lunii decembrie 2018.

Prin art. 3.4 din contract pârâta a solicitat constituirea şi înscrierea în Cărţile Funciare ale imobilelor a ipotecii legale pentru restul de preţ datorat, prev. de disp. art. 2386 alin. 1 C. Civ.. Totodată, potrivit aceleiaşi clauze, la data achitării ultimei rate din restul de preţ, vânzătorul prin reprezentant, îşi asumă obligaţia de a se prezenta la un notar agreat pentru a da o declaraţie în formă autentifică de primire a întregului preţ în vederea radierii ipotecii legale din Cărţile Funciare ale imobilelor.

Reclamanta a achitat în perioada martie 2018-decembrie 2018 ratele aferente, (f.21-32), imobilul fiind achitat integral, aspect recunoscut şi de către pârâtă, conform răspunsului la prima întrebare a interogatoriului propus de reclamantă (f..6, f. 42).

Prin notificarea nr. 15/19.12.2018 reclamanta i-a solicitat pârâtei ca în termen de 15 zile de la primirea notificării să se prezinte la un notar agreat pentru a da declaraţie în formă autentică de primire a întregului preţ în vederea radierii ipotecii legale din Cărţile Funciare ale imobilelor.

Notificarea a fost comunicată prin oficiul poştal cu confirmare de primire, semnată de primire la data de 21.12.2018 (f. 18).

Conform extrasului de Carte Funciară emis la data de 22.04.2019 (f. 14) apartamentul nr. 3 situat în Bucureşti,  ..., sector 1, înscris în Cartea Funciară nr. ... Bucureşti Sectorul 1, are intabulat dreptul de proprietate pe numele reclamantei conform actului notarial nr. 88/01.02.2018 şi dreptul de ipotecă legală pe numele pârâtei în baza aceluiaşi act.

În ce priveşte primul capăt de cerere, având ca obiect suplinirea consimţământului pârâtei pentru radierea ipotecii legale din Cărţile Funciare ale imobilelor pentru apartamentul nr. 3, situat în Bucureşti, ..., ca urmare a achitării preţului întreg, instanţa are în vedere disp. art. 1350 alin. 1. C. Civ. în conformitate cu care orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat.

Totodată, conform art. 885 C. Civ: „(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.  (2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică. (3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege. (4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.”

Instanţa reţine că pârâta avea obligaţia contractuală prev. de art. 3.4 din contract ca la data achitării ultimei rate din restul de preţ, să se prezinte la un notar agreat pentru a da o declaraţie în formă autentifică de primire a întregului preţ în vederea radierii ipotecii legale din Cărţile Funciare ale imobilelor, obligaţie care nu a fost îndeplinită.

Executarea obligaţiei de către pârâtă nu presupunea concursul reclamantei, motiv pentru care va respinge aceste apărări ca neîntemeiate.

Totodată, instanţa reţine că reclamanta a făcut dovada notificării prealabile a pârâtei, depunând confirmarea de primire a notificării semnată, iar pârâta nu a administrat nicio probă din care să reiasă că această notificare nu a fost semnată de vreun prepus al său, operând aşadar prezumţia că notificarea comunicată la sediul său şi semnată în faţa factorului poştal a fost comunicată pârâtei. De altfel, instanţa reţine că lipsa notificării prealabile nu reprezintă un fine de primire al prezentei cereri, pârâta având obligaţia de a se prezenta în faţa unui notar la data primirii preţului, independent de notificarea în acest sens a cumpărătorului.

De asemenea, instanţa constată că pentru a se dispune radierea din Cartea Funciară a unei ipoteci legale, este necesar consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial sau hotărâre judecătorească care va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.

În aceste condiţii, faţă de refuzul nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notar, necesar pentru radierea ipotecii, instanţa va admite primul capăt de cerere şi va suplini consimţământul pârâtei pentru radierea ipotecii legale înscrisă în Cartea Funciară a imobilului apartament nr. 3 situat în Bucureşti, …. sector 1 ca urmare a achitării în integralitate a preţului

Cu privire la capătul doi de cerere privind  obligarea pârâtei la plata de despăgubiri în cuantum de 4500 euro ca urmare a nerespectării obligaţiei contractuale, instanţa reţine următoarele:

În drept sunt aplicabile cauzei prevederile art. 1349 C.civ., conform cărora orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, iar în cazul în care încalcă această obligaţie răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral. De asemenea, potrivit art. 1357 C.civ., cel ce cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare.

Astfel, pentru a antrena răspunderea civilă delictuală a unei persoane, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: să existe o faptă ilicită, să existe un prejudiciu, să existe un raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, să existe vinovăţia autorului faptei ilicite şi prejudiciabile.

În speţă, din probele administrate în cauză, instanţa apreciază că nu se poate reţine existenţa legăturii de cauzalitate dintre fapta ilicită a pârâtei (neprezentarea la notar în vederea declarării acceptării preţului şi radierea ipotecii legale) şi prejudiciul invocat  de reclamantă (pierderea şansei de a închiria imobilul, evaluat la suma de 4500 euro).

Astfel, instanţa reţine că nu există nici un impediment legal pentru a fi închiriat un imobil care are înscris în Cartea Funciară un drept de ipotecă.

Totodată, reclamanta nu a făcut dovada unor refuzuri exprese ale unor părţi interesate de închirierea imobilului exclusiv pentru acest motiv. Corespondenţa electronică din 12.-13.04.2018 (f. 19-20) cu un agent imobiliar este lipsită de relevanţă, cât timp acesta îşi exprimă o opinie subiectivă cu privire la situaţia juridică a reclamantei, nefiind însă calificat cu privire la aspectele juridice, iar opinia sa este că reclamanta nu poate vinde imobilul în acest moment, nicidecum închiria.

Raportat la corespondenţa electronică din 06.09-03.10.2019, depusă de reclamantă  la data de 16.10.2019, instanţa apreciază în primul rând că aceasta este pro causa, corespondenţa având loc după data sesizării instanţei şi după comunicarea întâmpinării depuse de pârâtă, prin care pârâta învedera că emailul depus iniţial nu priveşte situaţia închirierii unui imobil.

Totodată, instanţa apreciază că  opinia exprimată de numita D prin emailul din data de 03.10.2019, respectiv că extrasul CF nu este în regulă deoarece la sarcini este menţionată ipoteca, este o opinie subiectivă, singulară, nefiind de altfel clar că se referă la situaţia închirierii imobilului, cât timp emailul precedent emis de aceeaşi agent prin care solicita un extras CF pentru a închiria imobilul este din data de 06.09.2019, fiind aproximativ o lună diferenţă între cele două e-mailuri.

Instanţa apreciază că şi în situaţia în care face referire la închirierea acestui apartament, acesta nu este suficient pentru a dovedi că reclamanta se află în imposibilitate a de a închiria imobilul, în raport de o opinie a unui agent imobiliar, în contradicţie cu dispoziţiile legale.

În ce priveşte ipoteza susţinută de reclamantă că orice chiriaş ar refuza închirierea unui imobil ipotecat pentru a  nu pierde investiţiile în amenajare şi chiar locaţiunea imobilului în cazul unei executări silite asupra imobilului închiriat, instanţa reţine că această ipoteză nu dovedită prin vreun mijloc de probă,. ipoteză care de altfel ar putea fi oricum soluţionată în sensul stipulării unor clauze în contractul de închiriere de protecţie a chiriaşului în cazul unor astfel de evenimente.

Faţă de aceste aspecte,  instanţa apreciază că atât timp cât nu există legătură de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciul invocat, este de prisos analiza celorlalte condiţii de atragere a răspunderii civile delictuale a pârâtei.

Prin urmare, instanţa va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata de despăgubiri, ca neîntemeiat..

În ce priveşte cheltuielile de judecată solicitate de reclamantă, instanţa are în vedere disp. art. 453 CPC, în conformitate cu care: „(1) Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. (2) Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată„.

Astfel, instanţa reţine că faţă de soluţia ce se va acorda în cauză, de admitere a primului capăt de cerere şi respingere a celui de-al doilea capăt, reclamanta este îndrituită la suma de 770 lei cu titlu de cheltuieli de judecată , din care suma de 20 lei reprezentând taxă de timbru  avansată raportat la capătul de cerere admis şi suma de 750 lei onorariu avocaţial, redus din onorariul solicitat şi dovedit în cuantum de 1500 lei, proporţional culpei procesuale (1/2).

Prin urmare, va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 770 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (20 lei taxă de timbru raportat la pretenţia admisă şi 750 lei onorariu avocaţial redus proporţional culpei procesuale)

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte cererea formulată de reclamanta SC A SRL  cu sediul în ….. în contradictoriu cu  pârâta B SRL cu sediul în ….

Suplineşte consimţământul pârâtei pentru radierea ipotecii legale înscrisă în Cartea Funciară a imobilului apartament nr. 3 situat în Bucureşti, ….. sector 1 ca urmare a achitării în integralitate a preţului.

Respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata de despăgubiri, ca neîntemeiat..

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 770 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (20 lei taxă de timbru raportat la pretenţia admisă şi 750 lei onorariu avocaţial redus proporţional culpei procesuale)

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la data comunicării, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, astăzi, 01.11.2019.

PREŞEDINTE

GREFIER

Domenii speta

Spete similare