Pretenții – excepția prescripției dreptului material la acțiune: termenul de prescripție, pentru fiecare dintre cotele de întreținere, indiferent dacă termenul este guvernat de dispozițiile Decretului nr. 167/1958 sau de C.civ., începe să curgă de la 90 d

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti la data de 27.04.2018, sub nr. …./299/2018, reclamanta Asociaţia de Proprietari A a solicitat obligarea pârâtelor B şi S.C.  C S.R.L.  după cum urmează: obligarea pârâtei în calitate de proprietar al apartamentelor 5, 6  la plata către asociație a sumei de 42602 lei, reprezentând debite restante la întreținere împreună cu penalitățile aferente, calculate pentru perioada iunie 2014 – iunie 2017 și în continuare până la plata integrală a debitului înregistrat  la data plății și a penalităților aferente, obligarea pârâtei S.C.  C S.R.L.  la plata către reclamantă a sumei e 83916 lei, reprezentând contravaloarea chiriei pentru spațiul de amplasare panou publicitar, aferent apartamentelor 5/6, calculată pentru perioada iunie 2014 – iunie 2017, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, în ceea ce privește primul capăt de cerere, a precizat că își întemeiază cererea pe dispozițiile Legii 230/2007, sens în care a făcut trimitere la dispoziţiile art. 46 şi art. 49. A precizat că are un sistem propriu al penalităţilor, în cuantum de 0,2% calculat pentru fiecare zi de întârziere, cum reiese din statutul asociaţiei şi din hotărârile adunărilor generale, ataşate cererii. A precizat că au fost depuse listele de plată  pentru întreaga perioadă pe care se solicită obligarea pârâtei la plata cotelor, reclamanta fiind proprietarul imobilelor. Pentru spațiul indicat nu au fost achitate cotele de întreținere de aproximativ 36 de luni, deși debitorii au fost somați să plătească. Din cauza restanțelor mari la întreținere, asociația este în pericol de a fi debranșată de la aceste utilități.

Referitor la capătul doi de cerere, a menționat că pârâta S.C.  C S.R.L. a încheiat cu reclamanta , în calitate de locator,  contractul de închiriere nr. 40/16.10.2006 având ca obiect închirierea către pârâtă a spațiului în suprafață de 3,5 m.p. pentru publicitate, amplasat deasupra și lână intrarea în imobil, pe durată nedeterminată. A menționat că pârâta își desfășoară activitatea de tratament medical varice în apartamentele 5/6, având amenajat cabinet medical, iar spațiul care face obiectul contractului de locațiune se află în coproprietate forțată, locatarul S.C.  C S.R.L. neavând apartamentul în proprietate. Potrivit art. IV din contract, chiria  a fost stabilită la 60 euro/m.p. urmând ca plata chiriei să se facă pe data de 15 z fiecărei luni, pentru luna în curs. Deși reclamanta și-a onorat obligațiile punând la dispoziția pârâtei spațiul menționat, aceasta având amplasat pe peretele blocului, la stradă, panoul publicitar, dar pentru care nu plătește chiria convenită în contract.  În cuprinsul contractului de locațiune s-a prevăzut obligația pârâtei de a plăti penalitățile de întârziere în cuantum de 0,2% pe zi, suma restantă pentru neplata obligațiilor contractuale asumate. În acest sens, a făcut trimitere la dispozițiile art. 969 C.civ. și art. 1066 V.C.civ.

În drept, a indicat dispozițiile Legii 230/2017.

În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

La data de 31.05.2018 reclamanta a formulat cerere completatoare prin care specifică, în cea ce privește modul de calcul al fiecăreia dintre sumele solicitate, că acesta se regăsește în fișa apartamentului.

 La data de 10.08.2018, prin serviciul registratură, pârâta B a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune și a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.

În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune, a precizat că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 27.04.2018, iar pretențiile reclamantei au la bază un debit așa-zis restant începând cu luna iunie 2014. Prin raportare la termenul general de prescripție de 3 ani, a menționat că pentru perioada iunie 2014- mai 2015 acest termen de prescripție este depășit. Sancțiunea procedurală aplicabilă pretinsului creditor pentru pretențiile emise în această perioadă este prescripția dreptului material la acțiune. 

În continuare, a invocat excepția lipsei calității de reprezentant a avocatului care a redactat cererea de chemare în judecată, prin raportare la prevederile Legii nr. 230/2007, întrucât de la dosarul cauzei lipsește hotărârea prin care se stabilește angajarea unui avocat, hotărâre care trebuie să fie anterioară angajării acestuia.

Pe fondul cererii de chemare în judecată a învederat faptul că este proprietara apartamentelor 5/6 însă pretențiile reclamantei sunt nefondate, deoarece pretinsul debit este calculat eronat. Din listele de întreținere reiese că acest debit este calculat prin raportare la S.C.  C S.R.L.  , societate care a ocupa o perioadă de timp apartamentul, însă care nu își mai desfășoară activitatea în imobil de mai mulți ani.  A precizat că va depune în cadrul probei cu înscrisuri notificarea de reziliere a contractului cu respectiva societate. Conform convenției încheiate între Asociaţia de Proprietari A şi S.C.  C S.R.L., la art. 6, repartizarea cheltuielilor pentru consumul aferent proprietăţilor apartamentelor 5/6 din respectivul bloc  este pentru 7 persoane.  Dar situația de fapt este că S.C.  C S.R.L. nu și-a mai desfășurat activitatea în imobil, deci întreținerea trebuia calculată pentru o singură persoană. Centralizatorul depus de reclamantă  nu are defalcate în mod voit cheltuielile de întreținere, nefiind precizat care este cuantumul lunar pentru apă caldă, apă rece,  gunoi menajer, fond de salarii, furnizori, întrucât cheltuielile sunt în mod evident exagerate, sens în care solicită și efectuarea unei expertize. 

În drept, au fost indicate dispozițiile art. 205 C.proc.civ.

În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și proba cu expertiză.

Reclamanta a depus răspuns la întâmpinare, prin care a reiterat, în parte, susținerile din cererea de chemare în judecată. Referitor la prescripția dreptului la acțiune, a solicitat respingerea acesteia, menționând că pârâta nu a indicat care este momentul de la care a început să curgă termenul de prescripție, potrivit art. 2523 C.civ.  A mai menționat că solicită respingerea excepției lipsei calității de reprezentant a avocatului semnatar al cererii de chemare în judecată, potrivit art. 126 din statutul profesiei de avocat  și art. 31 din Legea nr. 230/2017. Nu poate fi reținută motivarea pârâtei în sensul că nu există o hotărâre a adunării generale prin care să se stabilească angajarea unui avocat deoarece nu există temei legal pentru o astfel de hotărâre. 

Pe fondul cauzei, a menționat că penalitățile percepute  reclamanta are stabilit conform art. 49 din Legea nr. 230/2017  un sistem propriu de penalități prevăzute  chiar de la înființare. Analizând listele de plată , cotele de întreținere sunt calculate pentru o singură persoană și nu pentru 7, cum invocă pârâta.  Pârâta avea posibilitatea să conteste listele de plată astfel cum prevede legea, însă nu a făcut-o. Solicită respingerea apărărilor formulate de pârâtă. 

În ședința din data de 07.11.2018 instanța a respins excepția lipsei calității de reprezentant ca neîntemeiată.

La termenul de judecată din data de 28.11.2018, instanța a dispus unirea cu fondul cauzei a excepției prescripției dreptului material la acțiune. 

Instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri și pentru pârâta B a încuviințat proba cu expertiza tehnică în specialitatea contabilitate.

Deși legal citată, pârâta S.C.  C S.R.L. nu a depus întâmpinare și nici nu a formulat apărări.

Instanţa a încuviinţat, pentru părți proba cu înscrisuri și pentru pârâtă proba cu expertiza tehnică specialitatea contabilitate.

Analizând cu prioritate excepția prescripției dreptului material la acțiune, instanța reține următoarele:

Raportat la aplicarea în timp a dispoziţiilor legale privind prescripţia extinctivă, instanţa reţine faptul că art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil, cât şi art. 6 din NCC, dispune faptul că prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a NCC rămân şi sunt supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit. Prin urmare, legea aplicabilă prescripţiei extinctive, sub toate aspectele (început, termen, suspendare, întrerupere, repunere în termen, efecte), este legea în vigoare la data la care prescripţia a început să curgă.

Astfel, raportat la prezenta cauză în care este vorba despre prestaţii succesive, solicitându-se plata unor sume pentru perioada iunie 2014 - iunie 2017, instanţa reţine că, pentru debitul ce face obiectul prezentei cauze sunt aplicabile, până la octombrie 2014 dispozițiile V.C.civ., iar ulterior acestei date dispoziţiile Noului Cod Civil.

Potrivit art. 1 din Decretul nr. 167/1958 „Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege.” Conform art. 3 alin. 1 „termenul prescripției este de 3 ani”, iar potrivit art. 7 alin. 1 „prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune sau dreptul de a cere executarea silită”. Potrivit art. 7 alin. 1 „Prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune sau dreptul de a cere executarea silită.”

Instanţa reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 2500 coroborat cu art. 2517 C.civ., dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani dacă legea nu prevede un alt termen. Potrivit art. 2524 alin. 1 C.civ. dacă prin lege nu se prevede altfel, în cazul obligaţiilor contractuale de a da sau de a face prescripţie începe să curgă de la data când obligaţia devine exigibilă şi debitorul trebuia astfel să o execute.

Potrivit art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2017 „Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit”.

Față de toate acestea, instanța apreciază că termenul de prescripție, pentru fiecare dintre cotele de întreținere, indiferent dacă termenul este guvernat de dispozițiile Decretului nr. 167/1958 sau de C.civ., începe să curgă de la 90 de zile de la termenul de plată stabilit potrivit art. 49 alin. 2 din Legea nr. 230/2017.

De asemenea, potrivit dispozițiilor enunțate anterior, termenul prescripției este de 3 ani indiferent de care dintre cele două norme guvernează prescripția. Prin urmare, prin raportare la data introducerii cererii de chemare în judecată, anume 27.04.2018, potrivit vizei instanței, sunt prescrise cotele de întreținere pentru care termenul de 90 de zile se împlinea cel târziu la data de 27.04.2015.  Prin urmare, ultima dată începând cu care pot fi solicitate cotele de întreținere, întrucât acestea nu sunt prescrise, este data de 26 ianuarie 2015.

Având în vedere că în listele lunare de plată aferente perioadei iunie 2014  - mai 2015 nu se menționează data scadenței, devin incidente dispozițiile art. 49 alin. 2 din Legea nr. 230/2017, potrivit cărora  termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice. Prin urmare, termenul maxim de plată va fi cel legal, de 20 de zile. După trecerea acestuia începe să curgă termenul de 90 de zile, ulterior împlinirii căruia reclamanta  avea dreptul să acționeze în justiție proprietarul care nu achită cotele de contribuție.

Instanța constată că în cadrul raportului de expertiză a fost calculată data la care se împlinea termenul de  plată de 20 de zile, mod de calcul care nu a fost contestat de niciuna dintre părți (f. 118 vol. 3).

Prin urmare,  față de aspectele menționate anterior, a intervenit prescripția în ceea ce privește cotele de întreținere aferente  lunilor iunie 2014 -  noiembrie 2014, termenul de plată pentru cotele aferente lunii noiembrie 2014 fiind 7 ianuarie 2015, termen pentru care perioada de 90 de zile se împlinește la data de 8 aprilie 2015.

În ceea ce privește obligația de plată a penalităților de întârziere, instanța apreciază ca fiind incidente dispozițiile art. 1 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora Odată cu stingerea dreptului la acţiune privind un drept principal se stinge şi dreptul la acţiune privind drepturile accesorii. În ceea ce privește cotele de întreținere pentru care termenul de prescripție a început să curgă ulterior datei de 01.10.2014, sunt incidente dispozițiile echivalente ale art. 2.503 alin. 1, conform cărora odată cu stingerea dreptului la acţiune privind un drept principal, se stinge şi dreptul la acţiune privind drepturile accesorii, afară de cazul în care prin lege s-ar dispune altfel.

Față de acestea, instanța va admite în parte excepția prescripției dreptului material în ceea ce privește cotele de întreținere aferente perioadei iunie 2014 – noiembrie 2014 și penalitățile de întârziere aferente acestora și va respinge în rest excepția ca neîntemeiată.

În ceea ce privește apărarea reclamantei în sensul respingerii excepției prescripției dreptului material la acțiune, întrucât nu a fost prevăzut termenul de la care aceasta începe să curgă, instanța o va respinge ca neîntemeiată. Astfel, pârâta a precizat perioada pentru care a fost invocată prescripția și termenul de prescripție, aspectul invocat de reclamantă neputând să ducă de plano la respingerea excepției, fără analiza temeiniciei acesteia.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză,, pe fondul cererii de chemare în judecată, instanţa reţine următoarele:

În fapt, aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, pârâta B are calitatea de proprietar al apartamentului nr. 5/6 situat în București, ..., sector 1, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P.A. D sub nr./ 130/24.01.2008 (f. 23-24 vol. 1), calitate necontestată, de altfel, de către aceasta.

La data de 16.10.2006 a fost încheiată convenția anuală nr. 38/16.10.2006 între reclamanta Asociaţia de Proprietari A, E în calitate de proprietar și S.C.  C S.R.L. 

Potrivit art. 1 din contract se menționează că obiectul convenției îl constituie repartizarea sumelor suplimentare privind cheltuielile de întreținere, în funcție de obiectul de activitate, de numărul de persoane care desfășoară aceste activități, iar conform art. 2 perioada pe care se încheie convenția este de un an calendaristic, efectele producându-se de la data semnării acesteia.

Potrivit art. 6 repartizarea cheltuielilor pentru consumurile din cadrul asociației aferente apartamentelor 5/6 ser face pentru 7 persoane. Prin art. 7 părțile au convenit că întreținerea calculată conform art. 6 se majorează cu 30% conform hotărârii adunării Generale a Proprietarilor din martie 2006, suma cheltuită pentru lucrări de reparații și modernizarea instalațiilor comune ale condominiului.

Cu privire la primul capăt de cerere, având ca obiect obligarea pârâtei B  la plata cotelor de întreținere restante și a penalităților aferente acestora, pentru perioada iunie 2014 –iunie 2017,  potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi art. 32 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 aprobate prin H.G. nr. 1588/2007 instituie în sarcina tuturor proprietarilor obligaţia de a plăti lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.

De asemenea, potrivit art. 25 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.

În ceea ce privește includerea majorării de 30% , instanța reține că potrivit art. 4  din contractul denumit Convenție – act adițional încheiat la 01.09.2010  (f. 70-71 vol. III) S.C.  C S.R.L. este datoare să achite lunar asociației o cotă de reparații de 30% calculată la valoarea cheltuielilor de întreținere, ținând seama de faptul că în cotele de întreținere lunare nu se cuprinde valoarea reparațiilor ce se fac la spațiile comune de către asociație. Contractul este semnat de reclamantă și de pârâta S.C.  C S.R.L. Prin urmare, instanța apreciază că, întrucât pârâta B este terț față de această convenție acesteia nu îi revine obligația de a achita majorările de 30%.

Instanța apreciază că nu sunt aplicabile în cauză dispozițiile art. 24 din Statutul Asociaţiei de Proprietari A, potrivit cărora dacă locatarul … provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau altei proprietăți individuale, respectivul locatar trebuie să repare ce a stricat sau să plătească cheltuieli pentru lucrările de reparații. Aceste prevederi se referă strict la situația în care au fost provocate daune în mod concret, privind o situație distinctă de cea cu privire la care reclamanta și pârâta S.C.  C S.R.L. au convenit achitarea majorărilor de 30%. 

Potrivit raportului de expertiză  contabilă judiciară efectuat de expert F nu s-au constatat diferențe semnificative privind calculul general  al cheltuielilor lunare repartizare pe persoană și pe suprafață pentru perioada iunie 2014 –iunie 2017. Instanța apreciază că pârâtele nu au făcut dovada denunțării contractului de locațiune pentru imobilul ce face obiectul prezentei cauze. Astfel, deși la termenul de judecată din data de 21.10.2019 a pus în vedere pârâților să depună dovada denunțării unilaterale a contractului de locațiune, prin intermediul  executorului judecătoresc, aceștia nu au depus o astfel de dovadă până în prezent. Potrivit art. 249 C.proc.civ. cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească. Or, pârâții nu au făcut dovada faptului că ar fi denunțat contractul de locațiune și că ar fi înștiințat reclamanta cu privire la acest aspect. Deși în ceea ce privește obligația de plată a majorărilor de 30% contractul încheiat între reclamantă și S.C.  C S.R.L. nu îi este opozabil pârâtei B , instanța apreciază că, în ceea ce privește numărul de persoane prin raportare la care se calculează cotele de întreținere, revenea pârâtei B  obligația de a informa Asociaţia de Proprietari A cu privire la schimbarea situației locative.  Pentru a reține aceste aspecte, instanța ține cont și de faptul că potrivit extrasului ONRC depus din oficiu la dosarul cauzei,  pârâta S.C.  C S.R.L. are sediul în București, ..., sector 1, ap. 5/6, potrivit actului adițional nr. 1 din data de 22.01.2017 la contractul de comodat nr. 48/31.01.2011, act adițional cu privire la care niciunul dintre pârâți nu face referire.

Față de acestea, instanța apreciază că nu este întemeiată apărarea pârâtei B în sensul că au fost calculate în mod eronat cotele de întreținere prin raportare la 7 persoane și nu la 1, întrucât aceasta nu a făcut dovada denunțării contractului sau a notificării asociației de proprietari.

Prin urmare, instanța va ține cont de varianta de calcul efectuată în suplimentul la raportul de expertiză, cea în care nu au fost incluse și aceste majorări de 30%. Față de acesta, se constată că cotele de întreținere aferente lunilor decembrie 2014 – iunie 2017, calculate fără a se ține cont de majorarea de 30% sunt de 15219,61 lei, calculate după cum urmează: din suma totală de 17234,31 lei calculată în cadrul raportului de expertiză ca reprezentând totalul cotelor de întreținere aferente perioadei iunie 2014 –iunie 2017  varianta de calcul în care nu se ține cont de procentul de majorare de 30% (f. 113 -114 vol. III) se scad cotele de întreținere aferente perioadei iunie 2014 – noiembrie 2014 (în cuantum de 2011,7 lei).

În ceea ce privește penalitățile pe care pârâta B le datorează, aferente cotelor de întreținere restante, pentru care nu a intervenit prescripția, instanța constată că acestea sunt de 9355,05 lei, calculate după cum urmează: din suma totală de 11366,75 lei calculată în cadrul raportului de expertiză ca reprezentând totalul penalităților aferente perioadei iunie 2014 –iunie 2017  varianta de calcul în care nu se ține cont de procentul de majorare de 30% (f. 114 vol. III) se scad penalitățile aferente perioadei iunie 2014 – noiembrie 2014 (în cuantum de 2011,7 lei).

Astfel, pârâta B, în calitate de proprietar al imobilului anterior menţionat, avea obligaţia să achite cotele de întreţinere aferente acestui spaţiu. Deși reclamanta a făcut dovada existenței acestor debite, pârâta B nu a probat achitarea acestora, aspect care, de altfel, nici nu a fost susținut de aceasta. Instanţa reţine că, în materia obligaţiilor de rezultat, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii îndeplinirii obligaţiei a cărei existenţă a fost probată mai întâi de către creditor. În speţă, pârâta, deşi îi revenea această sarcină în baza art. 10 C.proc.civ., B nu a făcut nicio probă în sensul achitării sumei stabilite cu titlu de cote de întreținere.

Prin urmare, având în vedere faptul că reclamanta a solicitat obligarea pârâtei B  la plata  sumei totale de 21963 lei cu titlu de cote restante de întreținere și a sumei de 20639 lei cu titlu de penalități de întârziere, instanța va admite în parte cererea, va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 17234,31 lei reprezentând cote de întreținere aferente lunilor decembrie 2014 – iunie 2017  și a sumei de 9355,05 lei, reprezentând penalități aferente acestor cote, calculate pentru aceeași perioadă, ce se vor calcula în continuare până la plata integrală a debitului, fără ca  cuantumul penalității să poată depăși debitul asupra căruia a fost calcula. 

Cu privire la capătul de cerere ce are ca obiect obligarea pârâtei S.C.  C S.R.L. la plata sumei de 83916 lei cu titlu de contravaloare chirie pentru spațiul de amplasare panou publicitar aferent apartamentelor 5/6, aferentă perioadei iunie 2014 – iunie 2017, din care suma de 41985 lei cu titlu de contravaloare chirie și suma de 41958 lei cu titlu de penalități de întârziere, instanța reține următoarele:

La data de 16.10.20067 s-a încheiat între reclamanta Asociaţia de Proprietari A și pârâta S.C.  C S.R.L. contractul de locațiune nr. 40 (f. 66- 67 vol. III) având ca obiect închirierea spațiului de 3,5 m.p. pentru publicitate, durata închirierii fiind nedeterminată, cu începere de la data 20.10.2006, potrivit art. III din contract. Conform art. IV chiria stabilită lunar este de 60 euro m.p. / lunar, plata chiriei urmând să se facă pe data de 15 a  lunii pentru luna respectivă. Părțile au stabilit că neplata chiriei la termen autorizează pe locator să perceapă penalitățile de întârziere  de 0,2% pe zi, întârziere calculată la valoarea chiriei și să solicite rezilierea contractului și evacuarea silită a chiriașului.

Între reclamanta Asociaţia de Proprietari A, în calitate de locator, și pârâta S.C.  C S.R.L., în calitate de locatar, s-a încheiat și contractul având ca obiect închirierea holului de 7 m.p. care separă apartamentele de la etajul 1 5/6 pentru suma de 6 euro m.p./ lună, plata chiriei urmând să se facă pe data de 15 a  lunii pentru luna respectivă. Durata închirierii este nedeterminată, cu începere de la 20.10.2006. Părțile au stabilit că neplata chiriei la termen autorizează pe locator să perceapă penalitățile de întârziere  de 0,2% pe zi, întârziere calculată la valoarea chiriei și să solicite rezilierea contractului și evacuarea silită a chiriașului. Contractul a fost asumat de părți prin semnătură și  necontestat de acestea.

În raport de prevederile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, în cauză sunt incidente dispozițiile art. 969 C.civ. 1864, conform cărora contractul valabil încheiat reprezintă legea părţilor, neexecutarea acestuia antrenând răspunderea contractuală a părţii care nu şi-a executat din culpă obligaţiile contractuale.

Astfel, conform art. 1429 pct. 2 C.civ. din 1864, locatarul are obligația principală de a achita cuantumul chiriei stabilite de părți la termenele prevăzute în contract, iar potrivit art. 1439 alin. 2 din același act normative, în cazul în care una dintre părți nu-și execută obligațiile sale principale, cealaltă parte are dreptul să obțină desființarea contractului.

Instanţa mai reţine că, în materia obligaţiilor de rezultat, sarcina probei se împarte între creditor şi debitor, în sensul că, după ce primul probează existenţa obligaţiei, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii executării acesteia, prin plată sau alt mod prevăzut de lege.

De altfel, aşa cum rezultă din art. 1082 C.civ. 1864, în materia răspunderii civile contractuale, în măsura în care creditorul face dovada existenţei creanţei, respectiv a obligaţiei de plată, debitorul este prezumat în culpă cu privire la neexecutarea obligaţiei, atâta vreme cât nu dovedeşte executarea sau imposibilitatea de executare datorată cazului fortuit sau forţei majore.

În aceste circumstanțe, instanța reține că, aşa cum rezultă din raportul de expertiză (f. 20-21 vol III), chiria aferentă spațiilor închiriate pârâtei S.C.  C S.R.L. este în cuantum de 41682,74 lei, aferentă perioadei 01.06.2014  - 30.06.2017, aceasta fiind calculată prin raportare la cursul euro din data de 15 a fiecărei luni, cum este stabilit prin contractul de închiriere, nu prin raportare la un curs euro fix, cum în mod eronat a calculat reclamanta în cadrul grafiului depus la f. 42, vol. I. Rezultatele raportului de expertiză nu au fost contestate de reclamantă sau de pârâta S.C.  C S.R.L., părțile neformulând obiecțiuni cu privire la aceste aspecte.

Instanța reține ă pârâta nu a făcut dovada denunțării vreunuia dintre contractele încheiate cu Asociaţia de Proprietari A, nu a formulat apărări, nu a solicitat administrarea de probe. Mai mult, astfel cum reiese din extrasul ONRC, aceasta are sediul social stabilit în București, ..., sector 1, ap. 5/6.

Astfel, având în vedere că pârâta nu a făcut dovada executării obligaţiilor asumate (plata chiriei) şi nici nu a invocat vreo cauză exoneratoare de răspundere, constatându-se culpa acesteia în neexecutarea obligaţiilor contractuale, instanţa apreciază că se impune angajarea răspunderii contractuale a acesteia.

Referitor la punerea în întârziere a pârâtului, potrivit art. 114 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 1.521-1.526 C.civ. privitoare la punerea în întârziere a debitorului sunt aplicabile în cazul obligaţiilor născute după data intrării sale în vigoare, iar conform art. 1523 alin. 2 lit. c C. Civ., în contractele cu executare succesivă, partea care refuză ori neglijează să îşi îndeplinească în mod repetat obligaţia contractuală este de drept în întârziere.

Obligația de plată a chiriei aferente perioadei iunie 2014 – iunie 2017 s-a născut după intrarea în vigoare a Noului Cod civil, respectiv după data de 1 octombrie 2011, fiind astfel aplicabile dispozițiile art. 1523 alin. 2 lit. c C. Civ. în ceea ce privește punerea în întârziere a pârâtului cu privire la executarea obligației de plată a chiriei restante.

În consecință, chiriașul se afla de drept în întârziere cu privire la executarea obligațiilor contractuale de plată a chiriei aferente perioadei iunie 2014 – iunie 2017, conform art. 1523 alin. 2 lit. c C. Civ.

În ceea ce priveşte plata majorărilor de întârziere, în conformitate cu prevederile art. 1073 C.civ. coroborate cu prevederile art. 1082 C.civ., creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a prestaţiei datorate acestuia de către debitor, în caz contrar având dreptul la dezdăunări, care sunt datorate de acesta din urmă, cu excepţia situaţiei în care dovedeşte intervenţia unei cauze străine exoneratoare de plată. Astfel, daunele-interese pe care instanţa le poate acorda unui creditor în vederea acoperirii prejudiciului cauzat de neexecutarea prestaţiei debitorului sunt daune-interese moratorii şi daune-interese compensatorii.

Potrivit capitolului II din contract, neplata la termen a chirie atrage o penalizare de 0,2% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere.

Conform raportului de expertiză, contravaloarea penalităților de 0,2% pe zi de întârziere, calculate pentru aceeași este de 31937,35 lei (f. 20-21, vol III), nu de 41958 lei cum a indicat reclamanta în cererea de chemare în judecată, în care se precizează că penalitățile au fost calculate pentru aceeași perioada ca cea pentru care se solicită plata chiriei, deci pentru perioada 01.06.2014  - 30.06.2017.

Având în vedere că pârâtul nu a făcut dovada achitării chiriei la termenele scadente, reclamanta este îndreptăţită şi la plata sumei de 31937,35 lei reprezentând penalități de întârziere aferente perioadei iunie 2014 – iunie 2017.

Prin urmare, instanța va admite în parte capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei S.C. C S.R.L. la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere și o va obliga pe aceasta să-i plătească reclamantei suma de 41682,74 lei cu titlu de chirie restantă aferentă perioadei iunie 2014 – iunie 2017 și la plata sumei de 31937,35 lei cu titlu de penalități contractuale aferente chiriei restante, calculate pentru perioada 01.06.2014  - 30.06.2017.

În ceea ce privește cererea expertului judiciar F de majorare a onorariului, instanța are în vedere prevederile art. 339 alin. 2 din C.proc.civ. și, având în vedere natura pricinii și complexitatea cauzei, perioada de timp necesară studierii aspectelor existente în cauză, a înscrisurilor anexate la dosarul cauzei, alocarea unui timp pentru documentarea adecvată, instanța constată ca fiind întemeiată cererea acestuia de majorare a onorariului de 1000 lei la suma de 3500 lei, motiv pentru care va admite în parte cererea de majorare a onorariului de expert la suma de 3500 lei și  va obligă pârâta B  la plata în contul B.L.E.T., către expertul judiciar F a sumei de 2500 lei.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 453 C.proc.civ., când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.proc.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Având în vedere soluția de admitere în parte a cererii de chemare în judecată, prin raportare la susținerile părților și măsura în care acestea au fost întemeiate, instanța va obliga pârâta B la plata către reclamantă a sumei de 500 de lei, cu titlu de onorariu avocat și va obliga pârâta S.C.  C S.R.L. la plata către reclamantă a sumei de 500 lei cu titlu onorariu avocat și a sumei de 3418,6 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru, calculată prin raportare la pretențiile admise.

De asemenea, instanța va obliga reclamanta la plata către pârâta B a sumei de 1000 lei cu titlu de onorariu provizoriu expert și la plata sumei de 300 de lei, cu titlu de onorariu expert redus, prin raportare la soluție și culpa procesuală a acesteia.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește cotele de întreținere aferente perioadei iunie 2014 – noiembrie 2014 și penalitățile de întârziere aferente acestora.

Respinge capetele de cerere ce au ca obiect obligarea pârâtei la plata cotelor de întreținere aferente perioadei iunie 2014 – noiembrie 2014 și penalităților de întârziere aferente acestor perioade, ca prescrise.

Respinge în rest excepția prescripției, ca neîntemeiată.

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI "A" cu sediul ales în …… în contradictoriu cu B cu domiciliul în ….. şi cu S.C. C S.R.L. cu sediul în ….

Obligă pârâta B la plata către reclamantă a sumei de 17234,31 lei reprezentând cote de întreținere aferente lunilor decembrie 2014 – iunie 2017  și a sumei de 9355,05 lei, reprezentând penalități aferente acestor cote, calculate pentru aceeași perioadă, ce se vor calcula în continuare până la plata integrală a debitului, fără ca cuantumul penalității să poată depăși debitul asupra căruia a fost calcula. 

Obligă pârâta S.C.  C S.R.L. la plata către reclamantă a sumei de 41682,74 lei cu titlu de chirie restantă aferentă perioadei iunie 2014 – iunie 2017 și la plata sumei de 31937,35 lei cu titlu de penalități contractuale aferente chiriei restante, calculate pentru perioada 01.06.2014  - 30.06.2017.

Respinge în rest cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Admite  în parte cererea de majorare a onorariului de expert formulată de expertul judiciar F, dispune majorarea onorariului la suma finală de 3500 lei și obligă contestatoarea la plata către expertul judiciar F a restului de 2500 lei, ce se va achita în contul Biroului Local de Expertize Tehnice și Contabile de pe lângă Tribunalul Municipiului București.

Obligă pârâta B la plata către reclamantă a sumei de 500 lei cu titlu de onorariu avocațial.

Obligă pârâta S.C.  C S.R.L. la plata către reclamantă a sumei de 500 lei cu titlu de onorariu avocațial și la plata sumei de 3418,6 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru.

Obligă reclamanta la plata către pârâta B a sumei de 1000 lei cu titlu de onorariu provizoriu expert și la plata sumei de 300 de lei cu titlu de onorariu avocațial.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.

Pronunțată astăzi, 27.01.2020, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

Domenii speta

Spete similare