Drept civil

SENTINŢA CIVILĂ NR. 3411/2019

Şedinţa publică de la data de 08 octombrie 2019

Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamanţii AA, BBşi pe pârâţii CC, DD, EE, având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică la prima strigare se prezintă av. ..., pentru reclamanţi, lipsind părţile şi curatorul desemnat pentru apărarea intereselor pârâţilor CC şi DD, av. FF.

  S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de şedinţă, care învederează instanţei următoarele:

- procedura de citare este nelegal îndeplinită cu pârâţii CC şi DD, motivat de faptul că lipseşte curatorul desemnat pentru apărarea intereselor pârâţilor, respectiv av. ....;

  - cauza este la al 7-lea termen de judecată;

- la data de 19.07.2019, SPCLEP Roznov a depus un răspuns la adresa instanţei;

- părţile nu au solicitat judecata în lipsă;

Avocatul reclamanţilor solicită amânarea judecăţii cauzei în vederea citării soţiei lui Jipa Mihai.

Instanţa învederează că a intervenit divorţul anterior decesului. Constată că motivul invocat de avocatul reclamanţilor nu este un motiv de amânare a judecăţii cauzei fără discuţii şi lasă cauza la a doua strigare.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică la a doua strigare se prezintă av. .., pentru reclamanţi, av. FF  în calitate de curator desemnat pentru apărarea intereselor pârâţilor CC şi DD, lipsind părţile.

  S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de şedinţă, după care:

În considerarea dispoziţiilor art. 131 alin. 1 Cod de procedură civilă, instanţa îşi verifică din oficiu competenţa şi se consideră competentă general, material şi teritorial, în soluţionarea cauzei, având în vedere dispoziţiile art. 94 pct. 1 lit. k) şi art. 107  Cod de procedură civilă, av. fiind de acord.

Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat ori excepţii de invocat, instanţa  acordă cuvântul pe probe.

Avocatul reclamanţilor solicită încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale şi a probei cu expertiza topo având ca obiective identificarea terenului, să se stabilească cine îl are în posesie, care sunt vecinii.

Curatorul desemnat pentru apărarea intereselor pârâţilor CC şi DD arată că nu se opune probelor solicitate de reclamanţi.

În considerarea dispoziţiilor art. 237 alin. 2 pct. 7, art. 255 alin. 1 şi art. 258 alin. 1 Cod de procedură civilă, instanţa încuviinţează pentru  reclamanţi proba cu înscrisurile depuse deja la dosarul cauzei, apreciind-o pertinentă, concludentă şi utilă pentru soluţionarea prezentei pricini. Respinge ca nefiind utilă soluţionpării cauzei proba cu expertiza în specialitatea topografie şi proba testimonială.

Nemaifiind alte cereri de formulat ori probe de administrat, instanţa constată finalizată cercetarea judecătorească şi acordă cuvântul pe fondul cauzei.

 Avocatul reclamanţilor solicită admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată, fără cheltuieli  de judecată. Solicită să se constate că reclamanţii au dobândit terenul prin antecontractul de vânzare-cumpărare. Vânzătorul a decedat. Reclamanţii nu au avut cum să ia legătura cu moştenitorii vânzătorului. Reclamanţii deţin terenul de mulţi ani, pentru care achită impozitul.

Curatorul desemnat pentru apărarea intereselor pârâţilor CC şi DD solicită a se avea în vedere probele de la dosar.

În temeiul art. 394 din Codul de procedură civilă, instanţa declară dezbaterile închise şi reţine cauza în pronunţare.

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de .., sub nr. …, reclamanții AA și BBi-a chemat în judecată pe pârâţii DDși EE, moștenitorii defunctului BB, solicitând instanţei să suplinească consimțământul părților la vânzarea-cumpărarea terenului cumpărat prin convenţie civilă încheiată la Primăria Borleşti şi care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a suprafeţei de 1700 m.p., situată în intravilanul satului Ruseni, comuna Borleşti, identificat prin planul cadastral în sola 47/1302.

Instanţa a constatat, din actele de stare civilă depuse, că pârâţii se numesc CC şi DD.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanţii au arătat că au cumpărat, în 07.05.2003, de la …, suprafaţa de 1700 m.p., situată în intravilanul satului Ruseni, comuna Borleşti, identificat prin planul cadastral în sola .., cu următorii vecini: nord – drum judeţean, sud – gârla morii, vest – ., est – ...

Au achitat vânzătorului suma de 13.500.000 lei vechi, adică 1350 lei noi, iar el s-a angajat să perfecteze documentaţia cadastrală în vederea perfectării actelor de vânzare-cumpărare în formă autentică la un notar public. Ulterior, ei au plecat în Italia, unde lucrau, şi au lăsat vânzătorul să se ocupe de actele necesare, dar după un timp acesta a murit.

Jipa .. deţinea terenul respectiv în baza titlului de proprietate nr. 17/711 din 23.09.1998, eliberat de Comisia Judeţeană Neamţ.

Întrucât, sub diverse motive, vânzătorii refuză să încheie actul de vânzare-cumpărare al terenului în formă autentică, iar ei şi-au îndeplinit toate obligaţiile care decurg din convenţia civilă sub semnătură privată, consideră că actul constituie un antecontract de vânzare-cumpărare şi a solicitat instanţei să emită o hotărâre care să ţină loc de act autentic pentru vânzarea terenului.

Au precizat că stăpânesc suprafaţa de teren de la data cumpărării, au exercitat o posesie netulburată, continuă, neîntreruptă şi sub nume de proprietar, dar în lipsa actelor autentice doveditoare ale proprietăţii şi faţă de refuzul vânzătorilor de a le încheia, se află în imposibilitatea dovedirii calităţii de proprietar al imobilului.

Au adăugat că moştenitorul şui EE este … care a decedat şi el, iar copiii lui sunt DDşi …. Au solicitat de la Primărie anexa 23/24, dar au fost refuzaţi.

În drept, a invocat prevederile art. 1244, art. 1669 alin. 1, art. 1270, art. 1516 alin. 2 pct. 3 din Codul civil.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale şi a probei cu expertiza topografică. Au fost anexate acţiunii, în copie, înscrisuri.

Reclamanţii au achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 896 lei.

Ulterior, la solicitarea instanţei, a depus, în copie, certificat privind înscrierea imobilului în evidenţele de cadastru şi carte funciară, rezultând că terenul nu este înscris în evidenţele de cadastru şi carte funciară.

Pârâţii nu au formulat întâmpinare în cauză, comunicările trimise acestora fiind întoarse cu mențiunea „destinatar plecat din ţară”, fiind efectuată procedura de citare prin publicitate, instanţa desemnând un avocat curator pentru reprezentarea intereselor pârâţilor.

La termenul de judecată din data de 20.11.2018, instanţa a dispus, potrivit art. 78 alin. 2 din Codul de procedură civilă, introducerea în cauză a cotitularului de pe titlul de proprietate nr. 14/711/23.09.1998, invocat de reclamanţi ca fiind titlul vânzătorului, respectiv EE.

Totodată, instanţa le-a pus în vedere reclamanţilor obligaţia de a face dovada acordului proprietarului EE pentru vânzarea terenului.

Persoana introdusă în cauză, EE, nu a formulat întâmpinare.

Instanţa a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Examinând probele administrate în cauză şi apreciindu-le în mod liber, potrivit convingerii sale, în temeiul art. 264 din Codul de procedură civilă, instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin actul sub semnătură privată intitulat „convenţie civilă” încheiată la data de 07.05.2003, depus la fila 9, încheiat de reclamanţii AA şi …, în calitate de promitenţi-cumpărători, cu …., în calitate de promitent-vânzător, în prezent decedat, acesta din urmă s-a obligat să le vândă reclamanților suprafața de teren de 1700 m.p. situată în intravilanul satului Ruseni, comuna Borleşti, identificat prin planul cadastral în sola 47/1302, cu următorii vecini: nord – drum judeţean, sud – gârla morii, vest – …, est – ….

Preţul convenit a fost de 13.500.000 lei vechi, consemnându-se că a fost achitat la momentul semnării actului.

S-a consemnat şi că .. deţine terenul în baza titlului de proprietate nr. … eliberat de Comisia Judeţeană Neamţ.

Antecontractul are dată certă, fiind semnat şi ştampilat de primarul Comunei Borleşti.

Terenul nu este înscris în cartea funciară, potrivit certificatului depus la dosar.

Promitentul-vânzător a decedat la 12 februarie 2005, iar ca moștenitori legali au rămas fiii acestuia, pârâții CC şi DD, potrivit actelor de stare civilă depuse la dosar.

În realitate, terenul de 1700 m.p. este înscris în titlul de proprietate nr. 17/711 din 23.09.1998, eliberat de Comisia Judeţeană Neamţ, care are ca titulari pe … şi …. .., ca moştenitori ai defunctei …. (fila 13).

În drept, instanţa apreciază că pronunţarea hotărârii se supune reglementării în vigoare la data judecăţii, nu la data încheierii de către părţi a antecontractului de vânzare-cumpărare.

În acest sens este Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014 în considerentele căreia s-a reţinut: „Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempusregitactum.”

Instanţa apreciază că înscrisul sub semnătură privată intitulat „convenţie civilă” încheiată la data de 07.05.2003, depus la fila 9, are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, în temeiul căreia părţile s-au obligat să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, fiind un contract distinct de acesta din urmă şi nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar unor obligaţii cu caracter personal pentru ambele părţi, respectiv obligaţia de a vinde/cumpăra un obiect determinat.

Posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca remediu pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de vânzare, este reglementată în prezent prin Codul civil. Alin. (3) teza I al art. 1.279 din Codul civil se referă la soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul refuzului uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia de a reitera consimţământul său la contractul promis: „De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.” Aceeaşi exprimare se regăseşte şi în alin. (1) şi (2) al art. 1.669 din Codul civil în materie de promisiune de vânzare, potrivit căruia „(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”

Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific. Contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, în timp ce o hotărâre judecătorească reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei. Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul părţii acţionate în instanţă de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contractul încheiat şi dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa apreciază că, în speţă, nu este îndeplinită condiţia cerută de lege referitoare la calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, întrucât Jipa N. Vasile nu era singurul proprietar al terenului, ci şi Jipa N. Neculai are un drept de proprietate în indiviziune, iar acordul acestuia nu a fost depus la dosar.

Or, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat prin Decizia nr. 12 din 8 iunie 2015, că „În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari.”

Instanţa reţine că această decizie dată în recurs în interesul legii este obligatorie pentru instanţe, de la data publicării în Monitorul Oficial al României, iar susţinerile reclamanţilor prin avocat în sensul că nu este aplicabilă Decizia ÎCCJ nr. 12/2015, motivat de faptul că a fost pronunţată după încheierea antecontractului în cauză, nu sunt întemeiate.

Aşa cum a arătat instanţa anterior, pronunţarea hotărârii se supune reglementării în vigoare la data judecăţii, nu la data încheierii de către părţi a antecontractului de vânzare-cumpărare.

În consecinţă, întrucât …. nu era singurul proprietar al terenului promis, iar reclamanţii nu au făcut dovada acordului lui … cu privire la înstrăinarea terenului, instanţa va respinge ca nefondată acţiunea.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge ca nefondată acţiunea formulată de reclamanţii AA, .. şi Ciupercă Ana Adriana, …, ambii cu dom. în … în contradictoriu cu pârâţii CC, …, DD, CNP: .., ambii cu dom. în sat Ruseni, …, ambii prin curator FF, cu sediul la Baroul Neamţ, cu sediul în .., jud. Neamţ şi EE, cu dom. în com. Borleşti, judeţ Neamţ.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

Cererea de apel se depune la Judecătoria Piatra Neamţ.

Pronunţată, azi, 8 octombrie 2019, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.

..

Domenii speta

Spete similare