Calitatea procesuală pasivă a Statului Român într-un litigiu privind răspunderea pentru evicțiune intentată de cumpărătorul unui imobil în temeiul Legii nr.112/1995. Condițiile răspunderii pentru evicțiune impuse în dreptul comun (Codul civil)

- art. 1337, art. 1340 Cod  civil vechi, art. 1695 Cod  civil  nou

Notificarea prin care proprietarul tabular îi pune în vedere chiriaşului cumpărător în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995 să elibereze spaţiul deţinut în baza contractului de vânzare-cumpărare, nu reprezintă o tulburare de drept întrucât nu a determinat infirmarea dreptului de proprietate al cumpărătorului şi nici anularea titlului de proprietate al acestuia, care ar fi trebuit să rezulte dintr-o hotărâre judecătorească, nu dintr-o simplă invocare a unui drept de proprietate de către terţ. În acest context ar fi prematură solicitarea reclamanţilor privind plata de despăgubiri pentru evicţiunea  invocată, din moment ce nu a avut loc pierderea dreptului lor de proprietate asupra bunului prin infirmarea titlului lor de proprietate de către o hotărâre judecătorească.

Statul Român are calitate procesuală pasivă în litigiul privind răspunderea pentru evicţiune, nu societatea comercială prin intermediul căreia statul a vândut bunul în baza Legii nr. 112/1995. 

Prin sentinţa civilă nr. 8845/10.10.2018,  Judecătoria Braşov a admis în parte acțiunea civilă având ca obiect pretenții formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice.

A dispus obligarea pârâtului la plata sumei de 18.290 lei către reclamanți reprezentând contravaloarea prețului achitat de aceștia pârâtului, în considerarea Contractului de vânzare-cumpărare nr. […]/06.02.1997.

A dispus obligarea pârâtului la plata sumei de 119.810 lei către reclamanți reprezentând diferența dintre prețul achitat de aceștia pârâtului cu ocazia încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. […]/06.02.1997 și valoarea actuală de piață a bunului situat în C., str. D. nr. xx, în suprafață de 47,31 mp.

A dispus obligarea pârâtului la plata sumei de 7.000 lei către reclamanți reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâtul  Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin AJFP C., iar prin decizia nr. 1346/10.10.2019, Tribunalul Braşov a respins apelul promovat.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs, în termen, motivat, pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin AJFP C., criticând decizia pentru nelegalitate sub aspectul aplicării dispoziţiilor de drept material referitoare la răspunderea pentru evicţiune în temeiul dispoziţiilor art. 1337 – 1340, 1341 Cod civil vechi.

Se solicită admiterea recursului, casarea deciziei pronunţate de Tribunalul Braşov şi rejudecarea cauzei cu consecinţa respingerii cererii reclamanţilor fie în baza excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice, fie ca neîntemeiată.

Sunt indicate următoarele motive de nelegalitate a deciziei:

1.În mod greşit instanţa de apel a respins critica prin care era combătută soluţia primei instanţe cu privire la calitatea procesuală a Statului Român. În raport de datele contractului de vânzare-cumpărare nr. […]/6.02.1997 nu rezultă că Statul Român este vânzătorul spaţiului pentru care se solicită antamarea răspunderii pentru evicţiune. S.C. E. S.R.L., semnatara contractului, era entitatea existentă la nivel local, mandatată prin lege (art. 9 alin. 5 din Legea nr. 112/1995 şi art. 29 din H.G. nr. 20/1996) să vândă/retrocedeze locuinţele pe care le administra. Aceasta a utilizat, din proprie iniţiativă, în formularul contractului, formula „Statul Român prin RA E.”, ceea ce nu conferă statului  calitatea de parte a raportului juridic.

Aşadar, recurentul susţine că instanţa de apel a  aplicat greşit normele de drept material prevăzută de art. 1341 Cod civil vechi, întrucât în aplicarea normelor de drept comun, calitatea de vânzător trebuia citită „stricto sensu” în conformitate cu actele normative care au guvernat contractul, iar nu în forma în care s-a redactat la un moment dat contractul de vânzare-cumpărare.

Numai dacă reclamanţii ar fi înţeles să uzeze de dispoziţiile legii speciale, răspunderea directă pentru evicţiune ar fi aparţinut în regim derogatoriu Ministerului Finanţelor Publice, conform art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001. Întrucât în speţă reclamanţii au invocat răspunderea pentru evicţiune în temeiul dreptului comun, aplicarea dispoziţiilor art. 1344 Cod civil trebuie să se analizeze strict în raport cu vânzătorul, respectiv S.C. E. S.R.L..

2.În ceea ce priveşte soluţia pe fond, recurentul susţine că decizia instanţei de apel este dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1337, 1340 Cod  civil vechi.

În realitate,  notificarea din 27.09.2016 trimisă de către proprietara tabulară înscrisă în CF de abia în 2001 către cumpărători nu reprezintă un act de „tulburare de drept”, comparaţia între titlul moştenitoarei şi titlul reclamanţilor trebuia confirmată, realizată, printr-o hotărâre judecătorească, nu de reclamanţii înșiși. Deci nu se poate susţine că o comparaţie a titlurilor ar fi fost defavorabilă acestora. Reclamanţii practic au abandonat bunul după simpla notificare a proprietarei tabulare.

Cauza de evicţiune a fost cunoscută cumpărătorilor de vreme ce titlul Statului Român nu a fost înscris în CF fiind pronunţată o încheiere de respingere a cererii de înscriere. Respingerea cererii de înscriere a dreptului statului putea fi cunoscută de cumpărători cu minimă diligenţă, cauza respingerii conducând la concluzia  preluării fără titlu valabil de la proprietara tabulară. Pentru a fi antrenată răspunderea  pentru evicţiune, cumpărătorii trebuie să fie de bună-credinţă, însă în raport de celeritatea cu care s-a  încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în 5 zile de la depunerea cererii şi cu două zile înainte de intrarea în vigoare a H.G. nr. 11/1997 care ar fi exclus imobilul din sfera imobilelor preluate cu titlu, conturează profilul relei-credinţe a reclamanţilor care exclude aplicarea art. 1344 Cod civil vechi.

Intimaţii reclamanţi au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului susţinând următoarele apărări:

-Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Statului Român a fost corect soluţionată deoarece acesta a acţionat ca vânzător iar S.C. E. S.R.L. a acţionat exclusiv în calitate de mandatar legal al statului, efectele contractului producându-se în patrimoniul vânzătorului Statul Român.

- Situaţia juridică din speţă nu este a unui mandat cu reprezentare.

-Situaţia bunei/relei credinţe a părţilor la încheierea contractului este o problemă de fapt ce presupune analiza probatoriului, lucru nepermis a fi controlat în recurs, întrucât nu face obiectul unor critici de nelegalitate.

Recurentul a formulat şi răspuns la întâmpinare, susţinând din nou respingerea cererii de chemare în judecată şi pentru considerentul că evicţiunea nu s-a produs din moment ce contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desfiinţat.

În recurs s-au depus înscrisuri noi, respectiv contractul […]/22.01.1997, încheiere de CF […].

Analizând recursul formulat în limitele motivelor de recurs, instanţa a constatat că este fondat pentru considerentele următoare:

Cu privire la modul de gestionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin AJFP C., instanţa a constatat criticile recurentului nefondate în raport de obiectul litigiului dedus judecăţii şi de temeiul de drept invocat.

În speţă nu este negată preluarea imobilului ce a constituit obiectul vânzării de către stat cu drept de naţionalizare, în baza Decretului nr. 92/1950. Nu s-a realizat înscrierea dreptului statului în CF, fiind respinsă cererea de înscriere pentru considerentele expuse în încheierea de CF nr. […]/10.08.1962, respectiv pentru neconcordanța de nume între proprietarul tabular înscris în CF şi cel menţionat în anexa la decret, însă aceasta nu exclude existenţa preluării imobilului de către stat.

Nu este negată nici aplicarea Legii nr. 112/1995 în contractul de vânzare-cumpărare, părţile recunoscând încheierea contractului în temeiul dispoziţiilor acestei legi.

Din moment ce contractul de vânzare-cumpărare în temeiul căruia reclamanţii pretind despăgubiri prin antrenarea răspunderii pentru evicţiune a fost încheiat în baza Legii nr. 112/1995 se confirmă susţinerea recurentului privind regimul juridic al bunului vândut, respectiv acela specific imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului. Deşi recurentul nu a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare, vânzarea s-a realizat în numele statului, recunoscându-i-se calitatea de proprietar vânzător. Prin urmare, Statul Român are calitate procesuală pasivă în speţă.

Calitatea procesuală presupune identitate între părţile din proces şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta a fost dedus judecăţii. Calitatea procesuală este determinată de obiectul cererii şi motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază pretenţia. Întrucât în cauză se urmăreşte valorificarea  unui drept de creanţă, acesta derivă din transmiterea unui drept real de proprietate, astfel că se impune stabilirea cu exactitate a titularilor dreptului de proprietate ce a fost transmis. Având în vedere modul specific în care a avut loc transmiterea proprietăţii, în baza legii speciale – art. 9 din Legea nr. 112/1995 – în mod corect s-a reţinut de către instanţa de apel că este legală respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Statului Român  dispusă prin încheierea din 14 aprilie 2017 de Judecătoria Braşov.

Relativ la criticile recurentului faţă de aplicarea dispoziţiilor dreptului comun ce reglementează răspunderea pentru evicţiune, instanţa de recurs a constatat că sunt fondate, ceea ce atrage în temeiul art. 488 alin. 1 pct. 8 Cod procedură civilă raportat la art. 496 alin. 2 Cod procedură civilă, casarea deciziei din apel.

Trebuie remarcat faptul că, deşi răspunderea pentru evicţiune în cazul bunurilor vândute în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995 a fost reglementată prin lege specială (art. 50 din Legea nr. 10/2001), reclamanţii se prevalează de dispoziţiile dreptului comun (art. 1337-1340 Cod civil vechi), cu toate că la momentul ivirii tulburării de drept invocate de reclamanţi (notificarea din 27.09.2016 ), dispoziţiile legii speciale erau în vigoare şi derogau de la dispoziţiile de drept comun, instituind un caz special de răspundere pentru evicţiune în temeiul legii speciale. Răspunderea pentru evicţiune în temeiul legii speciale nu intervine doar atunci când contractul de vânzare-cumpărare este desfiinţat prin hotărâre judecătorească cum a reţinut prima instanţă, ci şi în situaţiile în care contractul fiind păstrat, cumpărătorul a pierdut proprietatea bunului prin compararea titlurilor, în revendicare (titlul sau cu cel al fostului proprietar), or în speţă nu s-a pronunţat o hotărâre judecătorească prin care să se constate preferinţa unuia din titlurile de proprietate exhibate de reclamanţi sau de notificatoarea F..

Contrar susţinerilor reclamanţilor, condiţiile evicţiunii în situaţia de speţă nu sunt îndeplinite, în raport de starea de fapt invocată.

Tulburarea de drept nu s-a produs prin simpla notificare transmisă de F.  către reclamanţii cumpărători prin care îi înştiinţează că „intenţionează să-şi exercite atributele dreptului de proprietate fie pretinzându-le o chirie pentru folosinţa imobilului, fie solicitându-le părăsirea imobilului”. În cazul în care reclamanţii nu ar da curs notificării F., prin aceeaşi notificare îi înştiinţează şi asupra posibilităţii formulării unei acţiuni în revendicare.

Aşadar, rezultă în mod expres chiar din conţinutul notificării faptul că nu a avut loc o „comparare de titluri” şi că aceasta s-ar realiza doar în cadrul unei acţiuni în revendicare.

Situaţia notificării menţionate nu reprezintă o tulburare de drept întrucât nu a determinat infirmarea dreptului de proprietate al reclamanţilor şi nici anularea titlului lor de proprietate, care ar fi trebuit să rezulte dintr-o hotărâre judecătorească, nu dintr-o simplă invocare a unui drept de proprietate de către terţ. În acest context ar fi prematură solicitarea reclamanţilor privind plata de despăgubiri pentru evicţiunea invocată, din moment ce nu a avut loc pierderea dreptului lor de proprietate asupra bunului prin infirmarea titlului lor de proprietate de către o hotărâre judecătorească. Siguranţa notificatoarei F. în succesul acţiunii în revendicare este, la acest moment, doar în gândirea logică a sa, întrucât nu este validată de o instanţă. Nu în cadrul prezentului litigiu se poate exercita controlul asupra celor două titluri de proprietate exhibate de părţi, întrucât limitele învestirii instanţei nu permit aceasta, ci doar într-o acţiune în revendicare, cum însăşi notificatoarea recunoaşte.

Prin urmare, relativ la starea de fapt dedusă judecăţii ce nu mai poate fi controlată în recurs se poate concluziona că „încă” nu s-a produs tulburarea de drept care să atragă antrenarea răspunderii pentru evicţiune, instanţele anterioare soluţionând cererea reclamanţilor cu încălcarea legii, respectiv a dispoziţiilor art. 1337-1340 Cod civil vechi.

Din moment ce nu a intervenit o tulburare de drept nu pot fi analizate nici celelalte elemente ale răspunderii pentru evicţiune respectiv „cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi să provină dintr-un fapt personal al vânzătorului, cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător”.

În consecinţă, notificarea invocată ca act de tulburare de drept nu poate produce o temere semnificativă reclamanţilor astfel încât aceştia să „abandoneze” bunul la dispoziţia notificatoarei în lipsa unui titlu executoriu. Bineînţeles că aceştia nu pot fi împiedicaţi să dea curs şi solicitărilor din notificarea în cauză, însă nu pot pretinde despăgubirile constând în valoarea actuală a imobilului de la Statul Român – autorul vânzării în acest context.

Pentru aceste considerente, instanţa a admis recursul formulat şi a casat în parte decizia pronunţată de instanţa de apel, doar cu privire la soluţia asupra fondului cauzei, menţinând dispoziţiile de respingere a apelului exercitat de Statul Român împotriva încheierilor de şedinţă din 14.04.2017 şi 16.05.2017.

Domenii speta

Spete similare