Reziliere contract de locațiune. Evacuare.

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 26.07.2019 sub nr. 22082/299/2019, reclamanta S.C. V. SR.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. I. S.R.L., rezilierea contractului de locațiune nr. 1, încheiat la data de 18 martie 2019, conform art. 1.790 Cod  civil; obligarea pârâtei la plata sumei de 85.000 lei reprezentând cheltuieli efectuate de reclamantă pentru remedierea defecțiunilor constatate la punctul de lucru din B, str.  C. A, nr. , sector 1, conform art. 1.341 şi art. 1.345 Cod civil; returnarea garanţiei în valoare de 3.100 euro achitată la semnarea contractului în data de 18.03.2019; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, a arătat că la începutul lunii martie 2019, administratorul societăţii reclamante, aflându-se în căutarea unui spațiu comercial de tip Restaurant pentru închiriat, a vizionat locația denumita Restaurant C aflat la adresa B, str.  C.A. , nr. sector 1. Spațiul era deținut de Societatea I S.R.L. şi a fost prezentat având 195 m2 la parter şi 90 m2 spațiu de depozitare la subsol, amenajat ca restaurant în funcțiune, terasa cu 6 mese autorizate de Primăria Sectorului 1 amenajată pe trotuarul adresei pe toată lungimea deschiderii spațiului. Prezentarea a fost făcută de d-na EI în calitate de  administrator al Societății I S.R.L., aceasta dând asigurări că spațiul deține toate autorizațiile necesare funcționarii conform legislației în vigoare în alimentația publică şi ca spațiul are toate facilitățile, instalațiile şi aparatura în perfectă stare de funcționare.

A menţionat că la data de 18 martie 2019, a semnat contractul de închiriere pe o perioada de 3 ani cu începere la 1 mai 2019, achitând suma de 6.200 € (euro) în avans reprezentând contravaloarea chiriei pentru luna mai 2019 şi garanție solicitată prin contract în valoare de 3.100 € (euro). La sfârşitul lunii martie 2019, d-na E. l-a contactat telefonic pe administratorul reclamantei, arătând ca doreşte să predea spațiul cu 15 zile mai devreme adică la 15 aprilie 2019, solicitând şi contravaloarea chiriei pentru aceste zile în valoare de 1.550 € (euro). Reprezentantul reclamantei a fost de acord, achitând suma solicitată, iar după ce aceasta tranzacție a fost efectuată, a doua zi la data de 08 aprilie 2019, au semnat procesul-verbal de predare-primire. După ce această tranzacție a fost efectuată, a fost sunat din nou de  administratorul S.C. I S.R.L., doamna  E, transmițându-i faptul că blocul la parterul căruia este spațiul închiriat intră în reabilitare şi se instalează schela necesara şantierului, chiar pe terasa restaurantului, obturând pe toata lungimea, spațiul  devenind astfel şantier în lucru.

A precizat reclamanta că reprezentatul său a reclamat faptul că acest lucru nu este în regulă, însă a fost a asigurat că lucrările de reabilitare a blocului vor dura maxim 1 luna. A considerat astfel reclamanta că termenul de 1 lună este acceptabil, necunoscând impactul economic al acestui fapt în activitatea sa. La data de 15 aprilie 2019, a intrat în posesia spațiului, a început lucrările, intenționând finalizarea şi deschiderea la data de 01 mai 2019.

Susţine reclamanta că, după intrarea în posesia spațiului închiriat, a constatat o serie de vicii ascunse ale spațiului, garantate ca funcționale prin contract, cunoscute de locator, pe care în mod constant a refuzat să le recunoască şi să le remedieze după cum urmează:

1) La data semnării contractului de închiriere (18 martie 2019) locația a fost prezentată ca fiind Restaurant cu terasă la intrare şi deschiderea fațadei în str. C.A. , fiind ascuns faptul că începând cu luna aprilie 2019, blocul la parterul căruia se afla spațiul închiriat va intra în reabilitare urmând să se instaleze schela chiar pe terasa  spațiului, obturându-se toată fațada şi intrarea, devenind şantier în lucru astfel încât la data preluări spațiului acest şantier era deja instalat. Acest viciu era cunoscut de Proprietar conform acordului semnat pentru anvelopare în calitate de membru al asociației de proprietari al imobilului şi conform declarației administratorului imobilului şi a fost ascuns cu intenție acest viciu.

2) Instalația de apă curentă era defectă, colmatată şi neconformă cu normele de funcționare în vigoare.

3) Instalația electrică prezenta grave defecțiuni şi neconformități fiind în situație de a lua foc în orice moment.

4) Centrala termică prezenta defecțiuni şi nu funcționa în condiții optime.

5)Aparatura predată era defectă şi inutilizabilă în condițiile în care se afla la momentul predării.

6) Mobilierul era rupt, defect şi inutilizabil, aceste vicii fiind ascunse cu feţe de mese şi alte accesorii.

7) Liftul fără reviziile la zi şi defect.

8) Toalete insalubre neconforme cu normele de igienă şi inutilizabile în stadiul în care s-au predat.

 9) Spațiul de depozitare insalubru cu canal de tip stradal prin care ies cantități mari de gândaci zilnic, inutilizabil.

10) Spațiul nu deținea autorizații de funcționare pentru alimentație publică conform normelor  în vigoare şi nici nu îndeplinea condițiile pentru autorizare aşa cum a fost prezentat de către EI şi aşa cum ne-a fost prezentata locația, stare de fapt constatată şi de firma Consaltis cu care reclamanta a încheiat un contract de consultanţă HACCP, obligatoriu în alimentație publică şi de instituțiile de avizare ANSVSA şi DSP.

A precizat reclamanta că toate aceste defecțiuni au fost remediate de societate, pe cheltuiala sa, reuşind începerea activității în spațiul contractat la data de 07 iunie 2019, generând costuri suplimentare în contabilitate, în valoare de 85.000 lei şi o întârziere a deschiderii şi activității economice de 37 zile.

La data de 20 iunie 2019, după 12 zile de funcționare, datorită defecțiunilor, fisurilor şi a colmatării în timp a țevilor de scurgere şi a faptului că nu erau conforme cu legislația de mediu în vigoare, neavând montat separator de reziduuri şi valve de sens, acestea s-au înfundat, refulând cantități mari de dejecții ale toaletelor şi canalului stradal în spațiul de depozitare aflat la subsolul spațiului închiriat. Cantitatea mare de apă şi dejecții care refula din fisurile țevilor prin tavan au provocat deteriorarea mărfurilor deținute în depozit, scurt circuit şi implicit defectarea instalației electrice şi au determinat închiderea activității restaurantului.

Față de această situație, a contactat Proprietarul, la data de 21 iunie 2019, pentru a-i expune situația, în vederea remedierii. Acesta a refuzat remedierea defecțiunii motivând că nu a ştiut şi nu este vina lui, fapt infirmat de soțul doamnei administrator, domnul ES, care în prezenţa doamnei contabilei ZV, a recunoscut că ştia faptul că instalația de scurgere nu este conformă şi că prezenta defecțiuni pe care le-a reparat el, aşa cum s-a priceput cu scotch de hârtie şi tot felul de improvizații.

Față de cele mai sus, văzând reaua-credința a Proprietarului locației, a faptului că, şi în prezent, la data depunerii prezentei cereri, schela de anvelopare a imobilului încă este prezentă şi obturează toata fațadă spațiului, fiind montată pe terasa spațiului având regim de şantier în lucru, ținând cont că restaurantul este închis datorită viciilor ascunse prin înfundarea şi refularea instalației de scurgere şi luând în considerare că nu a putut ajunge la o înțelegere amiabilă cu pârâta, reclamanta a notificat-o în data de 26 iunie 2019 prin e-mail, în vederea rezilierii contractului, în baza prevederilor art. 1.790 Cod  civil şi în vederea recuperării cheltuielilor înregistrate în contabilitate cu renovarea generate de spațiul deținut de S.C. I.  S.R.L., în calitate de proprietar.

Locatorul, prin administrator, d-na. EI, a refuzat orice dialog sau negociere  şi nu a răspuns notificării transmise în data de 26.06. 2019.

În drept, a invocat dispozițiile art. 35, art. 94 pct. 1 lit. j), art.107, art. 148, art. 149, art. 194, art. 195, art. 451, art. 452, art. 453 alin. (1) Cod procedură civilă precum şi art. 1341, art. 1345, art. 1790 şi art. 2451 Cod civil.

În dovedire, a solicitat încuviințarea probei înscrisuri, interogatoriul pârâtei-locatoarei şi proba testimonială cu  martori.

La data de 30.10.2019, pârâta a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, a arătat că reclamanta cu rea-credinţă îşi începe motivarea propriei acţiuni folosind expresia „spaţiul era prezentat”, încercând sa inducă ideea că ar fi închiriat altceva decât a vizionat. Ceea ce i s-a prezentat în ofertă este exact ceea ce alcătuieşte obiectul contractului, respectiv imobilul situat în B, Str. C.A.,  nr.  , sector 2.

De asemenea, reclamanta cu rea-credinţa susţine că „reprezentatul legal a dorit predarea spaţiului la 15.04.2019 adică cu 15 zile mai devreme şi că i-a fost solicitată plata chiriei pentru încă 15 zile.

În realitate, conform dispoziţiilor contractului de închiriere încheiat la 18.03.2019, termenul de închiriere a imobilului este de 3 (trei) ani, cu începere de la data de 15 aprilie 2019 şi până la data de 15 aprilie 2022, daca nu intervine o cauza de încetare ori reziliere a contractului.

În ceea ce priveşte împrejurarea conform căreia blocul la parterul căruia se afla spaţiul închiriat intra în reabilitare, a arătat pârâta că acest aspect nu putea fi anticipat de către societate, după cum confirmă Asociaţia de Proprietari Bl. ..  Str. C.A. nr.  prin adresa nr. 164/02.07.2019. Societatea nu a putut avea la cunoştinţa când vor începe lucrările de reabilitare termică şi nici când acestea se finalizează, motiv pentru care nu îşi putea asuma responsabilitatea. Mai mult decât, conform art. 1.793 Cod civil, locatorul nu este ţinut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului.

A subliniat pârâta că terasa restaurantului nu face obiectul contractului de închiriere. Este evident că o eventuală terasă nu poate face obiectul vreunei închirieri, deoarece trotuarul este în proprietatea şi patrimoniul Primăriei Sectorului 1 Bucureşti. Pentru închirierea trotuarului în vederea amplasării unei terase reclamanta trebuia să se adreseze autorităţilor publice locale în vederea obţinerii unei autorizaţii.

Cu privire la afirmaţiile reclamantei referitoare la zugrăvirea spaţiului, pârâta a precizat că, potrivit Capitolului 5, pct. 5.2 şi 5.3 din Contractului de închiriere, orice investiţii şi modificări se pot face cu condiţia exprimării acordului de către locator, acord care nu a fost solicitat niciodată, cu atât mai puţin pentru „zugrăvirea spaţiului locaţiei”.

Pârâta a precizat că reclamanta susţine mincinos că după intrarea în posesie a spaţiului a constatat o serie de vicii ascunse, cunoscute de locator. Reclamanta a cunoscut de la momentul încheierii contractului de locaţiune că închiriază spaţiul situat în B, Str. C.A. şi nu terasa stradală, întrucât nu este proprietatea reclamantei.

Referitor la criticile reclamantei cu privire la „viciile” reprezentate de „instalaţia de apă curentă, instalaţia electrică, centrala termică, aparatura predată, mobilierul rupt, liftul defect, toaletele insalubre, spaţiul de depozitare insalubru”, a arătat că, potrivit procesului verbal de predare-primire încheiat odată cu perfectarea contractului de locaţiune, reclamanta confirmă că toate obiectele mobile şi imobile sunt în stare de funcţionare.

În realitate toate „viciile” invocate de către reclamantă (cu toate că scaunele pseudo rupte, liftul şi centrala termică aşa-zis defectă, nu sunt vicii ascunse) sunt inexistente. De asemenea, viciile invocate de reclamantă nu sunt probate.

Cu privire la rezilierea contractului de locaţiune, a arătat că, potrivit art. 11.5 din contractul de locaţiune‚ contractul este reziliat de plin drept fără intervenţia instanţei de judecată, înainte de termenul pentru care s-a încheiat, la cererea proprietarului şi fără nicio alta formalitate, atunci când chiriaşul nu a plătit chiria cel puţin 1 (una) lună. or, reclamanta nu a mai plătit chiria şi nici utilităţile consumate din luna iulie 2019 (acoperită cu reţinerea garanţiei), astfel datorând chiria pentru perioada august 2019 şi până în prezent, deoarece reclamanta ocupa  spaţiul şi îşi desfăşoară activitatea şi în prezent.

În concluzie, contractul este reziliat automat fără intervenţia instanţelor de judecată pentru neplata chiriei timp de 3 luni, iar acest capăt de cerere formulat de reclamantă trebuie respins ca fiind fără obiect.

Cu privire la cererea de restituire a garanţiei, a arătat că garanţia pe care o solicită reclamanta a fost utilizată în acoperirea chiriei aferente lunii Iulie 2019, având în vedere că restaurantul funcţionează, iar reclamanta nu a mai achitat chiria din August 2019.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 205 Cod procedură civilă, art. 1.793 Cod Civil.

În dovedire, a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, precum şi a probei cu martori în eventualitatea încuviinţării acestei probe pentru reclamantă.

Prin cererea reconvenţională depusă la dosar la data de 30.10.2019, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata către pârâtă a sumei de 50.567,38 lei reprezentând contravaloarea chiriei pentru lunile August, Septembrie şi Octombrie 2019, inclusiv penalităţile de întârziere la care se adaugă contravaloarea chiriei până la eliberarea efectivă a imobilului ocupat fără drept de către reclamanta-pârâtă conform art. 1.831 alin. (2) Cod Civil; la plata către pârâtă a sumei de 3.954,62 lei reprezentând contravaloarea utilităţilor anume, energie electrică, apă la care se adaugă suma de 2.000 EUR în echivalent lei 9,514 lei cu titlu de daune moratorii; obligarea reclamantei-pârâte la aducerea imobilului în starea iniţială potrivit art. 1.823 alin. (2) Cod Civil, evacuarea reclamantei-pârâte din imobilul supus închirierii situat în Bucureşti Str. C.A nr. , ... sector 1 în conformitate cu art. 1.831 Cod Civil, respectiv obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la primul capăt de cerere, a menţionat că suma datorată cu titlu de chirie neachitată şi scadentă, precum si penalităţile de întârziere totalizează suma de 50.567,38 lei

Cu privire al doilea capăt de cerere, a arătat că nici până în prezent, deşi reclamanta - pârâtă desfăşoară activitatea comercială - restaurant - nu şi-a îndeplinit obligaţia prevăzută de art. 3.5 din contractul de închiriere.

A solicitat aducerea imobilului în starea iniţială, având în vedere că există anumite modificări ale împărţelii spaţiului supus închirierii efectuate de către chiriaş, respectiv mutarea barului şi instalarea unui lavoar în spaţiul destinat clienţilor restaurantului care a generat spargerea gresiei precum şi alte prejudicii semnificative.

A solicitat evacuarea reclamantei-pârâte din spaţiul situat în B, Str. C.A. nr. ,  comercial, sector 1 pe care îl ocupă şi în prezent fără drept, având în vedere că a operat rezilierea de drept a contractului de locaţiune. Arată că a notificat societatea, conform 1.039 Cod procedura civila, solicitându-i acesteia eliberarea spaţiului ocupat fără drept.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 209-210, art. 1.039 şi urm. Cod procedură civilă, art. 1777, art. 1.797, art. 1.81.7, art. 1.821, art. 1.823, art. 1.831 alin. (2) Cod Civil.

La data de 21.11.2019, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare, prin care a reiterat argumentele dezvoltate în cerere de chemare în judecată şi a solicitat respingerea argumentelor pârâtei. De asemenea, a depus la dosar întâmpinare la cererea reconvenţională, prin care a solicitat respingerea pretenţiilor pârâtei-reclamante.

A arătat că pe fondul viciilor ascunse prezentate în cererea de chemare în judecată, a notificat la data 26 iunie 2019, prin e-mail pe S.C. I S.R.L., solicitând remedierea defecţiunilor constatate care provocau stoparea activităţii, iar prin notificarea din data de 04 iulie 2019, a solicitat rezilierea contractului de locaţiune şi anunţa stoparea plăţilor către S.C. I S.R.L. Proprietarul a refuzat să răspundă în vreun fel solicitărilor.

A menţionat că nu foloseşte spaţiul comercial şi activitatea societăţii a fost restrânsă din luna iunie 2019 şi stopată defectiv în luna iulie 2019, când toate plăţile erau achitate la zi. Datorită faptului că proprietara spaţiului comercial refuză rezilierea contractului survenită exclusiv din vina acesteia, consideră nefondată cererea de plată a chiriei mai ales prin prisma faptului că firma a devenit falimentară, neavând din acea luna activitate economică.

Cu privire la solicitarea de plată a facturilor, a menţionat că în spaţiul total deţinut de S.C. I S.R.L., mai funcţionează o firmă care are activitate de cafenea (5togo), care a consumat şi în continuare consuma apă, energie electrică şi gaz, contorizate de aceleaşi contoare, consum pe care în mod mincinos societatea locatoare le impută reclamantei. Aceasta nu a racordat separat spaţiile la reţelele de utilităţi publice şi încearcă în mod fraudulos să obţină plata acestor facturi de la reclamantă, neputând să dovedească consumul separat.

Cu privire la solicitarea de obligare a reclamantei la aducerea imobilului în starea iniţială, a arătat că renovarea a fost necesară în vederea înfiinţării unui punct de lucru cu destinaţia de alimentaţie publică, pentru acest lucru fiind obligaţi prin reglementările legale DSP şi ANSVSA la renovarea totală a spaţiului în funcţie de aceste reguli în vederea obţinerii tuturor autorizaţiilor de funcţionare şi nu era nevoie de acceptul expres al pârâtei-reclamante S.C. I S.R.L., deoarece chiar aceasta solicită prin contract acest lucru. Chiar şi în aceste condiţii, pârâta-reclamantă S.C. I S.R.L. a dat acceptul verbal, motivând că nu este nevoie îl dea în scris deoarece acest articol din contract permite acest fapt. Prin renovarea locaţiei, nu s-au modificat pereţii sau structura şi compartimentarea iniţială.

Faţă de capătul de cerere cu privire la evacuarea din imobilul supus închirierii, a menţionat reclamanta că doreşte rezilierea contractului de locaţiune, predarea spaţiului şi plata despăgubirilor cauzate de S.C. I S.R.L.

În fapt, a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri, precum şi proba cu interogatoriul pârâtei-reclamante.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 18.03.2019, între părţi a fost încheiat contractul de închiriere având ca obiect închirierea de către pârâta-reclamantă, în calitate de locator, către reclamanta-pârâtă, în calitate de chiriaş, a imobilului situat în B, str. C.A. nr. , parter comercial, sector 1, începând cu data de 15.04.2019, pentru o perioadă de 3 ani, pentru o chirie lunară de 3.100 euro.

Cu privire la data încheierii contractului şi perioada închirierii, după cum reiese în mod neechivoc din menţiunile din cuprinsul contractului (art. II 2.1), data de începere a contractului, stabilită prin acordul ambelor părţi, este 15.04.2019, nereieşind din probele administrate că data începerii contractului ar fi fost 01.05.2019, iar administratorul pârâtei ar fi propus administratorului reclamantei predarea spaţiului cu 15 zile mai devreme, anume începând din 15.04.2019.

Cu privire la cererea de chemare în judecată (principală):

În ceea ce priveşte rezilierea contractului de locațiune nr. 1, încheiat la data de 18 martie 2019, conform art. 1790 alin. (1) Cod  civil, se reţine că, potrivit acestui text de lege, locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii.

Potrivit art. 1.791 alin. (1) Cod civil, dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporțională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, el poate rezilia contractul, în condițiile legii.

Instanţa observă că, prin procesul-verbal de predare a spaţiului din data de 01.04.2019 semnat de reclamanta-pârâtă fără obiecţiuni, s-a consemnat că toate obiectele mobile şi imobile sunt în stare de funcţionare.

Cu privire viciile invocate de reclamantă, se constată că, mare parte dintre acestea nu se încadrează în noţiunea de viciu ascuns, fiind aparente (defecţiunile la instalaţia de apă şi electrică, la centrala termică puteau fi observate printr-o simplă verificare a funcţionării acestor instalaţii, faptul că aparatura predată era defectă şi inutilizabilă, iar mobilierul era rupt, inutilizabil, putea, de asemenea, fi observat cu ochiul liber sau printr-o simplă verificare – în orice caz, eventualele defecte ale bunurilor mobile reprezentate de aparatură şi mobilier nu pot fi considerate vicii ascunse ale bunului imobil dat în locaţiune). De asemenea, faptul că liftul era defect şi nu avea reviziile la zi putea fi verificat cu uşurinţă, astfel cum se putea observa şi dacă toaletele erau insalubre.

Cu privire la faptul că imobilul închiriat nu ar fi beneficiat de terasă, se constată că, potrivit contractului, s-a dat în locaţiune bunul imobil compus din salon principal, salon secundar, bucătărie, birou, trei grupuri sanitare şi un vestibul plus subsol format din hol, cameră şi spaţii tehnice, nu şi aşa-numita terasă situată pe domeniul public, astfel că nu se poate reţine că reclamanta nu a ştiut ce bun închiriază, din moment ce a semnat contractul, asumându-şi clauzele acestuia. Aşadar, terasa nu a format obiectul contractului de închiriere, neputându-se susţine că există vicii ascunse în raport de acest bun a cărei folosinţă nu a fost transmisă.

În ceea ce priveşte aspectul referitor la anveloparea blocului, se reţine că, potrivit adeverinţei nr. 164/07.07.2019 emisă de Asociaţia de Proprietari bloc .., la data de 14.04.2010 asociaţia a depus la Primăria Sectorului 1 dosarul cu actele necesare reabilitării termice a blocului, la data de 06.04.2011 primind dosarul cu aprobările necesare şi promisiunea că vor fi anunţaţi când încep lucrările. Din aceeaşi adeverinţă, reiese că nu au fost anunţaţi cu exactitate, ci doar în ziua când au venit să monteze schela.

 Pe de altă parte, reclamanta nu a făcut dovada că pârâta ar fi semnat acordul în vederea anvelopării blocului sau că ar fi ştiut data demarării procedurii de reabilitare. Conform răspunsului la întrebarea 2 din interogatoriu, pârâta a arătat că nu cunoştea, la data semnării contractului de locaţiune, faptul că imobilului urma a intra în reabilitare, urmând a fi montată schela. În aceeaşi măsură, acest aspect (dacă ar fi considerat un viciu) nu afectează bunul dat în locaţiune, ci părţile comune ale blocului (faţada acestuia). Se reţin şi prevederile art. 1.793 Cod civil, conform căruia locatorul nu este ținut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia, caz în care dispozițiile art. 1.794 alin. (2) sunt aplicabile.

Cu privire la autorizaţiile de funcţionare, consideră instanţa că acestea nu ţin de bunul închiriat, ci reprezintă o abilitare legală pentru desfăşurarea unei activităţi într-un anumit spaţiu. Pe de altă parte, conform contractului, pârâta nu şi-a asumat obligaţia transmiterii unui spaţiu care să deţină anumite autorizaţii de funcţionare. Reclamanta a arătat că a crezut pe cuvânt reprezentatul pârâtei, care i-a învederat că spaţiul deţine autorizaţii. Or, reclamanta, în calitate de profesionist, care urmărea desfăşurarea unei activităţi de alimentaţie publică, nu poate invoca propria sa culpă şi faptul că nu a verificat existenţa autorizaţiilor.

Chiar dacă ar considera că o parte dintre viciile invocate de reclamantă sunt ascunse (cele care ar fi determinat colmatarea ţevilor şi refularea toaletelor), instanţa reţine că nu poate opera rezilierea contractului de închiriere, din moment ce în privinţa acestuia a operat rezilierea de drept, cum se va dezvolta la momentul analizei cererii reconvenţionale. Aşadar, solicitarea de reziliere a contractului apare ca fiind chiar lipsită de obiect şi de interes.

În ceea ce priveşte solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 85.000 lei reprezentând cheltuieli efectuate de reclamantă pentru remedierea defecțiunilor constatate la punctul de lucru din B, str. C. A. R., nr. , sector 1, instanţa apreciază că suma solicitată nu reprezintă o creanţă certă.

Nu rezultă din înscrisurile depuse de reclamantă la dosar că suma de 85.000 lei reprezintă contravaloarea lucrărilor pe care reclamanta pretinde că le-a efectuat. Pe de o parte, reclamanta nu a făcut dovada efectuării, în concret, a unor lucrări de remediere / reparaţie, ci a depus o serie de facturi care dovedesc doar achiziţionarea unor bunuri. Totodată, din cuprinsul documentelor fiscale depuse la dosar, se observă cu uşurinţă că reclamanta a achiziţionat o serie de bunuri care au legătură exclusiv cu activitatea desfăşurată de societate şi care nu pot fi considerate ca demonstrând efectuarea unor lucrări de reparaţie. Astfel, a achiziţionat reclamanta casă de marcat, bibliorafturi, presă burger, alimente şi băuturi, malaxor, maşină de spălat vase, frigider, tastatură, mouse etc.

Reclamanta nu a arătat ce produse ar fi achiziţionat pentru efectuarea lucrărilor, nu a defalcat cheltuielile ce rezultă din facturile depuse la filele 74 -172 vol. II.

Or, nedovedind, în concret, lucrările efectuate şi contravaloarea reală a acestora, reclamanta nu deţine o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, solicitarea acesteia de obligare a pârâtei la plata sumei de 85.000 lei fiind neîntemeiată.

În ceea ce priveşte returnarea garanţiei în valoare de 3.100 euro achitată la semnarea contractului în data de 18.03.2019, se constată că reclamanta nu a motivat în niciun fel acest capăt de cerere.

Conform art. 4.1-4.2 din contract, în scopul garantării obligaţiilor contractuale, chiriaşul a plătit proprietarului suma de 6.200 euro inclusiv TVA reprezentând valoarea a două luni de chirie. Suma constituită în depozit poate fi utilizată de locator în scopul acoperirii oricăror creanţe exigibile pe care le are faţă de locator în baza sau în legătură cu contractul. Potrivit art. 4.5, depozitul va fi restituit chiriaşului în termen de 30 de zile de la încetarea contractului, cu excepţia situaţiei în care chiriaşul va avea datorii către proprietar, rezultând din neplata chiriei, penalităţi de întârziere, neplata facturilor de utilităţi, stricăciuni aduse imobilului închiriat. Pe de altă parte, conform art. 11.9 din contract, în cazul rezilierii contractului din culpa locatarului, locatorul va restitui suma constituită ca depozit numai după ce locatarul va face dovada achitării tuturor datoriilor pe care acesta le are faţă de locator.

Or, suma de 3.100 euro reprezentând garanţie a fost reţinută de către pârâtă cu titlu de chirie aferentă lunii iulie 2019, instanţa considerând că pârâta avea o creanţă certă, lichidă şi exigibilă pe care a compensat-o cu suma plătită cu titlu de garanţie. Astfel cum se va detalia în cadrul analizei cererii reconvenţionale, a intervenit rezilierea de drept a contractului de închiriere, din culpa locatarului, care nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală de plată a chiriei.

Pentru toate aceste motive, instanţa apreciază cererea de chemare în judecată ca fiind neîntemeiată, urmând a fi respinsă, ca atare.

Cu privire la cererea reconvenţională (incidentală), se reţine că, potrivit art. 209 alin. (1) C. proc. civ. dacă pârâtul are, în legătură cu cererea reclamantului, pretenţii derivând din acelaşi raport juridic sau strâns legate de aceasta, poate să formuleze cerere reconvenţională.

Pretenţiile pârâtei-reclamante derivă din acelaşi contract de închiriere care stă la baza pretenţiilor solicitate de reclamanta-pârâtă pe calea cererii principale.

Cu privire la solicitarea de obligare a reclamantei la plata către pârâtă a sumei de 50.567,38 lei reprezentând contravaloarea chiriei pentru lunile august, septembrie şi octombrie 2019, inclusiv penalităţile de întârziere la care se adaugă contravaloarea chiriei până la eliberarea efectivă a imobilului ocupat fără drept de către reclamanta-pârâtă conform art. 1.831 alin. (2) Cod Civil, reţine instanţa că, potrivit art. 11.5 lit. b) din contract, acesta este reziliat de plin drept, fără intervenţia instanţei, înainte de termenul pentru care s-a încheiat, la cererea proprietarului, fără a fi necesară punerea în întârziere a chiriaşului şi fără orice altă formalitate prealabilă, atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin o lună.

Se constată că părţile au inserat în contract un pact comisoriu. Conform art. 1533 alin. (1)-(2) Cod civil, pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului. În cazul prevăzut la alin. (1), rezoluţiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării. 

Conform prevederilor contractuale antemenţionate, nu este necesară punerea în întârziere a debitorului, părţile stabilind că rezilierea operează fără a fi necesară punerea în întârziere a chiriaşului şi fără orice altă formalitate prealabilă, atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin o lună.

Pe de altă parte, conform notificării din data de 02.10.2019 anexată la fila 12 vol. II, pe care reclamanta nu a contestat-o, locatorul şi-a manifestat intenţia de aplicare a pactului comisoriu. În consecinţă, rezilierea de drept a contractului a operat cel mai târziu în octombrie 2019, astfel că, la acest moment, contractul de închiriere încheiat între părţi este reziliat.

Cu privire la primul capăt al cererii reconvenţionale, se reţine că potrivit dispoziţiilor art. 1.270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţi, în timp ce art. 1.350 alin. (1) C. civ. stabileşte că orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat. Mai mult, în conformitate cu art. 1350 alin. (2) C. civ., atunci când, fără justificare, o parte nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii.

În materia contractului de locaţiune, art. 1796 lit. b) C. civ. stabileşte că locatarul are obligaţia să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract.

De asemenea, conform art. III 3.1 din contract, chiria aferentă imobilului închiriat este de 3.100 euro / lună inclusiv TVA, data scadentă fiind data de întâi a lunii pentru care se efectuează plata. Potrivit art. III 3.5 din contract, neefectuarea obligaţiei de plată a chiriei la termen de către chiriaş atrage o penalizare de 0,5% asupra chiriei lunare, pentru fiecare zi calendaristică de întârziere.

Susţinerea reclamantei-pârâte, conform căreia nu ar mai datora chiria întrucât nu ar mai fi folosit spaţiul este vădit neîntemeiată. În temeiul contractului de închiriere, reclamanta avea obligaţia achitării chiriei, indiferent dacă desfăşura efectiv o activitate în acest spaţiu. Obligaţia de plată a chiriei este corelativă celei a proprietarului de a transmite folosinţa spaţiului, or reclamanta a recunoscut că nu a eliberat imobilul închiriat.

Astfel, instanţa constată că în raportul juridic dintre părţi a intervenit răspunderea civilă contractuală a reclamantei-pârâte pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat pârâtei-reclamante, ca urmare a neexecutării obligaţiilor asumate. Sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile contractuale, având în vedere că reclamanta-pârâtă nu şi-a respectat obligaţia de a achita contravaloarea chiriei, neexecutarea obligaţiei contractuale transpunându-se în săvârşirea unei fapte ilicite.

În patrimoniul pârâtei-reclamante a fost cauzat un prejudiciu, iar raportul de cauzalitate dintre fapta ilicită şi prejudiciu rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, în ceea ce priveşte neîndeplinirea obligaţiilor şi daunele produse, reclamanta-pârâtă nefăcând nicio dovadă a achitării sumelor solicitate cu titlu de chirie. Vinovăţia debitorului este prezumată în materie contractuală, sarcina probei revenind-i chiar autorului faptei ilicite, prin dovedirea unei cauze exoneratoare ori prin dovedirea faptului că şi-a îndeplinit obligaţiile.

Pe de altă parte, conform art. 1831 alin. (2) C. proc. civ., chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată. Practic, după rezilierea drept a contractului, continuând să folosească spaţiul ce i-a fost dat în locaţiune, reclamanta a săvârşit şi o faptă ilicită delictuală, ocupând imobilul fără a mai deţine un titlu.

În consecinţă, instanţa va obliga reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 50.567,38 lei contravaloare chirie şi penalităţi pentru lunile august, septembrie şi octombrie 2019, la care se adaugă contravaloarea chiriei până la eliberarea efectivă a imobilului.

Cu privire la capătul de cerere având ca obiect plata către pârâtă a sumei de 3.954,62 lei reprezentând contravaloarea utilităţilor anume, energie electrică şi apă la care se adaugă suma de 2.000 EUR în echivalent lei cu titlu de daune moratorii, se reţine că, potrivit art. 3.4 din contract, pe întreaga durată a executării acestuia, chiriaşului îi revine obligaţia de a încheia contracte de furnizare a utilităţilor pe numele său (gaz, energie electrică, apă, salubritate, telefon, cablu, internet), dar nu la mai mult de 30 de zile de la încheierea procesului-verbal de predare-primire, sub sancţiunea unor daune moratorii de 2.000 euro.

Se reţine că pârâta a emis facturile fiscale nr. 159/28.10.2019 în valoare de 760,15 lei, nr. 155/12.07.2019 în valoare de 994,455 lei, nr. 157/11.09.2019 în valoare de 900,86 lei şi nr. 158/07.10.2018 în valoare de 1.299,19 pentru utilităţi energie electrică, apă, canal. Se observă, în cuprinsul facturilor, că sunt menţionate două societăţi, anume reclamanta şi societatea 5togo, pârâta pretinzând de la reclamantă exclusiv preţul facturat pe seama societăţii reclamante. Astfel, a fost menţionată în cuprinsul facturilor cantitatea totală consumată, precum şi ce revine societăţii 5togo, astfel că restul cantităţii a fost facturat pe seama reclamantei. Reclamanta nu a făcut dovada susţinerilor sale conform cărora există un singur contor, cantităţile nefiind înregistrate separat.

Observând că reclamanta-pârâtă nu a achitat contravaloarea facturilor antemenţionate şi nu a încheiat pe numele său contracte de furnizare a utilităţilor, în termen de 30 de zile de la data de 01.04.2020, data încheierii procesului-verbal de predare-primire, este antrenată răspunderea contractuală a reclamantei-pârâtei, aceasta urmând a fi obligată la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 3.954,62 lei contravaloare utilităţi şi la plata sumei de 2.000 euro echivalent în lei cu titlu de daune moratorii.

Cu privire la daunele moratorii se reţine, pe lângă prevederile contractuale, şi că, potrivit art. 1.536 Cod civil, în cazul altor obligaţii decât cele având ca obiect plata unei sume de bani, executarea cu întârziere dă întotdeauna dreptul la daune-interese egale cu dobânda legală, calculată de la data la care debitorul este în întârziere asupra echivalentului în bani al obligaţiei, cu excepţia cazului în care s-a stipulat o clauză penală ori creditorul poate dovedi un prejudiciu mai mare cauzat de întârzierea în executarea obligaţiei.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect evacuarea reclamantei-pârâte din imobil, se reţine că, potrivit art. 1831 Cod civil, dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti. Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

Constatându-se, conform celor anterior expuse, că a operat rezilierea de drept a contractului de închiriere, reclamanta-pârâtă nu mai justifică un titlu pentru ocuparea imobilului, motiv pentru care se va dispune evacuarea reclamantei-pârâte din imobilul situat în Bucureşti, str. .. nr. ..., ...., sector 1.

Cu privire la capătul de cerere având ca obiect obligarea reclamantei-pârâte la aducerea imobilului în starea iniţială, se reţine că, potrivit art. 1.823 alin. (2) Cod Civil, dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.

În speţă, se constată că nu s-a făcut dovada faptului că au fost efectuate de reclamantă modificări ale spaţiului, motiv pentru care acest capăt de cerere va fi respins, ca neîntemeiat.

Cu privire la cheltuielile de judecată, potrivit art. 452 C. proc. civ., partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei. Conform art. 453 alin. (1) C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Reţinând culpa procesuală a reclamantei-pârâte, instanţa o va obliga la plata către pârâta-reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.098,86 lei - taxă judiciară de timbru.

Va fi respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată, reţinându-se, pe de o parte, că pârâta nu a căzut în pretenţii, dar şi că reclamanta nu a făcut dovada efectuării unor cheltuieli de judecată, beneficiind de scutirea de la plata taxei judiciare de timbru.

Domenii speta

Spete similare