Evacuare

Prin cererea înregistrată la nr. ........../104/2020/a1,  pe rolul Tribunalului Olt – Secţia a II - a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, reclamanta UNITATEA ADMINISTRATIV-TERITORIALA MUNICIPIUL CARACAL prin reprezentanţii  săi legali, a formulat cerere de evacuare formulata de catre creditor inscris la masa credala împotriva R........ C..... F.........SRL- in insolventa, în calitate de pârâta, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa  să se  dispună:

Evacuarea R........ C..... F.........SRL- in insolventa din următoarele spatii:

l.-spatiul comercial nr.3, situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafață de 22 mp conform art. 4.4" in caz de neplata a chiriei timp de 3 luni consecutiv, contractul va fi reziliat de drept...", art. 7.5 "prezentul contract de inchiriere se reziliază, fără punere in întârziere si fără notificare prealabila si fara intervenţia instanţei de judecata in cazul neîndeplinirii obligațiilor impuse prin contract din contractul nr.4/28.01.2017, obligandu-1 pe chiriaş sa plătească chiria prevăzuta in contract pana la execuţia efectiva a hotărârii de evacuare.

2.- spaţiul comercial nr.l, situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafaţa de 24 mp conform art. 4.4" in caz de neplata a chiriei timp de 3 luni consecutiv, contractul va fi reziliat de  drept...", art. 7.5 "prezentul contract de inchiriere se reziliază, fără  punere in întârziere si fără notificare prealabila si fără intervenția instanţei de judecată în cazul neîndeplinirii obligaţiilor impuse prin contract” din contractul nr.41/01.08.2017, obligandu-1 pe chiriaş sa plătească chiria prevăzuta in /Contract pana la execuţia efectiva a hotărârii de evacuare.

3.- spaţiul comercial nr.2, situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafaţa de 22 mp conform art. 4.4" in caz de neplata a chiriei timp de 3 luni consecutiv, contractul va fi reziliat de drept...", art. 7.5 "prezentul contract de închiriere se reziliază, fara punere in întârziere si fără notificare prealabila si fără intervenția instanței de judecata in cazul neîndeplinirii obligațiilor impuse prin contract” din contractul nr.42/01.08.2017, obligandu-1 pe chiriaş sa plătească chiria prevăzuta in contract pana la execuţia efectiva a hotărârii de evacuare.

În fapt, la data de 02.06.2020 s-a formulat cererea de admitere a creanţei la masa credală înregistrata sub nr.  25548, către Tribunalul Olt împotriva debitorului R........ C..... F.........SRL- in insolventă privind dosarul nr........./104/2020, de  aceea consideră că instanţa competentă material pentru soluţionarea evacuării-este Tribunalul — judecătorul sindic.

La data de 28.01.2017 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 4/2017 între R........ C..... F.........SRL- in insolventa şi UAT Municipiul Caracal valabil de la data de 01.02.2017 până la 01.02.2021, pentru cedarea folosinţei spaţiului comercial nr....., situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafață de 22 mp.

La data de 01.08.2017 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 41/2017 între R........ C..... F.........SRL- in insolventa şi UAT Municipiul Caracal valabil de la data de 01.08.2017 până la 01.08.2021, pentru cedarea folosinţei spaţiului comercial nr....., situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafață de 24 mp.

La data de 01.08.2017 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 42/2017 între R........ C..... F.........SRL- in insolventa şi UAT Municipiul Caracal valabil de la data de 01.08.2017 până la 01.08.2021, pentru cedarea folosinţei spaţiului comercial nr....., situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafață de 22 mp.

La data de 29.06.2020 s-a transmis către R........ C..... F.........SRL- in insolventa notificarea nr. 29333 cu confirmare de primire prin poştă, prin care i se făcea cunoscuta rezilierea contractelor mai sus menţionate. Având acelaşi conţinut, dar inregistrata sub nr.29094/29.06.2020 a fost transmisa si către I.... E... C..... I....adresa prin care se făcea cunoscuta rezilierea contractelor.

Contractul este legea părților, care au obligaţia sa il respecte, el având forţa obligatorie in raport cu instanţa de judecata care nu este in drept sa ii modifice conţinutul. De aceea, instanţa investita cu soluţionarea unui litigiu referitor la executarea contractului este obligata sa dispună executarea obligaţiilor în limitele stabilite in contract (CA. Iasi, dec.nr.892/2000, in M.Gaita, M.M.Pivniceru, Jurisprudenta 2000, p.54).

Conform prevederilor art. 1.830 din Codul civil, in cazul in care, fără justificare, una dintre părţile contractului de închiriere nu își executa obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.

Judecătorii înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie au apreciat (în cuprinsul Deciziei nr. 3809 din 10 noiembrie 2010 pronunţată în recurs de Secţia comercială-a înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect acţiune in evacuare) că acţiunea in evacuare asupra chiriaşului aflat în insolventa nu vizează realizarea unei creanţe asupra averii sale, ci are ca scop doar evacuarea acestuia din spaţiul ocupat  fără un titlu legal. Prin urmare, dispoziţiile art. 36 din  Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei,  care stipulează  că de la data deschiderii procedurii insolvenţei se suspendă de drept toate acţiunile judiciare sau extrajudiciare pentru realizarea creanţelor asupra debitorului sau bunurilor sale, nu sunt aplicabile acţiunii în evacuarea.

Contractul de închiriere încheiat între proprietar al unei clădiri şi chiriaşul care ocupă clădirea nu este reziliat automat ca efect al deschiderii procedurii reglementate de Legea nr. 85/2014, excepţie face situaţia în care contractul de închiriere conţine o clauză expresă de reziliere pentru acest motiv.

Dezechilibrul financiar care a provocat declanşarea procedurii ar putea antrena şi imposibilitatea executării în continuare, de către debitor, a obligaţiilor de prestare a unor servicii.

Conform prevederilor art. 1.830 din Codul civil, in cazul in care, fără justificare, una dintre partile contractului de închiriere nu își executa obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.

Suma totala pe care R........ C..... F.........SRL- in insolventa o datorează către instituţia creditoare este de 94369.11 lei, suma evidenţiata in extrasele de cont ataşate prezentei, fapt ce  a determinat  introducerea acestei  acţiuni de evacuare.

Potrivit prevederilor art. IX alin. 1 din O.U.G. nr. 63/2010 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 273/2006 privind fiinanţele publice locale, precum şi pentru stabilirea unor măsuri financiare, în cazul unităţii/subdiviziunii administrativ-teritoriale unde certificatul de înregistrare fiscală are menţionat ca titular "Primaria..", Consiliul Local.." sau "Consiliu Judeţean.."după caz, prin grija autorităţii executive, se solicită la organul fiscal competent din subordînea Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală, în termen de cel mult 30 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, schimbarea certificatului de înregistrare fiscală şi înscrierea în acesta, după cum urmează: "Comuna...""Oraşul".. „Municipiul".."Sectorul..Al Municipiului Bucureşti" sau, dupa caz, „Judeţul..". în locul marcat prin puncte se înscrie denumirea unităţii/subdiviziunii administrativ-teritoriale.

Conform prevederilor art.30 alin.(l) din OUG 80/2013, privind taxele judiciare de timbru „Sunt scutite de taxa judiciară de timbru acţiunile şi cererile, inclusiv căile de atac formulate, potrivit legii, de Senat, Camera Deputaţilor, Preşedinţia României, Guvernul României, Curtea Constituţională, Curtea de Conturi, Consiliul Legislativ, Avocatul Poporului, de Ministerul Public şi de Ministerul Finanţelor Publice, indiferent de obiectul acestora, precum şi cele formulate de alte instituţii publice, indiferent de calitatea procesuală a acestora, când au ca obiect venituri publice."

Faţă de motivele expuse, solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată

În drept, invocă prevederile art. 4, art. 7.5 din contractul nr.4/28.01.2017, contractul nr.41/01.08.2017, contractul nr.42/01.08.2017, art.1034 si urm. NCPC, Legea insolventei nr.85/2014.

În dovedire,  solicită încuviinţarea probei cu înscrisuri.

Solicită judecarea cauzei în conformitate cu art. 411 alin.(l) pct.2) din C. proc. civ. Anexează, în original, împuternicirea de reprezentare si  în copie, următoarele documente: contractul nr.4/28.01.2017,contractul nr.41/01.08.2017, contractul nr.42/01.08.2017 extras furnizare informaţii ONRC, adresa nr.29333/29.06.2020, cerere admitere creanţa la masa credala, nota de plata 20.07.2020, extras de cont, situaţie contract nr.4/2017, situaţie contract nr.41/2017, situaţie contract nr.42/2017, extras de rol-chirii, extras rol – energie electrică.

Pârâta R........ C..... F.........SRL a depus la dosar întâmpinare  prin care a invocat excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Olt şi  excepţia inadmisibilităţii cererii, solicitând, respingerea cererea ca fiind inadmisibilă, întrucât  nu sunt întrunite condiţiile cumulative  cerute de dispoziţiile Codului de procedură civilă evacuarea pârâtei din imobile.

Cu privire la fondul cauzei, solicită respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată şi obligarea reclamantei  la plata cheltuielilor de judecată

Se arată că între  pârâtă (în calitate de chiriaş) şi reclamantă (în calitate de proprietar) sunt încheiate trei  contracte de închiriere având ca obiect trei spatii comerciale situate în Caracal, C........ B............., nr. ..., jud. Olt astfel: 1) contractul nr. 4/28 0l.2017 având  ca obiect spaţiul comercial nr. 3;  2) contractul  nr. 41/01.08.2017 avand  ca obiect spaţiul comercial nr.1;  3) contractul nr. 42/01.08.2017 având ca obiect spaţiul comercial  nr 2.

Menționează că la data de 11.05.2020 prin Încheierea de şedinţă nr. 3 pronunţată de cie Tribunalul Olt, în dosarul nr ......../104/2020,  împotriva pârâtei s-a deschis procedura de insolvenţă s

În cadrul procedurii de insolvență reclamanta a formulat cerere de înscriere la masa credală pentru suma de 99.127,20 lei, care a fost admisă, fiind  înscrisă in tabelul preliminar al creanţelor  debitoarei R........ C..... F.........SRL.

La data de 29.06.2020 prin adresa nr. 29333 reclamanta i-a comunicat /notificat faptul că în temeiul art 4.4. coroborate cu cele ale art. 7.5 din  contractele menționate înţelege să rezilieze contractele  menționate în temeai pactului comisoriu cuprins  de aceste dispoziţii  o

Având în vedere aceasta adresa, a efectuat către reclamantă să nu rezilieze contractele, argumentând faptul că spaţiile spaţiile ce fac obiectul contractelor d eînchiriere menţionate sunt menţionate sunt esenţiale pentru desfăşurarea activităţii şi în situaţia rezilierii contractelor activitatea societăţii ar fi practic închisă fără a a exista şanse de redresare şi de ieşire din  procedura ne insolvenţă.

În urma acestor discuţii cu reprezentanţii reclamantei, s-a convenit executarea în continuare a contractelor menţionate.  În argumentarea acestei situaţii este faptul că la data de 22.07.2020 reclamanta a înţeles să continue executarea contractelor şi să renunţe la  rezilierea contractelor conform adresei/notificării  nr. 29333/29.06.2020, prin emiterea  facturilor seria FCTR nr. 4660-4662 din data de 22.07.2020 reprezentând chirie aferentă celor trei spaţii comerciale pentru perioada 01.07.2020 – 31.07.2020 care au şi fost achitate de pârâtă în virtutea înțelegerii părților.

Ulterior, la data de 30.07.2020 reclamanta a formulat prezenta acţiune prin care solicită  evacuarea pârâtei din spațiile menționate. Cererea de chemare în judecată a fost întemeiată întemeiata pe prevederile art 1034 şi  următoarele din Codul de procedură civilă-

Cu privire la excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Olt, potrivit art. 1.036 din Codul de procedură civilă .”Cererile formulate în temeiul prezentului titlu (n.n. întemeiate pe dispoziţiile oart. 1034 şi urm.) sunt de competenţa judecătoriei în  circumscripţia căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz,  închiriat sau arendat, chiar dacă locatorul a părăsit imobilul sau contractul o încetat”.

Raportat la acest text de lege şi la procedura specială a evacuării reglementată  de dispozițiile din Codul de procedură civilă,  se  apreciază că instanța competentă material să soluționeze prezenta cerere este Judecătoria Caracal.

Cu privire ia excepția inadmisibilității arată că prevederile art. 1.038 din Codul de procedură civilă dispun. „(1) Atunci când  dreptul locatatului de a folosi un imobil s-a  stins ca urmare  a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre in posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin  intermediul executorului judecătoresc, punându-i in vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în  termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.  (2) Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile prezentului articol.  (3) Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.  (4) Locatarul poate renunţa la notificarea prevăzută în prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoaşterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la cap. II din prezentul titlu, dacă locaţiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.

Din cuprinsul acestui text de lege rezultă condiţiile pentru admisibilitatea cererii în evacuare astfel:  contractul de închiriere să fie încetat/stins, locatorul să îl notifice pe chiriaș cu cel puțin 30 de zile  înainte prin  intermediul  executorului judecătoresc, considerând că cele două condiții nu sunt îndeplinite în prezenta cauza.

Pe fondul cauzei, solicită respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată, în considerarea celor menționate şi în măsura în care se va aprecia că motivele expuse nu reprezintă motive în argumentarea excepţiei inadmisibilității, menționează că înţelege să invoce apărările formulate la pct.2 din întâmpinare  ca şi apărări de fond.

În drept, îşi întemeiază întâmpinarea pe  dispozițiile art. 205 şi următoarele din Codul de procedură civilă.

În dovedirea întâmpinării, înțelege să se folosească de proba cu înscrisuri

În sprijinul întâmpinării anexează următoarele înscrisuri: facturile seria FCTR nu 4660-4662 din data de 22.07.2020 emise de UAT Caracal, dovada achitării acestor facturi.

Prin sentința civilă nr. 177 din 06.08.2020, pronunțată de Tribunalul Olt- SECŢIA A II-A Civilă de contencios administrativ şi fiscal in dosarul nr.  ......../104/2020/a1, a fost admisă excepția necompetenței materiale a judecătorului-sindic de la Tribunalul Olt și s-a dispus declinarea competența de soluționare a cauzei către Judecătoria Caracal.

Pentru a pronunța aceasta sentință, s-au deținut următoarele:

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoria Caracal, fixandu-se termen de judecata la data de 02.11.2020, pentru când au fost citate părțile.

Prin încheierea de ședință, instanța a constatat ca reclamanta este scutită de la plata taxei judiciare de timbru.

S-a încuviințat pârâtei administrarea probei cu acte.

La data de 06.01.2021, la solicitarea instanței, I.... E... C..... I....a comunicat relații prin adresa nr. 5/ 05.01.2021.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanța  reține următoarele:

La data de 28.01.2017 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 4/2017 între R........ C..... F.........SRL- in insolventa şi UAT Municipiul Caracal valabil de la data de 01.02.2017 până la 01.02.2021, pentru cedarea folosinței spațiului comercial nr.3, situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafață de 22 mp  ( f. 7-9 dosar declinat ).

La data de 01.08.2017 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 41/2017 între R........ C..... F.........SRL- in insolventa şi UAT Municipiul Caracal valabil de la data de 01.08.2017 până la 01.08.2021, pentru cedarea folosinței spațiului comercial nr.l, situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafață de 24 mp (  f.10-13 dosar declinat ).

La data de 01.08.2017 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 42/2017 între R........ C..... F.........SRL- in insolventa şi UAT Municipiul Caracal valabil de la data de 01.08.2017 până la 01.08.2021, pentru cedarea folosinței spațiului comercial nr.2, situat in Caracal, C........ B............., nr......., in suprafață de 22 mp( f. 14-17 dosar declinat ).

La data de 29.06.2020 s-a transmis către R........ C..... F.........SRL- in insolventa notificarea nr. 29333 cu confirmare de primire prin poştă, prin care i se făcea cunoscuta rezilierea contractelor mai sus menționate ( f. 29-30).

 Ulterior la data 02/07/2020 aceeași notificare  a fost transmisa  prin poştă, recomandată , si către I.... E... C..... I....adresa prin care se făcea cunoscuta rezilierea contractelor.

Prin cererea de chemare in judecată, reclamanta Unitatea Administrativ-Teritoriala Municipiul Caracal a solicitat instanței  ca prin hotărârea ce se va pronunța  să dispună evacuarea pârâtei R........ C..... F.........SRL- societate aflata  in insolventa din spatiile menționate mai sus.

În drept, potrivit art. 1040 alin.1 din C.p.civ. dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condițiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare. În caz contrar, sunt incidente dispozițiile prezentului capitol, iar alin. 2 stabilește că se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activității economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum şi în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil

În ceea ce privește procedura specială a evacuării, reglementată de Titlul XI al Codului de procedură civilă, instanța reţine că, aşa cum reiese din modalitatea de redactare a dispozițiilor art.1.034 Cod pr.civilă, aceasta este incidentă nu numai în cazurile în care între părţi a fost încheiat un contract de locațiune, ci şi în situația în  care imobilul este ocupat fără drept de o persoană, cu sau fără îngăduința proprietarului.

Conform art. 1038  alin.1 C.p.civ. atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Potrivit art. 1039  C.p.civ. atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

Pentru a hotărî asupra cauzei de fata instanța retine ca evacuarea este o sancțiune civila aplicabila raporturilor de locațiune sau ocupării abuzive a unui imobil iar noțiunea sa se circumscrie in mod necesar ideii de ocupare a imobilului, respectiv  acțiunii  de locuire efectiva.

Reține instanța că reclamanta nu a notificat, conform art. 1038  alin. C.p.civ.,  în scris pârâta, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Instanța  reține că,  prin notificările nr.  29333/29.06.2020  şi 29094  din data de  29/06/2020  emise de reclamantă,  i-au fost aduse la cunoștință pârâtei  rezilierea contractelor de închiriere mai sus menționate şi nu eliberarea  imobilelor ca urmare  a a cestei sancțiuni.

 Mai  mult din actele  din ordinele de plată emise în perioada iulie 2020-septembrie 2020 ( f. 10-12  vol. II ),  coroborate cu extrasul de cont emis de BRD ( f. 22-24),  rezultă că pârâta  a achitat începând cu luna iulie 2020  contravaloarea chiriei  stabilită prin convenția pârțile, iar reclamanta  a accepta-o.

Având în vedere  că,  reclamanta nu la  notificat  pârâta prin intermediul executorului judecătoresc  să elibereze spațiile închiriate,  în condițiile art 1038-1039  C.p.civ, a continuat să încaseze chiria pe  aceste spatii,  instanța urmează să respingă cererea formulata de catre reclamantă.

Postat 27.01.2021

Domenii speta

Spete similare