6.Procedura specială a evacuării. Inadmisidibilitatea cererii reconvenționale prin care se solicită constatarea unui drept de retenție. Imposibilitatea legală a invocării dreptului de retenţie în procedura evacuării pe cale specială. Temeinicie.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 07.12.2021 sub nr. 49442/299/2021, reclamantele XXX au solicitat ca în contradictoriu cu  pârâta XXX, să se dispună obligarea acesteia la evacuarea imediată  din imobilul situat în str. XXX sector 1, București, pentru lipsă de titlu.

În motivare, reclamantele au arătat că fratele acestora TM, cu ultimul domiciliu în București, str. XXX, sector 1, a decedat, de pe urma acestuia rămânând mai multe bunuri mobile și imobile.

Prin certificatul de moștenitor nr. 44 din 22.04.2021 eliberat de Societatea Profesională Notarială XXX în dosarul succesoral nr. 60/2020, reclamantele au devenit proprietare ale imobilului situat în București, str. XXX, sector 1, acceptând moștenirea rămasă de pe urma defunctului TM.

Întrucât doresc să intre în posesia imobilului deținut în proprietate, pârâta neavând niciun drept de folosință al acestuia, a procedat la transmiterea unei notificări prin executor judecătoresc, prin care în baza dispozițiilor art. 1039 C.pr.civ i-a solicitat să evacueze imobilul în cauză, orin predarea liberă a acestuia și a tuturor cheilor pe care le deține.

În conformitate cu dispozițiile art. 1037 alin (1) Cod Procedură Civilă ”Locatarul și ocupatul imobilului sunt socotiți ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept”, reclamantele au transmis notificarea de evacuare la adresa din București, str. XXX sector 1.

În conformitate cu dispozițiile art. 1041 Cod Procedură Civilă ”Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi  notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocipantului din imobil, pentru lipsă de titlu”.

Reclamantele solicită să se constate că sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege. Astfel, de la data decesului fratelui lor, TM, respectiv 13.09.2019, pârâta ocupă fără drept imobilul situat în București, str. XXX, sector 1.

Pârâta a fost notificată în baza dispozițiilor art. 1039 și urm. C.pr.civ să evacueze imobilul mai sus indicat pentru lipsă de titlu, însă nu a procedat la evacuarea voluntară și nici nu le-a contactat pe reclamante în vederea predării cheilor imobilului.

Având în vedere toate aceste considerente, precum și în vederea preîntâmpinării păgubirii în continuare a reclamantelor, prin lipsirea de folosință a imobilului proprietate personală, se solicită evacuarea pârâtei din imobilul situat în București, str. XXX sector 1.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 1034 și urm. C.pr.civ.

Pârâta XXX a formulat la data de 17.01.2022, întâmpinare, prin care a solicitat să se constate că împreună cu defunctul TM, autorul reclamantelor, a avut o relație de concubinaj de notorietate, trăind în concubinaj fără întrerupere din anul 1998 și până la decesul acestuia, respectiv 13.09.2019; să se constate că în virtutea relației de concubinaj de notorietate, de peste 21 de ani cu autorul reclamantelor, continuu și neîntrerupt pe toată această perioadă, pârâta deține un drept de retenție, în temeiul  art. 2495 și urm. Cod civil asupra apartamentului XXX, sector 1 precum și asupra bunurilor mobile descrise în acest Certificat de Moștenitor până la plata către reclamante a sumei de 35.000 euro reprezentând creanță deținută de pârâtă asupra acestui apartament și a bunurilor mobile menționate în Certificatul de Moștenitor al reclamantelor rezultată din participarea cu bani, atât la cumpărarea apartamentului, cât și la amenajarea și renovările efectuate asupra acestuia, la achiziționarea aparaturii de uz casnic și a mobilierului din acest apartament, precum și la achiziționarea celor două autoturisme marca Mercedes Benz enumerate în Certificatul de Moștenitor menționate mai sus și pe cale de consecință respingerea cererii de evacuare/

În motivarea întâmpinării, pârâta a arătat că a cunoscut autorul reclamantelor și anume pe numitul M  în anul 1998 când avea vârsta de 20 de ani, moment în care între aceștia s-a înfiripat o relație de dragoste devenită continuă, permanentă și neîntreruptă până la momentul decesului acestuia. 13.09.2019, locuind împreună cu acesta în diverse locații fără forme legale, inclusiv la reclamanta MM în apartamentul proprietatea sa din București, XXX, sector 3, până în anul 2005, când împreună cu el a cumpărat apartamentul nr. 14 situat în București, str. XXX, sector 1 regăsit în Certificatul de Moștenitor nr. 44 din 22.04.2021.

Pârâta a menționat că între aceasta și autorul reclamantelor, TM a existat o diferență de vârstă de 25 de ani, motiv pentru care, din cauza opoziției părinților săi, nu a avut loc o căsătorie între aceștia.

De asemenea, s-a menționat că defunctul Tudor Marin, în toată această perioadă nu a fost angajat niciodată și nu a înregistart un venit financiar legal pe parcursul celor 21 de ani de conviețuire.

În această situație, în timpul concubinajului lor, pârâta  a fost singura care a adus venituri în casă; aceasta fiind încadrată în câmpul muncii din anul 2000 și până în prezent, fiind ajutați în toată această perioadă, contrar opoziției lor la căsătorie, de catre părinții pârâtei, întrucât defunctul avea venituri sporadice din diverse activități.

În anul 2005, defunctul i-a propus pârâtei să cumpere acest apartament pe numele lor, spunându-i că în toată această perioadă din activitățile sale a reușit să economisească o sumă de bani, dar pentru a putea achita apartamentul mai avea nevioie de 10.000 USD.

Astfel că, pârâta cu ajutorul părinților a adus suma de 10.000 USD cu care Tudor Marin a reușit să cumpere acest apartament, dar din cauza lipsei de cunoștințe juridice, fără știința sa, defunctul a încheiat și autentificat acest contract numai pe numele său, spunându-i că îl va modifica imediat după căsătoria lor legală ce nu a mai avut loc până la decesul acestuia din 13.09.2019.

Imediat după cumpărarea apartamentului și după mutarea în el, din cauza faptului că apartamentul era vechi și nu corespundea standardelor dorite, pârâta a început să strângă bani și din nou, fiind ajutată de părinți a procedat la renovarea apartamentului, renovare începută spre sfârșitul anului 2006 și terminată în 2007, constând în decopertarea totală a apartamentului, spargerea pereților pebtru transformarea apartamentului într-un spațiu deschis, dezafectarea ușilor, ferestrelor, refacerea glafurilor și înlocuirea acestora cu materiale noi, schimbarea obiectelor sanitare și termice și schimbarea tuturor instalațiilor sanitare la baie și bucătărie cu  obiecte sanitare nopi și calorifere noi, aplicarea gletului în două straturi pe suprafața totală a preților apartamentului, aplicarea de gresie și faianță npi, aplicarea amorsă pereți și tavane, qplicarea de vopsea lavabilă pe pereții aprtamentului și a tereasei, cumpărarea și montah aparate electrice, corpuri de iluminat, obiecte sanitare, renovare totală a apartamentului care a costat suma de 15.000 euro.

La această sumă se adaugă valoarea aparaturii electronice și electrocasnice, respectiv: aragaz și blat suport, hotă, plasmă termică, televizor, mașină de spălat, frigider, aer condiționat, toate în sumă de 2500 euro achitate tot de pârâtă.

Deasemenea, a mai cumpărat în sumă de circa 3000 euro, 3 corpuri suspendate la bucătărie, un corp mască destinat depozitării, o masă rabatabilă, 3 corpuri mobilier depozitare, un coro mobilier bibliotecă, un dulap depozitare dormitor, un pat, o comodă și două noptiere.

Pe lângă toate acestea, întrucât defunctul său defunct nu avea serviciu, toate cheltuielile legate de mentenanță, întrețimnere, facturi și toate obiectele de strictă necesitate au fost suportate din veniturile pârâtei alături de ajutorul financiar dat de către părinții săi.

Având în vedere toate aceste aspecte, dar mai ales faptul că reclamantele au cunoscut și cunosc foarte bine relația de concubinaj a pârâteu cu autorul lor de circa 21 de ani, știind și faptul că toate amenajările apartamentului menționate mai sus, dar și cumpărarea acestuia s-au făcut în timpul relației de concubinaj țo cu participăarea expresă a pârâtei atât la achiziționarea apartamentului cât și la toate dotările și amenajările lui, consideră că procedura de evacuare a acesteia după circa 16 ani de conviețuire continuă și neîntreruptă cu autorul lor în acest apartament este nefondată, ca urmare a invocării unui drept de retenție până la achitarea creanței în legătură cu apartamentul.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 205, art. 1034 teza a II-a C.pr.civ, art. 2495 și urm Cod Civil.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

În conformitate cu dispozițiile art. 205 alin. 1) C.pr.civ ”Întâmpinarea este actul de procedură prin care se apără, în fapt și în drept, față de cererea de chemare în judecată”.

Potrivit dispozițiilor art. 209 alin. 1 C.pr.civ ”Dacă pârâtul are, în legătură cu cererea reclamantului, pretenții derivând din același raport juridic sau strâns legate de acesta poate să formuleze cerere reconvențională”.

Deși pârâta a intitulat cererea înregistrată în dosar la data de 17.01.2022, întâmpinare, având în vedere solicirările concrete ale acesteia în sensul de a se constata existența unui drept de retenție până la plata de către reclamante a sumei de 35.000 euro reprezentând creanță deținută de pârâtă asupra acestui apartament și a bunurilor mobile menționate în Certificatul de Moștenitor al reclamantelor rezultată din participarea pârâtei cu bani, atât la cumpărarea apartamentului cât și la amenajarea și renovările efectuate asupra acestuia, la achiziționarea aparaturii de uz casmic și a mobilierului din acest apartament, precum și la achiziționarea celor două autoturisme marca Mercedes Benz enumerate în Certificatul de Moștenitor, instanța a reținut în ședința publică din data de 17 ianuarie 2022, că pârâta a formulat și o cerere reconvențională.

Conform dispozițiilor art. 1043 alin. 1 C.pr.civ ”Pârâtul chemat în judecată, potrivit procedurii prevăzute în prezentul titlu, nu poate formula cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție, pretențiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată”.

Având în vedere că potrivit dispozițiilor art. 1043 alin 1 C.pr.civ,  pârâta chemată în judecată, potrivit procedurii speciale prevăzută în Titlul XI ”Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept” nu poate formula o cerere reconvemțională, în ședința publică din data de 17 ianuarie 2022, instanța a admis excepția inadmisibilității cererii reconvenționale.

Ca urmare a admiterii excepției inadmisibilității formulării cererii reconvenționale, urmează a respinge cererea reconvențională, ca inadmisibilă.

Pe fondul cauzei se va reține că, așa cum rezultă din mențiunile Certificatului de moștenitor nr. 44 din 22 aprilie 2021 emis de Societatea Profesională Notarială XXX, de pe urma defunctului TM decedat la data de 13 septembrie 2019, cu ultimul domiciliu în București, XXX, reclamantele sunt proprietare ale imobilului – apartament nr. 14 situat în București, XXX, sector 1, identificat cu număr cadastral XXX înscris în Cartea funciară nr. XXX București Sector 1 (nr. CF vechi XXX, cu nr. cad, vechi XXX) compus din 2 (două) camere și dependințe (vestibul, oficiu, hol, cămară, bucătărie, baie și două terase) având o suprafață utilă de 52,97 mp și o suprafață totală de 72,84 mp împreună cu dreptul de coproprietate în cotă de 0,77% aferentă apartamentului asupra părților, dotărilor șo utilităților comune ale imobilului – bloc care prin natura și destinația lor sunt în folosință comună, forșată și perpetuă a tuturor proprietarilor, precum și împreună cu dreptul de folosință asupra terenului în suprafață indiviză de 11,53 mp situat sub construcție, aferent apartamentului, reprezentând cota de 0,77% din terenul identificat cu număr cadastral XXX, înscris în Cartea Funciară nr. XXX București, Sector 1 (nr, CF vechi XXX, cu nr. cad vechi XXX) pe care este edificat imobilul – bloc.

Pârâta GEC a avut o relație de concubinaj de lungă durată cu defunctul TM, fratele reclamantelor, aspect necontestat.

Aceasta a menționat că în virtutea relației de concubinaj de notorietate de peste 21 de  ani cu autorul reclamantelor, aceasta a participat cu bani atât la cumpărarea apartamentului cât și la amenajarea și renovările efectuate asupra acestuia, la achiziționarea aparaturii de uz casnic și a mobilierului din acest apartament, invocând un drept de retenție.

Conform art.1.034 NCPC:” (1) Dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane. (2) În sensul prezentului titlu, termenii de mai jos au următorul înţeles: a) locaţiune - orice locaţiune scrisă sau verbală, incluzând şi sublocaţiunea; b) locatar - locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului; c) locator - locatorul principal, sublocatorul, cesionarul şi dobânditorul imobilului; d) imobil - construcţia, terenul cu sau fără construcţii, împreună cu accesoriile acestora; e) ocupantul - oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului; f) proprietar - titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.”

Conform dispozitiilor art.1.039 NPCP:”(1) Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să evacueze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării”.

Conform art.1.041 NCPC:”Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.”

Prin urmare, din interpretarea acestor dispoziţii legale rezulta fără echivoc faptul ca dispoziţiile speciale pe care reclamantele şi-au întemeiat cererea se aplica si în cazul evacuării ocupanţilor imobilului.

Din ansamblul  probator administrat în cauză, rezultă că deși pârâta nu deține un titlu locativ care să îi permită folosinţa în continuare a imobilului proprietatea reclamantelor, aceasta  a locuit în mod statornic, o lungă perioadă de timp în imobilul din care se solicită evacuarea, ca urmare a relației de concubinaj, necontestată, cu autorul reclamntelor, aceasta invocând existența unui drept de retenție. În raport de aceasta, instanța apreciază că în procedura sumară a evacuării pe cale specială, nu poate fi analizată apărarea pârâtei privind existența unui drept de creanță ca urmare a îmbunătățirilor și renovărilor apartamentului ce face obiectul prezentei cauze.

În acest sens, pornind de la definiţia dreptului de retenţie, aceea de drept real de garanţie imperfect în virtutea căruia cel care deţine un bun mobil sau imobil al altcuiva, pe care trebuie să îl restituie, are dreptul să refuze restituirea acestui bun până la momentul la care creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea şi îmbunătăţirile aduse bunului, instanţa reţine că acest drept nu poate fi recunoscut decât corelativ obligaţiei retentorului, de evacuare a imobilului.

În acest sens, aşa cum a reţinut Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I a civilă,  prin decizia nr.2131 din 9.10.2015:”recunoaşterea efectivă a acestei garanţii reale imperfecte nu ar avea niciun suport legal în absenţa unei obligaţii executorii în sarcina acestora de a preda(restitui) apartamentul, titularilor dreptului de proprietate, obligaţie care corespunde tocmai dispoziţiei privind evacuarea lor(…)În sfârşit, mai trebuie precizat că evacuarea reclamanţilor pârâţi nu va putea fi executată decât după stingerea dreptului de creanţă al reclamanţilor-pârâţi împotriva titularilor dreptului de proprietate (dată până la care operează dreptul de retenţie), aşadar, după achitarea de către pârâţii-reclamanţi a despăgubirilor stabilite în sarcina lor prin hotărârea pronunţată în cauza de faţă.În acelaşi timp, se mai cere a fi observat că în virtutea dreptului de retenţie, retentorii nu vor avea dreptul de a folosi bunul la a cărui restituire au fost obligaţi, ci doar vor putea refuza predarea acestuia către pârâţii-reclamanţi, reţinându-l, până la realizarea integrală a creanţei lor.”

Prin urmare, în cazul în care s-ar fi solicitat evacuare pârâtei pe calea procedurii de drept comun, iar aceasta ar fi invocat în cauza având acest obiect, un drept de retenţie, recunoaşterea acestui drept de retenţie şi admiterea acţiunii în evacuare ar fi avut ca efect imposibilitatea executării hotărârii de evacuare a pârâţilor până la stingerea dreptului de creanţă al acestora, recunoscut împotriva proprietarului.

Or, imposibilitatea legală a invocării acestui drept de retenţie, în procedura evacuării pe cale specială şi admiterea acţiunii pe acest considerent, în condiţiile în care pârâta nu poate obţine recunoaşterea unui drept de retenţie în lipsa unei dispoziţii de evacuare, ar avea ca efect direct, imposibilitatea pentru pârâtă de a mai obţine recunoaşterea acestui drept.

Or, în cazul în care pârâta exhibă un drept împotriva reclamantelor, indiferent de caracterul dreptului de a fi personal sau real, procedura specială a evacuării nu este aplicabilă, proprietarului rămânându-i la îndemână, în funcție de situația juridică a imobilului, acțiunea în revendicare introdusă pe calea dreptului comun sau altă acţiune pentru protejarea dreptului civil reclamat.

Pentru aceste considerente, urmează a respinge cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea reconvenţională, ca inadmisibilă.

Respinge cererea de evacuare privind pe reclamant MM, reclamant IE şi pe pârât GEC, ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunţare.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către Grefa Instanţei, astăzi 20 ianuarie 2022.

Domenii speta

Spete similare