Acţiune în evacuare

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Găeşti, reclamanţii CV şi BȘR au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul GM, evacuarea imediată a pârâtului din imobilul suprafața de 10.000 mp teren situat în ___, judeţul Dâmboviţa, cu nr. cadastral ___, din care 6000 mp teren categoria folosinţă arabil, în tarlaua ___, parcelele ___, ___ şi suprafaţa de 4000 mp teren categoria folosinţă curţi construcţii, tarlaua ___, parcela ___, teren înscris în Cartea Funciară nr. ___ a localității ___, judeţul Dâmboviţa. De asemenea, au solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de proces.

În motivare au susţinut următoarele:

Arată că sunt proprietarii acestei suprafeţe de 10.000 mp teren situat în ___ judeţul Dâmboviţa, cu nr. cadastral ___, iar pârâtul GM ocupă fără drept suprafaţa de 10.000 mp reprezentând terenul de mai sus şi refuză eliberarea, deşi nu deţine un titlu asupra terenului.

Prin notificările comunicate in data de 31.05.2021 au pus in vedere paratului să elibereze imobilul in suprafata de 10.000 mp teren pe care il ocupa fara drept, in termen de 5 zile, fiind astfel respectata procedura prealabila prevazuta de art. 1038 din CPC.

Paratul a refuzat parasirea terenului, desi a fost notificat ca in termen de 5 zile sa elibereze terenul, fiind atentionat ca in caz contrar se va solicita Judecatoriei Gaesti sa dispuna prin hotărâre executorie evacuarea imediată pentru lipsă de titlu, urmand sa suporte si cheltuielile de judecata ocazionate.

Invocă disp. art. 1.033 - 1.048 NCPC privind procedura evacuării din imobile folosite sau ocupate fără drept.

Ipoteza ocupării imobilului fără drept - fără a avea permisiunea sau îngăduința proprietarului imobilului este aplicabila in speta de fata, deoarece paratul ocupa fara drept terenul si nu detine un titlu care sa justifice folosinta imobilului.

Conform contractului de vanzare-cumparare autentificat cu nr. ___/18.02.2021 de SPN ___ sunt proprietarii terenului mai sus indicat, iar paratul nu detine la data notificarii un titlu locativ privind aceste imobil.

In consecinta, avand in vedere cele mai sus indicate, intrunirea conditiilor de admisibilitate, dovada detinerii dreptului de proprietate asupra terenului si ocuparea fara drept a terenului de către parat, fara a detine un titlu locativ, faptul ca nu a raspuns notificarii de a elibera imobilele, solicită admiterea cererii.

În drept, au fost invocate dispozitiile art. 1034 - 1039, art. 453 C.pr.civ.

Au fost administrate probele cu înscrisuri şi interogatoriul pârâtului.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa a constatat următoarele:

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ___/18.02.2021, de către SPN ___, reclamanţii BŞR şi CV au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 10000 mp situat în intravilanul comunei ___, judeţ Dâmboviţa.

Pârâtul a susţinut că din anii 1970 deţine posesia unui magazin al cooperaţiei şi al suprafeţei aferente de 250 mp şi că în anul 1991 a întocmit un antecontract de vânzare cumpărare. A depus copie a titlului de proprietate ___/21.06.1993, emis autoarei PBS, vecină la E cu terenul aflat în proprietatea reclamanţilor.

Sub denumirea „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept”, Titlul XI (art. 1033 - 1048) din Codul de procedură civilă se reglementează o procedură specială şi alternativă care se aplică litigiilor privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate pe nedrept de către foştii locatari sau de alte persoane. Procedura are caracter facultativ, în sensul că reclamantul are alegerea de a solicita evacuarea potrivit acestei proceduri speciale sau potrivit dreptului comun.

În doctrină, s-a apreciat că procedura specială poate fi exercitată şi în lipsa unui temei contractual al obligaţiei de predare, acţiunea sancţionând nemijlocit încălcarea unui drept real pentru ipoteza în care pârâtul nu exhibă niciun titlu asupra bunului.

În afara condiţiilor generale de exercitare a acţiunii, pentru admisibilitatea cererii trebuie îndeplinită şi condiţia specială privind notificarea prealabilă a fostului locatar sau a ocupantului în fapt al imobilului.

În cazul în care se doreşte evacuarea ocupantului, proprietarul notifică în scris ocupantul, punându-i-se în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării prin intermediul executorului judecătoresc sau pe calea scrisorii recomandate cu confirmare de primire şi conţinut declarat.

Acţiunea este admisibilă având în vedere îndeplinirea obligaţiei de comunicare a notificării.

Din interpretarea art. 1040 C.pr.civ. instanţa a constatat că locatorul sau proprietarul imobilului poate să demareze procedura judiciară specială în două ipoteze: a) dacă ocupantul notificat a refuzat evacuarea imobilului la expirarea termenului prevăzut în notificare; b) locatarul a renunţat anterior prin act scris la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut dreptul de a folosi imobilul, indiferent de motiv.

Prin ocupant se înţelege, conform art. 1034 alin. 2 lit. e C.pr.civ. orice persoană care ocupă în fapt imobilul cu sau fără promisiunea sau îngăduinţa proprietarului.

Astfel, acţiunea poate fi promovată dacă ocupantul a avut iniţial îngăduinţa proprietarului dar ulterior proprietarul nu îşi mai dă permisiunea.

Conform art. 555 Cod civil proprietatea este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Potrivit art. 563 Cod civil, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept.

Acţiunea în revendicare este acea acţiunea în justiţie prin care reclamantul, care pretinde că este proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a pierdut posesia, solicită obligarea pârâtului, care stăpâneşte bunul respectiv, să îi recunoască dreptul de proprietate şi să-i restituie bunul. Intentarea unei acţiuni în revendicare presupune existenţa unui proprietar neposesor şi a unui posesor neproprietar pe suprafaţa revendicată.

Acţiunea în evacuare permite proprietarului să beneficieze de atributul folosinţei bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, solicitând în instanţă obligarea terţului care deţine bunul fără titlu să îl restituie. 

Acţiunea în evacuare este admisibilă în cazul în care între reclamant şi pârât a existat un raport juridic prin care s-a transmis folosinţa imobilului, care a încetat, precum şi atunci când, ca urmare a toleranţei îndelungate, s-a creat aparenţa existenţei unui asemenea raport juridic. De asemenea, se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.

În lipsa transmiterii voluntare a folosinţei către pârât sau a toleranţei, proprietarul are la îndemână numai calea acţiunii în revendicare.

Prin urmare, pe calea acestei proceduri speciale, s-ar putea dispune evacuarea atât a celui care deține imobilul pe temeiul unui raport juridic prin care s-a transmis folosința acestuia, care însă a încetat (cazul fostului locatar, chiriaș, arendaș, sublocatar, cesionar al locatarului), cât și a oricărei persoane care ocupă imobilul fără a avea vreun titlu, indiferent dacă a existat sau nu permisiunea ori îngăduința proprietarului (toleratul și cel care ocupă abuziv un imobil), a mai arătat instanţa în motivare.

Având în vedere că pârâtul s-a apărat susţinând că deţine imobilul de la o altă persoană ce are calitatea de proprietar şi de asemenea că are posesia asupra imobilului de peste 30 de ani, caz în care se pune problema verificării condiţiilor de incidenţă a uzucapiunii, evacuarea nu mai poate fi dispusă pe calea procedurii speciale fiind necesară promovarea unei acţiuni în revendicare, a mai susţinut instanţa în motivare.

Mai mult, deşi se invocă faptul că se solicită evacuarea de pe teren, în fapt, admiterea cererii ar avea drept efect evacuarea pârâtului din construcţia edificată pe teren.

În  lipsa unui titlu asupra imobilului construcţie nu se poate dispune evacuarea.

Este adevărat că potrivit art. 577 Cod civil construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil dacă legea nu prevede altfel, dar faţă de disp. art. 557 Cod civil dreptul de proprietate asupra construcţiilor se poate dobândi şi prin accesiune.

În condiţiile în care proprietarii terenului nu au înţeles să invoce accesiunea, ca act unilateral de voinţă nu pot fi consideraţi proprietari de drept ai construcţiei, cu consecinţa respingerii acţiunii în evacuare pe calea procedurii speciale urgente.

Având în vedere argumentele mai sus menţionate, instanţa a respins cererea de evacuare specială, întemeiată pe disp. art. 1034 şi urm C.pr.civ.

Pentru aceste considerente, instanţa a respins cererea de evacuare formulată de  reclamanţii CV si BȘR, în contradictoriu cu pârâtul GM.

Prezenta sentinţa civilă nu este încă definitivă.

Domenii speta

Spete similare