Pretenţii. Răspundere civila contractuala.

Deliberând asupra cauzei, în conformitate cu dispoziţiile. art. 395 alin. (1) C.proc. civ., constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti sub nr. 12596/299/2020 la data de 04.05.2020, reclamanta F S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., obligarea acesteia la plata sumei de 9.500 euro în echivalent lei la cursul BNR din ziua plăţii, ca urmare a nerespectării prevederilor art. 2.2, art. 4.1 şi art. 4.2 din contractul de garanţie nr. AHE 210 seria F din data de 18.02.2020, precum şi la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea acestui litigiu.

În motivare, a arătat reclamanta că în luna august 2019 a intrat în legătură cu reprezentanţii pârâtei, în vederea achiziţionării unei clădiri cu elemente arhitecturale de patrimoniu aflată pe str. F. nr. din S., jud. P.. După cum rezultă de pe site-ul A., imobilul, în ciuda apropierii de Palatul P. şi de alte monumente istorice, ar avea o istorie relativ necunoscută şi nu ar fi monument istoric. Faptul că pârâta nu cunoştea foarte bine detaliile cu privire la istoricul şi întinderea proprietăţii a reieşit de la primele discuţii.

A menţionat reclamanta că, în contextul în care plana o oarecare incertitudine cu privire la imobil şi în condiţiile în care intenţiona că contracteze un credit bancar în vederea achiziţionării proprietăţii, a insistat că orice contract cu privire la imobil va fi perfectat doar în măsura în care va avea asigurările necesare, certificate printr-o documentaţie corespunzătoare, cu privire la faptul că achiziţia preconizată este supusă unor riscuri cât mai mici.

Reclamanta a învederat că la data de 18.02.2020, în vederea achiziţionării viitoare a imobilului, a încheiat cu pârâta contractul de garanţie nr. AHE 210, în baza căruia a achitat către pârâtă suma de 9.500 euro şi a transmis o ofertă de cumpărare valabilă pentru 30 de zile, respectiv până la data de 18.03.2020. Această ofertă de cumpărare nu a fost returnată de către pârâtă cu semnătura proprietarului imobilului, căruia oferta i se adresa.

În cuprinsul contractului, părţile au prevăzut că semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare trebuia să aibă loc în termen de cel mult o lună jumătate, respectiv cel târziu până la data de 31.03.2020. Motivul pentru care nu s-a încheiat un astfel de act a fost lipsa documentaţiei necesare efectuării unor verificări de natură legală a imobilului, aspect recunoscut de reprezentanţii pârâtei în corespondenţa purtată cu reclamanta.

Reclamanta a menţionat că de la semnarea contractului de garanţie pârâta nu a mai făcut nici un demers concret în vederea perfectării tranzacţiei privitoare la imobil. La data de 24.03.2020, reclamanta s-a adresat reprezentanţilor pârâtei, arătând că în contextul determinat de pandemia de Covid încheierea contractului se va dovedi extrem de dificilă, motiv pentru care a propus ca A. să restituie o parte din suma achitată în baza contractului de garanţie, iar o parte să fie reţinută în contul costurilor efectuate de A. cu intermedierea tranzacţiei.

La data de 30.10.2020, pârâta a făcut o contrapropunere ce consta în restituirea integrală a garanţiei la data de 31.12.2020, sub condiţia ca până la acea dată pârâta să reuşească că intermedieze un antecontract ori o vânzare cu privire la imobil, în caz contrar urmând a fi restituit doar 60% din suma achitată. La aceeaşi dată, reclamanta a comunicat că este în continuare interesată de achiziţionarea imobilului, sens în care a propus fie încheierea unei promisiuni de vânzare şi punerea la dispoziţie a unui draft al promisiunii, extras de carte funciară, facturile de utilităţi, istoricul dreptului de proprietate al imobilului, documentaţia cadastrală, fie încetarea de comun acord a contractului de garanţie, urmată de restituirea imediată a unei părţi din sumele achitate în baza contractului. Reprezentanţii pârâtei au fost de acord cu prima propunere, obligându-se să pună la dispoziţie documentaţia solicitată. În consecinţă, a fost semnat un act adiţional la contract, prin care s-a prelungit termenul pentru încheierea promisiunii de vânzare până la data de 06.04.2020.

S-a mai precizat că până la data de 02.04.2020 pârâta a pus la dispoziţie prea puţine documente pentru a se putea evalua dacă achiziţia prezintă sau nu anumite riscuri de ordin juridic, motiv pentru care i-au fost solicitate documentele punctuale referitoare la istoricul dreptului de proprietate asupra imobilului, documentaţia cadastrală, adresă eliberată de primărie din care să rezulte dacă imobilul este clasificat sau nu ca monument istoric, respectiv dacă primăria are un drept de preempţiune cu privire la imobil. Această listă de documente a avut în vedere şi anumite discuţii purtate cu Banca T., care precizase că, în vederea acordării unei finanţări, va efectua verificări minuţioase cu privire la imobil.

Pentru a putea înainta în procesul de perfectare a tranzacţiei imobiliare, reclamanta a programat la notar semnarea promisiunii de vânzare a imobilului la data de 06.04.2020 ora 14:00 şi a transmis pârâtei un draft de promisiune de vânzare, având în vedere că pârâta nu a pus la dispoziţie un astfel de document. La data de 06.04.2020, părţile s-au prezentat în faţa notarului public în vederea perfectării promisiunii de vânzare, însă pârâta nu a prezentat nici un fel de document sau explicaţie suplimentară cu privire la imobil. În consecinţă, promisiunea de vânzare nu a mai fost perfectată, pentru motive neimputabile reclamantei.

În continuare, a precizat reclamanta că a solicitat pârâtei restituirea garanţiei în cuantum de 9.500 euro, însă pârâta a refuzat. Opinează reclamanta că ipoteza de restituire a sumei este reglementată de art. 2.2, art. 4.1 şi art. 4.2 din contractul de garanţie, că mandatarul proprietarului imobilului a refuzat încheierea promisiunii de vânzare, că pârâta a omis să pună la dispoziţia reclamantei o serie de documente esenţiale pentru a se verifica situaţia tehnică şi juridică a imobilului.

În consecinţă, a apreciat reclamanta că se impune atragerea răspunderii contractuale a pârâtei, fiind îndeplinite condiţiile privind existenţa unei fapte ilicite (nerespectarea obligaţiei de restituire a garanţiei pentru situaţia în care până la data de 06.04.2020 nu se încheie promisiunea de vânzare şi nu se pun la dispoziţie documentele necesare vânzării), a prejudiciului (prin conduita sa pârâta lipsind societatea reclamantă de suma de 9.500 euro), a legăturii de cauzalitate dintre faptă şi prejudiciu şi a culpei debitorului în neîndeplinirea obligaţiilor asumate,

În drept, reclamanta a invocat prevederile art.  194 C. proc. civ., 1350 C. civ.

În dovedire, reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.984,02 lei.

La data de 21.07.2020, pârâta a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.

În motivare, a arătat că, la data de 24.03.2020, reclamanta a înştiinţat-o că se află în imposibilitatea perfectării promisiunii de vânzare, invocând declararea stării de urgenţă de pe teritoriul României, respectiv faptul că era de părere că nu s-ar putea derula operaţiunile necesare creditării. A menţionat că în perioada februarie-martie 2020 nu au existat solicitări de documente referitoare la imobil, iar documentele solicitate au fost puse la dispoziţie. La data de 30.03.2020 colaboratorul pârâtei l-a informat pe reprezentantul reclamantei că nu sunt îndeplinite condiţiile contractuale pentru restituirea garanţiei. Imediat după transmiterea mesajului, reprezentantul reclamantei a demarat un proces de solicitări absolut nerezonabile, complet nejustificate şi absurde, pe alocuri cu scopul unic de a-şi preconstitui probe în sensul unei eventuale neexecutări din partea pârâtei şi de a forţa restituirea garanţiei, în condiţiile în care reclamanta nu mai dorea achiziţionarea imobilului.

Opinează pârâta că mare parte din documentele solicitate reclamantă nu constituie documente uzuale în tranzacţiile imobiliare sau nu ar putea fi eliberate de instituţiile de la care reclamanta pretinde că ar trebui să provină.

Pârâta a subliniat că revine exclusiv reclamantei culpa pentru neîncheierea promisiunii de vânzare, reclamanta acţionând cu rea-credinţă, întrucât s-a răzgândit în privinţa achiziţionării imobilului. Confruntată cu refuzul restituirii garanţiei, reclamanta a început să formuleze o serie de solicitări de documente despre care ştia că nu pot fi obţinute. De asemenea, nu a existat o discuţie cu banca ce ar fi trebuit să finanţeze achiziţia.

În drept, a invocat prevederile art. 201 C. proc. civ., art. 1170 C. civ.

În dovedire, pârâta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi martori.

În cauză, a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri.

Analizând cererea de chemare în judecată prin prisma motivelor formulate, a dovezilor existente la dosar şi a dispoziţiilor legale incidente, instanţa reţine următoarele:

În fapt, în scopul achiziţionării de către reclamantă a imobilului Vila N.. situat în S., între părţi a fost încheiat contractul de garanţie nr. AHE 210 seria F din data de 18.02.2020, în baza căruia reclamanta a achitat pârâtei, în calitate de agent imobiliar şi împuternicit al proprietarului imobilului, suma de 9.500 euro echivalent în lei la data plăţii, reprezentând garanţie pentru executarea obligaţiei de încheiere a promisiunii de vânzare-cumpărare. Conform contractului, părţile au stabilit ca până la data de 31 martie să fie finalizată semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare.

Prin actul adiţional nr. 1/31.03.2020 la contractul de garanţie nr. AHE 210 seria F din data de 18.02.2020, părţile au modificat art. 2 al contractului, prelungind termenul limită pentru încheierea promisiunii de vânzare până la data de 06.04.2020.

După cum reiese din încheierea de certificare nr. 01/06.04.2020 emisă de notar public T., la data de 06.04.2020, în vederea încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, în faţa notarului public s-au prezentat dl. FL, în calitate de reprezentant al reclamantei, dl. PC, în calitate de reprezentant al pârâtei şi dl. BG, mandatar pentru BE. Din cuprinsul încheierii reiese că dl. BG nu a fost de acord cu condiţiile şi termenii privind înstrăinarea imobilului, astfel cum acestea au fost transmise la data de 05.04.2020, întrucât consideră că lipseşte o garanţie materială constituită într-un avans care să conducă la blocarea tranzacţionării imobilului; de asemenea, a precizat că posedă toate documentele proprietăţii şi care în opinia sa sunt suficiente pentru încheierea promisiunii. Dl. FL a precizat că este de acord ca promisiunea de vânzare-cumpărare să se încheie şi solicită să cuprindă toate condiţiile de verificare a istoricului proprietăţii şi condiţiile de plată şi specifică în mod expres că documentele transmise nu sunt suficiente pentru încheierea promisiunii. Dl. PC a apreciat că documentele comunicate sunt suficiente pentru încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare.

La data de 07.04.2020, reclamanta a notificat pârâta în vederea restituirii garanţiei în cuantum de 9.500 euro, arătând că sunt îndeplinite prevederile art. 2.2, art. 4.1 şi art. 4.2 din contractul de garanţie.

În drept, potrivit dispoziţiilor art. 1.270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţi, în timp ce art. 1.350 alin. (1) C. civ. stabileşte că orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat. Mai mult, în conformitate cu art. 1350 alin. (2) C. civ., atunci când, fără justificare, o parte nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii.

Instanţa observă că, potrivit art. 2.2 din contractul de garanţie, suma (garanţia) va fi restituită clientului în 24 de ore, în cazul în care încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare nu s-a putut realiza la termenul stabilit, din motive neimputabile clientului. Conform art. 4.1 şi art. 4.2, în cazul în care A. nu pune la dispoziţie toate documentele necesare încheierii vânzării / toate documentele solicitate de Banca T. sau altă bancă din România pentru dosarul de creditare în cadrul procesului de verificare a proprietăţii, garanţia este returnată clientului în termen de maxim 5 zile de la notificare în scris de către client.

În speţă, părţile sunt în dezacord cu privire la motivul pentru care nu a fost încheiat contractul de promisiune de vânzare-cumpărare, pârâta opinând că există o culpă a reclamantei, întrucât aceasta s-a răzgândit cu privire la achiziţionarea imobilului, solicitând documente care nu pot fi procurate.

Analizând probatoriul administrat, instanţa observă că intenţia reclamantei de a achiziţiona imobilului a subzistat pe toată durata negocierilor şi că din modul în care a acţionat transpare voinţa încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare. Nu se poate reţine şi nu există o dovadă că reclamanta a încercat să îşi preconstituie probe în sensul unei eventuale neexecutări din partea pârâtei, acestea fiind simple supoziţii. Astfel, deşi susţine pârâtă că, la data de 24.03.2020, reclamanta a înştiinţat-o că se află în imposibilitatea perfectării promisiunii de vânzare (din cauza stării de urgenţă şi imposibilităţii de efectuare a operaţiunilor bancare), se observă, din corespondenţa electronică depusă la dosar, că la data de 30.03.2020 reclamanta a menţionat că este dispusă să continue semnarea contractului, sub condiţia înaintării de către pârâtă şi clientul pe care îl reprezintă a unui draft pentru promisiunea de vânzare-cumpărare, a extrasului de carte funciară, a certificatului de atestare fiscală, a ultimelor facturi de utilităţi cu sold 0, a declaraţiei pe proprie răspundere din partea proprietarului că imobilul nu este monument istoric, a actelor de proprietate şi a documentaţiei cadastrale asociate proprietăţii.

Consideră pârâta că atitudinea reclamantei s-a schimbat după ce, la data de 30.03.2020, a fost informată că i se poate restitui garanţia abia la data de 31.12.2020, sub condiţia ca până la acea dată pârâta să reuşească că intermedieze un antecontract ori o vânzare cu privire la imobil, în caz contrar urmând a fi restituit doar 60% din suma achitată.

Instanţa apreciază însă că reclamanta a acţionat cu diligenţa pe care orice persoană care urmăreşte achiziţionarea un imobil (mai ales de anvergura celui din speţă) ar trebui să o manifeste, iar solicitarea unor documente suplimentare pentru a se asigura că investiţia este sigură, din punct de vedere juridic, dar şi tehnic, nu poate fi considerată o acţiune exercitată cu rea-credinţă în vederea neîndeplinirii obligaţiilor contractuale. Pe de o parte, reclamanta a făcut dovada că o serie de documente privind istoricul de dobândire a imobilului i-au fost solicitate şi de către bancă (fila 34 vol. I), iar pe de altă parte a demonstrat că, ulterior datei de 30.03.2020, a continuat demersurile în vederea încheierii promisiunii de vânzare (a semnat actul adiţional nr. 1/31.03.2020 prin care s-a prelungit termenul pentru încheierea promisiunii de vânzare până la data de 06.04.2020, a transmis pârâtei invitaţia de a se prezenta la notar în vederea semnării promisiunii, a transmis pârâtei propunerea de contract, şi-a manifestat în faţa notarului intenţia de încheiere a promisiunii bilaterale).

Din cuprinsul încheierii de certificare nr. 01/06.04.2020 emisă de notar public T. reiese că cel care şi-a manifestat expres dezacordul cu privire la încheierea contractului este mandatarul proprietarului imobilului, care a învederat că nu este de acord cu condiţiile şi termenii privind înstrăinarea imobilului, astfel cum acestea au fost transmise la data de 05.04.2020, întrucât consideră că lipseşte o garanţie materială constituită într-un avans care să conducă la blocarea tranzacţionării imobilului.

Pe de altă parte, pârâta, considerând că solicitarea de suplimentare a documentelor este nejustificată, nu a pus la dispoziţie reclamantei multe dintre înscrisurile cerute, în condiţiile în care mare parte dintre acestea aveau relevanţă în stabilirea statutului juridic al imobilului şi în dovedirea caracteristicilor sale tehnice (având în vedere şi vechimea acestuia).

Or, ţinând cont de aceste aspecte, instanţa apreciază că nu se poate reţine o culpă a reclamantei în privinţa nesemnării promisiunii de vânzare-cumpărare până la termenul stabilit, sens în care sunt incidente prevederile art. 2.2 din contract, conform cărora suma (garanţia) va fi restituită clientului în 24 de ore în cazul în care încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare nu s-a putut realiza din motive neimputabile clientului.

Este astfel atrasă răspunderea contractuală a pârâtei, care este ţinută, în temeiul contractului încheiat între părţi, să restituie reclamantei suma de 9.500 euro, în condiţiile în care s-a făcut dovada că, în speţă, nu revine reclamantei culpa în privinţa neîncheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

În consecinţă, instanţa va admite cererea de chemare în judecată şi va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 9.500 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plăţii, reprezentând garanţie conform contract de garanţie nr. AHE nr. 210 seria F/18.02.2020.

În temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., reţinând culpa procesuală a pârâtei, raportat la soluţia asupra cererii de chemare în judecată, instanţa o va obliga la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.984,02 lei taxă judiciară de timbru şi 2.905 lei onorariu avocat. 

Domenii speta

Spete similare