Revendicare imobiliară.

Deliberând asupra cauzei, în conformitate cu dispoziţiile. art. 395 alin. (1) C. proc. civ., constată  următoarele aspecte de fapt şi de drept:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 12.07.2017 sub nr. 23551/299/2017, reclamanții MN și NE au formula,t în contradictoriu cu pârâtul MI, acțiune în revendicare și grănițuire, solicitând obligarea pârâtului de a lăsa reclamanților în deplină proprietate și posesie suprafața de 71 cmp x lungimea terenului de 24.40 mp = 17,324 mp, respectiv stabilirea corectă a liniei de hotar care desparte proprietățile. Au solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, au arătat reclamanții că sunt proprietarii terenului în suprafață totală de 402 mp (măsurată 388,08 mp) situat în B., sector 1, str. D, nr. .., precum și a construcției C1 – locuință, având cinci camere, două bucătării, două băi și trei holuri, în suprafață utilă de 105,60 mp și a construcției C2 – anexa, în suprafață de 31,95 mp. Întreg imobilul are număr cadastral 231807, fiind înscris în CF nr. 231807 (nr. CF vechi 77963).

Cu privire la revendicarea suprafeței de 17,324 mp, au precizat că, în mod abuziv, pârâtul a desființat semnele reale vizibile de hotar, care separau proprietățile și, cu acest prilej, a acaparat din terenul proprietatea reclamanților o fâşie lată de 71 cm (0,71 mp) pe o lungime de 24,40 mp. De aceea, se impune a fi obligat pârâtul să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie suprafața de 17,324 mp.

Cu privire la grănițuire, au menționat reclamanții că, deși există semne exterioare de delimitare între terenul lor și cel al pârâtului, aceste semne au fost făcute ulterior de către pârât cu ocazia acaparării suprafeței de 17,324 mp, prin măsurarea în interiorul proprietății reclamanților a semnelor de delimitare pe o adâncime de 0,71 m pe toată lungimea graniței de 24,40 m. În permanență, această graniță a creat conflicte între reclamanți și pârât, acesta devenind violent ori de câte ori reclamanții au încercat recuperarea terenului acaparat. De aceea, se impune stabilirea liniei de hotar care desparte, în mod legal și real, cele două fonduri.

În drept, reclamanții au invocat dispoziţiile art. 560, art. 563 Cod civil.

În dovedirea cererii, reclamanții au solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, martori, expertiză tehnică topografică, cercetare la fața locului și interogatoriul pârâtului.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.568,1 lei + 100 lei.

La data de 09.01.2018, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.

În motivare, a arătat pârâtul că a dobândit prin contractul de partaj voluntar încheiat cu MA și MD la data de 17.03.1993 și autentificat sub nr. 6162 la fostul Notariat de Stat Sector 1 București terenul în suprafață de 867 mp situat în B., str. C nr. , sector 1. Suprafața provine de la tatăl pârâtului, MN, terenul fiind îngrădit când pârâtul era de nici un an, însă la momentul încheierii partajului măsurătoarea a fost efectuată defectuos. La un moment dat, au solicitat unui expert cadastral să efectueze măsurători, constatându-se că suprafața terenului este mai mare cu aproximativ 191 mp, fiind emisă în acest sens s.c. nr. 20549/2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. 41724/299/20111, rezultând un drept de proprietate al pârâtului de 875 mp din acte, respectiv 867 mp din măsurători, suprafața înscrisă în cartea funciară.

A menționat pârâtul că explicația acestui fapt rezidă în aceea că la momentul la care bunicul său a cumpărat suprafața de 1.500 mp prin actul de vânzare-cumpărare nr. 539/11.01.1936, a îngrădit-o și a construit casa de locuit pe această suprafață, iar după moartea sa, tatăl pârâtului a împărțit terenul în trei suprafețe, una dintre aceasta revenind ulterior pârâtului. Din terenul de 1.500 mp a fost lăsat ca drum de servitute în partea de sud a proprietății actuala Intrarea B., iar de-a lungul timpului au existat sistematizări ale zonei, care au modificat suprafețe de teren.

De asemenea, a mai învederat pârâtul că o greşeală a fost făcută la calcularea ariei, stabilită ca anexă la contractul de partaj prin schița topografică, în sensul că cel ce a calculat nu a putut / știut calcula aria unei suprafețe sau a greșit la introducerea datelor.

A mai precizat că nu a modificat hotarul și că a solicitat unui expert să măsoare pe laturile exterioare proprietatea reclamanților, rezultând că dețin cu mult mai mult decât rezultă din acte. Reclamanții au încercat să mute gardul, cu diferite ocazii, refăcând gardul pe partea lor de imobil și încercând să împingă și să modifice linia de hotar.

Întâmpinarea nu a fost întemeiată în drept.

În dovedire, pârâtul a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, martori și interogatoriul reclamanților.

În cauză, a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri, martori, interogatoriul părților şi expertiză tehnică judiciară specialitatea topografie.

Analizând cererea de chemare în judecată prin prisma motivelor formulate, a dovezilor existente la dosar şi a dispoziţiilor legale incidente, instanţa reţine următoarele:

În fapt, se reține că, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 733/25.04.2008 de notar public N. și contractului de donație autentificat sub nr. 1236/24.06.2014 de notar public N., reclamanții NE și MN au dobândit, în cote de ½ fiecare, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață totală de 402 mp (388,08 mp din măsurătorile cadastrale) situat în mun. B, str. D nr. , sector 1, precum şi asupra construcției C1 – locuință, având cinci camere, două bucătării, două băi și trei holuri, în suprafață utilă de 105,60 mp și a construcției C2 – anexa, în suprafață de 31,95 mp. Imobilul a fost înscris în cartea funciară nr. 231807 a sectorului 1, B., din cuprinsul cărţii funciare reieşind că suprafaţa terenului este de 388 mp (fila 20 verso vol. I)

Pe de altă parte, se reţine că pârâtul deţine în proprietate terenul vecin în suprafaţă măsurată de 867 mp (875 din acte) terenul situat în mun. B., str. D.  nr. , sector 1, conform extrasului de carte funciară nr. 211207.

Se susţine de către reclamanţi că pârâtul ar fi acaparat o suprafaţă de 17,324 mp din terenul reclamanţilor, modificând astfel şi linia de hotar dintre cele două proprietăţi.

În drept, conform art. 563 Cod civil, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. (2) Dreptul la acțiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepția cazurilor în care prin lege se dispune altfel. (3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut. (4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acțiunea în revendicare este opozabilă și poate fi executată și împotriva terțului dobânditor, în condițiile Codului de procedură civilă.

Totodată, potrivit art. 560 Cod civil, proprietarii terenurilor învecinate sunt obligați să contribuie la grănițuire prin reconstituirea hotarului și fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

În cauză, martorul propus de pârât a declarat că, din câte cunoaşte, hotarele proprietăţilor nu au suferit modificări. A declarat martorul că, din spusele pârâtului, ştie că a fost scoasă plasa de sârmă care delimita proprietăţile şi a fost montat un gard de lemn, acum aproximativ 10-12, acum fiind construit un garaj în curtea reclamanţilor, pe limita proprietăţilor. Martorul propus de reclamanţi a declarat că a existat un gard vechi, apoi acesta a fost tras când s-a construit garajul, acum aproximativ 10 ani reclamanţii au mutat gardul pentru a-l alinia cu garajul, iar în urma acestui demers a rămas în spatele garajului în curtea ce aparţine pârâtului o bucată din terenul reclamanţilor.

Răspunsurile părţilor la interogatorii au fost contradictorii, în sensul că deşi reclamantul MN a arătat că pârâtul ar fi modificat linia de hotar acum 10-15 ani, reclamanta NE a precizat că pârâtul nu a modificat linia de hotar (se constată însă că întrebarea nu a vizat fapte personale ale părţii interogate, conform art. 351 C. proc. civ.). De asemenea, la interogatoriul administrat din oficiu, pârâtul a declarat că nu a modificat linia de hotar.

Cu privire la expertizele efectuate în cauză, instanţa apreciază ca fiind relevantă şi completă doar expertiza realizată de expert P., în condiţiile în care raportul de expertiză efectuat de expert F. nu a fost avizat de OCPI, astfel cum prevede art. 1 alin. (1) din Regulamentul privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experţii judiciari în specializarea topografie, cadastru şi geodezie, aprobat prin Ordinul nr. 1882/2011, acesta fiind şi motivul pentru care instanţa a încuviinţat efectuarea unei noi expertize în cauză.

Astfel, din raportul de expertiză întocmit de expert P., reiese că terenul reclamanţilor este în suprafaţă măsurată de 392 mp, iar pârâtul ar fi acaparat o suprafaţă de 14 mp din terenul proprietatea reclamanţilor. A mai stabilit expertul că pârâtul a depăşit limita de proprietate stabilită în documentaţia cadastrală nr. 211207, documentaţie ce a avut la bază s.c. nr. 20549/08.11.2012 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. 41724/299/2011, prin care a fost admisă acţiunea formulată de MI şi ME în contradictoriu cu Municipiul B. şi s-a constatat că aceştia au dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 191 mp situat în B, str. D nr. .., sector 1.

Din planurile ataşate la filele 106-107 vol. II, anexe la procesul-verbal de recepţie nr. 752/2019 emis de OCPI – BCPI Sector 1, reiese că inventarul de coordonate, astfel cum a fost identificat de expert, nu se suprapune cu documentaţia cadastrală avizată (înscrisă în cartea funciară – a se vedea fila 143 vol. II, expertul s-a raportat la limitele de proprietate cum acestea rezultă din documentaţia cadastrală), rezultând (chenar de culoare verde plan fila 106 vol. II) că terenul pârâtului a fost extins faţă de suprafaţa din documentaţia cadastrală avizată (chenare de culoare albastră) cu suprafaţa de 12,29 mp (S1 haşurată cu galben). Altfel spus, la faţa locului, expertul a constatat că linia de hotar, astfel cum acesta rezultă din documentaţia cadastrală, a fost mutată.

Conform răspunsului la obiecţiuni, expertul a precizat că, urmare a celor constate prin raportul de expertiză, pârâtului ar reveni suprafaţa de 867 mp, iar reclamanţilor suprafaţa de 406 mp.

Având în vedere cele anterior expuse, instanţa reţine faptul că, potrivit titlurilor de proprietate, reclamanţii deţin în proprietate suprafaţa măsurată de 388,08 mp teren, de altfel înscrisă în cartea funciară. Deşi în actele de dobândire a proprietăţii este menţionată transmiterea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 402 mp teren (388,08 mp din măsurătorile cadastrale), instanţa consideră că reclamanţii nu pot justifica proprietatea decât asupra a 388,08 mp, nefiind permis a se prezuma / constată că au dobândit în proprietatea suprafaţa de 402 mp, din moment ce nu această suprafaţă a fost efectiv vândută, ci suprafaţa măsurată de 388,08 mp. Nu se poate aprecia că s-a transmis suprafaţa virtuală de 402 mp în condiţiile în care aceasta nu corespundea cu realitatea din teren.

Altfel spus, titlurile de proprietate deţinute de reclamanţi par a fi echivoce, în sensul în care nu este clar dacă au transmis suprafaţa virtuală de 402 mp sau suprafaţa măsurată de 388,08 mp, înscrisă în cartea funciară.

De aceea, în cazul admiterii acţiunii în baza concluziilor raportului de expertiză, se reţine că reclamanţilor le-ar reveni suprafaţa totală de 406 mp (392 mp teren măsurat de expert ca fiind deţinut actualmente de reclamanţi plus 14 mp cât a concluzionat expertul că a fost acaparat de pârât). Astfel, nu există corespondenţă cu cartea funciară / titlurile de proprietate nici în privinţa suprafeţei de 392 mp măsurată de expert ca fiind suprafaţa de teren deţinută actualmente de reclamanţi, nici în privinţa suprafeţei de 406 mp care ar reveni reclamanţilor dacă s-ar admite acţiunea conform concluziilor raportului de expertiză.

Astfel, la faţa locului, expertul a determinat că reclamanţii posedă, în concret, suprafaţa de 392 mp, o suprafaţă mai mare decât cea deţinută conform titlurilor de proprietate (388,08 mp), nereieşind, din mijloacele de probă administrate în cauză, de unde rezultă această diferenţă de suprafaţă. Este posibil ca diferenţa să rezulte fie din modificarea liniei de hotar în sensul acaparării de către reclamanţi a unei suprafeţe din terenul pârâtului, fie din existenţa unor măsurători cadastrale care a fost efectuate eronat cu privire la întregul teren şi, ulterior, a celor trei terenuri partajate conform actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 6162/17.03.1993. Oricum, dacă actualmente reclamanţii posedă o suprafaţă de 392 mp, deci mai mare decât cea pentru care deţin just titlu (388,08 mp), rezultă că nu există o diminuare nejustificată a suprafeţei de teren proprietatea reclamanţilor, acţiunea în revendicare fiind neîntemeiată.

Pe de altă parte, dacă prin absurd s-ar aprecia că reclamanţii justifică, potrivit titlurilor de proprietate, suprafaţa de 402 mp (deşi instanţa apreciază că nu a fost dobândită în concret această suprafaţă de către reclamanţi, conform celor anterior arătate), se constată că această suprafaţă nu corespunde cu cea de 406 mp, anume cât a concluzionat expertul că li s-ar cuveni reclamanţilor prin însumarea suprafeţei măsurate deţinute în prezent (392 mp) cu suprafaţa de 14 mp cât a apreciat expertul că a fost acaparat de pârât. Altfel spus, nu poate fi admisă acţiunea în revendicare conform concluziilor raportului de expertiză, întrucât reclamanţii nu au titlu de proprietate pentru suprafaţa de 406 mp, deci nu este îndeplinită condiţia premisă prevăzută de art. 563 Cod civil.

Este evident că, pentru admiterea acţiunii în revendicare, este necesar ca suprafaţa revendicată să fie justificată de existenţa unui titlu de proprietate, adică în urma revendicării cele două suprafeţe de teren (cea din acte şi cea reîntregită cu suprafaţa revendicată) să corespundă.

Nu poate fi admisă cererea de chemare în judecată nici în totalitate, cu privire la suprafaţa de 17,324 mp cât au solicitat reclamanţii (care nici nu au explicat, pe parcursul derulării procesului, cum au determinat această suprafaţă), nici în parte cu privire la suprafaţa de 14 mp cât a concluzionat expertul că a acaparat pârâtul, pentru că, în ambele variante, ar reieşi că reclamanţilor le revine o suprafaţă de teren mai mare (406 mp) decât cea care rezultă din acte (indiferent dacă ne raportăm la suprafaţă de 388,08 mp sau la suprafaţa virtuală de 402 mp), dar şi decât cea măsurată şi înscrisă în cartea funciară (388 mp), pentru suprafaţa excedentă reclamanţii neavând titlu de proprietate. Pe de altă parte, dacă ar fi vorba despre o simplă necorespondenţă între înscrisurile ce dovedesc dreptul de proprietate şi menţiunile din cartea funciară, se constată că acest aspect excede acţiunii în revendicare, putând fi clarificată pe alte căi procedurale.

Pe de altă parte, dacă prin absurd s-ar considera că reclamanţii au titlu de proprietate pentru 402 mp (menţionată în titlurile de proprietate alături de suprafaţa măsurată de 388,08 mp), nu s-ar putea admite acţiunea nici în parte, pentru 10 mp (402 mp cât în mod virtual a fost menţionat în titlurile de proprietate minus 392 mp suprafaţa măsurată de expert ca fiind deţinută în prezent de către reclamanţi), din moment ce suprafaţa de 10 mp nu este clar identificată în spaţiu şi delimitată în raportul de expertiză şi pe schiţa cadastrală.

Pe de altă parte, din moment ce instanţa nu poate primi concluziile raportului de expertiză în vederea admiterii acţiunii în revendicare, se constată că nici acţiunea în grăniţuire nu este întemeiată, în condiţiile în care linia de hotar dintre cele două proprietăţi nu poate fi stabilită conform raportului de expertiză, pentru că ar însemna, implicit, majorarea suprafeţei de teren a reclamanţilor peste cea justificată de titlurile de proprietate (de altfel, conform expertului, actualmente reclamanţii exercită posesia asupra a 392 mp, mai mult cu 4 mp decât suprafaţa justificată prin titluri).

Cu privire la cererea de majorare a onorariului de expert, se reţine că, potrivit art. 339 alin. (2) C. proc. civ., la cererea motivată a experţilor, ţinându-se seama de lucrarea efectuată, instanţa va putea majora onorariul cuvenit acestora, prin încheiere executorie, dată cu citarea părţilor, însă numai după depunerea raportului, a răspunsului la eventualele obiecţiuni sau a raportului suplimentar, după caz.

Având în vedere complexitatea raportului de expertiză efectuat, instanța apreciază că onorariul iniţial stabilit, în cuantum de 1.700 lei este suficient şi rezonabil, neimpunându-se majorarea acestuia. În consecinţă, va fi respinsă, ca neîntemeiată, cererea de majorare a onorariului de expert formulată de expert P.

Cu privire la cheltuielile de judecată, potrivit art. 453 C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.

Conform art. 451 alin. (1) C. proc. civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru și timbrul judiciar, onorariile avocaților, ale experților și ale specialiștilor numiți în condițiile art. 330 alin. (3), sumele cuvenite martorilor pentru deplasare și pierderile cauzate de necesitatea prezenței la proces, cheltuielile de transport și, dacă este cazul, de cazare, precum și orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfășurare a procesului.

Reţinând culpa procesuală a reclamanţilor, instanţa reţine că cererea acestora de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată este neîntemeiată şi îi va obliga la plata către pârât a sumei de 1.200 lei (conform facturii seria CAD nr. 041/25.05.2018 şi bon fiscal nr. 0001/02.06.2018 şi facturii seria CAD nr. 043/13.08.2019 şi bon fiscal nr. 0001/13.08.2019 şi reţinând formularea de concluzii de către expertul-parte potrivit notelor anexate la filele 173-175 vol. I, 129-130 vol. II), cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu expert parte, din moment ce legea nu distinge dacă este vorba despre expertul judiciar desemnat de instanţă sau despre expertul parte al uneia dintre părţi.

Domenii speta

Spete similare