Obligaţia de a face.

Deliberând asupra prezentei cauze civile, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 07.02.2017 pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București, sub nr. 2780/301/2017, reclamanta A.P. , în contradictoriu cu pârâta M. S.R.L., a solicitat instanței obligarea pârâtei la remedierea deficiențelor constatate la imobilul din B. , str.  nr. , sector 3. De asemenea, a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că, la data de 22.07.2011, investitorul M. a obținut autorizația de construire nr. 497 emisă de Primăria Sectorului 3, pentru imobilul ce urma a fi construit în B. , str.  nr. , sector 3. Din conținutul acesteia rezultă că investitorul și-a asumat obligația de a edifica 2 blocuri, fiecare cu o înălțime de 11 etaje, blocurile urmând a avea 2 subsoluri comune, în care urmau a fi amenajate locuri de parcare pentru apartamente, în subsolul aferent blocului C -12 locuri de parcare, iar în subsolul blocului D – 180 de locuri de parcare.

Conform susținerilor reclamantei, după obținerea autorizației, constructorul B.A. a demarat lucrările ce au fost finalizate la sfârșitul anului 2013, fiind semnat și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 2361 din data de 16.10.2013.

Cu toate că prin procesul-verbal de recepție au fost constatate o serie de deficiențe, precum și încălcări ale legalității, comisia de recepție a propus admiterea excepției, fără a conveni cu executantul (BA) termene de remediere a lucrărilor, în conformitate cu dispozițiile Regulamentului de recepție a lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora, aprobat prin H.G. nr. 273/1994.

După recepționarea construcției și intabularea acesteia, investitorul a început vânzarea apartamentelor către mai multe persoane. Reclamanta a menționat că, deși își asumase obligația construirii și a locurilor de parcare pentru fiecare apartament, investitorul nu și-a respectat această obligație – aspect constatat chiar prin procesul-verbal de recepție.

După vânzarea apartamentelor a fost înființată AP. În vederea preluării spațiilor comune și a celor tehnice de la investitor, reclamanta a efectuat verificări amănunțite, ocazie cu care a identificat mai multe probleme tehnice și deficiențe pe care le-a adus la cunoștința pârâtei. Având în vedere multitudinea acestora, a dispus efectuarea unui raport tehnic, în cuprinsul căruia au fost enumerate toate defectele.

Potrivit afirmațiilor reclamantei, acest raport a fost comunicat investitorului, care însă nu a luat nicio măsură, motiv pentru care i-a transmis notificarea nr. 94/24.05.2016, punând-o pe pârâtă în întârziere, prin intermediul căreia i-a solicitat ca în termen de 10 zile să remedieze toate aspectele constatate în Raportul tehnic Bloc C din data de 05.04.2016.

Și anterior, și ulterior transmiterii notificării, reclamanta a încercat soluționarea problemelor identificate, apelând la investitor și solicitându-i întâlniri, documente relevante și acordarea sprijinului pentru remedierea defectelor constatate prin raportul tehnic.

Pârâta a răspuns notificării prin intermediul unui punct de vedere din data de 06.06.2016, transmițându-i doar o parte din documentele solicitate și susținând că a remediat o parte din deficiențe. În realitate, acest punct de vedere a fost emis doar formal, în fapt pârâta nerăspunzând solicitărilor sale. De exemplu, deși i-a solicitat autorizația de securitate la incendiu după efectuarea recepției la terminarea lucrărilor, nu a primit-o, pârâta oferindu-i pentru a doua oară avizul de securitate la incendiu nr. 320288 din data de 12.04.2011, aviz ce se eliberează de autoritățile competente anterior emiterii autorizației de construcție. Atât potrivit legii, dar și astfel cum rezultă chiar din conținutul avizului de securitate la incendiu, deținătorul avizului are obligația să solicite autorizația de securitate la incendiu după efectuarea recepției la terminarea lucrărilor sau înainte de punerea în funcțiune a construcțiilor ori amenajărilor pentru care s-a obținut prezentul aviz.

De asemenea, în documentația ce a stat la baza obținerii autorizației de construcție este menționată obligativitatea grupului electrogen, care în realitate nu a fost achiziționat și instalat. În procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor este de asemenea menționată această neconformitate, iar răspunsul pârâtei a fost că acesta se va instala în momentul finalizării construcției celui de-al doilea imobil și implicit a parcajului subteran, construcție care la momentul actual nu a fost demarată.

Având în vedere gravitatea deficiențelor constatate, ce pun în pericol siguranța persoanelor ce locuiesc în imobil și a bunurilor acestora, este imperios necesară remedierea defectelor. De asemenea, luând în considerare pasivitatea în care pârâta a rămas în toată această perioadă de timp, reclamanta a considerat că acest demers procesual este singura cale prin care se pot soluționa problemele ivite.

Reclamanta a apreciat că cererea de chemare în judecată este întemeiată în raport de prevederile art. 5, art. 22 și art. 27 din Legea nr. 10/1995. Pârâta nu și-a respectat obligațiile ce îi incumbau în temeiul legii și a procedat la vânzarea apartamentelor cu toate că neregulile constatate prin procesul-verbal de recepție nu au fost remediate.

Aceasta a susținut că toate demersurile sale în vederea reparării defectelor existente la spațiile comune ale blocului au rămas fără niciun rezultat, introducerea prezentei acțiuni reprezentând singurul mijloc aflat la îndemână pentru protejarea drepturilor și intereselor sale legitime.

Reclamanta a mai invocat prevederile art. 1527 și art. 1528 C.civ. și a susținut că acestea conferă creditorului un mijloc eficient de drept material în scopul executării directe (în natură) a prestației datorate: îndeplinirea, în mod direct, fără concursul forței de constrângere a statului, a obligației de către creditor, prin mijloace proprii sau prin terțe persoane, pe cheltuiala debitorului. Doctrina a stabilit că aceste prevederi îl îndreptățesc pe creditor să procedeze în mod direct la executarea în natură în cazul unor obligații de a face având ca obiect prestații, considerate a avea o natură fungibilă, care prezintă aceeași valoare pentru creditor, indiferent de persoana care le execută, precum realizarea unor lucrări sau prestarea unor servicii, soluția legislativă fiind de natură să faciliteze dinamica circuitului juridic civil, asigurând economie de timp și de resurse financiare.

Coroborând dispozițiile legale anterior menționate cu cele ale art. 1516 C.civ., ce stabilesc necesitatea îndeplinirii integrale, exacte și la timp a obligației asumate, rezultă că se impune obligarea pârâtei la remedierea deficiențelor constatate.

Reclamanta a mai precizat că lucrările de remediere sunt necesare din cauza existenței unor vicii care au fost ascunse cu viclenie, aspecte ce rezultă din modul defectuos în care pârâta a înțeles să își aducă la îndeplinire obligațiile și să respecte standardele și normativele de calitate în domeniu.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1516, art. 1527 și următoarele C.civ., art. 5, art. 22 din Legea nr. 10/1995.

În probațiune, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriul pârâtei, precum și a probei cu expertiză tehnică de specialitate, având ca obiectiv identificarea deficiențelor și determinarea contravalorii remedierii acestora. În probațiune, aceasta a atașat un set de înscrisuri (f. 13-60 vol. I dosar declinat).

La data de 24.02.2017, reclamanta a depus precizări (f. 65-69 vol. I dosar declinat), prin care a arătat că izvorul obligației de remediere este reprezentat în special de dispozițiile Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, ce stabilesc în mod expres obligațiile pe care constructorii, investitorii, proprietarii le au în privința construcțiilor, precum și de dispozițiile Codului civil aplicabile în cauză.

Conform susținerilor reclamantei, deficiențele constatate sunt redate pe larg în cuprinsul Raportului tehnic bloc C E din data de 05.04.2016, comunicat și pârâtei, care nu a formulat obiecțiuni.

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 3.805 lei, conform ordinului de plată atașat la dosar (f. 74 vol. I dosar declinat).

La data de 10.05.2017, pârâta a depus întâmpinare (f. 78-88 vol. I dosar declinat), prin care a invocat excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Sectorului 3 București, excepția lipsei calității de reprezentant, excepția inadmisibilității, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, excepția lipsei calității procesuale pasive, excepția lipsei de interes, excepția prescripției dreptului material la acțiune, iar în ceea ce privește fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

În motivarea excepției necompetenței teritoriale, pârâta a arătat că, față de obiectul cererii de chemare în judecată, dispozițiile art. 117 alin. 1 C.pr.civ.., care stabilesc o competență teritorială exclusivă, nu sunt aplicabile în cauză. Obligația de a face reprezintă valorificarea unui drept de creanță, iar nu o cerere ce privește drepturile reale imobiliare.

În opinia pârâtei, întrucât acțiunea nu se încadrează în niciuna din ipotezele competenței teritoriale alternative, acțiunea trebuia introdusă la instanța de la sediul societății pârâte, respectiv la Judecătoria Sectorului 1 București.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active, pârâta a arătat că proprietarii de apartamente/boxe din cadrul Clădirii C, pe lângă unitatea locativă (apartament/boxă), au dobândit de la M. și dreptul de proprietate asupra unei cote indivize din spațiile comune ale clădirii C.

În vederea administrării spațiilor comune ale Clădirii C, proprietarii s-au constituit în Asociația de Locatari E. C, care are, potrivit art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2017, scopul de a asigura administrarea și gestionarea proprietății comune, care, pe lângă drepturi, impune obligații pentru toți proprietarii. Așadar, proprietarii spațiilor comune, care păstrează dreptul de proprietate, deleagă către asociația de proprietari prerogativa administrării și gestionării raporturilor de vecinătate ce decurg din spațiile comune.

Conform susținerilor pârâtei, Legea nr. 230/2007 enumeră ce acte poate să facă asociația de proprietari în îndeplinirea mandatului său de administrare: intermedierea de servicii între furnizori și proprietarii consumatori, angajarea de personal pentru realizarea activităților de administrare etc, dar și cazurile în care asociația de proprietari are legitimatio ad causam, așadar acele cazuri în care poate sta în judecată: în calitate de reclamant, atunci când acționează unul dintre proprietari pentru plata cotelor restante, respectiv în calitate de pârâtă atunci când se solicită anularea unei hotărâri generale a membrilor asociației de proprietari.

Prin urmare, actele/operațiunile pe care asociația de proprietari poate să le realizeze sunt circumstanțiate obiectului său de activitate – administrarea spațiilor comune ale clădirii, asociația de proprietari neputând să realizeze acte de dispoziție, respectiv formularea unor cereri de chemare în judecată, altele decât cele permise de lege (acționarea proprietarului pentru plata cotelor restante) prin care să invoce/pretindă în nume propriu aspecte precum nerespectarea autorizației de construire sau nerespectarea recepției la terminarea lucrărilor sau deficiențe de execuție.

Mai mult, de menționat este faptul că reclamanta nu poate invoca aspecte ce țin de proprietatea exclusivă, raportându-se la procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Acestea pot fi invocate doar de proprietari. De asemenea, reclamanta nu poate invoca aspecte ce țin de modalitatea de realizare a construcțiilor, legea indicând dincolo de dubiu instituțiile statului abilitate să verifice modul în care construcțiile sunt edificate.

Asociațiile de proprietari nu au plenitudine de competență în ceea ce privește spațiile comune, putând realiza doar acte de administrare, astfel cum sunt circumstanțiate de normele legale, iar nu acte de dispoziție. Actele de dispoziție, prin care se ridică pretenții care derivă din calitatea de proprietar pot avea ca titular al cererii de chemare în judecată proprietarul/proprietarii suprafețelor comune, potrivit cu procentul lor de cotă indiviză.

În privința excepției lipsei calității de reprezentant, pârâta a menționat că aceasta se impune a fi verificată dacă reclamanta acționează nu în nume propriu, ci în considerarea drepturilor și intereselor proprietarilor condominiului (invocând aspecte pe care doar aceștia le-au putea pretinde, precum absența unor locuri de parcare sau a unui grup electrogen etc). Dacă reclamanta înțelege să invoce, în numele și în interesul proprietarilor, aspecte pe care doar aceștia din urmă ar avea dreptul procesual și substanțial să le invoce, de exemplu aspecte ce decurg din contractele de vânzare-cumpărare, atunci aceasta trebuie să facă dovada mandatului de a iniția acțiuni în instanță, conferit de toți/parte din proprietari. În lipsa unui asemenea mandat, acțiunea urmează a fi anulată.

De asemenea, în susținerea aceleiași excepții, pârâta a invocat dispozițiile art. 30 alin. 1 lit. e din Legea nr. 230/2017, potrivit cărora comitetul executiv este cel care inițiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, interesele legate de clădire.

Pârâta a apreciat că aspectele invocate de reclamanta nu intră în sfera de aplicare a sintagmei „interese legate de clădire”, întrucât acestea sunt strâns legate de noțiuni de administrare, în timp ce aspectele invocate de reclamantă exced acestei noțiuni, fiind chestiuni ce decurg din calitatea de proprietar. Dacă se va aprecia contrariul, asociația de proprietari nu poate, prin președintele acesteia, să inițieze acțiuni în instanță, deoarece această atribuție revine comitetului executiv.

Referitor la excepția inadmisibilității, pârâta a invocat dispozițiile art. 30 din Legea nr. 230/2017 și a susținut că atribuția inițierii unui proces nu îi revine asociației de proprietari, prin președintele acesteia, ci comitetului executiv. Inexistența unei astfel de decizii, la momentul învestirii instanței potrivit principiului tempus regit actum, se traduce într-un veritabil fine de neprimire, o inadmisibilitate a acțiunii motivată de neîndeplinirea unei cerințe prealabile, necesară declanșării procedurii judiciare.

În susținerea excepției lipsei calității procesuale pasive, pârâta a învederat că nu există identitate între societatea sa și persoana care trebuie să răspundă ca subiect pasiv în raportul juridic deferit judecății. Până la finalizarea Clădirii C a avut calitatea de investitor, iar ulterior finalizării, pe cea de vânzător al unităților locative din Clădirea C.

Cumpărătorii de unități locative au putut cunoaște toate aspectele tehnice legate de spațiile comune ale clădirii în care au achiziționat apartamente/boxe. De altfel, domnul C., președintele asociației de proprietari, a achiziționat apartamentul nr. 108 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 17.09.2014. În acest sens, aspecte precum cele indicate de reclamantă, prin raportare la procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor sau cele consemnate în raportul tehnic, ar putea fi doar vicii aparente, nu ascunse, pentru care vânzătorul nu răspunde, date fiind prevederile art. 1707 alin. 4 C.pr.civ..

Pârâta a susținut că și-a îndeplinit toate obligațiile prevăzute de art. 22, respectiv art. 27 din Legea nr. 10/1995, iar reclamanta nu poate dovedi, rezumându-se la simple afirmații sau aprecieri subiective, fără a indica în concret în ce anume a constat încălcarea acestor prevederi.

Investitorul nu este, în lumina legii, răspunzător pentru toate aspectele ce țin de edificarea unei clădiri, chiar și atunci când ar fi din faptele altor persoane, căci aceste, de cele mai multe ori, nu are specializarea necesară, motiv pentru care angajează specialiști ce au obligații legale de răspundere.

În măsura în care reclamanta invocă aspecte care țin de documentația tehnică și/sau modalitatea de execuție, asumând că ar avea posibilitatea să o facă, eventualele pretenții, precum cele ce fac obiectul prezentei cauze nu vor fi formulate în contradictoriu cu pârâta, ci cu proiectantul și/sau executantul.

În ceea ce privește excepția lipsei de interes, pârâta a invocat dispozițiile art. 34 din Legea nr. 230/2017 și a susținut că oricare ar fi cauza deficiențelor, obligația legală primordială de reparație a deficiențelor pe spațiile comune ale clădirii incumbă asociației de proprietari, această perspectivă fiind firească întrucât de la momentul constituirii asociației, aceasta este entitatea asociativă abilitată, dar totodată obligată legal să ia măsurile de administrare/reparație necesare.

Dacă ulterior efectuării reparațiilor se apreciază că pentru acestea poartă răspunderea altcineva decât proprietarii condominiului, aceste aspecte pot face, bineînțeles, obiectul unei analize/unor căi legale.

În schimb reclamanta, cu privire la deficiențe constatate la începutul anului 2016 (în realitate încă de la data dobândirii de către fiecare proprietar), arată că acestea sunt grave, ascunse cu viclenie și pun în pericol integritatea persoanelor și a bunurilor, dar nu a luat măsuri de remediere, deși avea această obligație legală, înțelegând să solicite instanței ca aceste remedieri să fie realizate de societatea pârâtă.

Dacă aceasta se pretinde creditor al unei obligații pretins neexecutate, de remediere, are, cel puțin teoretic, posibilitatea de a realiza obligația pe cheltuiala debitorului, fără a mai fi necesară o hotărâre judecătorească, urmând ca apoi să se îndrepte împotriva celui pe care îl consideră autor. Or, reclamanta a înțeles să formuleze această acțiune la mai bine de 1 an de la constatarea deficiențelor invocate.

În opinia pârâtei, interesul nu este personal, fiind invocate aspecte ce ar putea fi invocate doar de proprietarii condominiului, nu este legitim, deoarece efectuarea reparațiilor la spațiile comune reprezintă o obligație a asociației de proprietari, nu este actual, întrucât doar ulterior efectuării reparațiilor, asociația ar putea să realizeze un regres împotriva persoanei ce are obligația legală și/sau contractuală de a suporta contravaloarea reparațiilor.

În privința excepției prescripției dreptului material la acțiune, pârâta a arătat că dacă reclamanta înțelege să se refere la procesul-verbal de recepție/deficiențe ce ar fi existat la momentul respectiv, instanța va reține că de la data de 16.10.2013, recepționarea lucrărilor, și 07.02.2017, data înregistrării cererii de chemare în judecată au trecut mai mult de 3 ani, motiv pentru care dreptul material la acțiune apare ca fiind prescris.

În ceea ce privește fondul cauzei, pârâta a arătat că, după cum reiese chiar din documentul depus de reclamantă în susținerea cererii de chemare în judecată – adresa de răspuns din data de 06.06.2016, dar și adresa din data de 06.07.2016, comunicată prin executor judecătoresc, a răspuns pertinent cu privire la toate aspectele semnalate în cele 3 secțiuni ale raportului tehnic.

Conform susținerilor pârâtei, a acționat cu bună-credință și, fără a face o analiză riguros juridică referitoare la natura aspectelor semnalate și dacă acestea impun sau nu o obligație legală sau contractuală de remediere, profitând totodată de garanția acordată de antreprenorul lucrării, s-a conformat solicitărilor reclamantei. Astfel, a comunicat majoritatea documentelor solicitate și a indicat totodată că anumite documentații, din cauza volumului mare de documente, pot fi consultate la sediu. A indicat că, după caz, deficiențele semnalate nu există, au fost remediate sau vor remediate într-un termen stabilit. Ulterior răspunsului său, antreprenorul a realizat lucrări de remediere, iar pârâta a notificat asociația cu privire la finalizarea acestor lucrări.

În privința locurilor de parcare/grupului electrogen, acestea vor fi realizate la momentul edificării corpului D. Potrivit documentației tehnice, locurile de parcare nu sunt incluse în spațiile comune ale condominiului, ci ar reprezenta proprietate exclusivă (la fel ca apartamentele), ce nu cade în administrarea asociației de proprietari. Fiecare dintre cei care au achiziționat apartamente au cunoscut ab initio că locurile de parcare vor fi construite ulterior, odată cu edificarea Clădirii D. Pârâta nu a promis niciunui cumpărător vânzarea vreunui loc de parcare.

Referitor la autorizația de securitate la incendiu după efectuarea recepției, pârâta a invocat dispozițiile art. 1 din H.G. nr. 1739/2006 și art. 4.2.8 din normativul P118-99 – Normativ de siguranță la foc a construcțiilor. Cum clădirea C în discuție este o clădire de locuit colectivă cu regim de înălțime P+11 niveluri supraterane, nefiind o clădire înaltă în accepțiunea legii, rezultă că autorizația de securitate la incendiu după efectuarea recepției nu era necesară.

În final, pârâta a menționat că nu există un raport juridic contractual cu reclamanta, în temeiul căruia să poată fi obligată la îndeplinirea unei prestații. Așadar, în accepțiunea art. 1527 C.civ., reclamanta nu este creditor al obligației pretins neexecutare, iar pârâta nu este debitoare. În mod evident nu există nici fapte juridice, licite sau ilicite, care să conducă la angajarea răspunderii sale din perspectiva deficiențelor semnalate.

Totodată, conform susținerilor pârâtei, aceasta nu are o obligație legală de remediere. Dacă este vorba despre vicii aparente, ce au fost sau au putut fi cunoscute de oricare dintre cumpărătorii de apartamente/boxe care au achiziționat, ce apoi s-au constituit în asociația de proprietari, devin aplicabile dispozițiile art. 1707 alin. 4 C.civ..

Deși nu avea o obligație legală sau contractuală, din rațiuni de bună-credință și fiind încă în vigoare garanția acordată de antreprenor, a venit în întâmpinarea nevoilor proprietarilor unităților locative din corpul C.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 205 C.pr.civ..

În probațiune, pârâta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, precum și a probei cu expertiză tehnică de specialitate. Aceasta a atașat un set de înscrisuri (f. 89-111 vol. I dosar declinat).

La aceeași dată, pârâta a depus cerere de chemare în garanție (f. 115-120 vol. I dosar declinat), prin care a solicitat obligarea chematelor în garanție BA S.R.L. și V. S.R.L. la remedierea tuturor deficiențelor constatate la imobilul construit în B. , str.  nr. , sector 3 (clădirea C), în eventualitatea în care cererea de chemare în judecată formulată de ALE ar fi admisă.

În motivare, pârâta a arătat, în esență, că este o societate care are ca obiect de activitate lucrări de construcții ale clădirilor rezidențiale și nerezidențiale, colaborând în desfășurarea activității sale cu constructori specializați, diriginți de șantier și alte categorii de experți tehnici pentru execuția construcțiilor.

În vederea construirii Clădirii C, a obținut autorizația de construire nr. 497 din data de 22.07.2011, prin care a fost autorizată executarea lucrărilor de construire. În vederea edificării clădirii, la data de 13.09.2012, în calitate de beneficiar, a încheiat cu BA, în calitate de antreprenor, un contract de antrepriză. Conform contractului, funcția de diriginte de șantier aparține V., în sarcina sa căzând respectarea tuturor obligațiilor prevăzute de lege ce decurg din această funcție.

De asemenea, la data de 27.01.2012, pârâta, în calitate de beneficiar, și V., în calitate de manager de proiect, au încheiat un contract de management, având ca obiect serviciile de specialitate de consultanță, management, coordonare și supervizare oferite de V..

Construcția Clădirii a fost finalizată în anul 2013, astfel încât, la data de 16.10.2013, pârâta și BA au semnat un proces-verbal de recepție a lucrărilor, prin care aceasta din urmă i-a predat clădirea C pârâtei. Prin procesul-verbal de recepție au fost sesizate o serie de deficiențe, pe care BA împreună cu V. urmau să le remedieze. Ulterior recepției, pârâta a procedat la vânzarea unităților locative din Clădirea C către diverși cumpărători.

Noii proprietari ai apartamentelor au constituit Asociația de proprietari, care, la data de 05.04.2016, a întocmit un raport tehnic prin care au fost reținute o serie de deficiențe, transmis pârâtei la data de 24.05.2016.

Pârâta a răspuns reclamantei, exprimându-se punctul de vedere asupra fiecărui aspect sesizat în cuprinsul raportului tehnic. În esență, a arătat că o parte dintre deficiențele sesizate sunt nejustificate, o parte au fost au fost/urmează să fie remediate, factorii implicați în proces fiind chematele în garanție, în calitate de constructor, respectiv diriginte de șantier/manager de proiect.

În continuare, pârâta a susținut că și-a îndeplinit obligațiile legale ce îi reveneau în calitate de investitor, prevăzute de art. 22 din Legea nr. 10/1995, respectiv cele ce îi incumbau în calitate de proprietar, prevăzute de art. 27 din același act normativ.

În ceea ce o privește pe chemata în garanție BA, pârâta a susținut că aceasta avea atât obligații legale, cât și contractuale, sens în care a invocat, pe de-o parte, art. 5 alin. 1, art. 6 și art. 25 din Legea nr. 10/1995 și, pe de altă parte, art. 15.1.3, art. 15.1.4 din contractul încheiat între părți.

În ceea ce o privește pe chemata în garanție V., pârâta a susținut că aceasta avea atât obligații legale, cât și contractuale, sens în care a invocat, pe de-o parte, art. 4.1, art. 13 alin. 3 și art. 22 lit. d din Legea nr. 10/1995 și, pe de altă parte, prevederile contractului de management.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 72 C.pr.civ..

În probațiune, pârâta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, precum și a probei cu expertiza tehnică. Aceasta a atașat un set de înscrisuri (f. 121-212 vol. I dosar declinat).

Cererea de chemare în garanție a fost timbrată cu suma de 3.805 lei, conform chitanței atașate la dosar (f. 28 vol. I)

La data de 08.06.2017, reclamanta a depus răspuns la întâmpinare (f. 217-228 vol. I dosar declinat), prin care a solicitat respingerea excepțiilor invocate, înlăturarea apărărilor pârâtei și admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată, reiterând, în esență, cele invocate prin cererea introductivă.

Prin Sentința civilă nr. 9572 pronunțată la data de 14.09.2017 de Judecătoria Sectorului 3 București în dosarul nr. 2780/301/2017, instanța a admis excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Sectorului 3 București și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 București.

La data de 25.10.2017, dosarul a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr. 34089/299/2017.

La data de 13.12.2017, reclamanta a depus precizări referitoare la obiectul cererii de chemare în judecată și cauza juridică a acțiunii formulate (f. 9-14 vol. I), arătând că aceasta este întemeiată în special pe dispozițiile Legii nr. 10/1995.

La data de 31.01.2018, chemata în garanție V. S.R.L. a depus note scrise în vederea respingerii, ca inadmisibilă a cererii de chemare în garanție formulate împotriva sa (f. 46-47 vol. I).

În drept, chemata în garanție a invocat dispozițiile art. 74 raportat la art. 64 alin. 2 C.pr.civ., precum și cele ale Legii nr. 10/1995.

În probațiune, aceasta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

La data de 31.01.2018, chemata în garanție B. S.R.L. a depus întâmpinare la cererea de chemare în garanție și cerere reconvențională (f. 48-51 vol. I), prin care a învederat că achiesează la excepțiile invocate de pârâtă, respectiv excepția lipsei calității procesuale active, excepția lipsei calității de reprezentant, excepția inadmisibilității, excepția lipsei de interes și excepția prescripției dreptului la acțiune, iar în ceea ce privește fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii de chemare în garanție, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește cererea reconvențională, chemata în garanție a solicitat obligarea pârâtei M. ca la data de 23.02.2018, expirarea perioadei de garanție extinsă cu 1 an, să restituie societății sale suma de 132.937,29 euro, echivalentul a 617.812,80 lei, constituită de chemata în garanție cu titlu de garanție în numerar, sub sancțiunea de a plăti penalități de întârziere de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere.

De asemenea, chemata în garanție a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, chemata în garanție a arătat, în esență, că și-a îndeplinit toate obligațiile la care era ținută conform contractului încheiat cu pârâta, fapt confirmat chiar de aceasta din urmă. În acest sens, a arătat că, la data de 13.09.2012, în calitate de antreprenor, a încheiat cu pârâta, în calitate de beneficiar, un contract de antrepriză generală având ca obiect executarea de către societatea sa a tuturor lucrărilor necesare în vederea finalizării și livrării „la cheie” a proiectului situat în . B, str.  nr. , sector 3.

Chemata în garanție a învederat că a executat toate lucrările ce au făcut obiectul contractului, astfel că, la data de 16.10.2013, a fost încheiat, conform legislației în vigoare, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 2361, proces-verbal la care au participat și autoritățile competente. De asemenea, la data de 28.11.2013, pârâta și chemata în garanție BA au semnat procesul-verbal de recepție a lucrărilor obiectivului E. – bloc C nr. ../28.11.2013.

Totodată, a susținut că a predat către pârâta M. toate documentele care erau în sarcina sa, conform legii și contractului.

La data de 23.02.2016, între chemata în garanție și pârâtă a fost încheiat procesul-verbal de recepție la terminarea a 2 ani de garanție nr. 01, proces-verbal în care se specifică faptul că construcția s-a comportat corespunzător în perioada de la terminarea ei la data de 16.10.2012 și până în prezent, iar comisia de recepție a propus admiterea recepției, motivarea fiind aceea că lucrările au fost executate conform contractului.

Conform actului adițional nr. 2/23.02.2016 la contract, părțile au agreat extinderea perioadei de garanție a lucrărilor cu un termen de maxim 3 ani calendaristici, respectiv de la data de 23.02.2016 și până la data de 23.02.2019.

Prin adresa nr. A75/23.01.2018, pârâta a notificat-o că în baza dreptului contractul pe care îl deține dorește reducerea duratei perioadei de garanție expresă cu un an, urmând ca perioada de garanție extinsă să înceteze la data de 23.02.2018 și că a reținut garanția în numerar, în cuantum de 132.937,29 euro având în vedere existența prezentului dosar.

Conform susținerilor chematei în garanție, legislația în vigoare și contractul nu prevăd dreptul pârâtei de a emite alte pretenții după recepția lucrărilor, altele decât cele consemnate în procesul-verbal de recepție, sens în care a invocat art. 21 din Regulamentul prevăzut de H.G. nr. 273/14.06.1994, art. 17 din Legea nr. 10/1995, art. 37 alin. 2 din Legea nr. 50/1991, precum și cele ale art. 12.4.8 din contract. Pe de altă parte, chemata în garanție și-a îndeplinit toate obligațiile asumate în procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.

În drept, chemata în garanție a invocat dispozițiile art. 205, art. 209 C.pr.civ..

În probațiune, aceasta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriul, a probei testimoniale constând în audierea a doi martori, precum și a probei cu expertiza tehnică. Chemata în garanție a depus un set de înscrisuri (f. 63-150 vol. I, 1-54 vol. II).

La data de 27.02.2018, reclamanta a depus precizări, prin care a arătat că acțiunea formulată este o acțiune în realizarea dreptului, personală imobiliară, delictuală, întemeiată în special pe dispozițiile Legii nr. 10/1995, ce stabilesc obligațiile pe care constructorii/investitorii/proprietarii le au în privința construcțiilor, precum și pe cele ale Codului civil (f. 56 vol. II).

Prin încheierea pronunțată la data de 28.02.2019, instanța a dispus, în temeiul art. 242 alin. 1 C.pr.civ., suspendarea judecării cauzei, pentru neîndeplinirea obligațiilor.

Prin Decizia civilă nr. 352/2018 pronunțată la data de 23.11.2018 de Tribunalul București în dosarul nr. 34089/299/2017/a1, instanța a admis recursul, a casat încheierea din data de 28.02.2018 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. 34089/299/2017 și a înaintat dosarul instanței de fond pentru continuarea judecății.

La data de 23.09.2019, reclamanta a depus precizări (f. 91-93 vol. II), prin care a arătat că acționează în nume propriu, în interesul proprietarilor. De asemenea, a menționat că pentru a se stabili natura și gravitatea deficiențelor identificate este necesară administrarea probei cu expertiza.

Reclamanta a atașat precizărilor un set de înscrisuri (f. 94-137 vol. II).

La data de 05.11.2019, reclamanta a depus precizări (f. 9-11 vol. III), prin care a arătat că acționează în nume propriu, în vederea susținerii intereselor comune ale membrilor săi. De asemenea, a menționat că acțiunea are ca temei răspunderea civilă delictuală.

La termenul din data de 06.11.2019, reclamanta a depus precizări (f. 24 vol. III), prin care a învederat că temeiul juridic al acțiunii formulate este contractual, și nu delictual. De asemenea, a menționat că asociația reprezintă voința tuturor proprietarilor din Blocul C, proprietari care au un raport contractual individual, distinct, încheiat cu pârâta.  Întrucât Asociația acționează ca un mandatar al tuturor proprietarilor din Blocul C, iar aceștia, la rândul lor, pot chema oricând în judecată pârâtul în temeiul răspunderii contractuale, atunci asociația de proprietari promovează acțiunea ca și cum proprietarii apartamentelor ar fi chemat în mod individual pârâta în judecată. Ca atare, a menționat că își fundamentează drepturile raportat la contractele de vânzare-cumpărare pe care pârâta le-a încheiat cu membrii săi.

La data de 04.12.2019, reclamanta a depus precizări și un set de înscrisuri (f. 44-64 vol. III).

Prin încheierea din data de 18.12.2019, instanța a admis în principiu cererea de chemare în garanție formulată de pârâta M.  S.R.L. în contradictoriu cu chematele în garanție BA S.R.L. și V. S.R.L..

La data de 27.01.2020, chemata în garanție V.S.R.L. a depus întâmpinare la cererea de chemare în garanție (f. 80-85 vol. III), prin care a solicitat, în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată, respingerea cererii de chemare în garanție, în principal, ca inadmisibilă, iar în subsidiar, ca neîntemeiată, iar în ipoteza respingerii cererii de chemare în judecată, respingerea cererii de chemare în garanție, în principal, ca lipsită de interes, iar în subsidiar, ca lipsită de obiect.

În ceea ce privește cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, chemata în garanție a precizat că achiesează la excepțiile invocate de pârâtă prin întâmpinare, respectiv la excepția lipsei calității procesuale active, excepția lipsei calității de reprezentant, excepția lipsei de interes, excepția prescripției dreptului material la acțiune și excepția inadmisibilității acțiunii, consecința admiterii excepțiilor fiind respingerea cererii de chemare în garanție, în principal, ca lipsită de interes, iar în subsidiar, ca lipsită de obiect.

În ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată, chemata în garanție a invocat, în privința cererii de chemare în garanție, excepția lipsei calității procesuale active a pârâtei, excepția lipsei calității procesuale pasive a chematei în garanție și excepția prescripției dreptului material la acțiune,. În ceea ce privește fondul cererii de chemare în garanție, chemata în garanție a solicitat respingerea ei, ca inadmisibilă, iar în subsidiar, ca neîntemeiată.

La termenul din data de 29.01.2020, instanța a admis excepția netimbrării cererii reconvenționale formulate de chemata în garanție BA  în contradictoriu cu pârâta M. S.R.L., a calificat precizările depuse de reclamantă la data de 06.11.2019 și data de 04.12.2019 ca fiind o cerere modificatoare, în sensul art. 204 alin. 1 C.pr.civ., a admis excepția tardivității formulării cererii modificatoare, astfel cum a fost calificată, a respins excepția lipsei dovezii calității de reprezentant al reclamantei, invocată de pârâtă și de chematele în garanție, precum și excepția inadmisibilității, invocată de pârâtă și chemata în garanție BA S.R.L., ca neîntemeiate, a calificat excepția inadmisibilității cererii principale, invocată de chemata în garanție V. S.R.L. ca fiind o apărare de fond, a unit cu fondul cauzei excepția lipsei calității procesuale active, invocată de pârâtă și chematele în garanție, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, invocată de pârâtă, excepția lipsei de interes, invocată de pârâtă și chematele în garanție, și excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâtă și chematele în garanție, în ceea ce privește cererea principală, și excepția lipsei calității procesuale active a pârâtei, excepția lipsei calității procesuale pasive a V. S.R.L. și excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocate de chemata în garanție V. S.R.L., în ceea ce privește cererea de chemare în garanție, a încuviințat proba cu înscrisuri solicitată de toate părțile și a luat act că reclamanta și chemata în garanție BA au renunțat la proba cu interogatoriu.

La termenul din data de 11.03.2020, instanța a încuviințat reclamantei proba cu expertiza tehnică în specialitatea construcții civile, a desemnat în mod aleatoriu în calitate de expert pe doamna IN și a stabilit în sarcina reclamantei obligația de a achita onorariul provizoriu de expert, în cuantum de 3.000 lei, în termen de 5 zile de la comunicare.

La termenul din data de 03.06.2020, instanța a constatat că reclamanta este decăzută din dreptul de a mai administra proba cu expertiza, având în vedere că nu a depus dovada achitării onorariului provizoriu de expert. La același termen, instanța a luat act că BA. a renunțat la proba testimonială.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin autorizația de construire nr. 497 din data de 22.07.2011 emisă de Primăria Sectorului 3, pârâta M. S.A. a fost autorizată să execute lucrări de construire pentru „modificări interioare și exterioare în cadrul imobilului în curs de execuție 3S+P+10+11E – retras, reducerea subsolurilor de la 3 la 1 subsol, rezultând 2 imobile C și D”. Conform autorizației, terenul este situat în B., str.  nr.  (f. 13-14 vol. I dosar declinat).

După obținerea autorizației, chemata în garanție BA S.R.L. a demarat lucrările în baza contractului de antrepriză generală din data de 13.09.2012 încheiat cu pârâta (f. 135-181 vol. I dosar declinat), iar acestea au fost finalizate la sfârșitul anului 2013, sens în care a fost întocmit procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 2361/16.10.2013 (f. 12-13 vol. II).

Ulterior construirii imobilului C, pârâta a vândut apartamentele rezultate, iar proprietarii s-au constituit în ALE.

La solicitarea ALE de a se constata starea tehnică a imobilului la data preluării de către aceasta, precum și gradul de detaliere și modalitatea de întocmire a Cărții Tehnice a Construcției, s-a întocmit, la data de 05.04.2016, Raportul tehnic bloc C E., prin care au fost evidențiate trei categorii de neconformități, structurate după cum urmează: Capitolul I – Lipsă documentație Carte Tehnică, Capitolul II – Probleme tehnice de execuție/neconformități și Capitolul III – Tabel echipamente cu centralizator acte calitate, recepție calitativă montaj și teste/PIF-uri: 1. Termo ventilații, 2. Sanitare, 3. Electrice (f. 30-44 vol. I dosar declinat).

Reclamanta a solicitat pârâtei să remedieze toate aspectele constatate în Raportul tehnic bloc C E. din data de 05.04.2016, în termen de 10 zile de la comunicarea notificării, iar pârâta i-a transmis un punct de vedere scris cu privire la fiecare aspect semnalat în cuprinsul raportului (f. 45-57 vol. I dosar declinat).

În drept, instanța reține, cu titlu prealabil, că, potrivit art. 9 alin. 2 C.pr.civ., obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților.

În cererea introductivă, reclamanta a indicat în mod generic faptul își întemeiază pretențiile pe dispozițiile art. 5, art. 22 și art. 27 din Legea nr. 10/1995, precum și pe cele ale art. 1527 și art. 1528 C.civ., iar, în urma solicitărilor repetate ale instanței de a indica izvorul obligației de remediere a pretinselor deficiențe/cauza juridică a acțiunii formulate, aceasta a menționat că acțiunea sa este în realizarea dreptului, personală imobiliară, delictuală, întemeiată în special pe dispozițiile Legii nr. 10/1995, ce stabilesc obligațiile pe care constructorii/investitorii/ proprietarii le au în privința construcțiilor, precum și pe cele ale Codului civil (f. 56 vol. II).

La termenul din data de 06.11.2019, reclamanta a depus precizări (f. 24 vol. III), prin care a învederat că temeiul juridic al acțiunii formulate este contractual, și nu delictual și că Asociația acționează în calitate de mandatar al tuturor proprietarilor din Blocul C.

Având în vedere că la termenul din data de 29.01.2020, instanța a calificat precizările depuse de reclamantă la data de 06.11.2019 și data de 04.12.2019 ca fiind o cerere modificatoare, în sensul art. 204 alin. 1 C.pr.civ., și a admis excepția tardivității formulării cererii modificatoare, astfel cum a fost calificată, va respinge cererea modificatoare formulată de reclamanta APE în contradictoriu cu pârâta M. S.R.L., ca tardiv formulată, urmând ca pretențiile reclamantei să fie analizate prin prisma răspunderii civile delictuale invocate de aceasta.

Analizând cu prioritate, în acest context, în temeiul art. 248 alin. 1 C.pr.civ., excepțiile invocate de părți în ceea ce privește cererea principală, instanța reține următoarele:

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța reține că, în conformitate cu dispozițiile art. 36 C.pr.civ., calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății. Existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate constituie o chestiune de fond. Astfel, calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana reclamantului și titularul dreptului pretins, sub aspect material.

Conform art. 4 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari (în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată), asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune. Totodată, așa cum prevăd dispozițiile art. 34 alin. 1 din același act normativ, administrarea, întreținerea, investițiile și reparațiile asupra proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari.

De asemenea, potrivit art. 30 alin. 1 lit. i din Legea nr. 230/2007, comitetul executiv (care este un organism ce face parte din structura organizatorică a asociației, ales în condițiile art. 21 alin. 1), reprezentat de președintele asociației de proprietate are atribuția de a iniția sau apăra în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, interesele legate de clădire. Față de aceste prevederi și având în vedere și art. 29 alin. 1, care prevede că asociația de proprietari este reprezentată de comitetul executiv în administrarea și exploatarea clădirii, instanța nu poate primi susținerea pârâtei conform căreia asociația de proprietari poate sta în judecată, în calitate de reclamant, doar atunci când solicită obligarea unuia dintre proprietarii condominiului la plata cotelor de întreținere, nu și în alte cazuri.

Nici dispozițiile art. 31 alin. 1 și nici cele ale art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 nu sunt de natură să conducă la o concluzie contrară, acestea evidențiind doar dreptul asociației de proprietari, reprezentată de președinte, de a iniția o acțiune împotriva proprietarului care nu și-a îndeplinit obligațiile față de asociație, fără a face vreo limitare în sensul interpretat de pârâtă.

În mod evident, asociația de proprietari poate acționa în judecată strict în ceea ce privește interesele legate de clădire, situație premisă ce apare ca fiind incidentă în cauză, câtă vreme reclamanta a pretins că, urmare a unor fapte ilicite ale pârâtei (pretinse încălcări ale unor dispoziții legale – Legea nr. 10/1995), au apărut deficiențele menționate în Raportul tehnic bloc C E. în spațiile comune ale blocului.

Împrejurarea că pretinsele deficiențe, a căror existență, poziționare și cauză nu au fost dovedite de reclamantă, ar viza aspecte ce țin de fapt de dreptul de proprietate al celor care au cumpărat apartamentele din imobil, și nu de cel de administrare a spațiilor comune, constituie în opinia instanței o chestiune de fond, ce excede analizei excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei.

Pentru aceste considerente, instanța va respinge excepția lipsei calității active a reclamantei, invocată de pârâtă și de chematele în garanție, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, invocată de aceasta prin întâmpinare, instanța reține că, întrucât procesul civil este guvernat de principiul disponibilității, instanța este ținută de cadrul procesual trasat prin conținutul cererii, astfel încât reclamanta este datoare să justifice și calitatea procesuală a persoanei chemate în judecată. Însă, această justificare nu trebuie să necesite un probatoriu excesiv, calitatea procesuală netrebuind a fi echivalată cu temeinicia pretențiilor, ci numai cu o aptitudine a pârâtei de a putea răspunde pretențiilor reclamantei.

Instanța apreciază că această aptitudine este prezentă în cauză, întrucât reclamanta a pretins că deficiențele constatate reprezintă o consecință a încălcării dispozițiilor art. 22 din Legea nr. 10/1995 care reglementează obligațiile investitorilor, respectiv a prevederilor art. 27 din același act normativ, care reglementează obligațiile proprietarilor construcțiilor, or ambele calități au fost deținute de societatea pârâtă.

Totodată, având în vedere că nu a fost dovedită proveniența pretinselor deficiențe și temeiul juridic invocat de reclamantă, instanța reține că motivele invocate de pârâtă în susținerea acestei excepții, și anume că și-a îndeplinit obligațiile legale și că pentru aspectele referitoare la edificarea clădirii a angajat specialiști, țin de întrunirea condițiilor răspunderii civile delictuale, respectiv de fondul cauzei deduse judecății, și nu de calitatea procesuală pasivă a acesteia.

Pe cale de consecință, instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, invocată de aceasta prin întâmpinare, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește excepția lipsei de interes a reclamantei, instanța reține că, în conformitate cu art. 32 alin. 1 lit. d C.pr.civ., orice cerere poate fi formulată și susținută numai dacă autorul acesteia justifică un interes, iar potrivit art. 33 din același act normativ, interesul trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut și actual.

Deși reclamanta are, în baza art. 34 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, obligația de a efectua reparațiile asupra proprietății comune, această împrejurare nu determină o lipsă de interes în formularea acțiunii prin care solicită obligarea pretinsului autor al faptei ilicite la remedierea defecțiunilor constatate. Dincolo de faptul că nu au fost dovedite natura și cauza deficiențelor, instanța apreciază că reclamanta ar obține un folos practic în măsura admiterii acțiunii, întrucât dacă pârâta ar fi obligată la remedierea lor, reclamanta nu ar suporta cheltuielile aferente.

În opinia instanței, interesul este personal, având în vedere că scopul pentru care a fost constituită reclamanta vizează tocmai administrarea și gestionarea proprietății comune, este legitim, luând în considerare că aceasta pretinde că deficiențele a căror remediere o solicită au la bază pretinse fapte ilicite săvârșite de pârâtă și este actual, întrucât repararea pretinsului prejudiciu de către persoana prejudiciată nu constituie o condiție pentru a se îndrepta împotriva pretinsului autor al faptei ilicte.

În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâtă, instanța reține că prescripţia extinctivă este acea sancţiune de drept civil îndreptată împotriva pasivităţii titularului dreptului subiectiv civil care constă în stingerea dreptului respectiv ori a dreptului la acțiune neexercitat în termenul prevăzut de lege.

Instanța mai reține că, potrivit art. 2500 alin. 1 C.civ., dreptul material la acţiune se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege și că, în conformitate cu dispozițiile  art. 2501 alin. 1 C.civ., drepturile la acţiune având un obiect patrimonial sunt supuse prescripţiei extinctive, afară de cazul în care prin lege s-ar dispune altfel. Astfel, având în vedere că prezenta cerere are ca obiect un drept patrimonial, instanţa constată că aceasta este supusă prescripţiei extinctive în condiţiile Codului civil.

În ceea ce privește termenul de prescripție, dispozițiile art. 2517 C.civ. prevăd că acesta este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen.

Luând în considerare fundamentul pretențiilor reclamantei, sunt aplicabile dispozițiile art. 2.528 alin. 1 C.civ., în conformitate cu care prescripția dreptului la acțiune în repararea unei pagube care a fost cauzată printr-o faptă ilicită începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât și pe cel care răspunde de ea.

Astfel, întrucât reclamanta solicită remedierea deficiențelor constatate prin Raportul tehnic bloc C E. întocmit la data de 05.04.2016, iar pârâta nu a făcut nicio dovadă în sensul că reclamanta ar fi cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât și pe cel care răspunde de ea anterior acestei date, instanța reține că termenul de prescripție al dreptului material la acțiune a început să curgă la data de 05.04.2016, astfel încât, la data de 06.02.2017, data înregistrării cererii de chemare în judecată, acesta nu era împlinit.

În consecință, instanța va respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește fondul cauzei, instanța reține, raportat la temeiul juridic invocat de reclamantă, că, potrivit art. 1349 C.civ., orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, iar în cazul în care încalcă această obligaţie răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral.

Totodată, potrivit art. 1357 C.civ., cel ce cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare. Astfel, pentru a antrena răspunderea civilă delictuală a unei persoane, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: să existe un prejudiciu, să existe o faptă ilicită, să existe un raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, să existe vinovăţia autorului faptei ilicite şi prejudiciabile.

În acest context, instanța constată că niciuna dintre condițiile răspunderii civile delictuale nu este întrunită în cauză.

Astfel, deși reclamanta a susținut că pârâta, în calitate de investitor, respectiv de proprietar, a încălcat prevederile art. 22 și art. 27 din Legea nr. 10/1995, aceasta nu a arătat, în concret, care sunt obligațiile care nu au fost respectate și care este legătura de cauzalitate între acestea și pretinsele deficiențe care ar fi fost constatate prin Raportul tehnic bloc C E. întocmit la data de 05.04.2016, de natură să atragă răspunderea delictuală a pârâtei faţă de reclamantă. Or, unele dintre dispozițiile indicate generic (de exemplu art. 27 lit. b din Legea nr. 10/1995) și unele pretinse neconformități (neîndeplinirea obligației de a construi locuri de parcare aferente fiecărui apartament, vicii ascunse) vizează eventuale raporturi contractuale dintre pârâtă și proprietarii apartamentelor din blocul C, astfel încât în niciun caz eventuala lor încălcare nu poate constitui un temei pentru ca reclamanta, asociație de proprietari, să obțină angajarea răspunderii civile delictuale a vânzătorului, o astfel de acţiune putând fi formulată exclusiv de către proprietari, în nume propriu.

De asemenea, instanţa constată lipsa de omogenitate a pretinselor deficienţe invocate de relamantă, astfel încât se impunea ca aceasta să arate în mod specific, pentru fiecare dintre acestea, în ce anume a constat fapta ilicită a pârâtei şi care este fundamentul obligaţiei de remediere ce i-ar incumba acesteia faţă de reclamantă, asociaţie de proprietari, pentru a permite analiza temeiniciei pretenţiilor sale. Reclamanta s-a rezumat însă să invoce în mod generic încălcarea prevederilor Legii nr. 10/1995, indicând iniţial faptul că acţionează atât în nume propriu, cât şi în numele unor proprietari (pentru aceasta fiind necesar să fie indicaţi în mod expres datele persoanelor în numele cărora acţionează), şi aspecte ce vizează deopotrivă atât răspunderea delictuală, cât şi cea contractuală. Or, faptul că reclamanta apără interesele legate de clădire nu o îndrituieşte pe aceasta să invoce orice chestiuni legate de spaţiile comune, inclusiv cele ce ţin de dreptul de proprietate.

Mai mult, cu toate că sarcina probei îi incumba, conform art. 249 C.pr.civ., reclamanta nu a făcut nicio dovadă a faptei ilicite săvârșite de pârâtă, a prejudiciului cauzat şi a legăturii de cauzalitate dintre acestea, fiind decăzută din dreptul de a administra proba cu expertiza tehnică ca urmare a neachitării onorariului de expert.

Pentru considerentele expuse, instanța va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta AP E.  în contradictoriu cu pârâta M.  S.R.L., ca neîntemeiată.

În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, așa cum rezultă din dispozițiile art. 72 alin. 1 C.pr.civ., soluția care se va da asupra acesteia depinde de soluția ce se va pronunța cu privire la cererea principală.

Astfel, întrucât cererea principală formulată în contradictoriu cu pârâta M. S.R.L. urmează a fi respinsă, ca neîntemeiată, aceasta nefiind partea care a căzut în pretenţii, instanța va respinge cererea de chemare în garanție formulată de pârâtă în contradictoriu cu chematele în garanție BA S.R.L. și V. S.R.L., ca rămasă fără obiect, fiind de prisos a fi analizate excepțiile invocate de V.  S.R.L. cu privire la cererea de chemare în garanție.

În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de chemata în garanție BA S.R.L. în contradictoriu cu pârâta M. S.R.L., instanța, având în vedere că la termenul din data de 29.01.2020 a admis excepția netimbrării cu privire la aceasta, va dispune anularea ei, ca netimbrată.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța, având în vedere soluția ce urmează a fi pronunțată, în temeiul art. 453 C.pr.civ., va respinge solicitarea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Totodată, instanța va lua act că pârâta și chematele în garanție vor solicita acordarea cheltuielilor de judecată pe cale separată.

Domenii speta

Spete similare