Revendicare imobiliară

Dreptul de îngrădire. Petitul având ca obiect construirea unui gard pe linia de hotar dintre două terenuri ale părţilor situate între două case aflate la mică distanţă una de cealaltă. Cele două terenuri au o latură la frontul stradal. Respingerea acestui petit.

Cod civil: art. 561, art. 630 alin. 2, art. 555

Cererea de chemare în judecată prin care se solicită stabilirea liniei de hotar dintre două terenuri ce au o latură de front stradal, situate între două case ce se află distanţă mică una de cealaltă şi realizarea unu gard pe această linie de hotar.

Instanţa, având în vedere distanţa mică dintre case, fapt ce determină  în situaţia în care s-ar construi un gard despărţitor, pe linia de hotar imposibilitatea folosirii normale a terenului şi inconveniente anormale de vecinătate aduse reciproc de către vecini, constată că singura  modalitate care nu aduce atingere dreptului de proprietate al celor doi vecini (în special al atributului posesiei) este aceea  a folosirii în comun a terenului dintre case.

S-a luat în examinare cererea de apel  formulată de către  apelanţii ŢP şi ŢM în nume propriu şi în calitate de succesor al apelantei DM-decedată, împotriva sentinţei civile nr. 2052/30.10.2019 pronunţată de către Judecătoria Reşiţa în dosarul nr. 5549/290/2019 în contradictoriu cu intimaţii  FM  şi  FM,  având ca obiect revendicare imobiliară.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care instanţa constată că dezbaterile pe fondul cauzei au fost consemnate în încheierea de amânare iniţială a pronunţării din data de 04.02.2021, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie, dată la care instanţa a amânat pronunţarea la cererea reprezentanţilor părţilor, în vederea depunerii de concluzii scrise. Se constată depuse la dosar concluzii scrise din partea apelanţilor şi din partea intimaţilor  .

Deliberând asupra cererii de apel constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. X pronunţată în dosarul nr. Y JR  a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții-pârâți reconvențional FM și FM în contradictoriu cu pârâții-reclamanți reconvențional ŢP, ŢM și DM. A obligat pârâții-reclamanți reconvențional să lase în deplină proprietate și în liniștită posesie reclamanților-pârâți reconvențional imobilul înscris în cartea funciară nr. XX C, nr. top. X conform liniei de hotar stabilite mai jos.  A stabilit linia de hotar între imobilul reclamanților-pârâți reconvențional înscris în cartea funciară nrC, nr. top. și imobilul pârâților-reclamanți reconvențional înscris în cartea funciară nr. C nr. top. conform liniei care unește punctele 8-9-10-11-12 de pe planul de amplasament și delimitare a imobilelor anexat Raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert tehnic ing. CE. A obligat pârâții-reclamanți reconvențional să desființeze panoul montat la frontul stradal al celor două imobile, în spațiul situat între construcțiile (casele) părților litigante, iar în caz de refuz, a autorizat reclamanții-pârâți reconvențional să desființeze panoul în cauză, pe cheltuiala pârâților-reclamanți reconvențional.  A obligat pârâții-reclamanți reconvențional să permită reclamanților-pârâți reconvențional să ridice o poartă de intrare comună la frontul stradal al celor două imobile, în spațiul situat între construcțiile (casele) părților litigante, pe cheltuiala comună a părților litigante.

A admis în parte cererea reconvențională.

A obligat reclamanții-pârâți reconvențional să monteze pe întreaga latură a imobilului construcție dinspre imobilul pârâților-reclamanți reconvențional jgheaburi și burlane în vederea dirijării apelor pluviale spre terenul reclamanților-pârâți reconvențional, altul decât despărțitura comună dintre cele două case, iar în caz de refuz, a autorizat pârâții-reclamanți reconvențional să efectueze această lucrare, pe cheltuiala reclamanților-pârâți reconvențional.

A respins în rest cererea reconvențională ca nefondată.

A dispus ca la rămânerea definitivă a prezentei sentinţe, un exemplar să se comunice BCPI în cauză, în vederea înscrierii menţiunilor corespunzătoare.  A compensat cheltuielile de judecată.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că  starea de fapt nu este contestată de niciuna dintre părțile litigante, singurul diferend purtând asupra modului în care situația de fapt își găsește rezolvare prin normele de drept. Având în vedere și cercetarea la fața locului – ocazie cu care completul de judecată nu doar că a lămurit aspectele de fapt constatate în teren, dar a observat și poziția procesuală a părților litigante – instanța a costatat că numai asupra aspectelor privitoare la data la care au fost realizate lucrările de desființare (ulterior de edificare) de către reclamanți există neconcordanță între părți. Aceste aspecte sunt însă irelevante în soluționarea cauzei, cu atât mai mult cu cât inclusiv în ceea ce privește modul în care limitele terenurilor părților (gardul din piatră, spre exemplu) sau modul de folosire a terenului comun au fost stabilite de către antecesori prin bună înțelegere, fiind elemente asupra cărora părțile au prezentat aceeași versiune. În plus, s-a observat că părțile din litigiu recunosc că suprafața de teren aflată între construcțiile învecinate a fost folosită în comun, prin bună înțelegere timp foarte îndelungat de către antecesorii părților. În realitate, nu exista nicio problemă asupra modului de utilizare a respectivului spațiu, ambele familii (cu proprietățile învecinate) având acces prin bună înțelegere, la nevoie (spre exemplu, când erau necesare lucrări sau reparații, cum au susținut și părțile, dacă se desprindea o țiglă de pe acoperiș etc.). Accesul se realiza prin curtea pârâților. În rest, așa cum s-a observat și la cercetarea la fața locului, spațiul respectiv, de dimensiuni reduse, nu are nicio altă întrebuințare.

În plus, tot din susținerea părților, situația aceasta este relativ des întâlnită la nivelul comunității locale, fiind un mod istoric în care au fost construite casele învecinate, cu lăsarea unei despărțituri comune, destul de înguste, tocmai pentru această întrebuințare comună a proprietarilor caselor învecinate, spre exemplu pentru cazul în care este necesară efectuarea unor lucrări de reparații sau întreținere la construcții. Motivul pentru care părțile din prezentul litigiu nu se mai înțeleg și nu găsesc un numitor comun, în ciuda cutumei locale privitoare la asemenea spații despărțitoare dintre case și a tradiției chiar a antecesorilor acestora rămâne necunoscută instanței, în ciuda sfaturilor de soluționare amiabilă și a explicațiilor oferite de fiecare parte, în special cu ocazia cercetării la fața locului.

Pornind de la realitatea din teren și de la împrejurarea că, în concret, părțile nu reușesc să ajungă la un compromis cu privire la modul în care terenul despărțitor dintre cele două case urmează a fi utilizat, instanță este nevoită a face aplicarea normelor de drept incidente, respectiv de a dispune cu titlu obligatoriu asupra acestei situații. Având în vedere că, în prezent, pârâții au efectuat anumite lucrări (mai mult sau mai puțin improvizate după reconstrucția/renovarea casei de către reclamanți) prin care împiedică accesul reclamanților la terenul despărțitor dintre cele două case învecinate, instanța a stabilit mai întâi linia de hotar între imobilul reclamanților-pârâți reconvențional înscris în cartea funciară nr.. top. și imobilul pârâților-reclamanți reconvențional înscris în cartea funciară nr., conform liniei care unește punctele 8-9-10-11-12 de pe planul de amplasament și delimitare a imobilelor anexat Raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert tehnic ing. CE. Pentru a pronunța această soluție, instanța a avut în  vedere concluziile raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză, precum și dispozițiile cuprinse în Codul civil. Astfel, s-a reținut  incidența prevederilor art. 556 alin. 1 C. civ. potrivit cărora «dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege». Aceasta înseamnă că, în ceea ce privește limitele materiale ale dreptului de proprietate asupra imobilelor, acestea se vor regăsi în limitele concrete, materializate prin semne de hotar, garduri, ziduri/pereți, împrejmuiri sau alte asemenea care exprimă punctele maxime până la care se întinde dreptul de proprietate asupra terenurilor și construcțiilor. Mai mult, art. 560 și art. 561 C. civ. menționează atât dreptul de îngrădire, cât și obligația de grănițuire, fiind practic dreptul oricărui proprietar de imobil de a-și realiza în concret întinderea materială a dreptului său real. Or, în condițiile în care, în prezenta cauză, părțile au ajuns să nu se mai înțeleagă asupra modului de folosire a spațiului comun despărțitor dintre cele două case și, cu atât mai mult, nu mai recunosc până unde se întinde dreptul de proprietate asupra acestei porțiuni de teren, instanța este nevoită a recurge la mijloacele legale de determinare a limitelor materiale ale celor două drepturi reale asupra imobilelor învecinate, în cazul de față în ceea ce privește tocmai latura pe care imobilele se învecinează. Mai mult, se observă că expertul desemnat în cauză – așa cum, de altfel, s-a observat și în urma cercetării la fața locului – reține că linia despărțitoare între cele două imobile nu este una dreaptă, existând o abatere dinspre proprietatea pârâților înspre cea a reclamanților. Or, în privința despărțirii grădinii, acolo unde este un gard din piatră cu o vechime de aproximativ 100 ani, părțile nu contestă justețea grănițuirii, fiind de comun acceptat că așa este corect în prezent, chiar în condițiile unei linii despărțitoare neregulate. În schimb, neînțelegerea dintre părți vizează tocmai spațiul despărțitor aflat între cele două case, unde nu mai există semne de  diferențiere între cele două proprietăți. Desigur că, dat fiind faptul că distanța între cele două case este deosebit de mică (puțin peste 1 m), montarea unui gard despărțitor nu pare a fi o soluție viabilă, însă concluziile raportului de expertiză prezintă relevanță sub un alt aspect pe care instanța îl apreciază esențial, anume împrejurarea că, în ciuda aprecierilor pârâților conform cărora acel teren despărțitor le-ar reveni în proprietate exclusivă, în realitate este partajat cu reclamanții, aceștia având, la rândul lor, o porțiune din acel teren care le revine în proprietate. De altfel, instanța apreciază că natura juridică a acestei porțiuni de teren (date fiind dimensiunile extrem de reduse atât pe latura pârâților, cât și a reclamanților) este cea prevăzută de art. 646 pct. 2 C. civ., fiind astfel în coproprietate forțată bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea (cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și izvoarele). Această ipoteză se aplică întru totul în prezenta cauză, instanța conferind această calificare juridică în raport de probele administrate în cauză și cele constatate sub aspectul stării de fapt, în raport de dispozițiile art. 22 alin. 1 C. proc. civ.

În raport de cele de mai sus, observând că terenul despărțitor aflat între cele două case ale părților din dosar revine parțial reclamanților, parțial pârâților, conform celor stabilite prin raportul de expertiză aflat la dosarul cauzei, instanța a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții-pârâți reconvențional în contradictoriu cu pârâții-reclamanți reconvențional, sens în care va obliga pârâții-reclamanți reconvențional să lase în deplină proprietate și în liniștită posesie reclamanților-pârâți reconvențional imobilul înscris în cartea funciară nr. nr. top. conform liniei de hotar stabilite mai sus.

Drept urmare, în prezenta cauză nu își găsește aplicare dispoziția cuprinsă în art. 622 C. civ. referitoare la dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări în condițiile în care terenul despărțitor dintre cele două case nu este în întregime în proprietatea pârâților. Dimpotrivă, fiind o porțiune îngustă de teren împărțită între reclamanți și pârâți, instanța apreciază că îi este aplicabil regimul juridic general al coproprietății forțate așa cum este prevăzut de art. 647 alin. 1 C. civ., respectiv «fiecare coproprietar poate exercita folosința bunului comun, cu condiția să respecte destinația acestuia și să permită exercitarea folosinței de către ceilalți coproprietari». Or, în cauza de față se observă că pârâții, prin montarea panoului pe latura dinspre stradă a terenului despărțitor dintre case au interzis, în fapt, posibilitatea de acces a reclamanților, din moment ce singura cale de acces rămasă este tocmai din curtea pârâților. Pentru a reglementa această situație, în condițiile în care și reclamanții au un drept de proprietate asupra unei porțiuni din terenul aflat între cele două case (deci au toate atributele dreptului de proprietate asupra părții corespunzătoare din terenul despărțitor), instanța observă că atitudinea pârâților aduce atingere exercițiului dreptului de proprietate al reclamanților, sens în care va obliga pârâții să desființeze panoul montat la frontul stradal al celor două imobile, în spațiul situat între construcțiile (casele) părților litigante, iar în caz de refuz, va autoriza reclamanții să desființeze panoul în cauză, pe cheltuiala pârâților. La această soluție se ajunge având în vedere că ambele părți litigante exercită un drept de proprietate asupra unei porțiuni din terenul despărțitor dintre case, motiv pentru care pârâții nu au niciun temei pentru a interzice reclamanților exercițiul propriului drept de proprietate al acestora din urmă.

Pe de altă parte, observând situația de la fața locului, instanța a reținut că, în prezent, accesul la terenul în discuție se realizează exclusiv din curtea pârâților, unde nu este montată nicio despărțitură între construcțiile existente (casă și anexă) și terenul despărțitor. Or, pentru a permite accesul reclamanților ar însemna a le asigura accesul prin propria curte a pârâților, situație care, la momentul actual, nu se justifică nici din punct de vedere juridic, dar nici moral. Astfel, juridic nu poate fi dispusă o asemenea măsură deoarece traversarea curții pârâților de către reclamanți nu ar fi singura cale de acces în condițiile în care terenul despărțitor are ieșire direct la stradă, în locul în care pârâții au montat respectivul panou ce blochează accesul reclamanților. Mai mult, soluția nici nu ar fi morală în condițiile în care este vizibilă starea de tensiune între familiile părților litigante, astfel că, spre deosebire de situația din trecut a antecesorilor părților, o bună înțelegere nu mai poate fi găsită, motiv pentru care nici o asemenea măsură nu pare a fi eficientă.

Având în vedere și cele de mai sus, precum și dispozițiile cuprinse în art. 647 alin. 1 C. civ., tocmai pentru a nu fi necesar ca reclamanților să li se asigure accesul la terenul în discuție prin tRAversarea curții pârâților, instanța a obligat pârâții să permită reclamanților să ridice o poartă de intrare comună la frontul stradal al celor două imobile, în spațiul situat între construcțiile (casele) părților litigante, pe cheltuiala comună a părților litigante. Astfel vor fi comune atât costurile de montare a unei intrări comune, cât și accesul efectiv la terenul în discuție. Or, prin punerea în executare a acestei măsuri, ambele părți litigante vor avea accesul asigurat pentru a efectua orice lucrare necesară la propria construcție, desigur sub rezerva de a nu stânjeni exercițiul aceluiași drept recunoscut și vecinului proprietar. 

Mai mult, pentru a nu fi afectat dreptul de proprietate al pârâților, dată fiind configurația terenului și poziționarea construcțiilor pe terenul pârâților, instanța a apreciat că pârâții pot monta un gard, un panou sau o ușă între cele două construcții ale lor (casa și anexa), astfel încât terenul despărțitor dintre cele două case să fie delimitat de curtea interioară a pârâților, iar accesul reclamanților să fie limitat strict la spațiul comun despărțitor, fără posibilitate de a pătrunde în curtea pârâților. În felul acesta, exercițiul dreptului de proprietate de fiecare dintre părți nu va stânjeni pe cealaltă parte și nici nu va aduce drepturilor fiecăruia dintre proprietarii din prezenta cauză. Fiind un spațiu comun, pârâții își pot monta o ușă pentru că oricum au dreptul de acces (putând folosi și calea de acces direct de la stradă pe care părțile sunt obligate să o monteze), însă la fel de bine pot monta un panou fără acces sau, dacă nu apreciază că exercițiul dreptului reclamanților i-ar afecta în vreun fel, pot lăsa calea liberă dintre spațiul comun și propria curte interioară a pârâților, fiind opțiunea acestora în virtutea calității lor de proprietari exclusivi asupra curții comune care are acces direct (și neîngrădit în prezent) spre terenul comun dintre case.

În schimb, instanța a admis în parte cererea reconvențională și a obligat reclamanții să monteze pe întreaga latură a imobilului construcție dinspre imobilul pârâților jgheaburi și burlane în vederea dirijării apelor pluviale spre terenul reclamanților, altul decât despărțitura comună dintre cele două case, iar în caz de refuz, a autorizat pârâții să efectueze această lucrare, pe cheltuiala reclamanților.

 În primul rând, instanța  a făcut  o precizare comună pentru ambele acțiuni civile exercitate în prezenta cauză (pe cale principală și prin cererea reconvențională). Având în vedere dispozițiile art. 1528 C. civ., dar și ale art. 903 și art. 904 C. proc. civ., instanța a observat că dispozițiile stabilite prin prezenta hotărâre reprezintă obligații de a face (care nu sunt intuitu personae), ceea ce înseamnă că, în caz de neexecutare din partea debitorului, creditorul le va putea realiza el însuși, pe cheltuiala debitorului. Acestea sunt argumentele pentru care dispozițiile prezentei hotărâri cuprind mențiunea alternativă, în caz de neexecutare voluntară a obligațiilor de a face.

Sub aspectul cererii reconvenționale, observând că, în fapt, construcția reclamanților nu prezintă mijloacele tehnice prin care apa pluvială să fie colectată și dirijată, curgând direct pe terenul comun aflat între cele două construcții (cu potențial dăunător pentru ambele case, atât cea a reclamanților, cât și a pârâților), instanța a reținut incidența dispozițiilor art. 611 C. civ. Astfel, legiuitorul stabilește că «proprietarul este obligat să își facă streașina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin». În condițiile în care terenul situat între cele două case este de o lățime deosebit de redusă, instanța a apreciat că, inclusiv în contextul în care și reclamanții dețin o parte din acest spațiu (de-a lungul peretelui casei lor, de pe care se scurge apa de ploaie), totuși montarea unor dispozitive de preluare și conducere a apei pluviale este absolut necesară atât pentru a evita ajungerea acestor ape pe suprafața de teren ce revine pârâților conform grănițuirii, cât și pentru a evita degradarea ambelor case din cauza infiltrațiilor. Drept urmare, instanța a obligat reclamanții (pârâți reconvențional) a monta aceste dispozitive astfel încât apa pluvială să fie dirijată în altă parte, eventual chiar spre canalul colector situat în fața casei reclamanților.

În schimb, observând dispozițiile art. 616 C. civ., cât și cele constatate la fața locului, instanța va respinge în rest cererea reconvențională ca nefondată. Astfel, a reținut că fereasta la care fac referire pârâții în cererea reconvențională este de dimensiuni reduse, având clar o funcție de aerisire la baia pe care reclamanții au amenajat-o, fiind poziționată în partea superioară a peretelui pe latura înspre terenul comun despărțitor dintre cele două case. Mai mult, fereastra este prevăzută cu sticlă opacă (texturată), astfel că vederea dintr-o parte în alta este împiedicată. De altfel, chiar și dacă ar fi deschisă, fereastra nu permite vederea spre fondul învecinat deoarece este poziționată atipic față de o fereastră obișnuită, ci specific unei aerisiri. De asemenea, fereastra este situată în partea corespunzătoare acoperișului construcției anexă a pârâților, astfel că, și dacă s-ar putea privi pe acea fereastră, vederea este împiedicată de acoperișul respectiv, nefiind vizibil restul curții pârâților (terenul suplimentar față de spațiul comun dintre cele două case). Or, în condițiile în care funcția principală a ferestrei este de aerisire și de lumină, fiind totuși cu sticlă opacă (texturată), iar în cazul în care ar fi deschisă complet, vederea ar fi strict spre suprafața de teren comună situată între cele două case (unde reclamanții oricum au drept de acces conform celor de mai sus), instanța a apreciat cererea pârâților-reclamanți reconvențional ca fiind nefondată.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel, în termen legal pârâţii în nume propriu şi în calitate de succesor al apelantei -decedată, solicitând admiterea apelului, schimbarea in parte a sentinţei apelate, in sensul stabilirii liniei de hotar intre imobilele părtilor pe aliniamentul 7-11-12 de pe planul de amplasament si delimitare a imobilelor, anexa la raportul de expertiza întocmit în cauza, acest aliniament respectând vechiul hotar si delimitarea convenţionala realizata de către proprietarii tabulari anteriori ai imobilelor; respingerea cererii in revendicare, formulate de către intimatii-reclamanti, ca nefondata; respingerea cererii intimatilor-reclamanti de desfiinţare a panoului din lemn, montat de apelantii-parati la strada si de montare a unei porţi de intrare comune, pe cheltuiala comuna a pârtilor litigante ca nefondată.

În subsidiar, în măsura instanța va constata că linia de hotar dintre imobile este pe aliniamentul 9-10-11-12, de pe planul de amplasament si delimitare a imobilelor, solicită să se constatate că apelantii-parati, prin joncţiunea posesiilor au dobândit prin  uzucapiune improprie, dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe dintre cele doua imobile;  admiterea  in totalitate a cererii  reconventionale, formulata de către apelantii-parati, in sensul obligării intimatilor-reclamanti la desfiinţarea deschiderii efectuate in peretele imobilului, având in vedere faptul ca acestea reprezintă fereastra de vedere si nu de lumină. Solicită cheltuieli de judecata.

În motivarea cererii de apel se arată că instanţa de fond a stabilit linia de hotar dintre imobile, respectiv pe aliniamentul dat de picătura streaşinii imobilului intimatilor-reclamanti, concluzionând in mod eronat că spaţiul dintre case ar fi fost folosit in comun (pag. 8 alin. 8) - "părţile din litigiu recunosc ca suprafaţa de teren aflata intre construcţiile invecinate a fost folosita in comun", deşi ulterior, in cuprinsul aceleaşi hotărâri (pag. 10 alin. 1) retine ca apelantii-parati nu recunosc aceasta folosinţa comuna "in ciuda aprecierilor paraţilor conform cărora acel teren despărţitor le-ar reveni în proprietate exclusiva".

Între proprietăţile părților exista un zid de piatra despărţitor, recunoscut de ambele parti ca linie de hotar dintre imobile. In prelungirea acestui zid se afla casa veche a intimatilor-reclamanti, casa care ulterior a fost demolata de către aceştia, intimatii-reclamanti construind pe amplasamentul casei vechi, casa noua, după cum ei insisi recunosc in cuprinsul întâmpinării formulate - „Pe vechiul amplasament am ridicat construcţia noua" (pag. 1 alin. 3).

Peretele acestei case a reprezentat dintotdeauna linia de hotar, conform delimitării convenţionale care a avut loc cu peste 80 de ani in urma.

Respectiva casa nu a avut niciodată streaşină spre imobilul apelantilor-parati, dupa cum rezulta neechivoc din planşele foto depuse de către însuşi intimatii-reclamanti, motiv pentru care trasarea liniei de hotar in funcţie de streaşină casei noi a intimatilor-reclamanti, este fundamental eronată.

Apelanții arată că, analizând procesul-verbal încheiat in data de 04.10.2019, cu ocazia cercetării la fata locului, se poate observa neechivoc ca parații nu au recunoscut niciodată ca spaţiul dintre case ar fi fost folosit in comun, ci că au permis accesul reclamantilor în acest spaţiu, in cazul in care ar fi picat, de exemplu, o ţigla de pe acoperiş si doar prin curtea apelantilor-parati, modul de folosire a terenului dintre case nefiind niciodată comun, concluzia instanţei sub acest aspect fiind o pura speculaţie.

Concluzia instanţei de fond, in sensul ca spaţiul dintre case ar fi comun, porneşte de la o premisa greşita, respectiv de la concluzia raportului de expertiza, in sensul ca linia de hotar trebuie trasata raportat la streaşină casei noi a intimatilor-reclamanti, spaţiul dintre case devenind astfel comun, desi, casa veche nu avea streaşină spre apelantii-parati, iar noua casa a fost construita de intimatii-reclamanti pe vechiul amplasament.

Art. 661 Cod civil nu menţionează streaşină ca fiind un semn de necomunitate si prin urmare, linia de hotar nu poate fi determinata prin raportare la aceasta streaşină, ci la modul de folosinţa stabilit de proprietarii anteriori ai imobilelor, care prin modul de folosinţa au realizat o granituire convenţional dintre immobile.

Apelanții susțin că, analizând raportul de expertiza topografica depus la dosarul cauzei, se poate observa ca acesta nu este argumentat tehnic si ştiinţific in mod corespunzător, nefiind raportat la situaţia de fapt confirmata de martorii audiaţi in cauza.

Atat doctrina, cat si jurisprudenta, au statuat în mod constant ca, trasarea liniei de hotar între doua terenuri vecine, se face prin reconstituirea vechiului hotar, la origine nelitigios dintre cele doua fonduri, iar conform limitei de folosinţa, linia de hotar este aliniamentul 7-11-12 si nu pe aliniamentul 8-9-10-11-12, asa cum în mod eronat concluzionează instanţa de fond.

Chiar și în ipoteza in care spaţiul dintre case ar fi comun, respectiv in coproprietate forţată (desi raportat la dispoziţiile art. 661 alin. (3) Cod civil si probele testimoniale administrate in cauza, nu reiese o asemenea trăsătura), iar instanţa nu s-a pronunţat sub niciun aspect cu privire la uzucapiunea invocata de către apelantii-parati.

Al doilea motiv de apel vizează obligarea apelantilor-parati la desfiinţarea panoului montat la frontul stradal al celor doua imobile, respectiv obligarea acestora sa permită intimatilor-reclamanti sa ridice o poarta comuna la frontul stradal al celor doua imobile, in spaţiul situat intre construcţiile (casele) pârtilor litigante, pe cheltuiala comuna a pârtilor litigante.

Sub un prim aspect, apelanții susțin că, desi prin întâmpinarea formulata au solicitat încuviinţarea si administrarea probei cu expertiza tehnica in construcţii, având ca obiectiv identificarea posibilităţii tehnice de montare a unei asemenea porţi de acces, asa cum solicita intimatii-parati (dat fiind spaţiul ingust intre case, de aprox.  1 m), instanţa de fond in mod cu totul neîntemeiat a respins administrarea unei asemenea probe, desi era vorba de o împrejurare de fapt, care necesita o pregătire de specialitate.

In acest sens, arată că  spaţiul ingust dintre cele doua imobile, de doar  1 m, nu permite montarea unei asemenea porţi sau a unei schele de lucru, pentru ca intimatii-parati sa efectueze lucrări de tencuire a casei in care locuiesc sau zugrăveli, asa cum invoca aceştia prin Notele de şedinţa depuse la termenul din data de 04.01.2018.

Mai mult, chiar si in ipoteza in care montarea unei asemenea porţi ar fi totuşi posibila, obligarea apelantilor-parati la suportarea cheltuelior necesare construirii unei asemenea porţi, este fundamental eronata, având in vedere faptul ca apelantii-parati au deja acces separat in spaţiul dintre case, iar montarea acesteia ar profita in mod exclusiv intimatilor-parati.

Al treilea motiv de apel, ce vizează constatarea instanţei ca deschiderile efectuate de intimatii-reclamanti in peretele casei lor, ar fi deschideri de lumina si nu ferestre de vedere, apelanţii arată că fereastra serveşte pentru iluminarea şi aerisirea băii intimaţilor-reclamanţi, fiind construită cu vedere direct spre proprietatea apelanţilor, dar nu se poate stabili la ce distanţă se află fără o expertiză tehnică de specialitate.

În drept, invocă art. 466 şi urm. Cod proc.civ.

Intimații-reclamanți au formulat întâmpinare la cererea de apel solicitând respingerea apelului promovat de pârâţii apelanţi,  menţinerea  ca temeinică şi legală a  sentinţei civile nr. X pronunţată de JR în dosar nr.X; obligarea  pârâţilor reclamanţi reconvenționali la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

În motivarea întâmpinării se arată că prima instanţă a motivat corect, reţinând că prin "întâmpinare" pârâţii nu recunosc că spaţiul dintre case (în partea de la stradă spre interior) pe verticală, este comun, însă, prin procesul-verbal din 04.10.2019 întocmit la faţa locului de judecătorul fondului şi de grefier, în prezenţa părţilor în litigiu, a apărătorilor lor, proces verbal în care sunt consemnate următoarele:"reclamantul şi pârâtul arată că înainte de demolarea zidului despărţitor (an 2012 sau 2016), accesul" se realiza înţelegerea părţilor prin curtea pârâtului.

De asemenea, din declaraţiile martorilor şi interogatoriul părţilor, rezultă că spaţiul dintre case a fost folosit doar la nevoie, de ambele părţi, când cădea câte o ţiglă sau erau necesare reparaţii între case.

Intimații arată că la propunerea liniei de hotar expertul reţine că fiecare dintre părţi ocupă o suprafaţă mai mare decât cea tabulară şi că nici una din părţi nu ocupă proprietatea celeilalte şi că, pentru stabilirea liniei de hotar a identificat toate imobilele cu care cele două părţi se învecinează, stabilind o linie de hotar între punctele 8-9-10-11-12 de pe planul de amplasament şi delimitare a imobilelor, concluzionând că punctele 8 şi 9 ce se identifică cu frontul stradal se află la 0,40 m  de colţul casei lor şi la 0,64 m de la colţul casei pârâţilor.

Cele două imobile au mai făcut obiectul unei expertize în dosarul penal nr. X/P/2013 al Parchetului de pe lângă JR, expertiza efectuată în cauză de expert IN, care la rândul său, a stabilit aproximativ aceeaşi linie de hotar, 0,50 m de proprietatea reclamanților şi 0,62 m de proprietatea pârâţilor. Acest raport de expertiză întocmit în dosarul penal a fost depus la dosarul cauzei la momentul depunerii cererii  de chemare în judecată.

Expertul judiciar reţine că reclamanţii au respectat la momentul construirii noii case, autorizaţia de construcţie nr.X/Y şi că, comuna a nu deţine un plan cadastral întocmit pe bază de măsurători topografice, iar schiţa de carte funciară poate fi folosită doar pentru localizarea imobilelor şi nu pentru stabilirea suprafeţei geometriei, a dimensiunilor liniare ale parcelelor.

Intimaţii arată că, în mod corect şi ca o consecinţă firească a admiterii primului capăt de cerere, instanţa a obligat pârâţii să ridice panoul din lemn amplasat între cele două imobile, iar în caz contrar să

Casa reclamanților este tencuită pe toate laturile sale şi mai puţin pe latura dinspre pârâţi, întrucât nu li se permite accesul.

Mai arată că nu corespunde adevărului că în spaţiul dintre case există un zid de piatră, ci între aceasta există grădinile, respectiv în spatele celor două case există un zid de piatră construit de antecesorii  reclamanţilor în interiorul proprietăţii acestora, pe terenul lor.

Este adevărat că pe vechiul amplasament au ridicat construcţia nouă, dar pe proprietatea lor, niciodată între  părţile în litigiu nu a fost stabilită vreo linie de hotar nici pe cale convenţională şi nici legală.

Vechea  casă, demolată în anul 2012 a fost prevăzută cu streaşină în cădere, astfel cum rezultă şi din fotografiile depuse la dosar, expertul topografic reţinând că au respectat întocmai autorizaţia de construcţie.

Mai mult decât atât, pârâţii depun la dosarul cauzei un act de proprietate al imobilului lor, nu depun o autorizaţie de construcţie pentru a se stabili dacă susţinerile şi solicitările lor sunt justificate.

In acest context, la stabilirea liniei de hotar expertul a avut în vedere autorizaţia lor de demolare şi autorizaţia noastră de construcţie şi semne de necomunitate.

Intimaţii susţin că, în mod corect, instanţa a respins proba constând în efectuarea unei expertize în construcții, având în vedere că nu e necesară o pregătire de specialitate pentru a se stabili dacă se poate monta sau nu un panou (poartă comună) între case cu atât mai mult cu cât aceasta a efectuat cercetări la faţa locului şi a perceput prin mijloace personale că o poartă comună între case se poate realiza fară o experienţă de specialitate, nefiind necesară vreo pregătire de specialitate.

Cu privire la al treilea motiv de apel, acela că în mod greşit instanţa de fond a stabilit că deschiderea dintre case ar fi deschidere de aerisire şi lumină şi nu ferestre de vedere, intimații arată  că, din nou pârâţii îşi dovedesc reaua credinţă, respectiv este adevărat că au susţinut că nu există deschideri, în sensul dispoziţiilor art.615 Cod civil, text de lege invocat de pârâţi şi în cererea reconvenţională. După cum s-a putut constata la faţa locului şi după cum de poate vedea din curtea pârâţilor, deschiderea proprietăţii intimaților pe o potecă latură a casei este deschidere pentru aerisire şi lumină, un geam de mici dimensiuni, situat în partea de sus a încăperilor (e geam de baie) cu sticlă opacă, după cum se reţine şi în procesul-verbal de constatare.

Pentru a se stabili dacă deschiderea e de vedere sau de lumină şi aerisire nu e nevoie de expertiză în construcţii, judecătorul deplasându-se la faţa locului, astfel că solicită restingerea probei cu expertiza în construcţii.

In drept invocă dispoziţiile art.471 indice 1 alin.(3) Cod procedură civilă.

Instanţa, analizând legalitatea şi temeinicia  sentinţei apelate, constată întemeiat apelul,  pentru următoarele considerente:

Motivele de apel referitoare la stabilirea liniei de hotar pe aliniamentul 7-11-12 de pe planul anexă expertizei  topografice sunt  neîntemeiate, întrucât folosinţa  exclusivă de către pârâţi a terenului proprietatea reclamanţilor nu au  ca efect juridic dobândirea dreptului  de proprietate sau stabilirea  liniei de hotar conform  folosinţei, atâta timp  cât posesia nu este exercitată  în condiţiile DL 115/2037 sau art. 1890, art. 1846 şi urm. din Vechiul Cod civil.

Motivele de apel referitoare la existenţa unei convenţii având ca obiect stabilirea  liniei de hotar sunt neîntemeiate, întrucât  în cauză nu au fost  administrate  probe din care să rezulte aceasta.

Motivele de apel referitoare la dobândirea  de către pârâtă a dreptului de proprietate prin uzucapiune sunt neîntemeiate întrucât  niciun dintre  martorii audiaţi nu  au arătat că antecesorii pârâţilor au  posedat terenul în litigiu în condiţiile art. 1461 şi art. 1477 din Codul Civil Austriac, timp de 30 de ani astfel cum prevede art. 1478 din Codul  Civil Austriac (incidente în cauză având în vedere  anul invocat (1928) ca început  al posesiei).

Motivele de apel referitoare la greşita soluţionare a cererii reconvenţionale  cu privire las desfiinţarea  ferestrei de vedere din peretele casei reclamanţilor sunt neîntemeiate, întrucât valoarea probatorie  cea mai mare în cauză o are constatarea personală făcută de completul de judecată  cu ocazia efectuării cercetării la  faşa locului, aceea că geamul este  de mici dimensiuni, are sticlă  opacă şi se poate deschide complet şi se află  în partea de sus a peretelui, aproape de tavan. Tribunalul, având în vedere  dimensiunea, locul situării  şi faptul că geamul este opac,  constată că deschiderea  nu este de vedere ci de lumină.

Motivele de apel referitoare la faptul că grădinile celor două imobile sunt delimitate de un gard de piatră care se continuă  cu zidul casei reclamanţilor (fapt confirmat prin cercetarea la faţa locului), iar  limita de hotar ar trebui, datorită  acestui fapt, să fie pe aliniamentul  zidului casei reclamanţilor  sunt neîntemeiate întrucât relevanţă în cauză este proba prin expertiză  topografică efectuată în cauză, probă  care se coroborează  cu declaraţiile  martorilor CP (fila 168) şi  GM (fila 164).

Motivele de apel referitoare la obligarea pârâţilor să permită  reclamanţilor să ridice o poartă comună  la frontul stradal al celor două imobile sunt întemeiate, pentru următoarele considernete:

Conform declatraţiei martorului  CP (fila 168), probă ce se coroborează cu declaraţiile martorilor HN şi GM, în localitatea există obiceiul ca între case să se lase un spaţiu de 1 m, terenul fiind folosit în comun de cei doi proprietari.

Instanţa, având în vedere distanţa mică dintre case, fapt ce determină  în situaţia în care s-ar construi un gard despărţitor, pe linia de hotar imposibilitatea folosirii normale a terenului şi inconvceniente anormale de vecinătate aduse reciproc de către vecini, constată că singura  modalitate care nu aduce atingere dreptului de proprietate al celor doi vecini (în special al atributului posesiei) este aceea  a folosirii în comun a terenului dintre case.

Cu privire la realizarea unei părţi între cele două case, instanţa, având în vedere obiceiul locului şi faptul că reclamanţi nu au invocat niciun interes în montarea aceştie părţi, instanţa constată că prin obligarea pârâţilor la suportarea a jumătate din costuri s-ar impune acestora o sarcină disproporţionată în raport cu folosinţa şi valoarea terenului. Instanţa mai reține că în cauză nu s-a făcut dovada utilităţii unei asemenea porţi, atâta timp cât pârâţii o pot construi în totalitate pe terenul lor, între zidul de piatră ce desparte grădinile şi casa lor.

Pentru aceste considerente, instanţa, în baza art. 611, 616, 647, 5556, 560 Cod civil şi art. 480 Cod proc.civ., urmează să admită apelul formulat de către pârâţii-reclamanţi reconvenţional ŢP, ŢM  împotriva sentinţei civile nr. X pronunţată de către Judecătoria Reşiţa în dosarul nrY, schimbă în parte sentinţa apelată în sensul că:

Va admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţii-pârâţi reconvenţional FM şi FM împotriva pârâţilor-reclamanţi reconvenţional ŢP şi ŢM şi, în consecinţă:

Va respinge petitul având ca obiect obligarea pârâţilor-reclamanţi reconvenţional să permită reclamanţilor să ridice o poartă de intrare comună la frontul stradal al celor două imobile, în spaţiul situat între casele părţilor.

Va menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Admite apelul formulat de către pârâţii-reclamanţi reconvenţional ŢP, ŢM  împotriva sentinţei civile nr. 2052/2019 pronunţată de către JR în dosarul nr. X, schimbă în parte sentinţa apelată în sensul că:

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţii-pârâţi reconvenţional FM şi FM împotriva pârâţilor-reclamanţi reconvenţional ŢP şi PM şi, în consecinţă:

Respinge petitul având ca obiect obligarea pârâţilor-reclamanţi reconvenţional să permită reclamanţilor să ridice o poartă de intrare comună la frontul stradal al celor două imobile, în spaţiul situat între casele părţilor.

Domenii speta

Spete similare