Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Cod ECLI ECLI:RO:TBCVN:2022:002.......

R O M Â N I A

TRIBUNALUL COVASNA

SECŢIA CIVILĂ Dosar nr. ..................

Completul de apel specializat în soluţionarea cauzelor

 în materiile civil, litigii cu profesioniştii şi minori şi familie

DECIZIA CIVILĂ NR. 686/A

Şedinţa publică de la 21 decembrie 2022

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE : ..........

JUDECĂTOR : ...........

GREFIER : ...............

Pe rol fiind asupra rejudecării – după admiterea apelului și anularea sentinței civile nr. 618 din 19 octombrie 2020 a Judecătoriei Târgu Secuiesc – a acțiunii formulate de reclamantul B.M. în contradictoriu cu pârâţii S.E., S.O. şi S.V..

Instanţa constată că dezbaterile asupra cauzei de faţă, au avut loc în şedinţa din 06 decembrie 2022, susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta, când instanţa, în temeiul art. 396 alin. (1) Cod procedură civilă în vederea deliberării a amânat pronunţarea pentru astăzi, 21 decembrie 2022.

T R I B U N A L U L

Prin decizia civilă nr. 465/R/21.10.2021 a Curţii de Apel Braşov s-a trimis în rejudecare prezentei instanţe soluţionarea apelului formulat de apelantul B.M., în contradictoriu de intimaţii S.O., S.V., în nume propriu, dar şi ca succesori ai intimatei S.E. (decedată pe parcursul procesului), împotriva sentinţei nr. 618/19.10.2020 a Judecătoriei Târgu Secuiesc, în dosarul nr. ..........., reţinându-se că este greşit admisă excepţia inadmisibilităţii acţiunii pentru lipsa rolului fiscal al imobilului pentru care reclamantul B.M. solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, imobilul având în realitate rol fiscal deschis.

Astfel, prin sentința civilă nr. 618/19.10.2020 a Judecătoriei Târgu Secuiesc s-a admis excepţia inadmisibilităţii cererii reclamantului B.M. și s-a respins ca inadmisibilă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul B.M., în contradictoriu cu pârâţii S.E., S.O. și S.V., având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Pentru acesta, prima instanță, Judecătoria Târgu Secuiesc, a arătat că prin cererea înregistrată la data de 06.06.2019 pe rolul Judecătoriei Târgu Secuiesc sub nr. ......., reclamantul B.M., în contradictoriu cu pârâţii S.E., S.O. şi S.V., a solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenului arabil extravilan în suprafaţa de 0.85 ha situat în localitatea ......., judeţul Covasna, întabulat în CF 160, sub nr. top 1228, reprezentând cota indiviză din suprafaţa de 5,34 ha reconstituită în baza hotărârii Comisiei Judeţene de Fond Funciar Covasna nr. 110/27.01.1992.

În motivare a arătat că printr-un înscris sub semnătură privată, denumit contractul de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 05.09.2001, între domnul S.O., în calitate de vânzător şi reclamant, în calitate de cumpărător, vânzătorul i-a vândut terenul arabil extravilan amintit pentru suma de 4.000 lei.

Actul sub semnătură privată a fost încheiat în prezenta martorului: M.E., domiciliata în municipiul .........................

Cu ocazia încheierii actului sub semnătura privată contravaloarea terenului a fost achitată, reclamantul intrând în posesia terenului pe care l-a lucrat. Părţile contractante sau înţeles că ulterior să se prezinte la Notar în vederea încheierii contractului autentic de vânzare - cumpărare, dar vânzătorul din diferite motive în repetate rânduri l-a amânat pentru diferite motive.

Vânzătorul S.O. a încetat din viaţă în anul 2010, având ca moştenitori pe: S.E., soţie supravieţuitoare, S.O., fiu, şi S.V., fiica, pârâţii din acest dosar.

Reclamantul a arătat că în repetate rânduri a purtat discuţii cu moştenitorii vânzătorului în vederea perfectării actului autentic de vânzare - cumpărare, pentru terenului arabil extravilan aflat în litigiu, care deşi au promis că se vor prezenta la Notar, acest lucru nu s-a întâmplat.

Prin notificările transmise în data de 17.04.2019, a solicitat pârâţilor să se prezinte în data de 15.05.2019, la Notar în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare, dar aceştia nu au dat curs solicitării, motiv pentru care a fost obligat să deschidă această acţiune.

La solicitarea instanţei, Primăria mun. Târgu Secuiesc a comunicat faptul că terenul înscris în CF 30577 nu figurează în evidenţele fiscale ale primăriei (f. 73).

La ultimul termen de judecată instanţa a invocat din oficiu excepţia inadmisibilităţii cererii raportat la prevederile art.5 alin.1 din Legea 17/2014.

Prima instanță a arătat că între reclamant şi soţia sa, pe de o parte, şi defunctul S.O., pe de altă parte, s-a încheiat la data de 05 septembrie 2001 un contract de vânzare-cumpărare pentru terenului arabil extravilan în suprafaţa de 0,9 ha situat în localitatea ...., judeţul Covasna, intabulat în CF 160 nr. top 1228, reprezentând cota vânzătorului conform hotărârii Comisiei Judeţene de Fond Funciar Covasna nr. 110/27.01.1992 (f. 3). În acest act se face referire la plata de către reclamant a unei sume de 40 milioane lei.

Instanţa de fond a reţinut că deşi acest contract nu îndeplineşte condiţiile de formă pentru a fi considerat un contract de vânzare valabil încheiat, totuşi îndeplineşte condiţiile pentru a fi considerat un antecontract. Terenul se află în extravilanul localităţii ...., judeţul Covasna, astfel că în privinţa sa sunt aplicabile prevederile capitolului II din Legea 17/2014.

Soluționând cu prioritate excepţia inadmisibilităţii cererii reclamantului raportat la prevederile art.5 alin.1 din Legea 17/2014, instanța de fond a arătat că potrivit art.5 alin.1 din Legea 17/2014: ,,În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenţa lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.”

Terenul în litigiu este înscris în CF nr. 30577 Târgu Secuiesc, cu nr. CF vechi 160, cu nr. Top. ..., în suprafaţă tabulară de 18.762 mp (f. 34-37). La solicitarea instanţei, Primăria mun. Târgu Secuiesc a comunicat faptul că terenul înscris în CF 30577 nu figurează în evidenţele fiscale ale primăriei (f. 73).

Ca atare, de vreme ce imobilul ce face obiectul antecontractului nu este înscris la rolul fiscal, acţiunea nu este admisibilă în conformitate cu prevederile art.5 alin.1 din Legea 17/2014.

Potrivit Deciziei ÎCCJ nr. 24/2016, Legea 17/2014 se aplică şi antecontractelor încheiate anterior intrării în vigoare a acestei legi.

Cu ocazia întâlnirii președinților secțiilor civile ale Înaltei Curți de Casație și curților de apel ce a avut loc la Timişoara, în 05-06 martie 2020, s-a ajuns la concluzia că în ipoteza în care bunul ce constituie obiectul antecontractului de vânzare este un teren extravilan care nu este înscris în cartea funciară, cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare va fi respinsă ca fiind inadmisibilă.

Instanţa a arătat că aceleaşi considerente sunt valabile şi pentru condiţia ca terenul să fie înscris la rolul fiscal, de vreme ce ambele condiţii sunt reglementate în cadrul aceleiaşi prevederi legale cuprinse în art.5 alin.1 din Legea 17/2014.

Faţă de considerentele arătate s-a admis excepţia inadmisibilităţii cererii reclamantului B.M., excepţie invocată din oficiu și s-a respins ca inadmisibilă cererea de chemare în judecată.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel B.M., solicitând admiterea apelului, casarea hotărârii și în rejudecare să se dispună admiterea acțiunii, obligând familia intimată să depună pe propria cheltuială actele necesare pentru intabularea în CF a terenului agricol vândut sau în caz contrar să restituie contravaloarea terenului, actualizată și despăgubiri pentru faptele efectuate cu rea-credință.

A arătat că suprafaţa de 0,9 ha teren extravilan a fost vândută de S.O. din cota lui de proprietate, conform adeverinței nr. 1624,1626,1811/1991, terenul fiind înscris în CF nr. 160 top ...... Prețul a fost plătit de cumpărători iar în contract s-a menționat că terenul este scutit de sarcini sau procese iar vânzătorul urmează să procure titlul de proprietate asupra terenului menționat, ceea ce nu s-a întâmplat până în prezent. Pentru înscrierea terenului în CF apelantul arată că a avut numeroase discuții cu vânzătorul și moștenitorii săi dar a fost mințit în sensul că nu există proces și că nu s-a eliberat titlul de proprietate în baza căruia să se facă înscrierea în CF. Pentru acest motiv a formulat cererea de chemare în judecată.

Pârâții nu s-au prezentat la judecată, apelantul reclamant a reușit să obțină copia titlului de proprietate  care dovedește existența terenului agricol în suprafață totală de 5,34 ha din care familia pârâtă a vândut 0,9 ha prin contractul depus la dosar.

Apelantul mai arată că depune la dosar copia sentințelor civile nr. 805/2005, nr. 620/2009, Decizia civilă nr. 583/R/2009 și cererea înregistrată la Primăria mun. Târgu Secuiesc nr. 1624/1991. Din aceste acte reiese că familiei B., din data de 05.09.2001 și până în prezent, i s-a ascuns adevărul de familia pârâtă, suprafața de teren extravilan de 5,34 ha există, stabilindu-se și cotele proprietarilor acesteia.

Există suspiciunea că intimații Sz. nu au intabulat intenționat în CF terenurile pentru ca să nu apară pe numele lor în rolul fiscal și să nu plătească impozite, fapte care au conotații penale.

Intimații nu au formulat întâmpinare.

Prin decizia nr. 115/16.03.2021 a Tribunalului Covasna, în dosar nr. ......, a respins apelul formulat de B.M., reţinând că lipseşte rolul fiscal necesar conform art. 5 din legea nr. 17/2014.

Prin decizia civilă nr. 465/R/21.10.2021 a Curţii de Apel Braşov această soluţie a fost casată, cauza fiind trimisă în rejudecare prezentei instanţe de apel.

În rejudecare, prin decizia civilă nr. 127/A/15.03.2022 a Tribunalului Covasna (hotărâre intermediară), în dosar nr. .......... (fila 23), s-a admis apelul formulat de apelantul B.M., în contradictoriu cu intimații S.O. şi S.V., în nume propriu dar şi ca succesori ai intimatei S.E. (decedată la data de 12.10.2021), împotriva sentinței civile nr. 618/19.10.2020 a Judecătoriei Târgu Secuiesc, care a fost anulată şi s-a reţinut cauza spre rejudecare, conform considerentelor.

În considerentele acestei decizii s-a reţinut că între reclamantul B.M. şi soţia sa B.V., pe de o parte şi defunctul S.O., pe de altă parte, s-a încheiat la data de 05 septembrie 2001 un ,,contract de vânzare-cumpărare” pentru terenului arabil extravilan în suprafaţa de 0,9 ha situat în localitatea ..........., judeţul Covasna. S-a menționat în act că terenul este cota de proprietate a numitului S.O., conform adeverinței nr. nr. 1624,1626,1811/1991 (hotărârea Comisiei Județene Covasna nr. 110/27.041.1992) și este înscris în CF nr. 160 top ...... (fila 3 fond Judecătoria Târgu Secuiesc). S-a mai menționat că terenul este scutit de sarcini și procese, urmând că vânzătorul să procure titlul de proprietate asupra terenului sus menționat.

Prin acțiunea introductivă formulată reclamantul nu a solicitat că pârâții să fie obligați să intabuleze dreptul lor de proprietate în cartea funciară și nici să înscrie terenul  în rolul fiscal.

Este evident însă că pârâții au stat în pasivitate deoarece, așa cum reiese din adresa nr. 220/07.01.2020 a Primăriei mun. Târgu Secuiesc, intimații S.E., S.O. și S.V. nu figurează în evidențe cu terenul înscris în CF 30577 (fila 53 dosar de fond).

Din extrasul CF 30577 (CF Vechi nr. 160) Târgu Secuiesc, top ....... în suprafață totală de 18.762 mp, rezultă că proprietari tabulari sunt Sz. G., cu cota de 6/12 parte ( intabulare în anul 1928), Sz. L. și Sz. A., fiecare cu câte 1/12 parte, R.E. și B.D., fiecare cu cota de 2/12 parte (întabulare în anul 1954).

Cum însă reclamantul nu a învestit instanța de fond cu anumite capete de cerere legate de situația de carte funciară a imobilului în litigiu și rolul fiscal al pârâților intimați, instanța de fond nu a putut din oficiu să dispună vreo soluție în acest sens ci doar cu privire la singurul capăt de cerere cu care a fost legal investită.

Prin decizia nr. 24/2016 ICCJ - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a stabilit că ,,Dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan … se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.”

Înainte de a analiza pe fond cererea, prima instanță a analizat admisibilitatea acesteia în raport cu prevederile art. 5 alin.1 din Legea 17/2014; a fost astfel necesar să se stabilească dacă ,,sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenţa lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.”

A fost analizată o singură condiție de admisibilitate dintre toate cele impuse de lege și anume cea referitoare la lipsa înscrierii pe rolul fiscal deși, așa cum reiese din art. 5 al Legii 17/2014, între condițiile de admisibilitate ale acțiunii sunt și cele ce rezultă din art. 4 și 9 din aceeași lege referitoare la respectarea dreptului de preemțiune și art. 41 referitor la condițiile cumulative pe care trebuie să le îndeplinească o persoană fizică pentru a putea cumpăra un teren agricol situat în extravilan în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul.

Neîndeplinirea oricăreia dintre aceste condiții atrage inadmisibilitatea acțiunii.

S-a arătat că, așa cum reiese din decizia nr. 42/29 mai 2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept  par. 95 și urm., Noul Cod civil a impus în art. 1279 cerința ca toate celelalte condiții de validitate să fie îndeplinite, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract. Prin urmare, instanțele trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de valabilitate, generale și speciale. La fel ca notarul public, care verifică aceleași condiții cu ocazia întocmirii unui act de schimb (sau vânzare cumpărare în cazul de față), instanțelor le revin obligații similare, deoarece, prin hotărârea care ține loc de act autentic, se suplinește doar consimțământul părților; înscrisurile doveditoare ale dreptului de proprietate, ca și actul din care să rezulte că proprietarul actual al bunului are achitate toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrativ - teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează sunt însă aceleași.

S-a apreciat în sensul că în mod corect a procedat prima instanță analizând admisibilitatea acțiunii din perspectiva îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 5 alin. 1 din Legea 17/2014.

S-a făcut referire la art. 159 alin. 5 din Legea nr. 207/2015, la Decizia nr. 1.021/2011 a Curţii Constituţionale care statuat că este constituțional textul legal din vechiul cod de procedură fiscală ce instituia sub sancțiunea nulității absolute a actului translativ de proprietate condiția ca înstrăinarea unui teren sau a unei construcții să nu se poată efectua până când titularul dreptului de proprietate asupra terenului sau clădirii nu are stinse creanțele fiscale locale (acele prevederi sunt similare cu ale art. 159 alin. 5 din Legea nr. 207/2015).

Prin Decizia civilă nr. 465/R/2021 a Curţii de Apel Brașov s-a admis recursul şi s-a casat decizia civilă nr. 115/2021 a Tribunalului Covasna iar cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe, constatându-se din perspectiva îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, că în mod judicios s-a dat eficiență prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 și dispozițiilor Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, cuprinse în Decizia nr. 24/2016, obligatorie în conformitate cu art. 521 alin. 3 din Codul de procedură civilă. Însă conform adresei Primăriei municipiului Târgu-Secuiesc, prin primar, s-a comunicat la dosarul cauzei (filele 42-43), că „după defunctul Sz. O., toate bunurile din evidențele Biroului de Taxe și Impozite Locale au trecut pe numele soției Sz. E.” și că „Sz. E. are rol fiscal deschis pentru suprafața de teren arabil situat în hotarul ............., în suprafață de 8500 mp”. În acest sens, a depus la dosar și decizia de impunere pentru anul 2021 emisă pe seama contribuabilei Sz. E., având rolul nominal unic 108071, precum și declarația de impunere întocmită în data de 03.03.2003, de Sz. O., între timp, decedat, documente din care rezultă că terenul asupra căruia poartă cererea recurentului-reclamant a fost înscris inițial, în rolul fiscal al numitului Sz.O., iar, ulterior decesului acestuia, în rolul fiscal al soției supraviețuitoare Sz.E., aceeași cu intimata-pârâtă de rând 1 din prezentul dosar, Sz.E..

Terenul în cauză figurează în evidențele fiscale ale primăriei, însă nu ca fiind înscris în C.F. nou 30577, ci în C.F. vechi 160, satul ...., județul Covasna.

Atât instanța de fond, cât și cea de apel au soluționat cauza exclusiv din perspectiva inexistenței rolului fiscal pentru terenul în privința căruia recurentul reclamant a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și au respins acțiunea ca fiind inadmisibilă, ca urmare a analizării acestei condiții de admisibilitate a acțiunii promovate. Or, atâta timp cât, în cauză, s-a făcut dovada faptului că terenul asupra căruia poartă acțiunea recurentului este înscris în rolul fiscal al intimatei-pârâte Sz.E., iar cererea a fost soluționată în baza excepției inadmisibilității, invocate din oficiu de către instanță, fără a se intra în judecata fondului, iar în apel, nu s-a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, Curtea a constatat, în temeiul art. 498 alin. 2 C.P.civ., că se impune casarea hotărârii pronunțate în apel și trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Covasna – Secția Civilă.

În rejudecarea cererii de apel, prezenta instanţă a constatat că intimata S.V. a decedat la data de 12.10.2021, astfel cum reiese din certificatul de deces anexat la dosar (f.11). Moştenitori ai acesteia sunt doar descendenţii de gradul I, S.O. şi S.V. care aveau calitatea de intimaţi in cauză.

Cum excepția inadmisibilității acțiunii pentru neîndeplinirea cerinței înscrierii pe rolul fiscal a fost soluționată de Curtea de Apel care a constatat că este nefondată, Tribunalul a făcut  aplicarea art. 480 alin. 3 C.proc.civ. conform cărora: ,, (3) În cazul în care se constată că, în mod greşit, prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care nu a fost legal citată, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va judeca procesul, evocând fondul.”

Astfel, s-a admis cererea de apel și s-a dispus anularea sentinței civile nr. 618/19.10.2020 a Judecătoriei Târgu Secuiesc, cauza fiind reţinută spre judecare, nefiind solicitată trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe.

Aşa cum s-a detaliat și în considerentele Deciziei Curții de Apel, a fost analizată doar una dintre condițiile de admisibilitate ale acțiunii deşi ,,în mod judicios Tribunalul a dat eficienţă prevederilor art. 5 alin. 1 din legea 17/2004 şi Decizia 24/2016 a ICCJ. S-a arătat anterior că, așa cum reiese din art. 5 al Legii 17/2014, între condițiile de admisibilitate ale acțiunii sunt și cele ce rezultă din art. 4 și 9 din aceeași lege referitoare la respectarea dreptului de preemțiune și art. 41 referitor la condițiile cumulative pe care trebuie să le îndeplinească o persoană fizică pentru a putea cumpăra un teren agricol situat în extravilan în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul.

Rezultă că în speță este necesar a se administra probe pentru a se demonstra îndeplinirea tuturor condițiilor legale de admisibilitate pentru transferul dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate asupra întregului teren din titlul de proprietate aparține în indiviziune, pe cote nedeterminate mai multor persoane între care și cea care a avut calitate de vânzător al terenului, conform actului sub semnătură privată (f. 5,42 dosar fond).

Prin cererea înregistrată la data de 06.06.2019 pe rolul Judecătoriei Târgu Secuiesc reclamantul B.M. a solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenului arabil extravilan în suprafaţa de 0,85 ha situat în localitatea Tinoasă, judeţul Covasna, intabulat în CF 160, sub nr. top 1228, reprezentând cota indiviză din suprafața de 5,34 ha reconstituită în baza hotărârii Comisiei Județene de Fond Funciar Covasna nr. 110/27.01.1992.

Întrucât se pune în speță și problema identificării obiectului contractului, respectiv a cotei părți indivize a cărei înstrăinare se solicită, iar pentru lămurirea acestor aspecte este necesar să se administreze probe în cauză, s-a efectuat probatoriu cu privire la aceste aspecte.

Astfel, după admiterea apelului, în şedinţa publică din 05.04.2022 (fila 33 dosar apel ....*) reclamantul – apelant a clarificat că cererea sa introductivă se referă la pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic asupra cotei la care se referă S.O. în antecontract, corespunzător unui teren de 0,85 ha, fiind de acord să se parcurgă procedura preempţiunii în acord cu dispoziţiile art. 5, 9 din Legea nr. 17/2014, procedura fiind parcursă şi la dosar depunându-se dovada că la expirarea celor 45 zile lucrătoare de afişare a ofertei de vânzare, nu s-a prezentat niciun potenţial cumpărător, cu intenţia de a cumpăra terenul agricol în speţă.

Astfel, s-a depus adresa Direcţiei pentru Agricultură Judeţeană Covasna (fila 94), adresa Primăriei mun. Tg. Secuiesc (fila 98 dosar ....*) şi procesul verbal nr. 231/09.08.2022 de finalizare a procedurii preempţiunii (fila 99).

Analizând dispoziţiile legale referitoare la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, prezenta instanţă va constata că între reclamantul B.M. şi soţia sa B.V., pe de o parte şi defunctul S.O., pe de altă parte, s-a încheiat la data de 05 septembrie 2001 un ,,contract de vânzare-cumpărare” pentru terenului arabil extravilan în suprafaţa de 0,9 ha arabil extravilan din cota de proprietate a lui S.O., conform adeverinței nr. 1624,1626,1811/1991 (hotărârea Comisiei Județene Covasna nr. 110/27.041.1992) și este înscris în CF nr. 160 .... top 1228 (fila 39, 40 dosar ....*).

În titlul de proprietate nr. 38162 din 29.09.2003 figurează suprafaţa de 5,34 ha, pe numele beneficiarilor: Sz. I., Sz.  Gy. I., Sz. Gy. O., după autorul Sz. D. G. (fila 5 dosar .... al Judecătoriei Târgu Secuiesc).

Potrivit susţinerilor apelantului, din suprafaţa de 5,34 ha, obiect al antecontractului de vânzare – cumpărare este suprafaţa de 0,85 (menţionat scriptic 0,90 ha) din tarla 98, parcela 786/12 în suprafaţă totală de 1,70 ha arabil extravilan (fila 6 apel şi fila 5 verso dosar .... fond).

Conform extrasului CF 160 .... top ... arătură „....” în suprafaţă de 18.762 mp (fila 39), proprietar tabular este Sz. G. în cotă de ½ cu titlu de partaj. Cota sa de ½ se materializează în suprafaţa de 9381 mp, anume 0,93 ha.

Potrivit adeverinţei de punere în posesie nr. 1624, 1626, 1811/1991 (adeverinţă de punere în posesie cu teren de 5,34 ha reconstituit în baza Legii nr. 18/1991 – fila 4 dosar .... al Judecătoriei Târgu Secuiesc), cei doi fraţi Sz. I. şi S.O. au fost puşi în posesie cu 5,34 ha în baza hotărârii Comisie Judeţene Covasna nr. 110/27.01.1992.

Prin adeverinţa din 06.05.2006 Sz. G. atestă că a primit 2.000.000 lei ROL de la B.M. cu titlu de arendă pentru terenul agricol din .... parcela .... de 0,80 ha (fila 41, 42).

O parte din imobilul reconstituit a fost întabulat în CF 30577 Târgu Secuiesc (provenit din conversia de pe hârtie a CF 160) nr. top 1228 arabil în suprafaţă de 18.762 mp, în baza încheierii nr. 303/30.12.1954 şi au fost întabulaţi Sz. G., cu cota de 6/12 (în anul 1928) şi numiţii Sz. L. cu cota de 1/12, Sz.A. cu cota de 1/12, R.E. cu cota de 2/12, B.D. cu cota de 2/12 din imobil (în anul 1954) (fila 37 dosar .... al Judecătoriei Târgu Secuiesc).

În titlul de proprietate nr. 38162 din 29.09.2003 emis ca urmare punerii în posesie sus – menţionate figurează suprafaţa de 5,34 ha, pe numele beneficiarilor: Sz. I., Sz.  Gy. I., Sz. Gy. O., după autorul Sz. D. G. (fila 5 dosar .... al Judecătoriei Târgu Secuiesc).

Conform sentinţei civile nr. 620/27.05.2009 a Judecătoriei Târgu Secuiesc (fila 15 dosar apel ....) după autorul Sz. D. G. din titlul de proprietate nr. 38162 cu suprafaţa de 5,34 ha sunt moştenitori Sz. I. cu cota de 2/8, soţie supravieţuitoare, S.O. cu cota de 3/8 fiu, Sz. G. cu cota de 3/8 fiu.

Conform certificatului de moştenitor nr. 225/06.10.2011 emis de BNP ........... cu sediul în mun. Tg. Secuiesc, moştenitorii lui Sz. I. O. (autorul intimaţilor), sunt Sz. E., soţie supravieţuitoare, S.V., fiică şi S.O. fiu.

Cota promitentului vânzător S.O. de 3/8 din 5,34 ha puşi în posesie, reprezintă suprafaţa de 20.025 mp. Din această cotă/suprafaţă cu care a fost pus în posesie în baza adeverinţei de punere în posesie 1624, 1626, 1811/1991, S.O. a vândut suprafaţa de 0,85 ha, din antecontractul obiect al cauzei.

Or reclamantul a precizat că obiect al acţiunii sale este vânzarea cotei la care se referă S.O. în antecontract (materializată în suprafaţa de 0,85 ha) din terenul înscris în CF 160 .... top .... arătură „....” în suprafaţă de 18.762 mp (fila 39), respectiv CF 30577 Târgu Secuiesc (provenit din conversia de pe hârtie a CF 160) nr. top 1228 arabil în suprafaţă de 18.762 mp.

Din decizia de impunere pentru Sz. E. aferent anului 2021, rezultă că aceasta are rol fiscal deschis pentru teren arabil de 8.500 mp în hotarul .... (0,85 ha), acelaşi pe care defunctul S.O. (promitentul vânzător în speţă) îl avea în declaraţia sa de impunere din 03.03.2003, fiind vorba de terenul din CF vechi 160 .... (fia 4, 42 din dosarul Curţii de Apel Braşov).

Conform art. 5 din legea nr. 17/2014 „În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 3, 4, 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară”.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 17/2014 „Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, pentru cazurile prevăzute la art. 4, se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 ha, de către structura centrală”.

La solicitarea prezentei instanţe, s-a emis adresă Primăriei municipiului Târgu Secuiesc, pentru a se demara procedura preemţiunii, conform prevederilor art. 3 din Anexa nr. 1 la Ordinul nr. 311/2020/94/2021 al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale.

Conform art. 5 alin. 1 din aceeaşi ordonanţă, s-au ataşat următoarele acte:

-Titlul de proprietate nr. 38162/2003, emis pe numele defunctului Sz. G. O. (decedat la data de 30.08.2010);

-copie a actului de deces al promitentului vânzător Sz. Gy. O.;

- copia Certificatului de moştenitor nr. 225/2011 emis de Biroul Notarului Public ......, care atestă calitatea de moştenitori după S.O. a pârâţilor în cauza înregistrată pe rolul Tribunalului Covasna (numiţii Sz. E., P. J.-S.V. şi S.O.) şi actul de deces nr. 651345 al numitei Sz. E.;

-extras CF nr. 30577 (CF vechi 160, satul ....);

-copia deciziei de impunere pe anul 2021 pe numele Sz. E. şi adresa nr. 18501/24.09.2021, emise de Municipiul Târgu Secuiesc.

Conform procesului verbal nr. 231/09.08.2022 emis de Primăria mun. Târgu Secuiesc, de finalizare a procedurii preempţiunii, rezultă că în termenul legal nu s-a prezentat niciun potenţial cumpărător, cu intenţia de a cumpăra terenul agricol în speţă, procedura preempţiunii fiind astfel finalizată.

Tribunalul constatăm că potrivit art. 1279 al. 1, 3 C.civ. „(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

În speţă, ,,contractul de vânzare-cumpărare” încheiat între reclamantul B.M. şi soţia sa B.V., promitenţi cumpărători, pe de o parte şi defunctul S.O., promitent vânzător, pe de altă parte, la data de 05 septembrie 2001, cuprinde obiectul, anume cota lui S.O. din terenul arabil extravilan reconstituit prin titlul de proprietate 38162/2003, anume suprafaţa de 0,85 ha arabil extravilan din cota de proprietate a lui S.O. situat în localitatea ....., judeţul Covasna, conform adeverinței nr. 1624,1626,1811/1991 (hotărârea Comisiei Județene Covasna nr. 110/27.041.1992) și înscris în CF nr. 160 .... top 1228 (fila 39, 40 dosar ....*). S-a menţionat, se asemenea, preţul de 40 milioane lei (ROL), primirea preţului şi predarea terenului în posesie, fiind lăsat în seama promitentului vânzător procurarea titlului de proprietate.

Acest înscris nu s-a încheiat în formă autentică și deci nu poate constitui un act apt pentru intabularea în cartea funciară pe numele cumpărătorilor.

Condiția pentru intabularea terenului doar în baza unui act autentic de vânzare cumpărare este prevăzută de art. 885 alin. 2 și 4 Cod civil: ,,(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial…(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.”

Actul încheiat de părți sub semnătură privată are deci natura unei promisiuni de vânzare-cumpărare.

Potrivit deciziei ÎCCJ nr. par. 95 și urm., se impune cerința ca toate celelalte condiții de validitate să fie îndeplinite, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract. Prin urmare, instanțele trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de valabilitate, generale și speciale. La fel ca notarul public, care verifică aceleași condiții cu ocazia întocmirii unui act de schimb (sau vânzare cumpărare în cazul de față), instanțelor le revin obligații similare, deoarece, prin hotărârea care ține loc de act autentic, se suplinește doar consimțământul părților; înscrisurile doveditoare ale dreptului de proprietate, ca și actul din care să rezulte că proprietarul actual al bunului are achitate toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrativ - teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează sunt însă aceleași.

În speţă s-a dovedit deschiderea rolului fiscal.

De asemenea, s-a dovedit parcurgerea procedurii preempţiunii pentru terenuri extravilane.

În baza art. 1279 al. 1, 3 C.civ. şi art. 5, 9 din Legea nr. 17/2014 va admite cererea formulată de reclamantul B.M., în contradictoriu cu intimații S.O. şi S.V., în nume propriu, dar şi ca succesori ai intimatei S.E. (decedată la data de 12.10.2021) şi va constata că S.O. senior i-a vândut reclamantului suprafaţa de 0,85 ha arabil extravilan din cota sa de proprietate conform adeverinței nr. 1624,1626,1811/1991 (hotărârea Comisiei Județene Covasna nr. 110/27.01.1992, asupra terenului înscris în CF 30577 Târgu Secuiesc (provenită din conversia de pe hârtie a CF 160) nr. top .... arabil în suprafaţă de 18.762 mp, pentru preţul de 40.000.000 lei ROL achitat.

Va obliga pârâţii să se prezinte la notar pentru a da reclamantului act autentic apt de întabularea a dreptului de proprietate pe numele reclamantului asupra suprafeţei de 0,85 ha arabil extravilan din localitatea ...., din cota de proprietate a lui S.O. conform adeverinței nr. 1624,1626,1811/1991 (hotărârea Comisiei Județene Covasna nr. 110/27.01.1992 (deci din cota de 3/8 a lui S.O. din cei 5,34 ha obiect al adeverinţei de punere în posesie), asupra terenului înscris în CF 30577 Târgu Secuiesc (provenit din conversia de pe hârtie a CF 160) nr. top .... arabil în suprafaţă de 18.762 mp, cu titlu de cumpărare, în caz contrar hotărârea urmând să ţină loc de act autentic în acest sens.

Cu întabularea dreptului de proprietate pe numele reclamantului.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, reclamantul apelant a achitat cu titlu de taxă judiciară de timbru suma de: 598 lei la fond (fila 39 fond), 299 lei în apel (fila 30 apel dosar ....), 50 lei în recurs (fila 21 recurs), în total suma de 847 lei.

În baza art. 453 C.proc.civ. va obliga fiecare din cei doi intimaţi – pârâţi, S.O. şi S.V., la plata către reclamantul – apelant B.M., a sumei de câte 423 lei fiecare, cu titlu de cheltuieli de judecată la fond, apel, recurs, rejudecare apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite cererea formulată de reclamantul B.M., CNP ..........., domiciliat în .................., în contradictoriu cu intimații S.O., domiciliat în .................. şi S.V., domiciliată în ......................, în nume propriu, dar şi ca succesori ai intimatei S.E. (decedată la data de 12.10.2021).

Constată că S.O. senior i-a vândut reclamantului suprafaţa de 0,85 ha arabil extravilan din cota sa de proprietate conform adeverinței nr. 1624,1626,1811/1991 (hotărârea Comisiei Județene Covasna nr. 110/27.01.1992), asupra terenului înscris în CF 30577 Târgu Secuiesc (provenită din conversia de pe hârtie a CF 160) nr. top ...... arabil în suprafaţă de 18.762 mp, pentru preţul de 40.000.000 lei ROL achitat.

Obligă pârâţii să se prezinte la notar pentru a da reclamantului act autentic apt de întabularea a dreptului de proprietate pe numele reclamantului asupra suprafeţei de 0,85 ha arabil extravilan din localitatea ...., din cota de proprietate a lui S.O. conform adeverinței nr. 1624,1626,1811/1991 (hotărârea Comisiei Județene Covasna nr. 110/27.01.1992 (deci din cota de 3/8 a lui S.O. din cei 5,34 ha obiect al adeverinţei de punere în posesie), asupra terenului înscris în CF 30577 Târgu Secuiesc (provenit din conversia de pe hârtie a CF 160) nr. top .......... arabil în suprafaţă de 18.762 mp, cu titlu de cumpărare, în caz contrar hotărârea urmând să ţină loc de act autentic în acest sens.

Cu întabularea dreptului de proprietate pe numele reclamantului.

Obligă fiecare din cei doi intimaţi – pârâţi, S.O. şi S.V., la plata către reclamantul – apelant B.M., a sumei de câte 423 lei fiecare, cu titlu de cheltuieli de judecată la fond, apel, recurs, rejudecare apel.

Cu drept de recurs în termen de 30 zile de la comunicare, recursul urmând să se introducă la Tribunalul Covasna.

Pronunţată astăzi, 21 decembrie 2022, prin punerea soluției la dispoziția părților prin intermediul grefei instanței.

PREŞEDINTE JUDECĂTOR GREFIER

Domenii speta

Spete similare