Pretentii. ( În prezenta cauză sunt aplicabile atât dispozițiile Legii nr.230/2007, pentru obligațiile de plată născute cât timp acest act normativ a fost în vigoare, cât și prevederile Legii nr.196/2018, pentru obligațiile de plată născute ulterior date

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 20.02.2020 sub nr.5443/299/2020, astfel cum a fost modificata ulterior, reclamanta A. în contradictoriu cu pârâtii MDI  si ME, decedata, a solicitat obligarea pârâtilor la plata sumei de 7.124,44 lei reprezentând cote de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–decembrie 2019, sumei de 3.386,77 lei reprezentând penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi de întârziere calculate pentru perioada 10.10.2018-12.02.2020, asupra cotelor de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–octombrie 2019, sumei de 687,99 lei reprezentand fond de rulment, precum si sa achite in continuare, respectiv de la data de 13.02.2020 penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi de întârziere calculate asupra cotelor de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–decembrie 2019, pana la data platii efective, fără ca penalităţile să depăşească debitul principal (de baza) asupra caruia sunt calculate.

In motivare, reclamanta a aratat ca, paratii MDI si ME sunt proprietarii apartamentului nr.11, situat în B., Calea D. nr. , bl. , sc. , et. , sector 1. Se mai arata de asemenea ca, paratii au la data formularii cererii o datorie fata de Asociatie in suma de 7.124,44 lei reprezentând cote de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–decembrie 2019, in suma de 3.386,77 lei reprezentând penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi de întârziere calculate pentru perioada 10.10.2018-12.02.2020, asupra cotelor de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–octombrie 2019 si in suma de 687,99 lei reprezentand fond de rulment.

Reclamanta mai arata ca, se impune ca paratii sa achite in continuare, respectiv de la data de 13.02.2020, penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi de întârziere calculate asupra cotelor de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–decembrie 2019, pana la data platii efective, fără ca penalităţile să depăşească debitul principal (de baza) asupra caruia sunt calculate.

Reclamanta invoca art.46, art.50 din Legea nr.230/2007 si art.77 alin.1 si 78 din Legea nr.196/2018.

În drept, reclamanta a invocat prevederile Legii nr.230/2007 si ale Legii nr.196/2018.

În dovedire, reclamanta a depus la dosar, în fotocopii, înscrisuri si a solicitat proba cu acte.

Paratul MDI a depus intampinare prin care a solicitat admiterea in parte a cererii de chemare in judecata, respectiv admiterea capetelor de cerere privind obligarea sa la plata debitului principal si a penalitatilor de intarziere mentionate in cererea introductiva si respingerea capatului de cerere cu privire la obligarea la plata cheltuielilor de judecata.

Asadar, paratul a aratat ca recunoaste debitul solicitat de reclamanta.

De asemenea, paratul a mai formulat si cerere de chemare in garantie impotriva numitilor PS,  si VGS, solicitand obligarea acestora catre el la plata sumelor la care paratul, la randul sau, a fost obligat fata de reclamanta prin prezenta cerere.

In motivarea cererii de chemare in garantie, paratul a aratat ca, asa cum rezulta si din cererea introductiva, acesta a adjudecat la data de 20.07.2017, in urma unei licitatii publice, imobilul situat in B.b , CD nr. , bl. , sc. , ap. , et. , sector 1, proprietarul anterior fiind numita PS.  La data de 21.09.2017 a fost incheiat un proces-verbal in cadrul dosarului de executare nr.493/2017. In acest proces-verbal, executorul judecatoresc consemneaza faptul ca PS a procedat la o serie de amenintari si a refuzat sa paraseasca imobilul supus procedurii. Prin intermediul procesului-verbal s-a declarat ca fiind evacuata PS si paratul a fost pus in drepturi, numai ca, numita PS a refuzat in continuare sa-si ridice bunurile, imobilul fiind in continuare imposibil de utilizat in mod faptic. La acel moment, apartamentul a fost sigilat de catre executorul judecatoresc care i-a pus in vedere numitei PS sa-si ridice bunurile in termen de 30 de zile. Pana in prezent, bunurile nu au fost ridicate de aceasta iar sigiliile inca greveaza apartamentul.

Astfel, sustine paratul, acesta este lipsit cu desavarsire de atributul folosintei bunului intrucat, din cauza faptului ca numita PS nu-si ridica bunurile, reclamantul nu poate proceda la o utilizare efectiva a bunului sau. Ulterior, asupra imobilului a fost instituit un sechestru asigurator de catre organele de cercetare penala, sechestru care are numai un rol de limitare a atributului dispozitiei prin indisponibilizarea bunului in mainile proprietarului dar, masura care insa ii permite acestuia sa exercite o buna administrare prin atributul folosintei.

Asadar, sustine paratul, lipsa folosintei bunului este accentuata si de catre refuzul numitului VG care, in calitate de executor judecatoresc care instrumenteaza dosarele de executare nr.493/2017 si 970/2016, refuza sa procedeze la evacuarea bunurilor numitei PS din incinta imobilului amintit, invocand motive netemeinice, respectiv existenta sechestrului amintit, desi paratul i-a solicitat in repetate randuri finalizarea dosarelor de executare.

Astfel, arata paratul, prin concursul faptelor celor doua persoane, respectiv refuzul de ridicare a bunurilor de catre numita PS si refuzul executorului VG de a da curs cererilor paratului privind finalizarea dosarelor, de mai bine de 3 ani paratul se afla intr-o imposibilitate efectiva de a beneficia de atributul folosintei in ceea ce priveste bunul amintit.

Cererea a fost legal timbrata cu suma de 666 lei.

Numita PS a depus intampinare la cererea de chemare in garantie solicitand respingerea acesteia.

Numitul VG nu a depus intampinare.

La termenul de judecata din data de 14.12.2020 instanta a respins ca inadmisibila in principiu cererea de chemare in garantie formulata de catre paratul MDI impotriva numitilor PS si VG, pentru considerentele expuse pe larg in cuprinsul incheierii de sedinta de la acel termen. De asemenea, la acelasi termen, instanta a invocat din oficiu si a admis exceptia lipsei capacitatii  procesuale de folosinta a paratei ME, pentru considerentele expuse pe larg in cuprinsul incheierii de sedinta de la acel termen.

Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:

Cu titlu prealabil, avand in vedere ca, la termenul de judecata din data de 14.12.2020, instanta a invocat din oficiu si a admis exceptia lipsei capacitatii  procesuale de folosinta a paratei ME, pentru considerentele expuse pe larg in cuprinsul incheierii de sedinta de la acel termen, aceasta solutie va fi valorificata prin prezenta sentinta, in sensul ca, urmare a admiterii acestei exceptii, instanta va respinge actiunea formulata in contradictoriu cu parata ME ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara capacitate procesuala de folosinta.

In ceea ce priveste actiunea formulata in contradictoriu cu paratul MDI, instanta retine urmatoarele:

Astfel cum rezulta din actele dosarului, paratul MDI este proprietarul apartamentului nr.  , situat în B., Calea D. nr., bl. , sc. , et. , sector 1, acesta fiind adjudecat la data de 20.07.2017, in urma unei licitatii publice efectuate in dosarul de executare nr.242/2017 al SCPEJ M. , conform actului de adjudecare din data de 23.08.2017.

Potrivit art.46 din Legea nr.230/2007:”Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.”

Conform art.24 alin.4 din Legea nr.230/2007:’’(4) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.’’

Conform art.26 din Legea nr.230/2007:’’Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceştia pot ataca în justiţie respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acţionarea în justiţie nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.’’

Conform art.49 din Legea nr.230/2007:” (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat. (2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice. (3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.”

Acelasi lucru este prevazut si in art.31 din anexa 2 din Legea nr.114/1996 Legea locuinţei, potrivit cu care:” Asociaţia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, şi a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.”

Conform art.50 din Legea nr.230/2007:”(1) Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. (2) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru. (3) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.”

Se vor retine in cauza si dispozitiile art.12 lit. A pct. d din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007, conform carora:” Proprietarii membri ai asociaţiei, pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute în statutul asociaţiei de proprietari, au şi următoarele drepturi şi obligaţii: A. Drepturi: d) să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste la preşedintele asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie în termen de 7 zile.”

În acest context, instanța constată că art.46 din Legea nr.230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi art. 32 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 aprobate prin H.G. nr.1588/2007 instituie în sarcina tuturor proprietarilor obligaţia de a plăti lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.

De asemenea, potrivit art.25 alin.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 aprobate prin H.G. nr.1588/2007, cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.

Pe de altă parte, în conformitate cu dispozițiile art.2 lit.k din Legea nr.196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, în vigoare începând cu data de 28.09.2018, care a abrogat Legea nr.230/2007 și H.G. nr.1588/2017, cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari reprezintă suma corespunzătoare din cheltuielile asociației pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor legii. Totodată, potrivit art.77 alin.2 din același act normativ, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării.

In ceea ce priveste penalitatile de intarziere, se retine ca, dispozițiile art.49 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 prevăd că asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.

De asemenea, acelasi lucru este prevazut si de art.77 alin.1 din Legea nr.196/2018. Astfel, instanța reține că, prin Hotararea Adunarii Generale a Asociatiei s-au stabilit penalitati de intarziere pentru neplata la termen a cotelor de intretinere in cuantum de 0,2% pe zi.

În aceste circumstanțe, având în vedere modificările legislative survenite, instanța apreciază că în prezenta cauză sunt aplicabile atât dispozițiile Legii nr.230/2007, pentru obligațiile de plată născute cât timp acest act normativ a fost în vigoare, cât și prevederile Legii nr.196/2018, pentru obligațiile de plată născute ulterior datei de 28.09.2018, în raport de momentul afișării listelor de plată.

Astfel, instanța reține că pârâtul, în calitate de proprietar al apartamentului anterior menţionat, avea obligaţia să achite cotele de contribuție aferente acestui spațiu iar prin intampinarea formulata, paratul a recunoscut debitul pretins de reclamanta prin prezenta cerere.

Pe cale de consecinta, pentru toate considerentele de fapt si de drept expuse mai sus, instanta va admite actiunea formulata in contradictoriu cu paratul MDI si va obliga pârâtul sa plateasca reclamantei suma de 7.124,44 lei reprezentând cote de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–decembrie 2019, suma de 3.386,77 lei reprezentând penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi de întârziere calculate pentru perioada 10.10.2018-12.02.2020, asupra cotelor de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–octombrie 2019, suma de 687,99 lei reprezentand fond de rulment, precum si sa achite in continuare, respectiv de la data de 13.02.2020 penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi de întârziere calculate asupra cotelor de întreţinere restante aferente perioadei iunie 2018–decembrie 2019, pana la data platii efective, fără ca penalităţile să depăşească debitul principal (de baza) asupra caruia sunt calculate.

In final, instanta va lua act ca reclamanta va solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.

Domenii speta

Spete similare