Proprietate comuna fortata ; folosinta exercitata de catre un coproprietar asupra spatiilor comune nu trebuie sa aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti coproprietari

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata sub nr…. si precizata la data de …., reclamantii G A si SP in contradictoriu cu intimatii P V si P B au solicitat instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea paratilor la acordarea accesului liber si neingradit catre spatiul cu destinatia de pod/uscatorie  - proprietate comuna aferent imobilului din str. ……… precum si inlaturarea usii de acces care permite accesul catre acest spatiu , astfel incat dreptul de proprietate fortata aferent spatiilor comune sa fie exercitat si de catre ceilalti coproprietari , cu cheltuieli de judecata.

In motivare, au aratat ca accesul catre podul imobilului se face exclusiv printr-un hol denumit in cuprinsul schitelor cadastrale aflate la dosarul cauzei , respectiv f.152-153,  acces pod , hol care se gaseste intre casa scarii si culoarul denumit vestibul.  Desi toti proprietarii apartamentelor din imobil au dreptul de a  folosi aceste spatii comune , paratii nu au luat in considerare acest aspect , in fapt ingloband si spatiile comune in proprietatea lor, holul denumit acces pod si podul/uscatoria fiind, de la un moment dat , in realitate in folosinta doar a paratilor. Asadar, in baza schitelor inregistrate la OCPI , reclamantii au precizat ca inainte de a  patrunde in culoar ( vestibul) , pe care paratii il detin in proprietate exclusiva cu familia F , exista un spatiu denumit acces pod , iar vestibulul este delimitat printr-o usa , de holul care asigura patrunderea in podul imobilului. La acest moment, au mai aratat reclamantii, ca  ceea ce se gaseste in relevee nu reflecta si realitatea din teren, intrucat la fata locului , holul care asigura accesul catre spatiile comune – pod a fost inchis prin montarea unei usi (paratii si-au extins vestibulul prin mutarea usii din pozitia in care se afla initial , pozitie evidentiata in mod corect in relevee) la capatul holului denumit acces catre pod – hol care ar trebui sa fie in folosinta tuturor proprietarilor imobilului.

In drept, au invocat art. 132 si 274 C.p.c., art. 6 alin. 6 si art. 648 si urm. C. civ.

Paratii au depus la dosar intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiate , aratand ca accesul la incaperea cu destinatie de pod/uscatorie detinuta in coproprietate fortata de catre toti proprietarii imobilului  este realizat prin holul/culoarul proprietate exclusiva a acestora , asa cum rezulta din actele de vanzare cumparare , in aceasta situatie asigurandu-si intrarea in locuinta prin montarea usi .

In drept, au invocat art. 617 alin. 2 si 768 NCC.

In dovedire, s-a administrat proba cu inscrisuri, interogatoriul reciproc, proba testimoniala cu martorul VV si proba cu expertiza specialitatea constructii.

Analizand probele administrate in cauza, instanta retine urmatoarele:

Prin contractul de vanzare cumparare nr. ………, reclamantul GA a dobandit dreptul de proprietate asupra locuintei situate in …………. compusa din camera, camera, hall, vestibul, boxa , in comun culoar, baie in suprafata utila de 67.92 m.p. reprezentand o cota indiviza de 16.29 % din imobil impreuna cu o cota indiviza de 16.29 % din partile de folosinta comuna ale imobilului si 31.28 m.p. teren situat sub constructie, conform art. 33 din HG nr. 20/1996.

Prin contractul de vanzare cumparare cu plata in rate nr. ………., numita C.E.a dobandit dreptul de proprietate asupra locuintei situate in ………. compusa din camera, camera, bucatarie, boxa, balcon, in comun culoar, baie + 2 wc , in suprafata utila de 71.59 m.p. reprezentand o cota indiviza de 17.17 % din imobil, precum si o cota indiviza de 17.17 % din partile de folosinta comuna ale imobilului si 31.97 m.p. teren situat sub constructie conform art. 33 din HG nr. 20/1996. Potrivit declaratiei autentificate de BNPA ……. si S. R. I.reclamanta S. P. , a declarat ca accepta in mod expres succesiunea defunctei C.E. in calitate de fiica a acesteia.

Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr……. de catre BNP ……..,  paratii au dobandit prin cumparare de la numitii P.S. si P.L. dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. …  – mansarda situat ……. ,compus din doua camere de locuit si dependinte, respectiv camera , camera, bucatarie, wc, camara si in comun cu familia Frunza , culoar (vestibul)  - 6.33 m.p. ( vanzatorilor revenindu-le cota indiviza ce reprezinta 3.54 m.p. ), apartament cu o suprafata utila exclusiva de 45.86 m.p. si o suprafata totala de 49.40 m.p. conform releveului , impreuna cu o cota indiviza din dreptul de proprietate asupra partilor si dependintelor imobilului aflate in folosinta comuna si perpetua a tuturor coproprietarilor.

 La data de 16.10.2008, intre numitii F.D.M. si F.I., in calitate de promitenti vanzatori si P.V.si P. E. B., in calitate de promitenti cumparatori s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. …… de catre BNP …..prin care familia F. s-a obligat sa vanda paratilor dreptul de proprietate asupra apartamentului nr…….. - mansarda situat in …….., compus dintr-o camera de locuit si dependinte , respectiv camera 24.97 m.p., bucatarie 4.83 m.p. , camara 2.15 m.p. si in comun cu familia ……..u , culoar (vestibul) – 6.33 m.p. (promitentilor vanzatori revenindu-le o cota de 44.01 % , respectiv 2.79 m.p.), apartament cu o suprafata utila exclusiva de 31.95 m.p. si o suprafata totala de 34.74 m.p. conform releveului , impreuna cu o cota indiviza de 10.73 % din dreptul de proprietate asupra partilor si dependintelor imobilului aflate in folosinta comuna si perpetua a tuturor proprietarilor. Prin contractul de vanzare cumparare nr. ….., numitii F.I. si F. D.M. au dobandit dreptul de proprietate asupra locuintei din ………. compusa din 1 camera, bucatarie, camara, vestibul, in suprafata utila de 34.85 m.p., reprezentand o cota indiviza de 10.73 % din imobil, impreuna cu o cota indiviza de 10.73 % din partile de folosinta comuna ale imobilului si 25.69 m.p., teren situat sub constructie, conform art. 33 din HG nr. 20/1996. Prin actul aditional nr. ………, s-a prevazut ca numitii F……au cumparat locuinta din …………..compusa din exclusiv 1 camera, bucatarie, camara si comun vestibul cota 44.01 % in suprafata utila de 34.85 m.p. reprezentand o cota indiviza de 10.73 % din imobil. Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. ………. de catre BNP ……, paratii au dobandit prin cumparare de la numitii FD M si F I dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 - mansarda situat in ……….. 1 compus din o camera de locuit si dependinte , respectiv camera, 24.97 m.p., bucatarie 4.83 m.p. , camara 2.15 m.p. cu o suprafata utila exclusiva de 31.95 m.p. si in comun cu familia P , culoar (vestibul) – 6.33 m.p. (apartamentului ce face obiectul prezentului contract ii revine o cota de 44.01 % respectiv 2.79 m.p.), apartament cu o suprafata totala de 34.74 m.p. conform releveului , impreuna cu o cota indiviza de 10.73 % din dreptul de proprietate asupra partilor si dependintelor imobilului aflate in folosinta comuna si perpetua a tuturor coproprietarilor .

Potrivit adresei nr. ……, referitor la situatia juridica a spatiului comun cu destinatia de pod/uscatorie , situat in imobilul din ………, Administratia Fondului Imobiliar a comunicat reclamantului ca spatiile din imobil care prin natura lor sunt destinate folosirii in comun, se constituie in proprietate comuna pentru toti proprietarii imobilului, conform cotelor indivize mentionate in actele de vanzare cumparare , astfel cum sunt definite in Legea nr. 230/2007. De asemenea, nu s-a putut preciza suprafata partii comune a podului cladirii , intrucat aceasta nu este evidentiata separat fata de restul suprafetelor comune.

Retinandu-se astfel calitatea de spatiu proprietate comuna pe cota parti stabile si fortata ( perpetua) a podului imobilului , instanta apreciaza ca in cazul acestei modalitati juridice a dreptului de proprietate se admite existenta unor drepturi mai largi ale coproprietarilor , in sensul ca adesea ei se comporta fata de bunul comun ca si cum ar aparea ca proprietari exclusivi. Aceasta semnifica imprejurarea ca ei pot exercita acte de folosinta asupra tuturor bunurilor care formeaza obiectul dreptului de proprietate pe cote-parti stabile si fortata, chiar in integralitatea lor cu respectarea a doua limite: a) folosinta astfel exercitata sa nu aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti coproprietari , fara a interesa marimea cotei parti ideale si abstracte din bunul sau din bunurile comune , fiecare coproprietar avand obligatia exercitarii dreptului sau fara a aduce atingere drepturilor simultane si concurente de aceeasi natura ale celorlalti coproprietari; b) folosinta trebuie exercitata numai in interesul utilizarii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.

Prin raportul de expertiza intocmit in cauza de expert  s-au constatat , la data efectuarii lucrarii , urmatoarele modalitati de acces si circulatii interioare  : a) din casa scarii se accede la nivelul palierului mansardei imobilului , de unde pe partea dreapta exista usa de acces in camara detinuta de fam. P M si care este limitrofa cu peretele frontal al podului liber , iar in fata este pozata usa de acces in ap. ….., proprietatea paratilor; b)intrarea in ap. ……/mansarda se face prin intermediul holului/acces pod , de unde se distribuie urmatoarele accese : in fata se afla culoarul denumit vestibul , proprietate exclusiva a paratilor; in stanga se afla usa de acces in camara proprietatea paratilor ( preluata de la fam. P) iar in dreapta se afla usa de acces la podul liber/uscatorie ( proprietate comuna) si lateral stanga holului se afla usa de acces in camara proprietatea paratilor ( preluata de la fam. F); c) intreg apartamentul 4/mansarda este traversat de culoarul denumit vestibul care face legatura intre holul/acces pod si din care se fac accesele in camerele de locuit si in dependintele comasate.

Din analiza situatiei functionale si dimensionale existente pe teren privind spatiile aflate in proprietate exclusiva a paratilor in raport de actele de proprietate detinute de vanzatori pana in anul 2008, dar si de actele de vanzare cumparare prin care paratii au dobandit cele 2 loturi ce formeaza ap. nr…../mansarda, expertiza a constatat ca holul/acces pod se afla in proprietate comuna fortata , faptic acest hol este inclus in apartamentul proprietatea paratilor , care este la aceasta data o singura unitate locativa si care asigura accesele principale in culoarul denumit vestibul si in podul liber/uscatorie.

Prin urmare, accesul in apartamentul proprietatea paratilor se face din hol/acces pod, a carui suprafata este inclusa si folosita de catre parati , desi acesta se afla in proprietatea comuna fortata si perpetua a tuturor proprietarilor din imobil, inclusiv a reclamantilor si a paratilor. Astfel cum s-a stabilit prin raportul de expertiza, accesul in holul denumit acces pod se face din palierul casei scarii, iar din interiorul holului sunt asigurate accesele la 3 camari , din care doua se afla in proprietatea paratilor si una in proprietatea numitului P M cat si accesul la podul liber denumit uscatorie.

Prin urmare, accesul la podul liber denumit uscatorie se face din holul denumit acces pod prin intermediul unei usi pozata in peretele ce se invecineaza si cu camarile apartinand paratilor si fam. PM.

Asadar, este neintemeiata sustinerea paratilor , care desi recunosc calitatea de spatiu coproprietate fortata a incaperii cu destinatia de pod/uscatorie, pretind ca accesul catre aceasta este realizat prin holul/culoarul proprietatea lor exclusiva.

Asadar, avand in vedere ca accesul catre pod se poate face din spatiul proprietatea comuna denumit hol/acces pod , care a  fost insa inglobat in mod nejustificat unitatii locative proprietate exclusiva a paratilor, iar nu din culoarul denumit vestibul, proprietate exclusiva a paratilor, pentru a  se pune in discutie vreo servitute de trecere si intrucat folosinta exercitata de catre un coproprietar asupra spatiilor comune nu trebuie sa aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti coproprietari, instanta va admite in parte actiunea, astfel cum a fost precizata si va obliga paratii sa permita reclamantilor accesul liber si neingradit catre spatiul cu destinatia de pod/uscatorie , proprietate comuna aferenta imobilului din str. Constantin Sandu Aldea, nr. 93, sector 1, Bucuresti.

In ceea ce priveste modalitatea efectiva de asigurare a accesului, de vreme ce acest drept a fost recunoscut in favoarea reclamantilor , incumbandu-le de  asemenea, paratilor obligatia corelativa de a nu aduce atingere acestui drept, instanta apreciaza ca aceasta poate fi realizata in concret si fara inlaturarea usii invocate de reclamanti care ar impiedica accesul , paratilor revenindu-le obligatia de a asigura accesul liber si nestingherit al tuturor coproprietarilor la spatiul comun astfel incat prin  exercitarea actelor de folosinta materiala de catre fiecare copartas  asupra bunului comun sa fie respectate drepturile celorlati.

De altfel, prin raportul de expertiza, expertul a identificat doua modalitati de acces catre pod/uscatorie , respectiv atat prin holul comun a carui suprafata se afla actualmente inclusa in suprafata ap. ……..  si care se afla in folosinta comuna a paratilor , cat si din palierul casei scarii ( parte comuna a imobilului) , prin spatiul aferent camarei proprietatea fam. PM.

Stabilirea in concret a modalitatii de acces a tuturor coproprietarilor la incaperile proprietate comuna cat si  asigurarea folosintei acestora de catre toti copartasii poate fi si rezultatul acordului de vointa a acestora, insa este evident ca in raport de solutia pronuntata pe primul capat de cerere paratilor le revine obligatia de a gasi acea modalitate care sa permita reclamantilor accesul liber si neingradit catre spatiul cu destinatia de pod/uscatorie, proprietate comuna aferenta imobilului din …………, prin inlaturarea oricarui obstacol care ar ingradi exercitarea acestui drept de catre reclamanti .

Pentru aceste considerente, instanta va respinge cererea avand ca obiect inlaturarea usii care impiedica accesul catre acest spatiu , urmand ca paratii, de bunavoie, sau , in caz contrar, prin executare silita  , sa-si indeplineasca obligatia de a permite reclamantilor  accesul liber si neingradit catre spatiul cu destinatia de pod/uscatorie, proprietate comuna aferenta imobilului din str. ……………… intr-o modalitate care sa asigure respectarea dreptului egal si reciproc al reclamantilor la folosinta spatiilor comune.

Avand in vedere solutia pronuntata de admitere in parte a pretentiilor rclamantilor, instanta, in baza art. 274 rap la art. 276 C.p.c. va dispune compensarea cheltuielilor de judecata.

Totodata, in baza art. 213 alin. 2 C.p.c. si 23 din OG nr. 2/2000 , va admite cererea de majorare a onorariului de expert cu suma de 500 lei, in raport de complexitatea lucrarii si volumul de munca depus (raportat la faptul ca intocmirea raportului a  presupus inclusiv o cercetare la fata locului pe langa examinarea documentelor depuse de parti). Va obliga astfel paratii sa achite in contul Biroului Local de Expertize de pe langa Tribunalul Bucuresti suma de 500 lei onorariu expert suplimentar.

Domenii speta

Spete similare